【文 / 鍾運凱】

某社區有300個住戶，包括一樓大型賣場。賣場所有權人同時擁有該社區地下一、二層停車場，地下三、四層個個停車位則由各別住戶持有。某次社區召開區分所有權人會議，表決通過地下停車位的管理費，一、二層每個每月200元，三、四層每個每月20元，並且訂入社區規約中。賣場所有權人抗議收費不公，要求撤銷該決議，但是會議程序完全符合公寓大廈管理條例，試問賣場所有權人有理嗎？

一、 公寓大廈管理條例的規定

公寓大廈管理條例第31 條：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3 分之2以上及其區分所有權比例合計3 分之2 以上出席，以出席人數4 分之3 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4 分之3 以上之同意行之。」第32 條：「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3 人並5 分之1 以上及其區分所有權比例合計5 分之1 以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1 項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7 日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決議成立後10日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。」

以上就是公寓大廈關於公共事務的表決方式，並不以全體同意為必要，而是採用多數決。由於是多數人決定，因此常有違反少數人利益甚至決議內容不公平之問題。此時，憲法層次之平等原則、比例原則、法律保留原則及財產權保障觀點等，以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約、公民與政治權利國際公約（簡稱兩公約）所揭示之保障人權規定及兩公約一般性意見，就有介入之必要。

二、 決議或規約實質違法

住戶大會的決議或規約，其制定程序雖然合乎規定，住戶必須受其拘束，但並非內容不受司法審查。民法第799 條之1 第3 項：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之。」又民法第72 條：「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」第73 條：「法律行為，不依法定方式者，無效。但法律另有規定者，不在此限。」而如何判定何謂「顯失公平」或「公共秩序、善良風俗」，則可以憲法層次之平等原則、比例原則、法律保留原則及財產權保障觀點等，以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之國際公約作為標準。

三、 實務見解

最高法院100 年度台上字第1293 號民事判決：「區分所有建物共有部分之公共設施之使用，區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制，但其限制必需合於平等、比例原則，不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。」高雄地方法院98 年度簡上字第201 號民事判決：「按『本公約締約國確認人人有工作之權利，包括人人應有機會憑本人自由選擇或接受之工作謀生之權利，並將採取適當步驟保障之。』，經濟社會文化權利國際公約第6 條第1 項定有明文，而依98 年4 月22 日總統公布之『公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法』第2、4 條規定，兩公約所揭示保障人權之規定具有國內法律之效力，各級政府機關行使其職權，應符合兩公約有關人權保障之規定，避免侵害人權，保護人民不受他人侵害，並應積極促進各項人權之實現，是以法院行使審判職權時，自應遵循、審酌此二公約之規定、精神，甚應優先於國內法律而為適用。」

四、 結論

公寓大廈管理條例第18 條第1 項第2 款規定：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。」第23 條亦規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」停車位管理費即屬「管理使用」之事務，其費用來自「公共基金」；而公共基金又來自住戶繳納，因此住戶大會可以對此決議，並將決議內容訂入規約。同法第6 條第1項第5 款：「住戶應遵守下列事項：五、其他法令或規約規定事項。」第37 條：「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」因此本案例中，住戶大會確實有權表決通過停車位管理費的收取方式。

然而，該次決議所定之管理費在不同車位之間竟差距10 倍，雖然賣場停車位供不特定顧客使用，對於安全性及環境衛生等方面，在管理上會提高成本，其收費差異化固有所本，但成本是否有10 倍之差距？仍有可議之處。本案的賣場所有權人，可先向公寓大廈爭議事件調處委員會申請調處；若無法達成協議，只能向法院起訴，主張該決議及規約內容有顯失公平之處，違反民法第799條之1 第3 項規定，聲請法院撤銷之。