【文.圖/中信房屋研展室】 人口減少導致消費力減弱，是內需產業所憂心的問題，而消費力緊縮的結果，恐怕也將會使得房市交易趨於疲軟。不過根據中信房屋統計，全台各縣市當中，新竹縣不但具有最佳的人口成長效益，同時房價也呈現正成長，顯示在人口成長的優勢下，當地房地產需求相對提升，房市因而有所支撐。 中信房屋以第一季各縣市人口資料進行統計，以「遷入/遷出比」來衡量各縣市人口的現況，結果顯示新竹縣遷入人口是遷出人口的1.3倍，人口年增率也達1.3%，兩項指標均為全國第一。 「遷入/遷出比」是以「遷入人數」除以「遷出人數」進行計算，亦即「遷入人口佔遷出人口的多少倍」，該數值可用以觀察人口流動所產生的效益，數值大於1，顯示遷入人口比遷出還來的多，也就是人口遷徙淨成長具有正向效益。 據中信房屋研展室統計結果顯示，全國「遷入/遷出比」最高前三名縣市分別是新竹縣1.3、桃園市1.16、新北市1.13。其中，新竹縣與桃園市同時是人口總數年增率全國最高的前一、二名，顯示該兩縣市都具備人口正向發展優勢條件，不過其中卻僅有新竹縣還具備房價正成長的優勢，在人口與房價上表現同樣相當出色。 新竹縣因高科技產業，使得國內各方菁英人才紛紛湧向竹科，消費相關產業也隨之受惠。中信房屋研展室副理張漢超指出，竹科發揮的人口磁吸效應，讓各產業得以享有充沛的消費動能，房地產當然也同時受惠。綜觀不動產價量變化，今年新竹縣1～4月累計交易量比起去年同期增加約14.13%，第一季平均房價也比去年同期成長12.1%，顯示人口成長所帶來的效益，正給予房市強而有力的支撐。 張漢超指出，新竹縣之所以能隨著人口成長而同步受益，與房價水準較能被民眾接受有關。穩定的高所得與相對較划算的房價形成經濟學所謂的財富效果，民眾感覺財富水準得以負擔購屋成本，因而促進房地產的購買力，房地產交易因而活絡，價量因此而有支撐。 至於「遷入/遷出比」最不理想的地點是哪裡呢？倒數前三名縣市則分別是連江縣0.74、台北市0.75、彰化縣0.81。其中台北市是六都中唯一落入「遷入/遷出比」倒數前三名的直轄市、人口年增率也是全國最低，不過台北市房價年增率並未大減，反倒呈現微幅上揚成長。 對此張漢超分析，台北市房價具有僵固性、房價易漲難跌，許多無力負擔沈重房價與高昂物價的民眾因而轉往周邊或其他縣市居住，因而演變為人口外移的現象。實務上，影響台北市房價的變數眾多，人口消長只是其中之一，其他諸如土地取得不易、生活機能優勢、政治經濟中心等條件，這些都是足以左右房價的因素。

【圖.文/中信房屋研展室】 中信房屋統計內部成交資料，5月份（5/1～5/29）因疫情逐漸趨緩，買賣交易回流，本月份六都成交表現與上月相較均呈現正成長，成長幅度除高雄市較小外，其餘五都均有1～2成的幅度。 5月份中信房屋交易表現與上月相較，台北市月增29.1%、新北市月增27%、桃園市月增10%、台中市月增25.2%、台南市月增26.2%、高雄市月增4.2%，全台平均月增為18.3%。與去年5月同期相比，台北市年增9.2%、新北市年減4.1%、桃園市年增12.5%、台中市年增10%、台南市年增32%、高雄市年增2.5%，全台平均年增為4.3%。 疫情趨緩 中古房市人回來了 全球新冠肺炎疫情逐漸趨緩，國內中古房市人潮也從4月底開始逐漸回流。中信房屋詢問物件來電量5月份平均成長約2成左右，而疫情期間延後簽約的客戶也多在本月順利成交，因此使得5月交易表現比起上月來的更佳！ 中信房屋總經理張世宗分析，國內逐漸恢復正常社交生活，民生與產業活動也逐步進入穩定， 因而造就5月份交易較上月大幅成長的現象。張世宗指出，因擔心疫情暫時卻步並等待房價跌落的買方，在發現疫情趨緩、房價也看回不回之後，近期已開始轉為積極看屋，中古房市開始有回溫的現象。 房市不會落入五窮六絕 6月表現值得期待 面對後疫情時代，5、6月房市氛圍將不會出現投資市場所謂的「五窮六絕」。張世宗認為，第二季底是仲介業者衝刺業績的黃金期，再加上疫情限制逐步解封，預期來客可望持續成長，中古房市下月交易亦不冷清，傳統投資市場所稱「五窮六絕」在房市上也不易出現，7月暑期之前，交易量仍將有表現空間。

花園、居家設計是瑞典人最重要的休閒之一，到處可見的家具店、擺飾店，透過型錄告訴大家：什麼是北歐設計，什麼是好的設計，什麼是簡約設計，「少即是多」的信仰深植在每個瑞典人心中。瑞典的美學教育不局限在教科書上，家中、社區、幼兒園、遊樂園以及整座城市都是孩童的樂園，開放與充滿童趣的環境空間，讓孩童透過日常生活的沉浸和經驗學習，啟發創意和美感。美是這座城裡大小朋友最重視的議題之一，美成為一種心態，體現在日常生活之中。美學納入城市規劃　人人有機會接觸藝術瑞典議會於1937年實行百分之一規則公共藝術計畫，規定將已建成項目總成本的百分之一做為公共藝術的設置。百分之一計畫的目標除了確保城市規劃者和建築公司投資於審美環境並將美學納入整體城市規劃，最重要的是確保每個人都有機會在周圍環境中體驗藝術，將審美教育融入生活中。 公共藝術創作也可以成為彌合社會和經濟分歧的一種方式。2014年，「百分之一規則」資助了斯德哥爾摩市區歐登普倫（Odenplan）地鐵站附近的壁畫項目。該項目是由來自斯德哥爾摩城裡較富裕的瓦薩區（Vasa）和較貧窮郊區林克比區（Rinkeby）的孩子們共同努力完成的。林克比主要居住外來移民，是一個貧困、失業嚴重的地區。 領導該項目的瓦薩里歐（Vasa Real）學校老師維伯格（Marie Rosen Wiberg）說，他們一起畫了一幅大型壁畫，但兩組孩子的態度卻不同，瓦薩區孩子們的態度是「我是我」；而有著許多兄弟姐妹的林克比區孩子們則認為「我們就是我們」。透過合作計畫，他們進行不同觀點和視野的交流，兩所學校的孩子們也通過共同努力建立了長期的友誼。 百分之一規則確保了人人都能接觸藝術教育環境，斯德哥爾摩審美評議會（Skönhetsrådet）則確保了整座城市關於美的品質。審美評議會成立於1919年，由市議會管轄，不隸屬於任何委員會或其他政府機構。其目的是就市政公共藝術作品、藝術或文化上具有歷史價值的城市景觀或該市政區的其他美景和自然價值向市政當局提供建議，還有權提出和處理他們認為與城市環境有關的問題。評議會成員包括建築師、環保倡議人士、皇家科學院環境事務代表、歷史專家、藝術家以及畫家和雕塑家等。他們曾否決在著名老街觀光區與港口間建造大型購物中心的重建計畫，也反對在城裡建立太多高樓大廈，認為此舉與舊有市容不相符。美感訓練體現於日常　城市就是孩子的遊樂園除了城市裡的公共藝術，瑞典家庭裡的美感訓練也扮演重要角色。在一般瑞典家庭中，花園是美學非常重要的一環。瑞典朋友告訴筆者：「花園猶如主人的門面，如果沒有整理、凌亂、不漂亮，會被鄰居投訴。」每逢復活節、萬聖節、耶誕節等大小節日，都可以見到大小朋友一起動手妝點自家門口，營造社區整體美感。社區也會舉辦一同維護社區整潔活動，號召清潔社區。另外，在瑞典人居家裡，沒有繽紛雜亂的五彩顏色，被喜好的是簡約設計以及大量使用白色做為基底顏色。花園、居家設計是瑞典人最重要的休閒之一，到處可見的家具店、擺飾店，透過型錄告訴大家：什麼是北歐設計，什麼是好的設計，什麼是簡約設計，「少即是多」的信仰深植在每個瑞典人心中。至於瑞典的幼兒園則以能夠被大自然環繞為傲，幼兒園常建在森林裡、湖泊旁，老師組隊帶領幼兒在戶外探索，充滿童趣的戶外遊樂園能激發孩童的審美和創造力。位於斯德哥爾摩市中心的瓦薩公園（Vasaparken）是座充滿歷史的老公園，自1898年興建直到1900年完工。2007年重新整修後，獲得最佳景觀建築項目獎。瓦薩公園是城裡父母最愛帶孩童散步遊憩的場所，大量的草坪、森林和彩繪北歐童話的小木屋，讓孩童能在戶外盡情創造和遊玩。瑞典的公立博物館是免門票的，許多小學將遊覽博物館做為課程設計的一部分。博物館裡也有專門以「孩童」觀點設計的導覽服務。現代博物館裡展示達達主義（Dada），並可預約專人為小朋友導覽；瑞典建築博物館（ArkDes）則展示了瑞典建築歷史的轉變，寬敞、簡約、現代的空間是大小朋友的好去處；北歐博物館也常舉辦大小朋友同歡的免費活動，包括編織、跳舞和唱歌等手作活動。透過居家、社區、學校、公共設施與公共藝術環境的薰陶，在每個瑞典孩童的心裡撒下美的種子，無所不在的美學環境，讓美潛移默化，使美成為了瑞典人心中最重要的價值之一。

【圖.文/中信房屋研展室】 北市住宅市場有機會進場撿便宜嗎？根據內政部不動產交易實價查詢網站資料顯示，台北市公寓類產品今年第一季表現不佳，成交單價有超過半數行政區比往年來的低。中信房屋認為屋齡偏高的公寓類住宅目前正面臨青黃不接的時期，雖然成交比重仍高，但價格面出現疲態，不過這對於偏好公寓住宅的買方或許是可以伺機入市的好機會。 中信房屋根據台北市各行政區不動產買賣實價資料進行統計彙算，結果公寓竟是單價滑落佔全市行政區域最多的產品類型，全市僅有北投區、中山區和松山區交易單價強勢不墜，中山區甚至出現連年成長的凌厲格局，至於其餘行政區比起2019年則是價格略減，士林區、信義區與中正區更是連續兩年第一季出現價減的現象，顯示公寓價格確實出現鬆動。 北市住宅交易過往都有50%左右的比重為30年以上的高齡住宅，其中又以公寓為大宗，但由第一季的實價表現可以觀察出公寓價量的疲弱，僅有中山區一枝獨秀，房價走出不同的格局，今年第一季實價交易平均單價比起2018年同季就成長近24%。 中信房屋研展室副理張漢超表示，中山區公寓產品價格表現出色，消費者多偏好總價介於1000~2000萬元的物件，主要受惠於區域內的黃金生活圈，且幾近北市地理中心，前往北市其他區域都相當便利，因此造就公寓價格有撐的現象。 不過北市公寓成交價格明顯比起其他類型產品偏弱，主因還是與產品特性有關。 張漢超認為，雖然目前公寓產品仍為成屋市場的交易主力，不過畢竟屋齡偏高，買入後往往需投入不少精神時間與費用進行整理，且在房貸條件上鑑價也較為嚴格，除非路段及個人貸款條件俱佳，否則多少都會影響放款成數、利率甚至年限。屋齡偏高、賣相不佳，再加上人口老化、對於長輩居家進出造成不便，因此使得許多屋主正考慮換屋出售，倘若後續缺乏接手買方，那麼除非屋主能適時給予更好的讓價條件，否則公寓產品恐有青黃不接的現象。 張漢超指出，政府積極推動危老都更，有利於加速公寓產品的汰換，對於交易面具有正面的影響。現階段公寓賣方因受成交量下滑的影響，價格出現些微鬆動，幅度雖然有限，但對於偏好公寓類型的買方確實是可以議價的好時機。  

【圖.文/中信房屋研展室】 住家周邊擁有良好的生活機能，不僅可滿足生活所需，對於住宅本身的價值往往也是大大加分！中信房屋上月進行網路調查，由888份有效問卷中統計網友最愛的生活機能，並以加權總票數進行統計，結果顯示民眾認為最不可或缺的生活機能以「便利商店」拔得第一，顯示便利商店的多元服務已與民眾的日常形成緊密的連結。 中信房屋此次調查是請網友票選出心中認為最重要的生活機能，並依重要性選出前三名，並以加權方式統計票數，結果民眾方便的好鄰居～「便利超商」獲得民眾認同是最重要且是住家附近必備的生活機能，而「捷運站」與「量販店、大賣場、超市」則分別是位居第二與第三名。 目前國內四大便利超商總店數已逾上萬間，超商多元化的便利服務深受民眾依賴，住家附近缺少便利超商，可能真的會很「不便利」！中信房屋研展室副理張漢超指出，超商展店前都會進行商圈調查，評估來客數和營運成本是否合乎效益，換言之，如果居家周邊超商密集度較高，那麼也間接反映人流與環境發展相對較為成熟，因此的確有不少民眾在看屋前會先瞭解附近有無超商，並以此作為購屋的考量。 民眾喜好第二名的友鄰設施是「捷運站」，對於已有捷運的都會地區來說，捷運系統提供了便利而且快速的交通方式。張漢超指出，一般民眾願意至捷運站搭車的步行時間大約是10分鐘以內，換算距離約是500～700公尺，如果住家與捷運站的距離時間滿足以上條件，那麼利用捷運通勤時才是真正的方便。 至於第三名的「量販店、大賣場、超市」則是民眾考量平日採購所需，而且量販店、大賣場、超市也經常與消費娛樂等消費型態結合，遇到促銷期更能夠省下荷包，可說是與民眾最貼近的多角化經營典範。張漢超表示，居家附近有量販店、大賣場、超市，家庭採買就能一站完成消費，有些賣場更提供車輛保養、商品宅配等附加服務，省時省力也省錢。 張漢超表示，友鄰及嫌惡設施通常是民眾在置產前會先觀察的指標，因為外在環境容易察覺，只要周邊的街道巷弄走一回，就可大致瞭解基本的環境狀況。事實上，民眾考量友鄰生活機能比起嫌惡設施還更重要，因為如果住家周邊機能不符合需求，那麼即使附近沒有嫌惡設施，民眾多半也不見得買單。 各項友鄰生活機能雖是利大於弊，不過也並非完全沒有缺點，有些隱藏著噪音、塞車甚至是空氣品質的問題，例如如果是住在捷運高架路線旁，得先評估能否適應列車運行時的噪音，以免影響居住品質，民眾置產時若對特定生活機能有所偏好，可多加分析評估，這樣才能面面俱到，為居家生活品質大加分！

【圖.文/中信房屋研展室】 勞工10萬元紓困貸款已於4月30日開放進行申請，勞工可以利用這筆貸款拿來繳交房貸或房租嗎？中信房屋表示，勞工紓困貸款的本意就是要協助受疫情影響的勞工，因此只要勞工朋友因疫情而有資金上的需要都可以申請，如果因疫情而有繳納房貸或房租的壓力，當然是可以利用這筆貸款來應急，但最佳的方式還是透過協商的方式與銀行、房東爭取降低繳納金額。 中信房屋研展室副理張漢超表示，這次的勞工紓困貸款方案並無排除條款，只要有工作事實，即使沒有投保勞保也一樣可以申請，勞動部會以補貼方式提供申貸勞工第一年利息的補貼，前6個月寬限期，勞工無須還款繳息，自第7個月起開始攤還本金，第13個月起按月攤還本金與利息，貸款期間為3年。 由於勞工紓困方案的本質是屬於貸款，如果要運用這筆資金繳納原有的房貸或房租，申請時還是要注意未來資金的償還能力，避免發生挖東牆補西牆的狀況發生。 受疫情影響，應急繳納房貸、房租還有其他的選擇嗎？張漢超建議背負房貸的民眾可先與銀行詢問協商，因為用勞工紓困貸款還房貸僅是治標不治本，最好要有長遠的方案較佳。目前各行庫因配合央行降息政策而多有新的貸款優惠方案，民眾可以主動詢問銀行爭取調降利率、調整房貸方案。 此外，轉貸也是另一種可行的方案。張漢超表示，轉貸除了有機會談到更好的貸款利率外，貸款年限也會重新展延，每月的還款負擔可望減輕，不過別忘了將可能會產生的違約金、手續費、代償費等轉貸相關成本一併考量，以免省不到錢，還得多貼一筆費用。 至於需要繳納房租的民眾，張漢超認為不妨先與房東洽談減租或其他可行方案，例如約定一段時間減租，時間到期後再回復原先租金。張漢超表示，如果平時與房東互動良好，房租也都繳納正常，房東多半願意與好房客討論減租的可能性，如果有機會能與房東談到好方案，切記一定要以白紙黑字寫下，以保障雙方權益。

【文/中信房屋研展室】 中信房屋統計4月份內部成交量，六都南熱北冷、逆轉上月表現。北部三都交易呈現量縮，其中以桃園月減幅度最大；中南部交易則較為穩定，台南高雄月增率約有2成左右表現。 4月份中信房屋不動產交易量與3月相較，台北市月減13.5%，新北市月減8.4%，桃園市月減13%，台中市月增8%，台南市月增23.1%，高雄市月增18.9%，全台平均月減8.4%。與去年4月相較，台北市年減14.7%，新北市年減2.6%，桃園市年增1.4%，台中市年減9.7%，台南市年減14.4%，高雄市年減15.8%，全台平均年減11.1%。 疫情與假期影響 北部交易量縮 受清明連假影響，本月上班天數較3月為少，且月初新冠肺炎疫情仍較緊張，因此造成4月份整體交易波動較大。 中信房屋總經理張世宗表示，今年以來北市、新北與桃園交易量增，3月份更呈現大增的樣態。 4月份北三都成交量雖略顯冷卻，但交易件數仍比2月略多，桃園市由於3月份成交大增超過三成，比較基期拉高，因而造成月減幅度較大的現象。 探究本月北三都成交量未再突破新高的原因，張世宗認為仍與北部3月後疫情較為緊張脫離不了關係。張世宗指出，連假期間看屋人潮原本即有略減，且3月下旬後全球疫情擴散加劇、影響了交易表現，但目前觀察國內疫情恐慌心態已有趨緩，北部房市交易如未有新增變數，預估後勢將可漸入佳境。 持續走穩 中南部交易跌少量增 至於台中、台南與高雄的成交狀態，今年以來各月表現逐步站穩，張世宗認為除非新冠肺炎疫情發展在中南部出現新變化，否則應可持續走穩。整體而言，六都交易年增率雖有衰減、起伏震盪較為劇烈，但實際上中古房市的基本體質仍屬穩健，只要疫情發展不再加劇、基本需求不退，那麼短期房市應僅會有些微波動。

【圖.文/中信房屋研展室】 台北市林森北路日前發生KTV大火意外造成多人死傷，肇事原因直指消防安全設備遭到關閉以致無法法生作用釀成憾事。其實除了公共場所消防設施應注意定期維護並測試其功能正常外，一般住宅的消防安全設備也不容忽視！尤其國內老宅交易比例偏高，早期建物並無配備消防自動安全防護設備，相關防火安全意識民眾更應多加留意。 中信房屋根據聯徵中心住宅貸款資料進行統計，去年第四季台北市超過30年以上屋齡的老宅交易比例高達50.2%，新北市與高雄市為24%，而桃園市、台中市、台南市也有超過1成以上的比例是高齡住宅，顯示高齡老宅在住宅交易市場仍是熱門標的，民眾看中老宅的優點多半是總價負擔較新成屋低，不過在省了荷包的同時，基本的居住安全也應該注意，消防安全更是不可疏忽的重點。 中信房屋研展室副理張漢超表示，早期公寓在興建之初並未配置自動火災警報器與火災通報設備，因此內政部消防署近年透過各地方消防單位強力宣導，要求家戶都必須安裝住宅用火災警報器，以強化老宅的消防示警功能、減少人員的傷亡。 依內政部訂定的《各類場所消防安全設備設置標準》中定義，消防安全設備大致可分為「滅火」、「警報」、「避難逃生」、「消防搶救」等消防安全設備，各類消防安全設備會因建物的條件不同而有所差異。以滅火設備為例，同樣都是電梯大樓，有的需配備自動灑水設備，而有些可能只有滅火器或室內消防栓設備，之所以有所差異，主要是因住宅興建時的法規或建物規劃設計條件不同所致。 張漢超表示，老宅興建年代久遠，相關消防設施可能不夠完備，例如滅火設備可能只有里辦公室提供的滅火器，避難逃生空間也只有平時通行的樓梯間，假如左鄰右舍又在通道擺放鞋櫃等私人物品，很可能會在意外發生時阻礙逃生。 張漢超認為消防設施寧可備而不用，但也不要在意外發生時卻無法作用，建議民眾在選擇屋齡較高的住宅時宜多留意消防安全設備完整度，相關設施一定要注意有無定期檢測及保養，倘若建物原本就未規劃埋設消防滅火或警報設備，未來入住後除了記得加裝內政部核可的住警器外，住家內也應自行備妥滅火器或其他滅火器材，而屋外逃生動線也應事先規劃設想，察看逃生門及梯間有無阻礙，如有雜物應設法協調移除，這樣才能住的安心又安全。