【文 / Acer】

一 公告現值漲，土地交易成本高，房價難跌

明年一月公告現值醞釀調升

台北市政府在今年11 月舉行2015 年土地公告現值公開說明會，提出明年土地公告現值調整報告，一般預估，明年土地公告現值將續漲，讓跨年房產交易成本持續墊高。明年台北市、新北市、高雄市明年土地公告現值都將同步走高，其中台北市將挑戰連11 年上漲，再創新紀錄。未來土增稅提高，土地交易成本增加，將使房價更難下跌。

建商推案保守 反而有助市場供需平衡

對地主而言，土增稅增加，必然會轉嫁到土地售價上，當建商購地成本上升，未來新屋推案價格必然會跟著上漲。此外，因市場普遍認為2016 年政府將實施房地合一稅，房地產投資客買盤將趨謹慎，新成屋的銷售回歸自用買盤，及中長期置產族為購屋主力，少了短線投資買盤，推案量下修，所以建商未來的購地策略將轉趨保守，不會貿然再追價搶地。

市場愈保守 泡沫反而愈不容易發生

在推案保守的情況下，新屋供給會逐漸穩定，不會有爆量演出的大型檔期，反而是走謹慎推案路線，將有助於房價走向穩定格局，要崩盤反而有難度，因為泡沫總是在大家看多追價的時候形成，如今市場愈悲觀保守，泡沫就越不會發生，所以未來一年房價穩定，是自住客進場認真選屋的好時機。

二 交通建設成房價保證，房價難跌

北市松山線通車，捷運路網建構完成，近期房價將抗跌

近期北市松山線捷運正式通車，松山區房價較過去一年微幅成長11.17%( 如附表1)，顯見交通建設仍是房價上漲的最佳保證，只要有重大交通建設經過的區域，房價將難以下跌。

北市房價穩定，價格難跌

目前北市捷運在松山線通車後已建置完整，在各區都有捷運的情況下，房價將呈現均衡穩定的狀態。雖然松山區房價沿線受惠捷運通車，房價一年間成長超過一成，但在通車後，房價漲幅會趨於穩定，大幅飆漲情況將不會再有，取而代之的是各區呈現房價穩定格局，此時進場風險最低。「房價穩定，價格難跌」，將是北市各行政區未來幾年的房價發展趨勢。

新北市郊區受惠未來捷運通車補漲 重劃區將谷底翻身

機場捷運預計明年通車，沿線三重、新莊、泰山、林口將受惠。原本市場認為林口、新莊副都心等重劃區因為近期新屋供給量較多，在政府打房之際，房市恐有崩盤的疑慮，但目前林口新屋房價已站穩三字頭並邁向四字頭大關，而新莊副都心房價也已站穩五字頭，準備邁向六字頭，顯見「捷運仍是房價的萬靈丹」，只要捷運通過的地方，房價就很難下跌。另外，新北未來還有環狀捷運線、三鶯線、萬大樹林線等捷運網路陸續通車及動工，在這些交通利多的支持下，房價長期有撐，不用擔心房價會大幅修正，低總價郊區，仍是首購族及自住客進場的首選標的。

大台中受惠BRT及捷運綠線等建設 房價起飛

台灣BRT 快捷公車系統近期通車，沿台灣大道串連台中東西兩邊，沿線房市也跟著熱絡起來。另外，台中捷運綠線也已動工，未來沿文心路由北到南連結烏日高鐵站，區內一字頭新屋已不復見，未來新成屋皆在二字頭以上。顯見交通建設是房價成長的主要推手，再加上近期的台中生活圈四號道路通車後，台中房價已經回不去了。

大高雄交通建設最後拼圖 輕軌捷運及岡山路竹延伸線將扮演重要腳色

高雄市是目前雙北地區以外，唯一已經擁有捷運的城市，目前有紅線及橘線路網串聯區內交通，未來搭配高雄環狀輕軌捷運線逐步完工，以及規劃中的岡山路竹延伸線，將帶動岡山、路竹地區繁榮，服務大岡山、路竹、湖內地區35 萬民眾。所以未來高雄捷運路網也將逐建構齊全，各區房價也會走向成熟穩健。預計市區未來新屋單價都會來到二字頭以上，而中古屋一字頭產品，只要是地點絕佳及規畫良好的物件，都可加速進場布局。

三 低利率持續，屋主不急售，房價難跌

未來即使央行升息，房貸利率仍會維持在3% 以下，對於口袋深的屋主來說仍影響有限。此外，從近期國際情勢觀察，日圓不斷貶值以拯救其出口產業；而歐洲央行亦實施寬鬆貨幣政策來刺激經濟，而我國央行利率已連續3 年維持不變，所以全球低利環境將會持續。近期美國聯準會的QE 措施將逐漸退場，使美元走強，市場預期跟著美元走的台灣央行年底也可能升息。但即便央行升息一碼，房貸利率仍維持在3% 以下，對貸款戶而言仍可負擔，房價要崩跌，仍有難度。無產階級與其等待空想市場會崩盤，不如加快腳步晉升有產階級還比較實際。

四 小坪數及捷運宅產品熱賣撐盤，房價難跌

近期由於市區房價高漲，首購族已逐漸轉向郊區購屋。但也有部分的首購族群選擇在留在市區置產買房，以門檻較低的小坪數產品做為置產標的。所以在買總價不單價的概念下，市區小坪數產品的成交單價將節節攀升，尤其是北市有捷運出口站的捷運

共構宅，單價往往較周邊中古屋行情高上一兩成以上，所以在小坪數及捷運宅產品熱賣的需求下，房價將難以下跌，未來市區的不動產交易將會以小坪數產品為主軸。

此外，銀行過去對小坪數產品貸款成數較低的現象也開始扭轉，已逐漸回歸正常估價放款機制。相反地，豪宅產品在央行限貸令下，貸款成數反而較低。所以市區在小坪數房價節節攀升下，整體房價有撐，房價難跌。綜合以上四大趨勢，選後房價大跌不易，在選舉觀望氣氛結束後，未來一年房價將走向溫和成長格局，是首購族及自住客進場置產的最佳時機。