【文 / 中信房屋商仲部王藝樺】

「日本」- 七大工業國組織內唯一的亞洲成員國，同時亦是世界前三大的經濟體。自二次大戰結束後，日本經濟高速增長，逐漸躋身先進國家之列，其工業基礎、製造業技術、科學與研究能力均在亞洲以至於世界，名列前茅，目前是當今世界第四大出口與進口國，為全球富裕、經濟最發達和生活水平最高的國家之一，國內人均生產總值接近四萬美元，早已是世界公認的經濟強國 !

隨著 2020 年東京奧運日期的逼近，日本政府加強基礎建設及投資的支出部位逐漸增加，使得日本國內的不動產市場與價格回溫，進而受到兩岸三地和外國投資客的青睞，紛紛把資金注入日本，再加上日本國家政經情勢穩定，不少海外投資客遂選擇在日本置產，並計畫改造成民宿伺機賺取租金，而由租金收入換算成的高投報率，確實隱藏相當大的投資商機。

中信房屋商仲部副理王藝樺表示，日本的不動產市場近 5 年有回溫趨勢，由於東京奧運即將到來，為了舉辦四年一度的盛會與胃納全球的觀光客，政府挹注不少資金進入基礎建設、競技場和打造選手村，而「聰明錢」早已嗅到未來商機，這場全球盛會將帶來龐大的人潮，人潮將帶來錢潮，這些遠道而來的選手家屬及觀光客都需要住宿，因此日本不動產近期湧入不少的「聰明錢」，放眼2020 年的東京奧運成為最主要誘因 !

比起台灣1.57% 的不動產租金投報率，日本投報率平均就有 5.02% 左右，將近有三倍的差距，而如何才能在風險控制下、創造出最大的profit，變身為成功的包租公呢? 王藝樺提醒，要掌握幾個關鍵的攻略，並了解日本人的生活習慣去選擇物件，才不會造成賺了租金而賠了差價( 房子賣出時的損失)，專家的五大攻略金鑰如下：

一、挑選入手物件的「城市」
因為投資海外不動產均有大小不一的風險性，故建議投資首重「首都」，首都乃為一個國家的門面，不管在哪方面的評比應該都在該國數一數二，加上外來的資金和人口也薈萃於此，可說是風險最低、不敗的首選，而2020 年的奧運也是舉辦在首都東京，所以可說是「東京嚴選」。

二、挑選入手物件的「合法性」
了解當地法律，是否可做日租？是否可改建民宿使用？千萬別入手後才發現不合法、或是不能改建經營，為自己造成不必要的負擔和風險。

三、入手地段在地鐵站附近且離鬧區 3 站內的「距離」
以東京首都圈23 區為例，日本人喜歡住在離鬧區3站內的物件，不僅住家可保持安靜且又離商業區不遠，可說是進可攻退可守的距離，如果想藉由這次奧運賺取租金，則可參考此習慣選擇離奧運場館 3 站內的物件打造民宿，效益應該不錯。

四、入手物件的「產品選擇」
王藝樺推薦，1LDK（一房一廳一廚房）適合背包客，2LDK（二房一廳一廚房）適合小家庭，這兩種房型不論在日租市場或是按月出租來說，都是相對熱門且保值的商品。

五、入手物件的「年分選擇」
基本上，若以投報率作為考量，中古屋因為入手的價格相對新成屋低的關係，投報率換算起來會比較高；但若著眼於之後賣出的價格來考慮，因為中古屋在日本較新成屋不保值，所以建議入手物件的屋齡不可太老舊，主要以15 年內的新成屋與中古屋為主，這樣才不會賺了租金而賠了差價。

另外，在日本購買不動產，權狀上寫得坪數完全等同於室內坪數，換句話說，權狀坪數不包含陽台和公設，相較台灣的公設幾乎佔權狀 3 成，代表在日本買房的CP值極高。以東京物件來說，好地段的新成屋單坪來到 130 至150 萬日幣，中古屋則落在 100 萬日幣上下；王藝樺說，經歷「失落的 20 年」，日本房價從高點一路修正下來，在近 5 年打底回溫到單坪 100 多萬左右，但仍處於相對低基期的階段，若可以掌握五大攻略金鑰，相信一般民眾也可變身超級包租公、賺取令人稱羨的投報收入 !

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