文 / 王人群

社會住宅是新政府上任後重要的安居樂業政策。8年20萬戶中12萬為政府直接興建、8萬戶為包租代管，尤其是藉由包租代管民間的閒置住宅，讓租屋市場更能幫助無力購屋者解決居住問題，落實居住正義。近期，內政部成立「國家住宅及都市更新中心」，即希望達成20萬戶社會住宅之目標，以每戶3人計算，社會住宅可服務60萬人左右。

興建12萬戶尚須借款3000億
根據內政部統計及相關推測，政府尚須向銀行借款3000 億元興建社會住宅，加計土地成本，整體經費更達到1.2 兆元，對於中央來說是一項財政負擔，對於地方政府而言，負擔更是沉重，雖社會住宅有往後租金之收益以作為償還貸款之支應，但以目前社會住宅租金，標榜比市價便宜2 成情況下，仍有自償性不足之疑慮。

雙北公宅供不應求 登記爆滿中籤率低
台北市都發局統計顯示，截至2018 年底，預計已完工加上施工中的公宅，數量可達近1.4 萬戶，加計因都更政府分回的預計作為公宅之聯開宅部分，預計 2018年底公宅總數可達1.9 萬戶，如此公宅供給數量多，還是呈現供不應求之情形。依今年初松山健康公宅之登記抽籤情形，507 戶供給吸引8000 多件申請，中籤率僅6%；新北市青年社會住宅先前推出位於三重及中和之物件，登記亦是踴躍，顯見民眾對於較平價之住宅需求甚大，政府也預期透過青年住宅釋出之政策，減輕在地青年之居住負擔外，更希望抑制大台北租金連年上漲之情形。

包租代管 房東租稅減免優惠
而為減輕社會住宅興建之財政壓力，另鼓勵閒置房產對外出租，扶持包租代管業者，提升居住使用空間品質及效率，政府亦提出包租代管之政策，「包租業」為專業經營者先向房東承租房屋，再轉租並管理，擔任專業二房東的角色；「代管業」為專業經營者接受房東委託管理出租房屋，協助房東處理租賃大小事，提供租賃住宅管理服務，如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等。包租代管業者經營如具規模，依服務項目多寡及內容不同可賺取約為租金一成左右之管理報酬外，房東另享稅賦減免（房屋稅、地價稅、綜合所得稅）、修繕補助等優惠，而一般房客則可依租金市價八至九成承租，另社會或經濟弱勢戶則可以租金市價七成或五成承租，可謂三方雙贏，健全住宅租賃市場。

只是目前包租代管雖提供租稅減免之優惠，但在租金收入申報上即難以吸引房東，就台北市中心2 房之大樓空間來看，多數租金動輒2 萬5，依地點及內部裝修條件不同又可更高，且台北市中心2 房物件出租率高，所需時間短，房東所承受之空置損失相當低，交由包租代管業者，除租金低於市價外，又要申報租金收入，對於個體房東或持有好租物件之房東來說，政策不足以吸引他們加入。

租金補貼少 租屋者感受幫助性不大
順應內政部祭出之相關政策，各地方政府亦有不同程度之住宅租金補貼政策釋出，惟多數租屋者表示，受限於家庭成員擁有住宅（但與本身工作地點相隔甚遠，或面積過小以致另尋租屋）等資格，無法申請補貼，或房東因房客申請而須提列租金收入所得，而將增加成本之轉嫁於房客負擔之租金上，一來一往並無實質租金補貼之效用。

租屋市場短期難以影響
目前社會住宅的興建供給與需求顯不相當，包租代管相關運作也尚未發展完全，租金補貼少民眾無感，加上租屋市場多年來係為檯面下發展，雖上述相關新政上路，但對於租約公證與租金收入申報並不具有強制性，公證申報者若將該增加之成本轉嫁於房客，反增加房客之負擔，還有違建的老問題更是讓房東們避之唯恐不及。預期都會地區租金仍會持續成長，短期內社會住宅政策難以影響租屋市場。另外，大台北地區租屋市場依舊是供不應求的情況，社會住宅租金較市價低，多少對於區域租賃市場產生一些話題及影響性，但畢竟目前僧多粥少；「租賃住宅市場發展及管理條例」於今年6 月27 日施行，多屬健全租賃市場及相關產業運作，對於租金成長管制及承租人之保障這部份仍少，尚不足以減輕大眾對於租屋往後風險諸多疑慮，能刺激租屋供給量成長的幅度也有限，要推行到一定程度，還有一段長路。