私有道路之通行問題( 下)
2017-07-19
【文 / 鍾運凱】案例:老王以其名下土地,與建商合建房屋。興建完成並銷售完畢後,其中聯外道路(A 地)仍登記於老王名下。數年後,當地政府已於A 地鋪設柏油路面並編定為道路用地,但未為徵收。又過了三十幾年,老王過世了,其子小王繼承A 地所有權。小王認為自己的土地供公眾使用很吃虧,要求附近居民支付通行費。居民皆反對,於是小王以大型水泥塊封閉A地。抗議無效後,附近居民共同委請律師向法院起訴,要求小王除去障礙物並賠償損害。試問,居民的要求是否合法? 解析:五、既成道路之公用地役關係所謂「公用地役關係」,是一種「公法」上的義務,亦即所有權人須容忍不特定、多數公眾使用其私有土地之義務,與「袋地通行權」、「時效取得不動產役權」不同,後者是容許特定之鄰地所有權人通行之義務,為「民法」上的義務。大法官會議釋字第400 號解釋:「既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者,其所有權人對土地既已無從自由使用收益,形成因公益而特別犧牲其財產上之利益,國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償,各級政府如因經費困難,不能對上述道路全面徵收補償,有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。」而既成道路成立公用地役關係,須具備以下三要件:1. 供不特定之公眾通行所必要,而非僅為通行之便利或省時。2. 於公眾通行之初,土地所有權人並無阻止之情事。3. 經歷之年代久遠而未曾中斷。所謂年代久遠雖不必限定其期間,但應以時日長久,一般人無復記憶其確實之起始,僅能知其梗概。 六、公用地役關係不得以民事訴訟主張由於既成道路之公用地役關係是一種公法上的權利義務關係,當事人不得以民事訴訟請求履行義務。最高法院89 年台上字第2500 號判決:「既成巷道之通行僅屬公用地役關係之反射利益,本屬公法上之一種事實,其本質乃係一公法關係,與私法上地役權之性質不同。而民事訴訟法則係當事人得向法院訴請以判決保護其私法之權利,故當事人不得本於公用地役關係,於民事訴訟請求土地所有人不得有妨害其通行之行為,而僅得請求地方政府以公權力加以排除;同樣,土地所有人不得以主張對土地有公用地役關係者請求地方政府以公權力排除障礙係屬不當,而於民事訴訟請求消極確認其本於公用地役關係之通行;此等爭議應循行政爭訟等公法程序謀求救濟。」本題提起民事訴訟之「居民」,如果是鄰地所有權人(例如附近房屋及基地持分之所有權人),得主張前述民法第787 條規定之袋地通行權遭到侵害,訴請排除侵害及損害賠償;或者向地政機關申請時效取得通行不動產役權之登記。但如果該等經常通行使用A 地之人包括非鄰地所有權人,要主張「公用地役關係」,則不得提起民事訴訟,而是要向當地政府機關請求拆除路障,恢復公眾通行;如果該項請求遭政府機關駁回,則可循行政救濟管道(訴願及行政訴訟)以維護利益。 七、既成道路所有權人之義務與權利如果成立「公用地役關係」,則該既成巷道即為廣義之公路,土地所有權人如果擅自封閉或堵塞,可能構成刑法上的公共危險罪。刑法第185 條規定:「損壞或壅塞陸路、水路、橋樑或其他公眾往來之設備或以他法致生往來之危險者,處5年以下有期徒刑,拘役或500 元以下罰金。因而致人於死者,處無期徒刑或7 年以上有期徒刑。致重傷者,處3 年以上10 年以下有期徒刑。第1 項之未遂犯罰之。」本題A 地若為既成道路,小王以水泥塊封閉堵塞之行為,即可能觸犯刑法,面臨牢獄之災。此外,依建築法規之規定提供土地作為公眾通行之道路,不同於前述「公用地役關係」,非屬釋字第400 號解釋所指私人土地特別犧牲其財產上之利益,國家應徵收給予補償之範疇。蓋私有土地依建築法規之規定,提供予公眾使用者,私有土地所有人常因而使他基地得為建築之用或因而提高建築基地之利用價值,與因時效而形成之既成道路有別。因此,私有土地依建築法規之規定,提供作為公眾通行之道路,未經徵收者仍應持續作為公眾使用。市區道路主管機關依其情形,得依市區道路條例之規定為改善、養護及重修,該私有土地所有權人不得反對(最高法院102 年台上字第1315號)。又公用地役關係為公法關係,私有土地具有供公眾通行使用之公用地役關係者,土地所有權人之權利行使,固不得違反供公眾通行使用之目的,惟特定之人倘違背公用地役關係,無權占用有上開關係之私有土地,受有不當利得時,例如有人在A地路邊設置收費停車格,藉此牟利,小王仍得依法請求該他人返還不當得利(最高法院102 年台上字第701號判決);但如果是政府在路旁劃設收費停車位,小王則不得依公法上不當得利關係,請求返還政府收取之停車費(97 年高等行政法院法律座談會提案法律問題九)。

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台北的鑽石心 成為主人趁現在 —台北市大安區
2017-07-14
文 / 行銷企劃部 師大加盟店店長王國添表示,位於台北市中心偏南的大安區擁有多處捷運站,台大、師大、公館及永康等生活圈,交通便捷、人文薈萃、商業發達、明星學校林立,以及佔地25.894公頃的大型生態公園—大安森林公園,盡擁首都最優質的生活環境,房價抗跌性高,是換屋或置產、海外歸國人士的第一選擇區域,堪稱「台北市之最」。 著名社區素質高 知名人士居住大安區的著名社區,有和平東路一段「和平大苑」,青田街「上青田」、「青田吉田」,溫州街「大學十方」,金山南路巷弄「泰安連雲」,新生南路一段「方念拾山」,及信義路三段「勤美璞真」等,多位知名人士居住。在永康街後段、金華街和青田街居住環境單純,金華街、麗水街口處因設有行政院長官邸,也形同為該區的居住安全背書。中正區與大安區交界的古亭站,是捷運新店線與新莊線的共構車站,住家坐擁雙捷運線優勢,加上羅斯福路與南昌路有多線公車往返,交通條件佳。而東門站為淡水信義與新莊線共構車站,同樣坐擁雙捷運線優勢,在信義路線上公車路線眾多,交通也相當便捷。 優質明星學區抗跌保值師大加盟店店長王國添補充,許多家長都希望小孩能贏在起跑點,也讓「學區宅」成為父母親購屋的重要考量, 12 年國教上路,不少望子成龍的家長為送孩子入名校,積極買房遷戶口,幾乎全台從北到南的明星學區,周邊房市一直頗為熱門。大安區內的新生國小、金華國中小、龍安國小、龍門國中、中正國中等都屬於優質學區,為設籍而購屋的族群不在少數,無論自住或出租,這裡的學區宅都來得相對抗跌保值。 大選之後,社會氛圍趨向穩定,賣方普遍願意修正房價10~15%,近期交易量提升1~2 成,目前羅斯福路二段屋齡20~30 年電梯大樓,每坪房價約80 萬元;屋齡30 年以上公寓,每坪約75 萬元;為了區域內明星學校中正國中來此設籍的家庭所在多有,所以該區以2~3 房為主力產品,總價帶約落在1,700~3,000 萬元。 大安森林公園周邊 豪宅聚集大安新生加盟店店長戴龍祥指出,大安森林公園有「都市之肺」美稱,由信義路、新生南路、和平東路和建國南路所包圍,生活圈範圍可向外延伸至金山南路以東、仁愛路以南,復興南路以西及辛亥路以北。廣大的綠地環境是居民運動休閒的最佳去處,公園旁就是大安行政中心,大安新生加盟店就在行政中心對面、大安區偏西南,在地經營20 年,服務客戶不計其數。區域內文教氣息濃厚,包括台灣、師範、科技、教育大學等知名大學學府,及師大附中、大安高工、金華國中小、新生雙語國小等俱口碑的教育體系,完整的教育鏈及完善的機能環境,造就周邊房地產一直是熱門洽詢標的,除環繞公園極享無敵景觀的知名大樓外,巷弄內亦不乏深俱綠蔭環境、人文特色的成屋,大樓、華廈、公寓、套房,區域內房產類別齊全,無論是購、換屋自住、投資理財等皆有合適的標的物滿足需求。 大安森林公園優異的環境,周邊形成北市指標性的豪宅聚集地,社區素質高,頂級客層趨之若鶩,甚至一屋難求,房價維持在高水準。而其中精華地段中的精華,以「瑞安街」為核心的區域就是大安區的豪宅名人巷,前往大安森林公園只要十分鐘路程,鄰近安東市場,自成生活圈,文藝氣息濃厚,房價不受近年整體行情走跌影響。 近期最具市場話題性的當屬亞洲天王購買的「和平大苑」,此建案位於和平東路VS 金山南路口,正面臨台灣師範大學,據悉當初耗費逾6 億鉅資購買頂樓樓中樓的天王,除了看上頂樓無敵校園景觀外,也相當傾心於精心彫琢的特色;此區亦因有多所知名中小學座落其間,相較於東區熱鬧繁雜的商業機能外增添了些許單純寧靜,交錯的捷運路線提供了便利的交通動線,板南、淡水信義、松山新店、文湖、新蘆等線沿途捷運站周邊亦是熱門的購屋地點。公寓約在60~70 萬/ 坪,華廈約在65~75 萬/ 坪,10 年內成屋約85~95 萬/ 坪,雖然面森林公園的景觀大樓均價仍有120~180 萬/ 坪,與前幾年房價高點比起,此時相對親民的價格亦讓購屋之消費者更能接受,畢竟「千金買屋,萬金買鄰」優良的居家環境,難以用金錢衡量。 大安新生加盟店店長戴龍祥說明,根據地政局最新統計資料,台北市12 個行政區裡平均地價最高的是大安區,單價每平方公尺43 萬1,826元。「漲得快、跌得緩」一直是大安區不變寫照,主要原因除了位居台北市心臟精華區段之外,完整的生活機能、便捷的交通串連、明星學區的加持、醫療機能完善、大型公園、政府機構的集中,每一項優勢組合出本區如同閃耀著八心八箭光芒的鑽石,吸引許多國際盤、名流貴冑來置產,更是許多台北市購屋人心目中的渴望能進住的區域。
住老房子的痛點 你的窘一直提醒你換屋
2017-07-05
如果現在你住在老房子裡,或許房價、房租比較便宜,也或許你在等未來都更,不過屋齡老舊的房子所衍生的問題,可能會大大影響你的生活品質,以下列出幾點住老房子的心酸,看看是不是心有戚戚焉……   行動不便長輩難出門        如果家中有上了年紀的長輩,若身體健康倒也無妨,要是行動不甚方便,住在要上下樓梯的老房子裡對他們非常吃力,尤其老人家禁不起摔,一不小心跌倒就慘了,更何況是那些需要坐輪椅的長輩,根本就不容易常出門散心,可是換到有電梯的大樓,對長輩來說比較安全方便。   帶小孩出門 上下樓梯危險又麻煩身為一個媽媽,有些時候要獨自帶孩子出門,如果孩子還小,一定要用娃娃車,雖然為母則強,但帶著推車、媽媽包外加小朋友(還可能是一大一小),住老公寓上下樓梯會有多累多麻煩多危險…,如果住的比較新的大樓,輕鬆上下樓層,自然減輕媽媽們的負擔。   樓下大門無門禁管理,易衍生安全問題         常常遇到老房子的大門沒關好或是故障,容易讓不肖之徒有機可趁,對於落單晚歸的女生或小朋友就滿危險的,如果是換到有警衛與門禁管制的社區大樓就安全多了,還有監視器可監控住家環境。   公共問題 誰來處理?        住在老房子,樓梯間髒了,電鈴、電燈或大門門鎖壞了,抽水肥,洗水塔這些事要怎麼處理、誰來處理,遇到好鄰居們願意互相幫忙、不管出錢或出力都容易商量協調的,那簡直就像是抽到大吉上上籤,但往往世事難盡如人意,若換到有管理的社區,就會有管委會處理這些細瑣的事務,無需煩惱。   沒人抽菸 卻一直聞到菸味        如果家中沒人抽菸,卻一直聞到菸味,那就是因為老房子的排氣通風管是共同管道,所以鄰居的菸味、炒菜油煙味都會回流到自家中,如果是住在有獨立排氣管線的大樓,就不用一天到晚聞到討厭的味道。   不敢訂宅配 因為沒人簽收!!        雖然網路購物幾乎都可以超商取貨,但還是有些東西只能宅配到府,家人要是也都不在家,住老房子就沒有管理員可以幫忙簽收,根本就不敢訂,送到公司,再扛回家,更累!要是換到有管理的大樓,就不會訂了東西又怕沒人簽收。   永遠都來不及倒垃圾        現在上班常常都是朝九晚九的,又或是晚上要約會,回家時間根本趕不上垃圾車,只好累積到星期六再處理〈萬一週末也外出旅行……〉,若不想上演臭味滿屋,還必須將『倒垃圾』鄭重排入自己行程中。如果住比較新的大樓,地下室就有垃圾集中區,就再也不用擔心垃圾堆在家中的衛生問題。   中信房屋貼心提醒你 該換適合你需求的好房子囉~專業CP值找屋大數據:針對您預算範圍、增值空間、居住區域、理想坪數、生活機能、鄰近交通…等透過縝密精算分析與評比,計算出CP值精算給分~http://buy.cthouse.com.tw/cphouse/     文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令 圖片來源:pinterest.com (圖片連結 https://www.pinterest.com/pin/369858188137352529/)  
買方口味千奇百怪 10大最中肯賣房秘訣
2017-06-29
#屋主們記起來~記起來~快點記起來!           有太多文章都在教消費者要如何看房、挑房、買房,教你如何第一次買房就上手!教你怎麼賣房子的卻寥寥無幾,如果有一天家裡不夠住了、房子舊了、想當房東了,必須要換房子的時候,又要怎麼順利的把房子賣掉或租出去呢?當然找個房仲來處理,給他鑰匙是最輕鬆省事,房仲可以幫你帶看、找買家,但如果是屋主房東能先做功課,對於加快房子脫手的速度、賣個好價錢都會有很大的幫助喔!   1. 知彼知己 開價有底        當你打算賣房子的時候,首先可上內政部的實價登錄查詢,跟自己房子同路段,差不多屋齡的物件,六個月內的售價都落在什麼價位。再者,最好能撥空親自去周邊看看那些也同樣在出售的房子,把自己當成買方打聽一下行情,注意他人的房子的屋況、外觀、停車位或其他條件,那麼對於自己房子的狀況應該開價在什麼範圍就非常有底,更有把握,屆時開個比平均行情再高一些的價格,讓有殺價習慣的買方有空間可議,製造屋主讓利的氛圍。特別提醒,必須先行了解各項稅額及交易過程可能會支出的費用,也要一併包含在開價內。   2. 讓專業的來!        一般屋主當然可以自己賣房子,但房屋交易的眉眉角角是否有時間、有餘力全部都去研究呢? 在不夠了解房產交易的前提之下,若完全依自己的主觀想法判斷可能會造成錯誤,這時選擇一位有專業知識、熟悉市場的房屋仲介,就非常重要,正因為房子不是他們的,所以才能比較客觀評估房屋的價格與價值,並提供屋主相關建議,及網羅潛在買家。但在挑選房仲時,除了本身的成交經驗,也需觀察其人格特質,是否細心、負責、有熱誠地進行服務。   3. 第一印象很重要        看房時,第一眼印象很重要,這房子得不得買家的眼緣,就看屋主如何將房子「整理」妥當,當然也不能過度裝潢,反倒像是要遮掩什麼大瑕疵、大缺點似的。先行檢視家中那些區域是需要整修與更新,如櫥櫃、牆面、地板、窗戶、大門、衛浴設備…等,也可將室內重新粉刷,增強房子新穎感。   4. 明亮的房子 明亮的希望        買房子最重要的一點就是採光照明,明亮乾淨的房子才會讓人有想居住於此的感覺,所以先將屋內所有的燈光設備檢修更新,提高燈泡瓦數,改善屋內照明,窗簾更新、拭淨窗戶玻璃,讓買方來看屋時,立即感受房子的明亮清新,對於住進這裡就有光明的未來產生想像圖。   5. 收斂個性        自己的房子本就會有自己喜愛的風格特色,但準備要賣房時,家中的擺設裝飾未必是他人喜歡的、可接受的,若想房子順利賣出,建議先把一些極具個性的物品如家庭照片、紀念品、特色擺設等收起來。移除那些太過個性化的東西,讓買家聚焦於房子上,而不是屋主的家庭紀錄。   6. 談笑風生 見縫探底        若屋主有機會親自接待買方,相談過程中,要讓對方感覺舒適自在,降低戒心,進而慢慢探聽買方口風,因為對買家越瞭解就越能掌握交易談判的優勢,如對方的職業、家庭狀況進而推判購買能力,不甚適合的話,和氣婉拒,勿花費雙方太多時間。   7. 有競爭才會有好價錢        大多數買家都會詢問屋主為何要賣房,怕是買到奇怪的物件,有時若真的說出售屋原因可能會影響交易談判,要是對方知道你急著搬家、急需用錢,那可能會使屋主在議價時居於劣勢,故當買家問起售屋原因時,只需態度誠懇的說個簡單理由即可。另外,在談判議價過程中,可時不時透露有不少組買家也同時在出價,營造一種房子奇貨可居的搶手感,在有競爭的情況下,較有機會賣一個好價錢。   8. 換位思考 以誠相待         有時換位思考,你也不希望在未被告知的情況下,用自己的辛苦錢買了一個滿是瑕疵的房子吧。所以主動告知房屋的優缺點,並以書面記載,避免日後有糾紛或法律問題,可降低責任,不讓買家輕易的找麻煩為難。   9. 簽約完成才算數        如果還住在自己的待售屋內,在未完成合約簽訂手續前,先別急著簽另外一間新房的合約,或是搬出去,因為無法掌握買家會不會臨時變卦。   10. 白紙黑字 清清楚楚        為避免交易糾紛,買賣雙方在簽訂契約時,包含雙方當事人資料、房產資料、交易價格、貸款核准日、交屋日期、契約形式、協議完成的事項及其時限、房屋內外的任何附加物與設施之歸屬權皆須明確記載在契約中,最好要有公正第三方作為見證,保障雙方權益。   中信房屋 您最中肯的成家顧問,專業CP值找屋大數據:針對您預算範圍、增值空間、居住區域、理想坪數、生活機能、鄰近交通…等透過縝密精算分析與評比,計算出CP值精算給分,完全透明不保留~http://buy.cthouse.com.tw/cphouse/     文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令
北市府都更代拆門檻將解禁 房市有何影響?
2017-06-21
【文 / Acer.L】 一、何謂都更代拆根據「台北市政府受理都市更新權利變換實施者依都市更新條例第三十六條規定請求代為拆除或遷移土地改良物補充規定」,更新單元範圍內代拆戶占總戶數10%以下,且戶數5 戶以下,實施者可向北市府申請代為拆除。而台北市副市長林欽榮則在3 月22 日召開的「公私協力改革都更效能對策研商會議」投下震撼彈,宣布為強化都更效能,過去的都更案若不同意戶佔總戶數10%以下、或5 戶以下,才可向北市府申請代為拆除,但未來北市府將取消這項限制,最快4 月上路。另外,北市府去年公布「台北市公辦都更實施辦法」,第18 條針對已取得建造執照及拆除執照者,北市府將成立專案小組,建商只要合法取得拆照,就可以申請專案小組,程序啟動後,將暫緩拆、或直接拆?3 個月內就會有答案。 二、新政策條件代拆條件為何?現行規定,當都更代拆戶比例小於總戶數10%,且戶數為五戶以下,建商才能申請政府代拆。日前,台北市政府宣布將取消此限制、按照中央頒布的《都市更新條例》之規定,意即未來只要有三分之二所有權人、四分之三樓地板面積同意參與都更,建商便能申請建築與拆除執照,並且向政府申請代拆。 三、可能產生弊端-建商可以強制都更,不同意戶必須妥協文林苑事件後,北市都更案件需全體住戶百分之百同意才可進行,政府無法代為強拆,不同意戶可有權不參與都更;若代拆限制取消,等於建商將握有尚方寶劍,只要有三分之二所有權人、四分之三樓地板面積同意參與都更,少數不同意戶必須強制納入都更,此舉恐違反居住正義,違背人民居住的自由權益。 四、可能產生利益-精華區土地加速釋出,加速都市更新目前全國五層樓以下住宅約581 萬戶,約占總住宅數量的70.45%,且多數集中在市區,而台北市內30 年以上的房子就有48 萬戶,占全部房子的55%,這些耐震係數及消防設施恐不符合現代標準,未來十年北市老舊房屋更將會進入高峰期,若政府代拆政策能執行,可加快都更腳步,對建商而言,原本精華區土地難尋,在都更門檻降低後,將可增加建商投入都更的意願,對老舊市容的更新有實質上的幫助。 五、對房價影響-老公寓短期看跌,長期看漲未來投資客買老公寓插旗當釘子戶的利潤空間減少,若以短期投資角度,老公寓房價不會大漲,房價將回歸基本面;但長期而言,都更腳步加快,當多數都更案件順利推動後,會有買老公寓換新大樓的比價效應,若該區都更可行,老公寓長期仍看漲。 六、是否能進場買公寓?時間才是最大成本,舉例而言,若買老公寓一坪50萬,預計蓋成大樓後變成每坪75 萬,但等待時間超過20 年,換每坪25 萬的增值,每年投報率2.5%,端看自己能否接受這樣的報酬率;若等待時間在10~15 年內,短期自住,長期投資或可考慮,但是否願意接受現階段爬樓梯及較老舊的屋況,則端看買方本身如何取捨。 <快速結論>買老公寓考量仍在未來的增值潛力,以及該區居住品質是否符合需求,並非每間公寓都有都更機會,但若能做足功課,選擇有都更機會的標的,長期仍有機會投資賺到錢;若是純粹自住考量,只需考慮屋況、房價、地點等條件是否符合自身需求即可。
商圈成熟 撐穩房市的美 —高雄市三民區
2017-06-21
文 / 行銷企劃部 高雄之珠 綠地、文藝、休閒皆備澄清加盟店店長葉東和表示,三民區位居高雄市中央地帶,面積及人口數都是高雄數一數二的行政區,區內各級學校林立,如國立高雄應用科技大學、高雄醫學大學及文藻外語學院等,吸引外地學生入住,也因此成為房地產市場成屋交易量較大的地區。三民區習慣上以東、西區別,其中,東三民、鳳山區、文山重劃區為軸心匯集出「高雄之珠」生活圈;素有台北小天母盛名的東三民,學風鼎盛,人文薈萃,以陽明國中學區為購屋者第一指名度,是高雄升學率極高的菁英搖籃;在鳳山與三民區交界地的「文山特區」為自辦重劃區,區域內為純住宅區,周邊生活機能豐富,外圍有許多知名店家及餐廳,附近綠地充足,有大型的寶業里滯洪公園,與清湖公園等等。即將完工的南部國家級兩廳院,耗資百億「衛武營藝術文化中心」,佔地6.7 公頃,毗鄰40多公頃的衛武營都會公園,綠地、文藝、休閒生活圈完整連線成型,以澄清路接續至國家級風景區「澄清湖」及澄清湖棒球場、長庚醫院。整體交通從國道一號南接88 快速道路,貫穿東西向的國道10 號,從衛武營文藝中心接三多路,走澄清路至澄清湖,從本館路連接至民族路接續輕軌,在城市美學慨念下,交通與發展更是亮點。 商圈成熟 各有特色機能佳葉東和店長說明,三民區因人口多,發展出數個知名商圈,造就大量的住宅需求。【澄清商圈】位於三民區與鳳山區的交界處,坐擁陽明及文山兩大精華區段。【陽明學區】屹立不搖的地位,明星學校升學率頂尖的「陽明國中」居住人口密度高,商圈生活機能完整強大。【文山特區生活圈】高雄鳳山最夯的41 期重劃區,西起澄清路、南至建國路三段、東、北側以青年路二段為界,擁有長庚大型醫療機構,緊鄰澄清湖風景區,人文素質高,建案更相互爭峰,如城揚建設先後推出的帝匯、帝之匯,展奇建設的優秀賞等建案,公設規劃、建材選用皆展現精美風格,各式特色餐廳、知名商家也爭相進駐鬥艷,點綴出高級住宅街廊,因此引進不少經濟能力中上的自住客,住戶類型多為自營商、醫師、教師、退休人士。【河堤社區生活圈】位於明誠二路以北、天祥二路以南、民族一路以西、愛河上游以東,以貫串社區的河堤公園聞名,為高市少見帶狀綠廊,周邊有河堤國小與市立圖書館河堤分館;明誠二路沿線商店密集,大樂購物中心可供採買,裕誠路為港都知名小吃街,明哲路、明賢街有許多異國料理餐廳。河堤社區生活圈附近愛河流域的愛河之心、高雄微笑公園與河堤公園,從河堤路、文守路延伸至博愛路,可提供民眾散步、騎單車賞景的優質空間,該生活圈也與【裕誠商圈】緊密結合,餐飲、購物機能皆很便利,同時緊扼北高雄核心交通樞紐,吸引不少北高雄居民前來休閒與消費,型塑成優質的居住環境。 澄清湖別墅區 追求高品質客戶最愛葉東和店長補充,澄清湖風景區素有「台灣西湖」之美譽,為高雄近郊第一大湖,總面積約375 公頃,兼具水庫及觀光功能;該區多屬於低密度住宅區土地,低建蔽率與低容積率的嚴格都市計劃法規要求,讓區域內的建築物與地形、地貌,呈現出與市區截然不同的景觀,休閒養生的居家氛圍,形成知名的高級別墅區。濱湖路以東較內側地段,別墅型產品陸續推出,為追求頂級生活品質的消費者建造專屬於私人的住宅空間。此區別墅住宅的風貌各有特色,大致可區分為中庭社區型別墅、機能型社區別墅及臨路社區型別墅類型,客群大致以企業主、醫生、大學教授、退休人員等追求高品質住宅者為訴求對象,產品規畫包括社區封閉式、臨路型及強調休閒機能型等。對外交通可連結至三民區的陽明商圈與鳳山區文衡商圈、鳥松區中正商圈等,從澄清路轉九如路通往中山高速公路九如交流道,或是國道十號仁武交流道連通該生活圈,僅約10分鐘車程。除澄清湖外,附近澄清湖高爾夫球場、長庚醫院、圓山飯店、青年活動中心、多處大型庭園咖啡館聚集,「近大型醫院」和「充分活動空間」是銀髮族顧及體能狀況和健康因素的考量,也是他們的最愛。
房市含金量超高 —台中西屯區
2017-06-21
【文 / 行銷企劃部】 緊鄰中科園區 房產選擇多樣化西屯12 期加盟店店長黃煒翔表示,西屯區是台中市的蛋黃區,緊鄰台中科學園區,除了就業人口紅利外,商圈機能趨近完善,便利的交通網絡,位置鄰近台中七期,但房屋總價比七期少了15%-20%,產品的選擇也更為多樣化,置產投資自住都十分適合入手。生活圈位環中路以東、臺灣大道以北、文心路以西的範圍。房產產品及價位分為屋齡0-5 年約25 萬/ 坪、屋齡6-15 年約23 萬/ 坪、屋齡16-30 年約18 萬/ 坪為主。主推社區為逢甲大學旁、眷村改建的國宅「大鵬新城」,25 棟總戶1,286 戶,總價比附近周邊的房價低30%,且釋出量大,因鄰近逢甲商圈,租屋需求強烈,租金投資報酬率約有2.5%。 據內政部實價登錄統計,104 年度成交36 戶、105 年度成交26 戶,是持續有買盤有買氣的社區,對於購屋條件為西屯區、10 年屋、坡道平面大車位預算在1,000 萬上下的買家,確實為高CP 值的選擇。十二期重劃區位居西屯區內七期新市政特區、水湳經貿園區與中科特區等三大重大建設的中心點。區域內的西苑高中、僑光科大、逢甲大學、東海大學,皆為學習風氣良好的明星學校。近期價格修正,且因水湳經貿園區題材持續發酵,可趁此良機購屋。 河南路生活機能豐富 水湳園區附近價格親民文心河南加盟店店長陳珮甄說明,日前台中的捷運車廂,已經抵達台中,台中第一條捷運線( 綠線),由整條文心路貫穿台中市北屯、西屯、南屯、南區。文心路為台中的主要道路,25 米河南路為通往台中水湳經貿園區、十二期重劃區、七期重劃區、逢甲大學及逢甲夜市的道路幹道。由於緊鄰早期的四期重劃區,附近的生活機能豐富,交通大眾運輸便利性非常完善;以文心路VS 河南路交叉口為主要起點,早上有知名的水湳早市,下午有華美黃昏市場、逢甲夜市,週邊明星學校則有文華高級中學、逢甲大學。 佔地254 公頃的水湳經貿園區被視為台中最後一塊寶地,工程建設依用途分成:文化商業、文教、創新研發、經貿、生態住宅五大專用區,未來必定成為觀光景點及最優質的住宅環境。園區附近有很多自住首購型的中古屋可以挑選,價格親民,鄰近國道1 號高速公路及74 號快速道路,南來北往的交通便利,將使這個重大建設大大加分。房地產的保值性跟增值性,與重大建設息息相關,加上台灣目前的空氣品質不穩定,公園綠地將為住宅品質很重要的一環,不論是自住或是投資,都可以把握先機在房價修正期間卡位。 七期最精華 十二期新案不斷台中漢中加盟店店長吳永富指出,從高速公路下中港交流道即可見右側新市政的七期重劃區與左側的十二期重劃區,是西屯區的經濟命脈。經過近二十年的發展,新市政中心專用區已開發為商業區及高級住宅區,升格直轄市後的台中市政府亦設於此範圍內,總計面積約108 公頃。七期重劃區涵蓋西屯區及南屯區,重劃總面積超過353 公頃,住宅圍繞著市政府為台中市最精華之區段,有夏綠地公園、國家歌劇院、秋紅谷、市政府雙十字綠園道;十二期重劃區範圍為:台灣大道以北、福星北路以南、黎明路以西及環中路以東所圍成的區域,重劃總面積81 公頃,以文修公園生態滯洪池也不斷推出新建案,房價扶搖直上,房屋在新舊中價差明顯,相對管理上房屋品質也一直改進更適合居住。 台中市尤其近20 年都市更新重劃市地更是蓬勃發展,建設公司每年推案很多,選擇彈性大,相對需要消費者針對自己的購屋需求及經濟狀況審慎評估,避免償還貸款時造成壓力過大。其實台中市的天氣相對於南北來說是比較溫和的,北部人若移居台中,房價會比較有感的便宜,而對南部人來說經濟繁榮更甚,人文藝術氣息、環境、交通往南往北都差不多,美術館、科博館、百貨公司、醫院、景點、小吃名店都完整皆備,確實是住屋好選擇。 中科進駐 灰姑娘變公主中科國安加盟店副店長陳瑤霜表示,中科特區以人口聚集的生活圈來做區分。台灣大道四段做界線:左側為世貿商圈,近台中工業區,屬於較舊的街廓;右側則有(1)『單元一重劃區』,內有裕元酒店、福華飯店、特立屋商場、星巴克、麥當勞等;(2)『永福路的愛買商圈』,內有春水堂、屈臣氏、麥當勞、肯德基、遠百愛買等知名連鎖店;(3)『J-Mall 商圈』,內有台糖量販、麥當勞、星巴克、澄清醫院等,在東海大學旁,附近聚集別墅聚落;(4)『西屯路的TechMall 商圈』, 內有米平方商場、星巴克、台中牛排館、楓康超市、全聯,此商圈原本多半是甘蔗田,孤立的國安國宅社區,因為中科進駐,近幾年的開發,多以十年內新大樓為主,有富宇建設的造鎮,和最近成形的太子建設造鎮,真的是灰姑娘一夕間變為公主。目前新的推案,有安和路、單元一重劃區的沅林建設「君子硯」(先建後售),新業建設「觀峰」(預售屋),國安二路的太子建設「W 時代」(預售屋)。 中科特區位於大度台地,礫質地層,發展脈絡透過道路建設往外延伸,所以有著四通八達的交通網,免受塞車之苦,更有著「生活圈效應」,建議可延著商圈的生活圈做為買屋居住的基礎,區域內有九所學校,澄清、榮總二大醫院,休閒綠地有都會公園、水崛頭公園、筏子溪公園綠地,不管是西屯哪一個區塊,各項生活機能十分便利,而且房價比鄰近的十二期、七期還便宜,在此居住確實是絕佳的享受。 重大建設利多 支撐力強大西屯黎明加盟店店長張詩傑店長說明,74 號快速道路沿線跟捷運題材,加上水湳經貿區的發展,造就區域不動產蓬勃迅速發展,交易量頻繁最主要有以下幾點:1. 逢甲大學外來學生多。2. 商圈集中且廣,就業機會多。3.74 號快速道路連接北屯,商圈發展更迅速。4. 房屋出租率高,置產收租型客戶第一指名區域。5. 十二期重劃區綠地比高,緊鄰七期北側及經貿園區,更有逢甲商圈支撐,眾建商無不覬覦商機,推案量不斷。6. 緊臨萬坪公園綠地旁,自成新別墅區,銷售狀況跟其他區域比起來均較出色。7. 台灣國際級觀光夜市評選第一名多次,區域內大小商旅以及大品牌商家進駐,多元及年輕的行銷模式,造就來逢甲創業的商機無限。 西屯區未來發展計有:經貿園區10 年以上的重大建設,包含國際飯店進駐、國際展覽會館成立,設立商業專區;南山人壽購買建地,發展飯店以及商場;建商整併多筆土地推自用住宅;市政府委外興建社會住宅等利多。建議購屋人在自己預算許可下,多多出價,區域內的房子銀行估價值高,只要是依照行情購買,最高均可貸款到八成;此外,車位需求高,預算如果允許建議要購置車位。台中市双屯效應( 西屯與北屯) 已經發酵多年,最主要就是連結的道路多且暢通,74號快速道路更是居功厥偉,還有黎明路的整治拓寬,環繞貫穿西屯北屯,商圈的支撐力道強大,人氣就是買氣,選擇這裡,看的不只是現在,更是未來。
破解8種賣房黃金話術 快速養成買房讀心術
2017-06-21
        實價登錄已施行數年,房產價格從原本只曝光路段區間到未來個戶門牌號碼的交易價也會被公開,資訊如此透明化,以往會被屋主或房仲帶著風向走的情況應會減少,且現在的買方,大多會先上網蒐集資料做功課,對買房其實都很有想法主見。不過,像首購族沒有買房經驗,要是房子看的不夠多,功課做的不夠足,還是可能會陷入賣方的話術陷阱中,在與屋主或仲介交涉的過程中,眼睛、耳朵的雷達真的都要開到最大,看出有疑之處,聽出話中有話,下列舉出8種常見的賣房黃金話術,防止第一次買房的小白兔,誤入叢林。 8種賣房黃金話術 是否純金自己心中要有把尺:   1. 「真的比較便宜啦」這邊的行情每坪至少XX萬元以上,屋主缺錢周轉,已經給你低於行情的價錢了,真的有算你便宜!其實是……區域也有大區域或小區塊之分,還是先看看實價登錄,行情不是賣方自己說了算。   2. 「機會難得 先買先贏耶」這社區評價很好喔,難得有物件要釋出,機會難得,很多人在打聽,要是喜歡動作要快!其實是……刻意塑造多組人馬搶著要買的感覺,讓買方產生怕買不到的心理縮短考慮時間急著出手,可能都還沒搞清楚自己否有買到合理價格,或是這個社區真的適合自己嗎?   3. 「人算不如天算 只賣有緣人」屋主突然被調職,要到別的地方工作,房子賣了轉現金,跟你有緣,剛好搭上屋主要轉手。其實是……很多時候只是投資客編出來的劇情,因為想急著脫手換現金,反正屋主急是屋主的事,房子本身得不得買家的緣,才是重點。   4. 「家人不喜歡 只好忍痛割愛」本來屋主是打算買給父母或子女的,結果家人不喜歡這房子的裝潢,所以只好割愛轉售囉。其實是……可能是投資客利用重新裝潢的方式增加賣相或掩飾房子有瑕疵的地方,希望提高賣價,只不過要買房子或裝潢這樣的大事,都不先跟家人商量好,是不是有點奇怪呢?   5. 「只約特定的時間看房子 小心有不想說的"秘密"......」白天屋主上班,約晚上屋主家比較OK;白天看房子比較清楚,晚上看不看都沒差。其實是……例如房子周邊有些嫌惡設施,可能白天或晚上會特別明顯,或某些日子有小市集,讓周邊交通較壅塞、人潮產生噪音、垃圾等情況,所以刻意避開此物件較不適合看房子的時段,以屋主或其他原因當做藉口,避免買方不喜歡。   6. 「不用擔心 我們都有保固」如果有房子之後有什麼問題,我們一定會幫忙處理,而且有保固,不用太擔心!其實是……為了讓購屋者降低防備心,有些不肖屋主或仲介會刻意隱瞞不妥之處,並一副誠懇掛保證的樣子,讓買家鬆懈,事實上如果房子會漏水、輻射屋、凶宅屋等問題,都必須事前告知,且保固有一定的時間限制,一定要問清楚保固時間範圍、由誰負責保固,簽約時更要白紙黑字載明。   7. 「不動產說明書 只是形式啦」你都直接看房子了,不動產說明書只是一種形式啦;不動產說明書要等成交後才能看。其實是……擔心買方先看了不動產說明書,得知屋況瑕疵等問題後就無意願出手,或害怕有購屋糾紛時,買方會憑此要求房仲負相關責任,所以有些較沒誠信的房仲,遇到買方有此要求,盡量能避就避。   8. 「跟我買,可以讓你貸款貸到8成喔」我們有認識配合的銀行,保證讓你貸款8成。其實是……聽聽就好,因為能貸多少是銀行看房子及貸款人的條件等等決定,一般買中古屋大多只能貸到7成左右,甚至有的只能5~6成,說可貸到8成,是因為剩下那一成會以信用貸款方式進行,且信貸利率較高;假設買方已經簽約,卻又無法貸到8成拿不出足夠的自備款時,只好違約認賠了。           對於房屋銷售人員來說,「話術」是他們的技能與武器,但買賣這件事,要以誠信至上。有意購屋的消費者應該事先做好準備功課,避免被各類話術洗腦,做了不正確的決定,買房是一輩子的事,必須慎重、慎重再慎重!   ※不添加迷湯 純天然誠信配方 中信房屋CP值找屋大數據※ 針對您預算範圍、增值空間、居住區域、理想坪數、生活機能、鄰近交通…等透過縝密精算分析與評比,計算出CP值精算給分~http://buy.cthouse.com.tw/cphouse/       文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令
我聽見下雨的聲音 想起家裡漏水的悲情......
2017-06-13
「SALT」不只調味 更幫你挑到好房子       6月初的一波豪大雨,宣告梅雨季正式來臨,鋒面一會兒停滯、一會兒南北飄移,雨下得又大又急,已在台灣各地造成不少災情,許多民眾家中淹水、財物受損,甚至有的家園被沖垮,一生心血瞬間化為烏有。除了梅雨季、接踵而至的颱風季節,強風暴雨不只擾亂日常作息,更有可能威脅財產生命安全,所以選擇一處能為自己與家人遮風擋雨,保障安全的居所是非常重要的事!藉由滂沱大雨,能讓有瑕疵、品質不佳的房子原形畢露,所以才說看房子不僅天氣好的時候去看,天氣不好的時候更要看,才能將物件的好壞看個透徹,不易一些有著華麗糖衣的房子給迷惑。       要如何預防買的房子沒有「遇水則淹(漏)」的問題,看屋時最好謹記這四字口訣,有效提醒自己該注意的細節,避免哪一天走上抓漏之路。 1. 「S」— Search 查詢      要準備買房子前所需要做的功課之一,就是上網搜尋政府單位的公告資訊,其中包含易淹水區域的分佈,如台北市有「積水查報網」可查詢物件周邊近年來的淹水次數、積水深度,確認該區排水系統是否完善,另有國家災害防救科技中心有「災害潛勢地圖網站」,可查詢全台的可能積淹水情況之預測,事先了解哪些區域易有積水之問題,盡量避免購買該區的物件,縮小範圍查找理想的房子。 2. 「A」— Ask 詢問      買房就是要有好奇心,多問多聽多情報,才能多方評估,準確判斷。不妨向周邊鄰居或社區管理員打聽該區或該物件過去有沒有發生淹水的情形,也可詢問附近的商家,大多都是在地人,生意做久了,周邊房市情況大概也略知一二,再去判斷與屋主或房仲提供的資訊有無出入,所以多問準沒錯,有問有保庇。 3. 「L」— Look 查看      常聽到有人說,買房前最好先看個30~50間再出手,應該是要訓練購屋者的眼力與判斷力,要是看的不夠多、不夠仔細,很容易被好看的裝潢、利多的話術給矇騙,所以一定得將房子內外都完整檢視1~2遍。例如房子的天花板、牆面、地板、窗框、冷氣孔等處,注意觀察是否有水痕、壁癌、發霉等狀況,若房屋外牆有變黑的樣子,則可能已有壁癌。 4. 「T」— Touch 觸摸      看房子除了用眼睛看,還要再加上萬能的雙手,用手摸牆壁、地板檢查,感受是否有水氣滲出;撫摸牆面是否有不平整的隆起、發泡、必要時用手輕摳牆面,看看油漆是否很容易就剝落,若有發霉變形、反潮等現象,代表這房子漏水的問題頗為嚴重。         然而,有些屋主為了增加房屋賣相,想賣個好價錢,就會以重新裝潢粉刷,或用大型家具佈置現場等方式,遮掩漏水瑕疵,若發現裝潢出現不合情理的加釘或包覆情況,大概就心裡有數,屋主欲蓋彌彰的行為,因此看房買房一定要親力親為,詳讀不動產說明書有無註明漏水,否則一不留意買到漏水屋,就欲哭無淚,小心求償無門。   ※ 買房新思維,中信房屋全新推出CP值找屋大數據技術 ※ 針對您預算範圍、增值空間、居住區域、理想坪數、生活機能、鄰近交通…等透過縝密精算分析與評比,計算出CP值精算給分~http://buy.cthouse.com.tw/cphouse/     文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令
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