【圖文/中信房屋研展室】主計總處近期分別公布最新的《人口及住宅普查》及《家庭收支調查》報告，兩項調查均揭露2020年度「住宅自有率」數據。依《人口及住宅普查》內容顯示，全國住宅自有率為78.6%，而《家庭收支調查》的資料則為84.68%，兩者雖因調查方式及樣本不同，數據因而稍有差異，不過10年間兩者呈現的結果都相當穩定，波動變化似乎未受政策、經濟因素等外在環境而有明顯的影響。此外由《人口及住宅普查》的結果可以觀察各縣市住宅自有率的狀況。全國住宅自有率最高的縣市為86.9%的彰化縣，宜蘭縣84.9%，基隆市與新竹縣則同樣均為84.6%；自有率最低的除了69%的連江縣外，還有台北市72.1%，以及均為76.2%的新竹市及新北市。總計全國平均住宅自有率為78.6%，比起10年前（2010年）普查時的79.2%僅減少了0.6個百分點。中信房屋研展室副理張漢超表示，儘管10年間像是金融利率、政策施行、房地產稅制、商業活動，甚至如兩岸關係與地緣政治等變數都影響了房地產交易價量，不過對於住宅自有率的影響其實並不顯著，數據起伏也相對穩定，顯示外在條件的因素並不容易衝擊國人房產自有的觀念與想法。張漢超認為，要探究影響住宅自有率變化的因素應從民眾實際需求的層面來思考，相關的研究甚至指出人口遷徙及房價所得比等其他因素才是真的相關連的變數。從各縣市住宅自有率來觀察，台北市、新竹市、新北市等地都是當地民眾認為房價較高的縣市，且有較多移入人口，住宅自有率因而略遜於其他地區。彰化縣、宜蘭縣、基隆市在房價相對較容易負擔、人口因素穩定，反而造就自有率較高的現象。張漢超表示，住宅自有率應該觀察的是穩定度，如果趨勢穩定就代表當地剛性需求相對平穩，房地產相關業者的商機也會較為穩定，不過一旦發生明顯變動，那麼很可能就不僅只是民眾購屋決策思維改變這樣單純了，背後很可能有其他更重大的因素導致民眾基本購屋需求發生變化。  

今年5月的兩次大停電，引發各界對缺電的憂慮，也暴露了台灣在能源轉型及氣候變遷下，維持電力穩定供給的難處。今年5月13日下午，BBS社群平台批踢踢（PTT）八卦版湧入網友「問卦」與「爆卦」，疑惑全台各地莫名停電或跳電，沒多久，手機嗡嗡作響：國家級警報發布，因興達電廠跳機導致供電不足，當天下午3時起展開分區輪流停電。而這一停，就停了五小時，直到晚間8時才恢復正常，全台約400萬戶受到影響。五天兩次大停電  暴露供電吃緊窘況細究原因，超高壓變電站匯流排故障導致電力無法輸出，進而造成四部機組跳機，約影響220萬瓩電力，占當時尖峰負載3,670萬瓩的6%。此時偏偏同時遇上四個「最壞狀況」：用電高於預期、三部機組正在歲修、綠能估算誤差、水力機組無法支援。經濟部當天傍晚立刻召開記者會，由經濟部長王美花親上火線說明，向民眾致歉，承諾賠償，隔天再開記者會公開原因及後續檢討作為。由於513停電是「人為疏失」，隨著復電、生活如常，許多人慢慢放下心中一顆大石。沒想到，5月17日晚間，同樣的戲碼再次上演。5月17日晚間8時，手機再度大響，螢幕上國家級警報幾個字鮮明的映入眼簾，這次的理由是「負載突升，供電能力不足」，台電將在8時50分執行分區輪流停電。儘管停電只有40分鐘，當晚9時40分就恢復供電，卻凸顯出「電真的不夠」窘境，如何「穩定供電」，也成為最大難題。沒人料想得到，台灣竟會在短短五天內分區停電兩次，無預期停電開始成為每人心中隱憂。那陣子，「今天會分區停電嗎？」這句話已是民眾在LINE上互相詢問的日常，特別是傍晚時分，光電發電量隨著太陽逐漸下山而減少，但用電量卻未如預期下降，下午4時至晚間8時這段期間，往往是最驚心動魄的時刻。用電量節節高升   經濟部提四對策因應翻開經濟部能源《108/109年度全國電力資源供需報告》，發現發電量與用電量逐年增加，109年全國總發電量為2,798億度，較108年增加57億度，但109年用電量為2,711億度，也較前年成長2.1%。報告指出，去年下半年台灣疫情控制得宜，經濟大幅成長，進而帶動用電需求成長達3.6%，加上極端氣候頻繁，如今年高溫季節提早到來，用電成長已是趨勢，台電也不斷上修用電量預估，特別是7、8月尖峰負載，如今已上修至3,900萬瓩。面對節節高升的用電量，經濟部提出因應對策，將從檢討電廠管理維護、機組歲修時程、備轉容量計算、電力調度四面向進行。按照往例，機組歲修排程會在一年前排好，台電坦言，沒人預料到今年夏季用電高峰提早到來，加上疫情因素，許多民眾在家上班、上學，也帶動用電攀高，與此同時，水情不佳致使水力發電減少，供電更為艱難。因此，將調整主力機組歲修時程，讓時間更分散，避免在迫切用電時刻，大型機組都無法上場救援。目前備轉容量計算方式為當日最高負載發生時的供電餘裕，夏季通常在下午1時至3時之間，通常也是光電發電量大幅提升時期，換言之，目前的備轉容量難以反映光電未發電的情況。考量到光電發電有所限制，備轉容量率必須重新計算，否則白天尖峰負載雖然沒問題，但夜晚尖峰用電將面臨極大挑戰。不僅如此，還必須檢討電力調度，強化需量反應，讓尖峰用電量能夠「平均」，而非集中在某些時段，同時規劃增設快速起停燃氣機組來因應夜間用電需求，也會加強儲能機制，讓供電機制更彈性，也更靈活。根據能源局資料，截至今年5月，天然氣安全存量天數平均為11天，為提升風險因應能力，規劃在116年時提升至14天，並在北中南推動天然氣基礎設施擴建計畫，降低接收站負載率，更可讓接收站就近供應電廠，並達成區域供氣、相互支援目標。能源局預估，今年至116年會增加1,577萬瓩裝置容量，而扣除將除役的燃氣機組後，七年內將增加1,450萬瓩。能源轉型低估氣候變遷  學者憂供電青黃不接淡江大學經濟系教授廖惠珠認為，政府從這四面向展開檢討，大方向是對的，但在細節執行上可有一些考量，例如今年受旱象之苦，多處水庫無法進行水力發電，在電力調度上就要多準備發電機組，「備而不用」，如台中火力發電廠的燃煤機組可作為「備援機組」，避免今年513與517事件再次重演。中央大學管理講座教授梁啟源則說，目前台灣儲能系統容量很小，要再擴充容量的想法很好，但是，「有沒有錢？要多少時間？有沒有空間？」都必須仔細思考與盤點。他認為，513與517停電時，備轉容量率都亮「供電充裕」綠燈，追根究底，是政府的能源政策太躁進，但政府卻沒有正視問題，可以預期「這次的大停電只是開始，未來的情況會愈來愈嚴重」。觀察109年發電結構發現，燃煤占比最高，約45.02%，燃氣則是35.7%，核能為11%，包括光電、風力、生質能在內的再生能源僅5.4%。若依政府規劃在114年邁向非核家園，燃氣占比要調升至50%、燃煤要降至30%、再生能源要提高至20%，經過細算，燃煤占比能降為27%，形成「532」架構，在「展綠、增氣、減煤、非核」設定上，達到備用容量率15%目標。梁啟源認為，以再生能源成長幅度來看，在114年前要提高至20%是件不可能的任務，而桃園觀塘第三天然氣接收站進度勢必往後延，燃氣比例顯然也難以達到50%。與此同時，占比達11%的核能逐漸退場，卻找不到替代電源，隨著台商回台熱絡、高溫季節拉長，用電需求年年攀升，但是，卻沒有「穩定供電來源」，機組在運轉過程中，也有一定機率故障，再生能源發電又不穩定，未來供電情形讓人憂心。梁啟源建議，最簡單的方式就是讓核電廠再延役幾年，等到替代電源有著落後，再來談非核家園。廖惠珠也持同樣看法，再生能源不穩定是很大隱憂，像是太陽光電的發電量隨著日落減少、水力發電受限艱困水情，政府盤點這麼多電力配置，「我的看法是太低估氣候變遷的衝擊」。她認為，以台灣目前情形，現階段應「以核養綠」，延長核電廠服役年限，等到替代電源穩定、足夠，再讓核能正式退場，這不僅政府要做，民眾也應要有清楚認知，「不能說又要馬兒跑，又要馬兒不吃草」。梁啟源、廖惠珠都表示，放眼望去，全球百來個國家中，只有德國大力擁抱再生能源，其他國家仍存有核電廠，廖惠珠說，「美國核能電廠都能延役到60年，為什麼台灣不能」？「德國之所以能克服再生能源的不穩定性，是跟法國互通有無」，透過聯網確保供電穩定，才能邁開大步，在綠電道路上放心前行，廖惠珠說，反觀台灣，採用獨立電網，考量自然不同。不過，經濟部樂觀看待再生能源發展，指光電從106年至今年6月設置5,172MW，相較於105年累積設置量1,245MW，大幅成長4.15倍；離岸風電設置去年雖受疫情影響延宕，但今年6月底累積可達6.5GW，後續將依規劃併網年度，絕對能如期達成目標。

【圖文/中信房屋研展室】 中信房屋8月份不動產成交件數成長幅度較上月收斂，全台月成長12.5%，六都以新北及桃園交易成長表現較為出色，其餘四都均為小幅成長。與去年同期相比，桃園及台中約有1成以上的成長，合計全台微減3.3%。本月六都與7月份相較，台北市月增2.4%、新北市月增15.6%、桃園市月增32.7%、台中市月增5.4%、台南市月增6.5%、高雄市月增3.7%。與去年8月相較，台北市年減7.7%、新北市年減5.8%、桃園市年增10.6%、台中市年增16.8%、台南市年減17.5%、高雄市年減28.9%。 交易持續放量 成長幅度放緩本月雖進入傳統民俗月，不過成屋交易量卻持續保有成長動能。中信房屋總經理張世宗表示，繼上月衝出一波的巨幅成長後，本月成交仍持續放量，顯見傳統民俗月的負面干擾影響已比起過往淡化許多，不過相較於上月，本月成交量增加幅度已呈現放緩。以整體的市況來觀察，成屋交易量幾乎都已回到正常交易時期的八成左右，成屋市場持續由疫情三級時的低迷中復甦。 後勢信心支撐 房市穩中透強房市交易回穩，反映市場對於後勢的信心。張世宗表示，房市歷經疫情的考驗，房價仍持續走穩，在在顯示房價欲跌不易，甚至有上漲的可能，使得買方有提前佈局的打算，網路預約看屋也持續呈現成長。張世宗說，在疫情持穩，國人生活逐步恢復正常的前提下，房市不致再有大幅的變動的現象、目前發展仍是穩中透強。展望未來，房市仍有國際資金收縮、利率匯率調整等總體經濟的可能變數，後續影響仍需要持續關注。  

【圖文/中信房屋研展室】上半年國內不動產交易總金額突破去年同期水準大幅飆高！根據中信房屋統計，六都上半年不動產交易實價合計總金額已上看兆元、來到9971億元，比起去年同期成長了75%。其中以高雄成長幅度最高，年增94%。新北則是六都中交易總額最高的區域，交易總額逾2505億元。其他各都上半年交易總額年增率也都有50%到86%的成長佳績。由六都不動產交易實價總金額的成長幅度來看，高雄市上半年交易總額由去年的679億元，大幅成長至今年的1318億元，漲幅94%最高，距離翻倍僅一步之遙；新北市則是由去年的1345億元成長至2505億元，漲幅86%；台南市由502億元成長至901億元，漲幅80%；台中市由1100億元成長至1911億元，漲幅74%；台北市由1068億元成長至1830億元，漲幅71%；桃園市由1007億元成長至1507億元，漲幅50%。六都不動產交易實價總金額均呈現大幅度的成長。中信房屋研展室副理張漢超表示，上半年不動產買氣除了延續去年的熱度之外，政策面也發揮了不小的助攻效果。以交易動能來觀察，今年1到4月延續了去年房地產強勢的交易力道，而5到6月間則是有房地合一2.0實施前所產生的提前交易動能。像是高雄的成長表現能脫穎而出，除了受惠於資金行情外，也與當地不動產價格平實、具有開發題材有關。類似這樣的利多在各地不斷的發酵、從去年延續至今，因而推升各地不動產市場的發展。不動產交易額衝高反映出買賣雙方對於不動產後勢的信心。張漢超表示，六都上半年實價交易合計總額已達近兆元的水準，幾乎可興建兩條高鐵，若是再加上7月份數字，實際上已達到1.2兆，因此不動產買氣如能持續暢旺，全年預估將可挑戰2.5兆的水準。展望下半年不動產市場，張漢超認為在全民防疫做的好、疫情控制得宜的狀態下，經濟發展也將持續回穩，下半年房市也將有持續穩定成長的空間。    

【圖文/中信房屋研展室】自從政府宣布微解封以來，國人生活便開始逐漸回歸正常，警戒降至二級之後，成屋市場更是盼到期待已久的來客。根據中信房屋資料顯示，疫情三級期間，住宅成屋銷售「降價比」曾一度衝高，全台平均約達6%，意即100件銷售中成屋有6件降價，其中台北市降價比最高，達15%，比起疫情趨緩的現在，明顯高出許多。資料顯示，目前降價宅的比重已逐漸減少，全台降價比已降至5%，不過六都住宅降價比仍以台北市最高，降價比仍有10%。疫情降級後「房疫價」變少，中信房屋研展室副理張漢超做出分析。他表示，屋主降價的原因主要有幾項，除了有當初開價過高，因此後來調降至合理價位，還有因物件本身條件賣相不佳，而選擇降價求售，第三則是屋主考量市況不佳而順勢降價，第四是屋主本身急需資金，因而被迫降價換現金。張漢超指出，六都降價宅向來以台北及新北居多，撇開房屋本身因素來探究原因，主要還是在於部分雙北屋主售屋時，期待儘速成交的意願是比其他縣市來得更強。張漢超說明，以換屋者為例，資金調度就是換屋者首要面臨的問題。由於雙北地區房價高，資金壓力大，因此除非資金充裕，否則多會以出售舊屋的資金來支付購入新屋的價金，所以為了能將資金調動順利銜接，只要房價在換屋屋主認知的合理範圍內，往往會有降價或議價的空間。此外進一步觀察疫情降級前後降價宅的數量變化可以發現，北部台北、新北、桃園三都降價宅分別明顯減少29%、23%及13%，反觀台中、台南、高雄三都還分別略增8%到9%。張漢超說，北部在疫情三級期間外出民眾減少，房地產受創較為嚴重，部分屋主為求順利出售，當時開出「房疫價」主動讓利的意願明顯提高。而隨著疫情降級、不動產市況日漸回溫、部分降價宅順利售出，北部屋主因而順勢改變降價策略，因此在疫情降為二級之後，降價宅的數量就逐漸減少。至於中南部，由於買氣屬於緩步回升，因此「房疫價」反而略見增加、有持續以降價策略來增加買氣的意味，目前暫時未見大幅變化。  

【圖文/中信房屋研展室】 農曆七月鬼門開，許多民眾在這個神秘的月份，對於置產、搬遷、入厝相關的禁忌總是深信不疑，不過中信房屋特聘風水講師鍾曜陽老師指出，農曆七月跟其他月份一樣也有許多好日子，只要留意農民曆上特定的宜忌事項，那麼相關的禁忌也能有解套。 中信房屋曾針對「農曆七月民眾感受度」做過調查，6成民眾不僅相當在意相關禁忌，對於不動產買賣、搬遷、入厝更會刻意避免。中信房屋研展室副理張漢超表示，往年7、8月間多是房地產、家具、居家修繕業者的淡季，但隨著購屋主力由7年級生接棒，民眾對農曆七月及風水的顧忌也隨著年代逐漸淡化，對相關產業的影響已不若以往，不過年長一輩的觀念根深蒂固，對於民俗禁忌卻仍舊抱持著「寧可信其有」的想法。易經專家鍾曜陽老師表示，農曆七月期間並非不能置產，事實上只要注意農民曆上「宜立券、宜交易、宜訂盟」的日子，這些都是可以進行置產簽約的好日子。鍾曜陽老師說，農曆七月鬼門開，看屋時要辟邪化煞，可以隨身攜帶7顆海鹽，或者以用七片榕樹葉來替代。對於房地產後勢，鍾曜陽老師也由卦象的角度提出了看法。他認為今年屬於「山火賁」之年，因此下半年疫情可望有所好轉，房市接下來也會漸入佳境，不過明年屬於「水火既濟」之年，特別是4月間要特別注意疫情的變化，對於房市或許仍有干擾。張漢超表示，成屋市場進入今年下半年後，交易量已由5、6月間的波動開始回穩，在疫情趨穩、相關防疫措施逐漸鬆綁的情勢下，成屋交易估將倒吃甘蔗。不過放眼國際仍有通膨的問題存在，過去被視為房地產利多的寬鬆政策也可能因而畫下句點，屆時對房市可能又是一波新的影響，因此房地產後勢值得特別留意。  

【圖文/中信房屋研展室】 中信房屋統計7月內部買賣成交件數，全台合計月成長47.4%，六都月成長除高雄成交與上月相當外，其餘五都均呈現正成長，其中新北市漲幅逾90.8%最佳，其次為台北市，顯示雙北市已由近月買氣低迷的態勢中回彈。與去年7月相比，全台及六都仍略顯疲態，均為年減格局，全台合計年減26.5%。本月六都不動產成交量與上月相較，台北市月增56%、新北市月增90.8%、桃園市月增22.5%、台中市月增41.2%、台南市月增50%、高雄市持平。與去年同月相較，台北市年減24.7%、新北市年減14.5%、桃園市年減34.9%、台中市年減10%、台南市年減29.4%、高雄市年減53.7%。買氣回來了 預約看屋人潮湧現7月份成交表現回溫，與疫苗擴大施打、疫情受控關係密切。中信房屋總經理張世宗指出，自從6月疫情逐漸趨於和緩、染疫人數逐步下降以來，房地產市況即略有起色。本月13日實施微解封後，買賣雙方保守的心態也開始解封，買方陸續回流。兩週後的27日起疫情再獲降為二級，蟄伏已久的看屋人數此時紛紛出籠。統計最近一週中信房屋網站預約看屋數，足足比微解封當週成長了7成，顯示買方對疫情已不再那麼擔憂、並重新開展購屋計畫。張世宗表示，房仲業衷心期盼的買氣總算出現，中信房屋各門市也在防疫不鬆懈的狀態下，逐步恢復人員的到班及店務常態完整的運作，而客戶的回流，也驗證了買氣只是遞延，並未消失。擺脫房市低迷有望張世宗表示，目前成交狀態雖然尚未恢復至5月前的水準，但已慢慢擺脫交易低迷的氛圍，買氣也正在提升中。他說，只要疫情控制好，疫苗接種率持續提高，隨著國人逐步恢復正常作息，過去買方不敢看、賣方不給看的狀況也將漸漸改善，對於買賣雙方將是雙贏，對於業者來說，更是盼到期待已久的「房市正常交易市場」。  

【圖文/中信房屋研展室】 014年7月31日午夜時分，一場驚天動地的石化氣爆事件，讓高雄市苓雅區及前鎮區居民留下不可抹滅的記憶，至今仍餘悸猶存。時隔多年，當年災損嚴重的三多一二路、凱旋三路，以及一心一路等多條主要道路已完全蛻變，幾乎看不出當年曾發生過如此嚴重的災害，沿線房價更隨著區域發展，一路向上攀升，表現甚至超脫區域平均值！根據中信房屋統計，上述路段在災變發生後，部分房價雖一度下滑，但隨著時間過往，目前房價早已回歸災害前的水準，一般住宅漲幅超過61%，臨路透天產品總價也成長了1.17倍，儼然就是房地產浴火重生的代表。中信房屋研展室副理張漢超表示，當年氣爆災變造成沿線路段建物嚴重毀損，甚至有建物得拆除重建。不過時至今日，當年的現場已今非昔比，不僅一旁經過的是嶄新時尚的輕軌列車，周邊的生活機能也相當到位，讓這幾條主要街道由浴火中重生，成為當地房地產的焦點。張漢超分析，三多一二路、凱旋三路、以及一心一路沿路第一排多為透天或公寓產品，沿線最矚目的特色就在於今年1月才由籬仔內站向北開通至凱旋公園站的高雄環狀輕軌，輕軌捷運不僅為沿途居民帶來交通上的利多，同時也活化了周邊的生活機能。以周邊公寓華廈及住宅大樓等住宅產品的房價變化來觀察，三多一路及凱旋三路在當年災變發生前後都有出現房價下滑的現象，一心一路在災害發生後半年間，相關產品交易甚至出現停滯，僅有三多二路因連結市中心機能較強，房價因而免於落入空頭。時隔7年，這些路段現在都已由黑翻紅，一心一路房價平均每坪上看16萬，三多一路房價也比當年成長超過61%，即使以屋齡40年左右、總面積約40多坪的三層透天來看，當年在凱旋三路上、臨路第一排總價約在1,200萬元左右，如今已總價已逾1,400萬元，較當年足足成長了1.17倍左右。張漢超指出，上述路段所在的苓雅區及前鎮區，今昔房價分別僅有1%到9%間的成長幅度，但這些路段卻能青出於藍，除了顯示當地房地產已擺脫過去氣爆的陰霾，同時也反應交通建設、商圈、生活機能的加持效應，讓這些路段反而更具競爭優勢。張漢超引述當地居民的想法，表示對於生活在當年氣爆路段周邊的居民而言，房地產的資產價值成長固然可喜，但房價是漲是跌其實並非他們所關注的焦點，只要能夠住的安全、住得安定、生活機能不要太差就已相當足夠，有個遮風避雨的舒適窩，對在地人來說，才是「安居」最大的意義！