每個投資人若懂得手持「存股與波段」兩種牌，先依不同風險承受度選擇標的，不論是指數、電子類股，搭配總體經濟，同時靈活操作長短不同週期的部位，對於提高勝率很有幫助。不管什麼投資週期，市場都有佼佼者。就好像擅長存股投資的股神巴菲特，以及創造許多經典戰役的索羅斯，就以波段交易聞名。存股或是波段交易各有其優缺點。波段交易獲利快速，但雜訊眾多，獲利也會受限於投資週期較短。像巴菲特一樣存股例如台積電（2330）10年來還原權息上漲超過10倍，只做波段的交易人無法全程參與。而存股型的投資人若存錯股票，公司不幸下市，則可能血本無歸。因此，建議投資人手上應該要有兩張牌，即存股與波段交易，各取其優點並截長補短。講到存股，很多人都會選擇指數型投資，即投資ETF。因為ETF指數化投資並不是投資單一公司，風險可以透過分散投資而消除，也就是雞蛋不要放在同一個籃子裡。指數長期是會不斷上漲的，這是因為人的知識資本會累積，現在的發明是建立在前人的努力之上，就好像愛迪生發明了電燈，讓人可以在夜晚繼續工作。因此，人類的生產力會愈來愈強。再加上資本主義的運行造成通貨膨脹長期存在，只要願意持有指數，長期必定得到報酬。股神巴菲特在2017年，當時道瓊僅為2萬點說到：「道瓊指數將在50年內到達10萬點」。他也強烈建議投資人投入美國S&P 500指數。指數化投資還能夠幫投資人篩選股票，解決選股的問題。以台灣50指數為例，是投資台灣總市值前50大的公司，也就是台灣最具有競爭力的前50檔。不僅如此，台灣50指數還會幫投資人汰弱留強，逐季審核，刪除總市值不在前50的公司，避免持有已經落入衰退的公司。例如台灣50指數在2015年的第3季刪除宏達電（2498）。另外，許多指數型ETF都有總市值加權機制，也就是說總市值愈高的公司，ETF投入會愈多，這將使投資人把大部分的資金保持在最具有競爭力的公司裡。有些人會選擇個股存股，但其風險較指數型投資高。為免誤踩地雷，獲利必須穩定，特別是本業的獲利不能有太大的變動。有些公司雖然爆發性十足，但是卻還沒有受過市場的考驗，產品的銷量或是利潤變動很大。獲利就是公司股價最有效的支撐，年年獲利不虧損是基本要求。因此，存個股往往都會選擇金融股、食品股、公用事業等類股。另外，則是盡量選擇總市值靠前的公司，原因就是上述ETF總市值加權的機制。例如台積電（2330）在2011年的第1季，僅占元大台灣50（0050）總持股的14.73%，到了2021年的第3季，持股比率已高達47.1%了。選擇總市值靠前的股票，不僅代表公司競爭力強，還能搭上法人加碼持股的列車。學索羅斯波段交易存股首重長線，賺取的是經濟長期向上的成果，而波段操作則偏重預測。由於股市大部分的時間都在盤整，多年蓄積的能量通常一次爆發，例如2021年的航運大行情。以3個月到1年的波段交易來說，產業或是總體經濟的變化影響最大。因此想要抓到波段起漲點的投資人，必須熟知產業以及總體經濟的位置。由於美國聯準會升降息政策將對市場舉足輕重，從圖2走勢可知，每當聯準會首次降息時，例如2000年、2007年、2019年，都在不久的時間內發生經濟衰退。一旦聯準會大幅降息，市場因為資金寬鬆，經濟很快就會恢復，股市將迎來強勁反彈。例如聯準會在2020年3～4月間連續降息救市，1年半後，台股由低點8523點暴漲至18034點。綜合以上，投資人可以先依據不同的交易屬性選擇標的。例如，保守且沒有太多時間的投資人選擇指數；積極型的投資人選擇波動較大的電子類股操作。再依據標的之產業特性，搭配總體經濟的動向，同時操作長短不同週期的部位。如此一來，既能夠享受經濟成長的果實，也能夠靈活的調配資金。【完整內容請見《http://www.ustv.com.tw/UstvMedia/mag/flag》非凡商業周刊2021/12/24  No.1281】

案例：一、小張代理老王，與雄哥簽訂不動產買賣契約書，但是簽約時沒有出具授權書。簽約後，雄哥發函詢問老王是否承認該買賣契約，老王並未回覆。試問，該買賣契約是否有效？二、小夫代理胖虎，與靜香約定好將在111年1月20日簽訂不動產買賣契約書。靜香在1月2日發函詢問胖虎，是否有授權小夫代理他簽買賣契約書，胖虎並未回覆，直到1月20日小夫出面簽約時也沒有出具授權書。試問，該買賣契約是否有效？解析：一、代理人有沒有代理權？李四的主張無理由，張三與李四簽訂的「不動產買賣契約書」不適用消費者保護法，理由是，張三「不代理他人訂立契約，應具備以下兩個要件：1. 以代理人的名義訂立契約；2. 有合法的授權。假設土地所有權人是胖虎，小夫以「自己的名義」與靜香簽立買賣契約，這種情形沒有代理或授權的問題，小夫自己就是賣方，只有小夫是否能夠履行土地所有權移轉的義務，也就是會不會違約的問題。而本題小夫是以代理人的名義（代理胖虎）出售土地，這才有代理權的問題。有無合法授權，通常以是否提出授權書為證；如果授權書記載內容不明確，仍應寄發存證信函給授權人予以確認，較能確保代理權的合法性。二、無權代理有甚麼效果？如上所述，代理行為應具備兩個要件，如果只具備「1. 以代理人的名義訂立契約」，但是欠缺「2. 合法授權」，此時即構成「無權代理」。無權代理簽訂的買賣契約不會當然無效，而是成為一種「效力未定」的狀態，換言之，當事人本人可以承認或者拒絕，來決定該買賣契約的效力。但是如果當事人本人沒有表示承認或者拒絕，契約也不能永遠保持在效力未定的狀態，此時契約相對人可以發函催告本人是否承認，例如：「現有某某人代理台端出售坐落於某地址地號之房地並與本人簽立買賣契約書，為此請台端於3天內確答是否承認該買賣契約。」如果逾期沒有答覆，則視為拒絕承認，買賣契約確定無效。三、本人不答覆會不會構成表見代理？如果在簽立買賣契約之前，當事人本人沒有授權，卻有人以其代理人的名義將要訂立契約，而本人明知卻又不表示反對，導致對方誤信有合法授權。在這種情況下，雖然實際上沒有授權，但法律規定本人要負授權人責任，換言之，雖然是無權代理，買賣契約卻例外變成有效。這就是所謂「表見代理」。例如相對人發函告知本人相關事實：「現有某某人表示為台端之代理人，將於民國某年某月某日代理台端出售坐落於某地址地號之房地，並將與本人簽立買賣契約書。請台端於文到3日內答覆是否確有授與某某人代理權，俾免誤會。」如果逾期沒有獲得答覆，則視為有權代理，買賣契約有效。四、無權代理的催告與表見代理的告知由上述可知，兩種情形都是無權代理，相對人發函催告或通知本人；而兩個情形當事人本人都沒有答覆，前者契約無效，後者卻有效，到底差別在哪裡呢？差別在於「訂約前後」。以案例二為例，訂約前，小夫自稱是胖虎的代理人，但相對人靜香有點懷疑，可能是因為沒看到授權書，也可能懷疑授權書的真偽。因此靜香在「訂約前」發函給胖虎，將小夫自稱代理人的事情告知胖虎；如果胖虎沒有回函表示反對，導致靜香誤以為小夫有代理權，進而在1月20日簽訂買賣契約，這樣就有可能構成表見代理，使買賣契約變成有效。當然，前提是胖虎有收到靜香的信，而且沒有合理的理由不能回信。而案例一的情形就不同了，小張已經代理老王與雄哥簽訂完買賣契約，在訂約前並沒有如同案例二構成表見代理的情形，因此小張與雄哥簽訂的買賣契約就陷於「效力未定」的狀態，雄哥於「訂約後」發函催告老王，老王沒有答覆，於是買賣契約確定無效。參考資料：民法第169條：「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。」民法第170條：「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。前項情形，法律行為之相對人，得定相當期限，催告本人確答是否承認，如本人逾期未為確答者，視為拒絕承認。」最高法院100年度台上字第596號判決：「按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，固為民法第169條所規定，然此所謂由自己之行為表示以代理授與他人，必須本人有具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與他人之事實，方足當之。倘無此事實，即不應令其對第三人負授權人之責任。按民法第169條後段所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，係指知他人表示為其代理人而與相對人為法律行為時，原即應為反對之表示，使其代理行為無從成立，以保護善意之第三人，竟因其不為反對之意思表示，致第三人誤認代理人確有代理權而與之成立法律行為，自應負授權人之責任者而言。如於法律行為成立後，知其情事而未為反對之表示，對業已成立之法律行為已不生影響，自難令負授權人之責任。」

2022台灣燈會在高雄今年台灣燈會主辦地在高雄，首創愛河灣區、衛武營區雙主場燈會，是歷年來面積最大的一場燈會，點燈時間為18:00-22:00。除了全國性的中央燈區於二月中2/15~2/28登場外，也另有地方燈區從2/1~2/28為期整個二月份的展出，橫跨情人節和228連假，提早規劃可選擇一日當天來回或二日遊輕鬆一點的行程。高鐵假期趁勢推出高雄燈會一日/二日豐富遊的行程，「高雄六龜寶來溫泉.愛河灣燈區.智選假日酒店二日豐富行」行程含高鐵標準車廂對號座來回車票，每週四、六出發，兩人即可成行，說走就走，在住宿方面，特別選用高雄愛河智選假日酒店，鄰近本次的燈會主場愛河灣，逛完燈會散步回飯店約10-15分鐘距離也不遠。豐富行包含高雄相關景點參觀，十八羅漢山、浦來溪頭社戰道、六龜大佛。另外含高雄著名寶來地區溫泉鄉的「寶來花賞溫泉公園足湯體驗」，溫泉為優質的碳酸氫鹽泉，其特色無色透明、泉質溫和；並因能軟化皮膚表層，洗後肌膚觸感嫩滑，故有「美肌之湯」的別名。本次燈會主燈作品高度超過22公尺，以連結國際為目標，呈現大型戶外光影裝置作品，邀請國際知名光節如法國里昂光節、荷蘭阿姆斯特丹光節及澳洲雪梨光節等參展作品來台展出，同時邀請國內在地藝術團隊共同參與展演，以高雄獨特港灣場域與世界各地光節互相呼應與對話，展現出高雄港灣的未來想像。中南部地區想要高雄一日來回也沒問題，高鐵假期針對不同的燈區規劃出兩大行程「駁二.衛武營燈區.臺灣眷村文化一日」、「六龜寶來溫泉.愛河灣燈區一日」。衛武營燈區每週二、五、六、日出發，走訪蓮池潭風景區、臺灣眷村文化園區、駁二藝術特區、棧貳庫，費用包含行程車資+簡易午餐+人員簡易導覽，展覽包括鳳彩飛舞主燈、藝湛人燈區、自由風燈區、生態圈燈區、同樂匯燈區、未來遊燈區，共36款作品讓您逐一參觀。 「六龜寶來溫泉.愛河灣燈區一日」每周四、六出發，景點安排 十八羅漢山、浦來溪頭社戰道、六龜大佛，含寶來花賞溫泉公園足湯一次，以及頤貞觀異國蔬食創意料理享用簡易晚餐。此行程安排高雄愛河灣燈區，20款大型互動作品等你來一一發掘。二月來去採草莓　免彎腰老少咸宜一年一度的草莓季已經開始，二月到四月是草莓的盛產期，香甜飽滿的紅色果肉，是當季最適合的親子旅遊活動，推薦「苗栗大湖採草莓、石湯溫泉泡湯趣一日遊」，一人888，不到千元的價格就能來場親子同樂之旅，更有2/27卡連休的出發日可選擇。在所有的水果之中，草莓具有一定的特殊魅力，不僅止於香甜好吃而已，嬌豔的鮮紅果實，甜中帶點微酸的滋味。行程中特別安排「高架草莓園」，免彎腰讓您輕鬆自在採草莓，無論是帶小朋友或是年長的家人，都能在草莓園中找到合適的高度採摘，也因高架草莓棚，地面不泥濘，採草莓完鞋子也能保持乾爽。採草莓時為了避免其它未採的草莓爛果，請勿在園內邊採摘邊食用，草莓為時價，以量計價，費用由遊客自理。提到苗栗採草莓，大湖草莓文化館和大湖酒莊更不容錯過，大湖草莓文化館四面群山環繞，這裡最知名的地標就是外面超大的草莓和桐花模型，可愛的造型相當適合拍照打卡留念，文化館共分五個樓層，一樓提供各式草莓紀念商品，和農特產品，還有特殊的草莓入菜食品，如草莓香腸、草莓貢丸等新奇小吃可品嚐，二、三樓則寓教於樂介紹草莓的生態、發展史和食用方式，四、五樓則有餐廳和空中花園可以休息，享用咖啡美食，欣賞大湖區寬廣的景色。苗栗除了採草莓外，冬天前往還能造訪源頭來自大窩山下的石湯溫泉，位於台三線１３２Ｋ處的大湖「石湯溫泉冷泉」，園區內３０００坪有各式主題的溫、冷泉２２池，營造自然環境的設計特色，除了石頭堆砌的野味湯池，還有漂流木組成的原木湯池，除了大眾湯外，重視隱私的朋友也能自費選擇家庭或蜜月湯屋。

「過勞」是指一種身心耗弱狀態，一般處於過勞的人，可能會有疲勞、苦悶失眠、經常頭痛和胸悶、高血壓、糖尿病病史以及心電圖不正常等症狀。勞工透過工作獲得薪資維持生活所需，但卻有一些勞工從事高工時、低工資的工作，若想增加收入，只能靠不斷上班、加班，減少休息時間，才能提高薪資，長此以往可能不知不覺將自己推向過勞深淵。職場過勞現形記　小編加班破百小時猝死新北市金山區公所小編陳嘉緯原本負責新聞聯繫、首長行程記錄、新媒體行銷工作，並與其他課室人員共同擔任網路小編、協助經營臉書粉絲專頁，卻在2020年8月4日晚間在家中浴室猝死。在猝死前，陳嘉緯才剛更新金山區公所的臉書粉絲專頁，他的親人與朋友都懷疑，其驟逝與區公所工作過勞有關，更在網路上引發「小編過勞」話題，陳嘉緯的案例後來經勞保局審議，因他發病前單月工時比正常工時超過100小時、前二至六個月平均也逾80小時，認定陳嘉緯確實「過勞」。國內名人、明星因心血管疾病猝死案例時有耳聞，外界總會猜測、聯想這樣的案例與身體健康因素關聯較大，卻往往忽略過勞也是可能原因之一。怎樣才算過勞？　勞部參考指引列三要件「過勞」是職業促發腦血管及心臟疾病的俗稱，但在台灣法令上並沒有「過勞」一詞，而在醫學上則認為，職業並不是直接形成腦血管及心臟疾病的主要因素，但如果「職業上的工作負荷」是造成腦心血管疾病促發或明顯惡化的原因時，就可認定為職業病。不過，相較於其他類型的職業病，腦血管及心臟疾病促發與工作相關性爭議更大、認定也更為困難，因此日本及韓國都有訂定相關指引來協助認定，而勞動部職業安全衛生署也有訂定《職業促發腦血管及心臟疾病（外傷導致者除外）之認定參考指引》，俗稱為「過勞指引」來協助判斷。勞動部職業安全衛生署職業衛生健康組組長張國明受訪指出，「過勞指引」在評估勞工工作負荷情形的認定要件有三點，包含異常的事件、短期工作過重、長期工作過重。所謂異常事件，是指勞工發病當時至發病前一天，是否有持續工作或遭遇到天災或火災等嚴重異常事件，且能明確指出狀況發生的時間及場所，當遭遇事件時會引起急遽的血壓波動及血管收縮，導致腦血管及心臟疾病發病，即可證實異常事件、負荷過重存在。而短期工作過重是指發病前約一週內，勞工是不是有從事特別過重的工作，而所謂過重的工作是指與日常工作相比，客觀的認為造成身體上、精神上負荷過重的工作，評估內容包含工作量、工作內容、工作環境等因素，像是發病當時到前一天是否特別長時間過度勞動，發病前約一週內是否常態性長時間勞動等。至於長期工作過重，則是評估發病前六個月內，勞工是否有因長時間勞動造成明顯疲勞的累積，而評估長時間勞動的工作時間是以每週40小時，以30日為一個月，每月176 小時以外的工作時數計算「加班時數」。指引也舉例，如果發病前一個月的加班時數超過100小時，或者是發病前二至六個月內之前兩個月、前三個月、前四個月、前五個月、前六個月的任一期間的月平均加班時數超過80小時，就可依其加班產生的工作負荷與發病有極強的相關性做出判斷。快被工作壓垮了？　過勞量表自我檢測不過，相關指引都是在勞工可能已經過勞時才可以協助認定，因此勞動部近年也力推勞工工作與生活平衡，盼讓勞工遠離過勞。勞動部表示，「過勞」是指一種身心耗弱狀態，且是長期處在高度心理壓力之下的壓力反應，一般處於過勞的人，可能會有疲勞、苦悶失眠、經常頭痛和胸悶、高血壓、糖尿病病史以及心電圖不正常等過勞症狀，但由於每個勞工的感受差異有別，因此勞動部也在官網設置「過勞量表問卷」（https://icare.osha.gov.tw/evaluation/personal_Q2.aspx），提供勞工自行填卷、評估。勞動部職業安全衛生署表示，當勞工自我評估有過勞症狀時，都可到全國勞工健康服務中心尋求協助，服務中心會提供工作是否影響健康諮詢、健康檢查結果異常指導及心理諮商等服務。職安署也提到，如果勞工經評估後或健康檢查結果，認定屬過勞高風險者，依照《職業安全衛生法》相關規定，雇主有必要預防責任，應妥善規劃及採取必要安全衛生措施。因此，如果勞工經醫師評估不適合長期加班或輪值夜班等情形，勞工可持醫師建議報告書，依規定向雇主主張權益，如果雇主沒有採取預防過勞措施，勞工都可以檢具事證向勞檢機構申訴、維護權益。

不論是台灣央行、主計總處或是國內主要智庫，展望2022年經濟表現時，都提到疫情發展、通膨疑慮及主要國家貨幣政策，將是牽動經濟走勢的關鍵。022年揭開序幕，儘管COVID-19疫情陰影沒有散去，但經過兩年的抗疫大作戰，各國陸續在防疫與經濟之間取得平衡點。在2021年的高基期成長之下，主要機構大多看好今年全球景氣仍將延續復甦步調。出口亮麗投資爆發  經濟成長連四年逾3%台灣2021年靠著出口亮麗以及投資大爆發，主計總處預估去年全年經濟成長率達6.09%，創近11年最高紀錄，且在高基期下，2022年經濟成長率預測值也有4.15%的優異表現，2019年至2022年預估將連續四年維持在3%以上的高速成長。台灣經濟研究院院長張建一樂觀地表示，「台灣未來幾年經濟成長不用擔心，經濟結構已經改變」。張建一說，從經濟部公布的統計數據可以看到，製造業投資機器設備的動能還是非常強勁，代表國際供應鏈正在加速復工；而且5G、高階運算等新興科技應用需求延續，科技不只協助人類適應對抗疫情，也會拉著經濟往前走。台經院分析，2022年經濟景氣維持熱絡，出口及民間投資續強，但受到比較基期偏高影響，對經濟成長貢獻度將下滑，經濟成長主要仰賴民間消費支撐。不過在亮眼的經濟成長率數字下，景氣前景仍非一路坦途，尤其台灣作為小型開放經濟體，在全球局勢動盪之際，很難置身事外。疫情、通膨與貨幣政策  牽動經濟走勢三關鍵不論是台灣央行、主計總處或是國內主要智庫，展望2022年經濟表現時，都提到疫情發展、通膨疑慮及主要國家的貨幣政策，將是牽動經濟走勢的關鍵。雖然各國努力研發疫苗對抗疫情，但病毒持續變種，2021年變種病毒Delta爆發，導致多國疫情復燃，去年底竄出的Omicron新型變異株來勢洶洶，更引來各國高度重視。國際信評機構惠譽（Fitch Ratings）和穆迪（Moody’s）相繼表示，COVID-19新型變異株Omicron可能會損害全球經濟成長前景，並進一步推升物價。美國聯邦準備理事會主席鮑爾（Jerome Powell）也坦言，Omicron可能會使美國經濟和勞動市場的復甦趨緩，並增加通貨膨脹的不確定性。全球經濟不均衡復甦  美國聯準會動見觀瞻富邦金控首席經濟學家羅瑋提醒，歐美國家開始施打第三劑疫苗，使得新興市場國家取得疫苗的時程更為延遲，各國經濟好轉速度出現落差，將導致2022年全球經濟「不均衡復甦」。考量各國經濟復甦速度不一、央行政策落差，加上美國聯準會啓動升息時程預期不同，羅瑋認為，2022年可以假設三種不同經濟情勢發展。一是疫情獲得控制，美國聯準會於2022年下半年升息，各國放寬出入境管制，服務性活動復甦可望支撐美國經濟成長，下半年亞洲內需、旅遊活動也將陸續恢復。二是聯準會於2023年上半年升息，美國經濟持續復甦，但新興市場消費動能恢復緩慢，中國經濟出現疲態，亞洲國家出口增長放緩。三是疫情反覆衝擊經濟，聯準會直到2023年下半年才升息，主要國家經濟復甦動能將放緩，新興國家投資及消費增長走弱，美元則會因避險需求走高。至於台灣的貨幣政策走向，央行總裁楊金龍多次強調，升息有三條件，一是國內當前及未來通膨情勢，二是主要國家升息步調，三是紓困振興措施情況。楊金龍特別指出，台灣升息決策必須考量主要國家的利率調整情況，如果其他國家沒有升息，台灣率先調高利率，可能引進熱錢；而資金一多，除了造成新台幣升值，還可能加劇資金湧入房地產。楊金龍這一席話也暗示，台灣不會早於美國等主要國家升息。元大寶華綜合經濟研究院董事長梁國源表示，就算美國聯準會組織嚴謹，仍存在預測失準的風險，先前光是通膨高漲的情況是否為暫時性現象，聯準會內部就存在歧見；假如聯準會通膨預測不慎失準，不得不將政策轉向，勢必拖累美國經濟擴張力道。梁國源直言，大部分央行都可能預測失準，台灣也有這種風險，尤其目前經濟情勢複雜又存在諸多變數，更讓政策決策難度提高，因此看2022年經濟走勢時，不能忽略央行決策失準帶來的不確定性。

【圖文/中信房屋研展室】根據內政部資料與建物買賣移轉棟數顯示，去年六都除台北市外，其餘五都均呈現價量俱揚走勢。中信房屋以去年（2021年）第三季與前年同期內政部住宅價格指數相比，六都房價均呈現正成長，其中以台南市住宅價格指數年增率最高，台中市則緊追在後，漲幅分別為11.3%及10.2%，而房價位階較高的台北市和新北市也分別有6%及5.5%的成長，位居第5及第6名。至於交易量的部分，整體表現依然不俗，冠亞軍分別由高雄市和台南市包辦，成長幅度各為18%及16.1%。不過唯獨台北市落入負成長，較前年微減0.9%。綜觀六都表現，台南市分別拿下價量第一與第二，表現最為出色。台北市則恰好完全相反，分別拿下倒數第二及倒數第一，表現相對疲弱。中信房屋研展室副理張漢超表示，高雄、台南、台中、桃園、新北均落於「價量俱揚」的第一象限，僅台北市落在「價漲量縮」的第四象限，距價量俱揚僅一步之遙。張漢超分析六都價量南強北弱，主要原因在於南部地區有開發利多加持、且因房價位階相對中北部低，入手容易且具投資增值空間，因此不論是台南還是高雄，都令自住及投資型買方積極搶進。反觀北部地區雖有基本盤支撐，不過價量位階偏高，買方追價意願偏弱，再加上政策因素削減投資型買方入市意願，使得北部房地產交易量成長趨緩。展望區域房市發展，預估今年仍將延續南強於北的態勢。有題材的地區，交易量仍會向上拉高，但高房價區域交易量則難以拉升，甚至會出現買盤溢流至周邊區域的現象。張漢超認為，今年房市受物價及通膨影響，缺工因疫情問題也難以大幅改善，在人力成本居高不下的現況下，房價欲回不易。此外由於央行持續關注資金動向，對不動產相關貸款條件仍維持緊縮，房地產投資面難有發揮空間。而隨著全球貨幣寬鬆落日，國內升息步調也將於下半年跟上國際，可預期消費者購屋決策，屆時可能產生短期性的觀望，不過隨著時間拉長，干擾將會逐漸淡化。整體而言，今年房地產市場隨著國內經濟持續成長，房地產價量依然有表現的空間，基本上將是價穩量微增的格局。至於市場普遍擔憂疫情對房地產的干擾，張漢超認為omicron對國內的威脅與日俱增，而影響消費動能的關鍵還是在於病毒傳播力，由此面向思考，疫情對房市干擾的可能性還是存在，不過有鑑於國內已有往年的經驗，加強劑疫苗也正如火如荼施打中，這與往年此時尚無苗可打的狀況相當不同，因此如果能成功防禦，那麼對於房市所造成的負面效應應會大幅降低。  

【圖文/中信房屋研展室】2021年剛走入歷史，不過這一年卻為房地產帶來許多震撼性的消息。根據中信房屋「2021年房地產要聞」網路調查指出，去年各類房市要聞之中，民眾認為以7月實施的房地合一2.0最受關注，緊追在後的就是房價上漲的話題，該兩項消息皆獲得4成以上受訪者的認同。中信房屋歸納去年眾所矚目的房地產新聞，包括政策面的「房地合一2.0」、「實價登錄2.1」與「央行選擇性信用管制」。房市交易面的消息主要有「房價上漲」及「疫情干擾房市交易量」。其他的重大話題還有「科技業設廠帶動當地房市」和「住宅大火事件」等話題。由得票數可以發現，民眾對房市要聞在意的重點多集中在與荷包相關的稅制與房價。得票數逾4成以上的熱門新聞共計有得票率46%的「調整房地合一稅稅率適用期間（房地合一2.0）」，以及得票率43%的「原物料上漲房地產通膨超有感（房價喊漲）」兩項，「央行以特定條件限縮貸款（選擇性信用管制）」也獲得30%的票數，其他消息則分別有1到2成不等的票數。中信房屋研展室副理張漢超表示，去年下半年物價壓力浮現，民眾對價格變動已相當敏感，因此當房價上漲消息一出，相關討論自然不低。張漢超說明，房地產總價遠高於其他商品售價，因此當房價走高之時，消費者通常會有兩種心態或想法，一是產生「購屋成家已遙不可及」的感受，二是抱持「早買早享受，晚買找罪受」的想法、趕緊入市。網路上各類討論的觀點都有，房價話題也因而總是歷久不衰。至於房地合一2.0的消息為何也成為大眾關注的焦點，張漢超表示，房地合一表面上是擁房者才會在意的話題，但由於該稅制牽涉適用對象及出脫時間點的層面，因此無論是對現有屋主，或者打算入市置產的消費者都會造成一定的影響，關注程度自然不低。張漢超說，房地產單一事件往往會隨著時間的發展而逐漸淡化，因此雖然住宅大火事件、科技大廠帶動區域房市、房地產交易量都是產業面重要的話題，不過從要聞得票分布還是可以看出多數受訪者仍對於和自己最切身的議題最為關心。以目前的社會氛圍來看，消費者最在意的還是關乎自己荷包相關的話題，畢竟這是最實際，也是每個人每天需要面對的現實。    

10年前，台南安南區仍有淹水的疑慮，歷史博物館加盟店店長魏玉潔表示，近幾年市政府投入大量的資源與資金，採用排水箱涵與抽水機等方法改善，過去逢大雨必淹的安中路與同安路，連日大雨也都沒出現淹水現象，現在台南安南區房市就宛如新北汐止區般不再淹水，加上南科的進駐，房價不但逐年水漲船高，交易量也大幅提升。第3季安南區交易量超車  排名台南第二根據統計，台南市2021年第3季的建物買賣移轉棟數為6,640棟，首度超越台北市，與2020年同期相比較，增加281棟。此外，台南市2021年8月買賣移轉棟數，安南區高達323棟、年增率破8成，竄升台南各區交易量之冠。觀察台南各區交易情形，2021年第3季台南市房屋交易量，前5大熱區依序為永康區1,209棟、安南區1,060棟、安平區718棟、仁德區617棟、東區440棟。其中，安南區房市近期交易熱絡，躍升台南第2，僅次於永康區。台南市人口較為密集且購屋需求量較大區塊，包括東區、中西區、北區、安平區、安南區與永康區，然而6大行政區2021年房價呈現全面上揚，對於首購族而言，可能被迫搬離市中心，開始往市郊購屋置產。在中古屋方面，魏玉潔店長表示，北區今年成交均價每坪已站上30-35萬元、中西區20-28萬元、東區40-45萬元、永康則為25-30萬元。此外，10年前，一遇大雨就會淹水的安南區，每坪都在15萬元以下，不過現在安南區30-40年的中古屋每坪約22-25萬，10年內的新屋每坪約27-30萬。魏玉潔店長表示，台南的「蛋黃區」位於東區中華路一帶，而安南區較為偏僻，並非市中心的「蛋白區」，算是台南較慢開發的地區，近幾年崛起主要是拜「南科效應」與交通建設所賜，造成大量的就業與居住人口，也帶動房地產交易熱絡。透天厝比重高、交通方便、園區效應，是安南區房市3大特色。根據統計，台南透天厝交易佔近5成左右，代表台南人的最愛仍是透天厝，而推案熱區的安南區，所規劃透天別墅商品需求最為強勁。新永康加盟店總經理蔣貹賢店長表示，安南區買方是以有剛性需求的自住客為主，若以主力產品透天別墅來看，屋齡平均約在10年左右，房價依距離台南市中心遠近，總價約落在1300至1600萬區間。另外，因受惠於北外環道可大幅縮短安南區至南科時間的交通利多題材，有不少東區、善化民眾，甚至在南科新貴，前往安南區購屋，大幅提升交易量。其中，南科工作族群年齡落在30至40多歲的青壯年，考量安南重劃區較多，周邊附近房市選擇性多，房價相對也較親民。安平至南科行車時間  大幅縮短至15分鐘為了紓解南科快速發展帶來的車潮與交通壅塞問題，營建署補助台南都會區北外環道路新建工程，分為4期開闢，其中第1期工程已完工通車，第3期預計2021年底完工。魏玉潔店長表示，安南區對外交通十分便利，不論至南科園區或高速公路交流道，像是距高速公路國道僅約10分鐘車程；若是至南科園區走房汛道路僅約要15分鐘的車程，而北外環快速道路3期從南科至永安路段，可望年底完工通車，並且道路擴寬至40米，可望解除永安路塞車情況。安南區歷史博物館因生活圈因有寬闊綠地休閒環境、鄰近快速道路交通便利，旁有安南醫院設立、大型棒球場開發等重大計畫持續推動，居住與生活機能也大幅提升。像是安南區歷史博物館生活圈的「太子綠世紀」有高達392戶透天別墅的大型造鎮，更有「國揚翡翠森林」透天別墅社區，已推出了1-3期預售建案，2022年更要推出第4期，此區成為台南高檔透天別墅推案新集中區。魏玉潔指出，此區客戶包括醫師、老師、律師、會計師、工程師，甚至是南科電子高階主管、企業主等金字塔頂端客層，住戶素質十分整齊。安南房市新寵九份子重劃區  全台首座低碳示範社區台南安南區房市新寵的九份子重劃區，經過政府6年整頓， 2018年起登上台南最受矚目的熱門重劃區，並且已取得國家級純住宅低碳家園認證，為南部第一，更躍升為「國際級低碳純住宅示範社區」，真正落實節能減碳！蔣貹賢店長表示，規劃完善的九份子重劃區，透過北外環快速道路的便利交通路網，連結南科與市區各商圈，不但吸引了有剛性需求的「換屋族」進駐，更成為「南科新貴」購屋的首選最愛，安南區房市已躍升為台南交易熱區。北安商業區（商60）  熱門房市的下一棒原本為魚塭養殖魚業使用的安南北安商業區（商60）市地重劃工程日前開工，預計2024年完工，為安南少見的大型商業區，定位為商業副都心，將可吸引建商與品牌業者進駐。蔣貹賢店長表示，北安商業區（商60）主要土地使用分區屬於商業區，可望帶動區域發展，預計未來2-3年將成為安南區域房市最熱門的區段，有機會繼九份子重劃區之後，區域房市熱度的下一棒！中信房屋臺南市安南區服務據點--------------------------------------------------------大安南海佃加盟店   06-2803999   臺南市安南區海佃路一段417號歷史博物館加盟店   06-3966799   臺南市安南區長和路一段400號