為了避免資產泡沫化帶來的經濟損傷，亞洲政府近兩年皆投入打房的行列。台灣百年房市在政府積極介入風險控管的作為下，除了透過調升利率、降低土地建築融資與貸款成數來抑制資金流量，更針對短期投機交易開徵奢侈稅以消減套利行為製造的房價泡沫。中信房屋董事長鄭余正全表示，Q2房市成為政府解決高房價民怨的重要轉折點，從奢侈稅議題的醞釀、立法到實施，都在第二季房市表現裡看到高低起伏的戲劇性變化。根據當季最新宅指數調查發現，買方購屋意願持續上升購屋預算卻相對下調，並認為議價空間可望擴大；但隨著多數民眾收入未見實質增加的現況，以及理財滿意度的微落，近期內投資態度趨於保守，房市交易量的關鍵將落在買方所認為的議價期望值是否能得到滿足。

經濟感受綜合指數微升0.99
不動產保值抗跌9連勝 近七成民眾無感經濟復甦 投資理財轉趨保守
     董事長鄭余正全指出，Q2宅指數調查顯示本季消費者的經濟感受綜合指數為41.25，較第一季小升0.99；除了理財滿意度下滑外，景氣、物價、房價等各項指標皆傾向正面回升。但就民眾理財的動能來看，投資工具的選擇上雖然不動產9度蟬聯保值抗跌的寶座，但隨著不動產、黃金/貴金屬及股票的抗跌看好度下滑，”保留現金”的比例明顯上升；加上近七成的民眾並沒有加薪或是公司業務擴張的事實，即使多項政府數據顯示失業率續降、消費力大增，對於經濟復甦是不是有實質上的動能？民眾多數感覺不到，投資理財的態度轉趨更為保守及觀望。

期待奢侈稅調控房市 購屋意願小升預算略縮
理財轉向置產或長期收租 首購需求創新低
     在購屋意願綜合指數表現上，中信房屋董事長鄭余正全表示本季上升2.16，構成項目中各項指標全面上揚，其中以物價及房價的滿意度增幅最多，顯示對現有物價及房價的水準的接受度。若單就近期內有購屋意願民眾的比例來看，Q2為54.31%較上一季增加了1.31%，顯示買氣並未因為奢侈稅而減緩。
     雖然意願回升，但是奢侈稅大大帶動了買方期待房價下滑的心態；本季有意願購屋的民眾縮減了購屋預算，總價為688萬、自備款為307萬，各下修4%及4.6%。鄭余正全董事長指出，值得玩味的是本季購屋目的為理財的民眾比例並沒有下降，由以往的”賺取價差”轉向為”純粹置產”及”收取租金”的中、長期持有。除此之外，首次購屋者的比例為史上新低的50.6%，購屋次數為三次以上的民眾比例明顯增加，推估長期置產的理財型消費者會成為近期不畏打房的進場勢力，相信這將是政府推動奢侈稅政策所始料未及的。
     為何消費者的購屋意願上升，預算卻下滑？鄭余正全點出在這一季的調查裡，民眾預期奢侈稅會使得議價的空間變大，認為可以有2~3成議價空間的民眾在本季大幅增加了9.5%，再加上部份在Q2購屋的消費者認為的確有檢到一些便宜，成為購屋預算縮減的主要原因。

住宅需求產生質變
電梯大樓首次超越透天產品 停車位重要性再增 新成屋需求降新低
     而在物件需求綜合指數上，已連兩季微升，顯示購屋民眾在物件的挑選上在意的項目與比例都在成長。電梯大樓的市場需求首度跨越了中南部的地理界限打敗透天產品成為第一優先；停車位的影響力也超越了生活消費商圈排名第二，兩項數據顯示購屋的選擇有逐漸由市中心向外擴散，及城鄉差距漸變的趨勢。除此之外，物件屋齡的需求也有新鮮的變化，新成屋的需求比例下挫至13.4%為宅指數統計以來的新低，相對攀升的則有10年及30年屋齡的需求比例。

Q3關鍵落在購買力與成交力
區域表現大不同 意願與預算背道而馳 買賣雙方價格認知差距惡化
    由於影響Q2房市的主因在奢侈稅的效應，各區域房市對奢侈稅的反應力不一，導致了各縣市在購屋意願及購屋預算的變化上甚至出現了背道而馳的現象。中信房屋鄭余正全董事長說明各主要都會區的表現，北市、大台中及新竹地區出現了因應市場行情增加預算也導致購屋意願下滑的現象；新北市及大台南則是預期房價下滑而調降購屋預算且購屋意願上升，顯示購屋意願跟購買力並不成正比。
    除此之外，在奢侈稅上路前&初期，買賣雙方的市況認知已出現歧異，首先消費者並沒有感受到所謂的倒貨潮，八成民眾沒有親友在近期出售房產，7.5%的民眾即使出售房產也並未降價求售。相對於賣方的感受，有三成的民眾有親友在此時購入房產，但有12.1%的比例沒有買到低於市價的房子，19.1%的比例感覺有搶到便宜。

奢侈稅上路房價看回不回5.71%買方三個月內將進場
台南.台中.新北市民眾比例較高 逢低買進心態濃
    根據主計處建物買賣移轉件數統計，奢侈稅在6月上路前創造了百年房市上半年交易量的高峰，但隨著5月基期的墊高，6月買賣量體普遍縮水3~4成，成交買氣偏冷。究竟房市會在奢侈稅上路後應聲下挫急著陸嗎?董事長鄭余正全表示，實際上在本季宅指數調查裡，仍有54.3%的民眾在近期有購屋意願，其中5.71%的民眾將積極在三個月內進場，這項數字為宅指數自2009年調查以來的新高點。顯示民眾並未因為奢侈稅的緣故，降低購屋意願；且部分民眾帶有危機入市的心理，分析各縣市的表現，又以台南市、台中市及新北市的民眾比例較高，且台南市及新北市在本季調查中購屋意願較年初奢侈稅未發酵前更為攀升；交叉比對新北市及台南市購屋意願上升但預算下滑的現象，區域客層近期逢低買進的意願偏高。
    鄭余正全董事長表示探究各縣市購屋意願及購屋預算的趨勢變化，發現台南市及新北市在本季調查購屋意願較前期增長，其中新北市有購屋意願的民眾高達59.6%居各縣市之冠；但相較於購屋意願的增加，兩縣市有購屋意願的民眾購屋預算卻向下調整，若以購買力來論斷成交量體能否跟購屋意願有正相關的變化，關鍵恐要回歸到奢侈稅對區域房價的影響力。

奢侈稅影響重災區
雙北市購屋意願.預算 兩樣情
    奢侈稅上路後，北市6月份建物買賣移轉棟數為4552戶，較5月份的4544戶微幅增加8件，單月成長率為0.18%。其中文山區交易量爆衝，成長幅度高達103.4%；中正區萎縮幅度最高為24.35%。北市6月份買賣移轉棟數雖較前月數據持平，卻為92年以來同期中的新低。且由於高房價壓力與奢侈稅效應使得北市買方對於房價下修的期望甚深，近期購屋意願為59.3%較上一季下滑5.7%，預料7月份的成交量體將會更進一步反應買賣雙方價格磨合的障礙現象。

    反觀新北市民眾在奢侈稅上路後購屋意願不減反增，由上一季的55.2%增加4.4%來到59.6%；但相對於購屋意願上升民眾的購屋預算卻是由上一季的773萬元下滑5%縮減至734萬元。實際上在建物買賣移轉統計中，6月新北市總登記件數為8,063件，較5月份月減944件負成長10.48%。僅有轄雙和地區的中和地所買賣移轉登記件數月增206件成長19.9%，其他8間地所轄區交易量皆下滑，其中板橋、樹林及新店地所萎縮的量體及比例皆高。板橋地所月減581件負成長26.71%；樹林地所月減214 件負成長20.66%；新店地所本月減少172件下滑23.4%。中信房屋市場研究中心指出，新北市下半年部分相對低價的中價位行政區會有較突出的表現，其中新莊線迴龍段與土城延伸線頂埔段周邊可望因捷運即將通車而有慶祝行情出現值得觀察。

    中信房屋董事長鄭余正全總結，決定Q3買房的關鍵仍回歸到房價高低的問題。畢竟房產的保值抗跌性還在各項理財工具之首，買氣依舊在，顯示買賣雙方對房地產的偏好並未受到太大的動搖，但在政府推動奢侈稅及查稅的打房措施、以及持續升息、降低房貸餘額的相互作用下，再加上國內沒有實質經濟復甦感受、全球經濟略顯反轉之勢，”房價”這個對峙點恐將難以避免而影響成交力，因此Q3的房價磨合期相對較不利於區域高價路段，而相較價低的市郊及衛星城鎮房地產則有機會成為主力交易市場，看似偏冷的Q3房市，交易量在買氣回升的基礎下，仍有可期！

<中信房屋報導_2011年08月號>