【文 / 東亞證券(台灣)提供】

有人說房地產是經濟的落後指標，也有人說房地產是產業的火車頭，不管怎麼說，房地產和股市的關係是密不可分。東亞證券投顧部門參考近30年全球房地產與年平均股價指數，發現兩者確實存在連動關係。從近民國75年到90年這15年的平均股價指數與年度的房屋買賣件數來看，發現是股市上漲帶動房地產景氣。但是最近十年則是相反，台灣股市十多年沒有新的突破，房價卻是一路飆漲。如果接下來台股漲破萬點時，台灣房地產將會如何？

台灣：股市起，房市旺

投資不變的金律是人棄我取，有投資股票的人應該知道，當所有的人一面倒看好時，恐怕股價已經到頂，當利多一堆，股價卻不再上漲時，也就是股價即將反轉向下，這理論在全球房市也適用。也就是說當股票市場備受看好，房市也「漲」聲四起，其實這道理很簡單，當投資大眾從股票市場獲利後，資金轉戰房市也就成為最佳選擇。

但是最近十年的先股市後房市的現象開始改變，台灣的房地產自SARS 結束以來，房價不斷往上攀升，金融海嘯後不但沒有跌，反而持續上揚，2013 年全國新推個案成交價格全年漲幅為9.61％，平均每坪漲價2.42 萬元，每坪開價則增加2.36 萬元。過去十年北市精華區大漲3 倍，全台平均價格十年漲了一倍，到底台灣房地產有泡沫化的現象嗎？房地產業者認為十年漲一倍並未不合理，比起上海的房地產十年漲了8~10 倍簡直是小巫見大巫。

中國：股市疲弱 房市處處是泡沫 股市整理近尾聲

金融海嘯後的中國股市和樓市則呈現相反的狀態，股市跌跌不休，房市則是漲不停歇。當前中國一線城市的房價已超過了紐約和倫敦。然而，中國的人均收入尚不及發達國家平均水平的七分之一，而且生態環境與發達國家相差甚遠。中國的房價已遠超其實際價值，大大超出了一般百姓的支付能力。特別是從投資比重看，更為明顯，房地產總投資占GDP 比重2006 年為10.2%，2013 年攀升到19.6%。而在日本，在泡沫高峰期，該數值也從來沒有超過9%；在美國，它從來也沒超過7%。

經過10 多年的大幅度上漲，中國的樓市已經出現嚴重的泡沫。種種跡象顯示中國樓市泡沫破裂極有可能將在今年拉開序幕；而連年來「跌跌不休」的股市有可能因為樓市下跌使得資金轉向投資股市而出現轉機。中國近年來發生過不少房地產企業貸款違約事件，但地方政府都對相關問題企業提供了救助，而這種做法導致這些企業的潛在財務問題進一步惡化。

然而，長期的政府信用擔保和救助將導致市場風險定價扭曲。中國政府將不得不面臨另一種選擇-- 讓這些公司倒閉，但這種做法會在短期內導致一定程度的金融動盪，出現震盪不須緊張，反

而是一個很好的買進機會，因為中國的投資人盲目與過度追逐漲多了的房地產，當房市行情結束時，投資人終將回頭買中國的股票。

日本：股市谷底翻揚 房地產也開始回春

近半年來，日本颳起了安倍貨幣寬鬆政策效應的旋風，在股、匯市和房地產的上漲中，低迷了23 年的日本景氣和人民的信心，似乎正一步步的復甦，美國、英國及歐盟等國家的央行，一改過去以預防通膨的經濟政策，而實施刺激景氣的貨幣寬鬆政策，日本也開始學習美國採取極度寬鬆的貨幣政策，相信在這樣的全球一致的貨幣寬鬆政策下，日經指數在企業獲利改善下，表現也越來越好。

房地產方面，日本自首相安倍晉三上任以來，以貨幣走貶的方式刺激日本經濟，吸引不少海外的觀光、投資置產等資金，加上日本東京申辦2020 年奧運成功，從現在起到正式舉辦奧運期間，不僅能讓房東賺房租，房屋本身還有房價上漲的資本利得空間! 雖然日本的利率低得異常，但是日本人卻不把資產擺在高利潤的房地產投資上，反而是保守的擁有存款，主要原因是對經濟景氣沒有信心。這樣的情況使得過去十年日本的房地產供應大幅減少，最近外資湧入後開始出現供不應求的現象。

美國：房市股市回復成長 股市屢創歷史新高

美國股市近十年來呈現齊漲齊跌( 見下圖)，股市回春同時也帶動房地產價格上揚，今年美國房市持續受惠低利率環境，投資人持續看好美國房地產後市，在Fed 長期寬鬆政策下，美30 年房貸利率僅4.34％。遠低於美租屋市場租金成本率6.35％。這樣低利水準，自然會刺激美房市需求產生。加上法拍屋數量回到海嘯前水位，失業率續創低，冬季暴風雪影響消退，預計今年第二、三季，美房地產將會產生明顯復甦態勢，今年4 月美新屋開工數出現驚人成長，年增率26.4％，正式宣布美房市進入由需求驅動復甦第二波，進而拉動美景氣上揚。看好美國房地產的投資人不妨考慮投資REITs。

2013 年美國REITs 指數表現明顯落後美國股市，但今年以來表現亮眼，主要是REITs 企業財報利多與資金回流加持。此外，REITs 的股利發放率位在歷史低點，市場預估殖利率有機會由目前的3.7% 成長至7.5%，如果美國REITs 有短線休息，正是布局時機。

結論

從量價結構來看，因為美國QE 政策使得市場資金充沛，加上低利率，全球的房市除了中國以外仍有上漲空間，台灣整體房地產市場並未泡沫化，台灣整體新屋市場仍舊在成長，台北市新屋價格沒有持續上漲，但是台北市以外的地區卻持續升溫。全球股市也持續在升溫，近2 年以美國表現最佳，台股也和美股同步上揚，今年可望再度挑戰萬點大關。中國地區的房市開始出現泡沫

化，流出的資金若轉向股市，中國股市可以說是最具反彈空間及想像力。日本股市及房市雖然仍在低檔，但是仍要觀察日本首相安倍的政策是否奏效。