【文 / Acer.L】

前幾年因房地產價格飆漲，地方政府陸續調高房屋標準單價，從2014年起，包括雙北、高雄、桃園等先後實施，台南市今年跟進，6月17日公布房屋標準單價調整案，將從下月1日實施，調幅各為54%、65%、80%，平均調幅67%，雖低於原先外傳的120%且採三年漸進式調整，但開全國首例，追溯至2001年7月1日後設籍的新舊房屋均適用，約11萬戶房屋稅將因此增加，而下一個關注焦點則是台中市政府動向。

台中市地方稅務局副局長葉國居表示，中市不動產評議委員會預計2017 年3、4 月開會，檢討是否調整房屋標準單價。葉國居說，攸關房屋稅課稅多寡的房屋標準單價與地段率，每三年檢討一次，台中市已有20 多年未調整。

六都房屋稅調漲的影響

1.豪宅式微 小坪數產品崛起

     房屋稅計算公式為：

     房屋核定單價 × 面積 × (1 －折舊率 × 折舊年數)

目前核定單價由政府決定，近年趨勢是逐步調漲，所以影響稅賦多寡在於面積大小及屋齡高低。而豪宅產品面積大，加上高額管理費，未來持有成本高，一般自住客置產仍應選擇小坪數產品，除總價負擔得起之外，持有成本也低。另外，對於金字塔頂端的客群而言，坪數大小及房屋稅高低不是主要考量，豪宅的自用市場仍有基本買盤，但是從投資的角度來看，有錢人未來只會買豪宅自住，當他們要購買第二屋及第三屋投資時，會考量轉手性高及持有成本較低的小坪數產品，因此日後不管小資族或是財力雄厚的多屋族，投資小坪數產品仍為主流，因為房價不易跌，交易量較穩定，對買方而言能進場就應趁早。

2.預售屋及新成屋式微 中古屋當道

影響房屋稅的另一因素為屋齡，中古屋折舊多，房屋稅較低，新屋折舊年數少，房屋稅相對高，對小資族而言，要投資置產就要選房屋稅低及管理費也低的中古屋。

3.新屋市場 蛋黃區及蛋殼區跌 蛋白區漲

就新屋及預售屋而言，以國泰房地產指數來看，2016 年第 1 季國泰全國房地產指數的數據中，比較雙北市及桃竹的房價表現，台北市( 蛋黃區) 跌3.26%，新北市( 蛋白區) 補漲3.32%， 桃竹( 蛋殼區) 跌4.36%( 如附表一)，這是什麼原因呢?

→一切都是房屋稅惹的禍    台北市買中古屋勝新屋!!

台北市新屋持有成本除了管理費高；房屋稅還要加乘”路段率”，買方吃不消，新屋補跌成趨勢。

新北市 小坪數房價穩定

新北市補漲主因是建商多改推小坪數不敢推豪宅了，所以不論是新屋或中古屋，小坪數產品的價格是相對穩定的。

桃竹地區 重劃區新屋跌    中古屋價格低尚未補漲可進場

由於桃園機場捷運尚未通車，青埔高鐵一帶重劃區短期間供給量大，需要時間去化，房價已從新屋開價每坪三字頭跌回二字頭，所以筆者認為中古屋除了房屋稅低以外，價格也較親民，是進場的好標的。

而新竹一帶的重劃區同樣是短期供給較大的情況，五年以上的新古屋或十年以上中古屋是較好的選擇。

綜合以上：

→買中古屋勝新屋

→買小坪數勝大坪數

→買供需穩定的區域勝推案量大的區域

最後，買方最在乎的就是房價會跌嗎?

其實，因產品而異！因區域而異！

絕非用道聽塗說的方式，只因媒體報導恐慌房價將大跌，而不敢進場，如此將錯失跟賣方談價格的機會，在負面消息多，似是而非的價跌新聞充斥時，就是買方最好的出價的時刻，勇於進場跟屋主談價吧！