文 / 鍾運凱

案例：

老王將其擁有的A 屋出租給大雄，租約明訂出租人「不同意」將房屋之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。沒想到大雄未經老王的同意，擅自將A 屋轉租給小李使用。之後，小李居然因為感情問題在屋內燒炭自殺，搶救不及過世，此時老王才發現轉租的事。老王主張大雄未盡善良管理人維護租屋之義務，且違反租約不得轉租之約定致A 屋成為凶宅；又老王當初以220 萬元購入A 屋，購買後又花費35萬元裝潢，卻成為凶宅而價值貶損達100 萬元，於是向法院提起民事訴訟向大雄索賠100 萬元。

解析：

一、 小李在A屋自殺的行為，是否構成對老王的侵權行為？
首先小李訂立租約的對象是二房東大雄，不是老王，老王與小李之間並無租賃契約關係，因此老王無法對小李的行為主張違約。雖然沒有契約關係，但因故意或過失不法侵害他人之權利，或者故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，都會構成民法第184 條的侵權行為。小李自殺導致A 屋變成凶宅，價值減損，老王可否主張受有財產上的損害構成侵權行為？

實務上對此問題曾有見解。最高法院73 年台上字第1173 號判例認為，物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。換言之，凶宅不是對房屋造成直接物理之損害或通常效用之減少，亦即非物本體所生之瑕疵，僅涉及經濟性價值之減損。此外，凶宅之價值減損因個人主觀認知及宗教民俗有所差異，亦得藉由時間、記憶等因素或宗教儀式，而淡化或祛除心理不安之主觀因素。又最高法院103 年度台上字第584 號判決，認為自殺雖然導致房屋成為凶宅，但「房屋本身未遭受任何物理性變化，所有權未受侵害」，似乎沒有侵害屋主的權利，不構成侵權行為。高等法院103 年度上更( 一) 字第39 號判決認為，承租人雖於房間內燒炭自殺，惟並未導致房間有何損毀或滅失，自無賠償責任。

二、 大雄對於小李自殺一事，是否應賠償老王的損失？
關於承租人將租屋轉租或出借給第三人使用導致該房屋受損，民法第433 條規定：「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」第444 條第2 項：「因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」然而第三人或次承租人自殺導致租屋成為凶宅，是否符合法條規定的「第三人或次承租人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失或損害」？依前述司法實務見解，似乎認為自殺者不負侵權行為責任，且凶宅並非物理上之瑕疵，非「毀損、滅失」，因此承租人（大雄）似乎無須負責。前述高等法院103 年度上更( 一) 字第39 號判決認為承租人之損害賠償責任，均以承租人違反善良管理人注意義務為前提，而所謂善良管理人之注意義務，係指交易上一般觀念，有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意。承租人（二房東）對次承租人並無監督之義務，且並無未盡注意義務之處，自無損害賠償責任。

三、 最新實務見解認為承租人應負責
本案例出自高雄地方法院107年度訴字第894 號判決。該判決認為二房東應負賠償責任，應賠償出租人（屋主）100 萬元。理由摘錄如下：
( 一) 台灣社會目前之國民感情及風俗係鼓勵人們應珍惜生命，而不認同自殺行為，且自殺雖係個人自己結束生命之行為，但「選擇死亡」尚非憲法所保障之自由權範疇，從而，自殺行為依台灣社會目前之國民感情及風俗，應認屬違反善良風俗之行為。

( 二) 在他人所有房屋內自殺死亡，易造成一般人對該房屋有嫌惡、畏懼之心理，及對於居住其內之住戶，產生心理之負面影響，礙及生活品質，且因一般人心存陰影而排斥承租或購買有人自殺之房屋，亦將導致該屋之交易價值減損及流通障礙，影響房屋所有權人之使用、收益，故在他人所有之房屋內自殺死亡，當屬社會道德通念上不能接受之行為，而有背於善良風俗。

( 三) 自殺者明知該房屋非其所有，當可預見倘其於該屋內自殺死亡，將使該屋成為俗稱之凶宅，日後有難以出租或出售，其仍執意為之，造成該房屋貶值，致房東受有房屋貶值之純粹經濟上損失，自難認無故意存在，應就其故意行為造成房東之損害負賠償責任。

( 四) 承租人依民法第433 條規定所負之責任，係「代負責任」，即承租人對於同居人或第三人應負侵權行為責任之事由，代同居人或第三人負賠償責任而言，倘該等同居人或第三人應負侵權行為責任，承租人即應依民法第433 條規定負賠償責任，與承租人本身是否已盡善良管理人注意義務無涉。

( 五) 凶宅不若房屋受物理上毀損而有修繕之可能，在客觀上造成一般人心存陰影而排斥承租或購買，導致該屋之交易價值減損及流通障礙，影響房東之使用、收益，該屋價值減損程度不亞於其物理上之毀損、滅失，甚至更甚於物理性毀損、滅失，此種情形，非民法當初立法時所得預見，法院於處理此種事件時，自應類推適用其性質相似之法規加以解決，以因應時代與社會環境變遷，補充法律規定之漏洞。

四、 結論
根據上述最新實務見解，本題房東老王可類推適用民法第433 條之規定，請求二房東大雄賠償其100萬元損失。此外，如果租賃的房屋是「住宅」且二房東是「包租業者」，根據《租賃住宅市場發展及管理條例》第3 條第5、6 款規定，包租業者也要「經營租賃住宅管理業務」，而「租賃住宅管理業務」又包含一切與租屋管理有關之事項，換言之，包租業者之義務即包含房客（次承租人）之篩選、房客日常生活之注意、異常情況之處理及預防。假如因為包租業者的失察，導致房客在租屋內自殺，包租業者對於出租人（屋主）可能要負損害賠償責任。畢竟相較於一般的轉租人（二房東），包租業者作為專業的租賃服務機構，應負擔較高的義務。