案 例：     某甲於民國98年10月1日自法院拍賣程序購得房屋一棟及其基地，並於99年5月1日始向地政機關登記為所有權人。某乙於民國100年6月1日有意向某甲購買該屋，雙方亦商談至相當價格。惟某甲持有房屋之期間未滿2年，若此時出售恐被課徵特種貨物及勞務稅，故遲遲不敢答應；但某甲如不於此時出售，某乙亦將轉而另向他人購屋。某甲應如何解決這個問題呢？  解 析： 一、 特種貨物及勞務稅條例之規定     特種貨物及勞務稅條例（以下簡稱本條例）自民國100年6月1日起已開始實施，凡符合本條例規定之特種貨物及勞務均須課稅。就不動產而言，本條例第2條第1項第1款規定之特種貨物係指「持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。但符合第5條規定者，不包括之。」又依第7條：「特種貨物及勞務稅之稅率為百分之10。但第2條第1項第1款規定之特種貨物，持有期間在1年以內者，稅率為百分之15。」其稅率不可謂不高。因此，不動產「持有期間」之計算成為課稅與否之重要條件，值得吾人探究。     本條例第3條第3項規定：「前條第1項第1款所稱持有期間，指自本條例施行前或施行後完成移轉登記之日起計算至本條例施行後訂定銷售契約之日止之期間。」換言之，取得不動產之時間可在施行前或施行後，而出售時間僅限於「施行後」，亦即在民國100年6月1日前已銷售之不動產，無論持有期間如何均不在課稅之列。此規定看似明確，仍有若干問題有待釐清，茲分述如下： 二、 何謂「完成移轉登記之日」？     持有期間以「完成移轉登記之日」起算，惟取得不動產之所有權並不以完成移轉登記者為限，例如繼承、強制執行、徵收、法院判決等情形於登記前已取得所有權，應如何處理？本條例第5條第6款規定：「銷售因繼承或受遺贈取得者，非屬本條例規定之特種貨物。」又依本條例施行細則第6條規定：「依本條例第3條第3項規定計算持有期間，因強制執行於登記前已取得不動產所有權者，其起算日以所有權人領得權利移轉證書之日為準；因區段徵收領回抵價地者，其起算日以所有權人原取得被徵收土地之日為準。」是以，雖然民法第759條規定因強制執行等非法律行為於登記前已取得不動產物權者非經登記不得處分，但本條例之持有期間仍以「領得權利移轉證書之日」起算，尚屬合理。     惟房屋之起造人，於建造完成之日起已取得不動產之所有權，如辦理保存登記後出售，其「持有期間」之起算日究應以「建造完成之日」為準？或以「保存登記」辦理完竣之日為準？如未辦理保存登記直接出售又將如何認定？法條文字係「完成移轉登記」，以上情形似乎均不符合。本條例第5條第7款規定：「營業人興建房屋完成後第一次移轉者，非屬本條例規定之特種貨物。」則「非營業人」建造房屋後出售尚屬特種貨物，其持有期間之認定有待主管機關解釋。 此外，如房屋與土地係於不同時點取得而合併銷售之情形，其持有期間應如何計算？例如房屋持有未滿2年而土地持有已滿2年，或持有房屋超過1年未滿2年而持有土地未滿1年。本條例施行細則草案對此原有明文，正式通過之現行條文卻無規定，解釋上亦生疑義。 三、 何謂「訂定銷售契約」？     就文義解釋，凡以銷售為目的所訂立之契約均屬「銷售契約」，例如買賣契約。有疑義者在於「訂立契約」是否限於「訂立契約書」？依法買賣契約為「不要式契約」，雙方意思表示合致時即為成立，訂立契約書面僅作為證明之用而非契約成立要件，契約成立之時間仍以雙方意思表示合致時為準。惟本條例第16條第1項規定：「納稅義務人銷售第2條第1項第1款規定之特種貨物，應於訂定銷售契約之次日起30日內計算應納稅額，自行填具繳款書向公庫繳納，並填具申報書，檢附繳納收據、『契約書』及其他有關文件，向主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額。」如「契約成立之日」與「契約書簽訂之日」不相同時，究應以何日期為準？即生疑義。尤其在契約成立之日計算持有期間未滿2年，而於滿2年後始訂立契約書之情形，影響課稅要件是否具備，對納稅義務人影響至鉅，亦有待主管機關解釋釐清。 此外，「銷售契約」之概念是否等同於「買賣契約」？或只需有移轉所有權及對價者均包括之？例如附買回條件之買賣契約、試驗買賣契約、租賃買賣混合契約、承攬買賣混合契約、移轉擔保契約、移轉借貸契約、借名登記契約、流抵（流質）契約、附絕賣條款之典權契約等，是否在課稅之列均有待解釋。 四、 持有期間之因應方式     如不動產持有期間未滿2年而有出售之需要，應如何因應？可能有以下各種方式，茲析述之： （一） 延後辦理所有權移轉登記 先訂立買賣契約，雙方約定於持有期間滿2年後再行移轉所有權。惟本條例規定如上所述，持有期間之計算係以「訂定銷售契約」為準，如在持有期間未滿2年訂立買賣契約，即屬特種貨物應繳納本稅，縱於滿2年後移轉仍無法避稅。 （二） 契約書記載將來之日期 依前述本條例第16條第1項之規定，納稅義務人應檢附「契約書」向主管機關辦理申報手續，主管機關亦以契約書記載之日期為認定，故實際訂約日期雖未滿2年但如依契約書記載日期已滿，似可避稅。惟如上述，法條規定之「訂定銷售契約」有疑義，倘主管機關之解釋係「契約成立」而非「訂立契約書」，則仍以實際上契約成立之日為準。 又如實際簽約日期與契約書上所載日期不同，將影響主管稽徵機關對於課稅要件之認定，恐有觸犯刑法「使公務員登載不實罪」之虞。刑法第214條規定：「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處3年以下有期徒刑、拘役或500元以下罰金。」故此法亦不可行。 （三） 附條件或期限之買賣契約 例如雙方約定至持有期間滿2年後之某日期起，契約始生效力（附期限）；或約定第三人（例如房屋仲介）通知當事人付款或過戶時契約始生效力（附條件），有無將持有期間延長之效果？ 就法理而言，契約之「成立」與「生效」乃不同概念，契約成立係當事人雙方意思表示合致，生效則係契約所定之權利義務已發生。附「停止條件」或「始期」之契約，訂立時契約已成立，而於條件成就或始期屆至時生效。倘主管機關認定「訂定銷售契約」係指「契約成立」而非「契約生效」，則縱附條件或期限仍無解於持有期間之認定。 （四） 以租代買 例如訂立「租賃契約書」約定承租人繳付租金達一定數額後，即有權請求出租人移轉登記所有權。此種「混合契約」外觀上雖屬租賃不在課稅之列，惟實質上仍具有「買賣」之性質。倘主管機關採實質認定，認為契約有請求移轉所有權之效力或以移轉所有權為目的即屬「銷售契約」，則仍無解於課稅義務。 （五） 訂立流抵契約 所謂「流抵契約」，依民法第873條之1第1項規定：「約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，非經登記，不得對抗第三人。」具體做法是所有權人與相對人先訂立「借貸契約」由相對人貸與所有權人一筆「借款」並辦理抵押權設定（登記時應記明「債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人」）；事後再依土地登記規則第117條之1第2項，附具相關文件由雙方會同辦理所有權移轉登記。 此種「流抵契約」解釋上與「銷售契約」之涵義顯有不同，應不屬課稅之列，又能達到銀貨兩訖之效果。惟民法第873條之1第2項規定：「抵押權人請求抵押人為抵押物所有權之移轉時，抵押物價值超過擔保債權部分，應返還抵押人；不足清償擔保債權者，仍得請求債務人清償。」如有一方事後行使本項之返還或清償請求權，可能會造成糾紛；又同條第3項：「抵押人在抵押物所有權移轉於抵押權人前，得清償抵押權擔保之債權，以消滅該抵押權。」換言之，所有權人如反悔不「賣」時，只需返還該「借款」即可消滅抵押權，亦無法達到如同買賣契約之拘束力。 甚者，如主管稽徵機關認定當事人係以流抵契約之形式規避稅捐，實質上仍屬買賣，依民法第87條第2項：「虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。」逕依本條例第18條及第22條規定，核定銷售價格、補徵及處罰。故此法亦有風險。 （六） 簽立要約書或承諾書 例如由買受人出具「要約書」表明承購條件，再由出賣人簽字同意其條件，並約定於持有期間滿2年後之某日期簽立正式之買賣契約書；或出賣人先表示出售條件，再由買受人簽立「承諾書」同意其條件。外觀上，「訂定銷售契約」之日似為「簽定買賣契約書」之日，惟要約書或承諾書既已記載買賣條件，實質上仍可能被認定買賣契約已經成立甚至生效，而以出賣人簽名或承諾書之訂立日期計算持有期間。此種做法類似「重複訂約」，即同一契約訂立2次，如其主要之權利義務均屬相同仍以第1次訂約為契約真正成立之日。 （七） 預告登記 土地法第79條之1第1項第1款規定：「聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅

中時電子報|房地產|北台灣 林佩怡／台北報導       常見室內裝修糾紛，台北市建築管理處從今年四月起，加強稽查室內裝修及隔成小套房的建物，只要未申請裝修許可證，可罰六萬元以上；非法施工業者則可罰十二萬元以上，至今已開出廿六張罰單。 　內政部去年修正《建築室內裝修管理辦法》，要求凡六層樓以上建物及五層樓以下隔間小套房的建物，若執行室內裝修，依法得申請裝修許可證，但許多民眾未申請許可證，還有非法的施工業者，導致檢舉案逐年增加，決定今年四月加強稽查。 　台北市建管處股長李豪偉說，北市登記有案的合法裝修業共一九四七家，去年核發室內裝修許可證共二三六五件，平均每家業者承攬裝修工程一.二一件，明顯不合理，有龐大黑數存在。 　李豪偉說，北市房價居高不下，常有公寓大廈裝修成多間套房出租，導致用電過量、破壞構造、陽台違建等違規或侵權情形，增添建物的公安疑慮，還有侵害公寓所有權人共同利益之虞，衍生許多糾紛，確實有加強管理之必要。 　為遏止亂象，今年四月一日起，建管處加強稽查未依法申請室內裝修許可證的業者及使用人，已開罰廿六件。李豪偉說，遭罰的案件，大多是民眾委託無證照的裝修業者施工，或屋主自行設計找工人施工，依《建築法》規定，屋主可罰六萬以上，非法施工業者可罰十二萬以上罰鍰。    [中時房地產  house.chinatimes.com]crack car loan new online

    為了避免資產泡沫化帶來的經濟損傷，亞洲政府近兩年皆投入打房的行列。台灣百年房市在政府積極介入風險控管的作為下，除了透過調升利率、降低土地建築融資與貸款成數來抑制資金流量，更針對短期投機交易開徵奢侈稅以消減套利行為製造的房價泡沫。中信房屋董事長鄭余正全表示，Q2房市成為政府解決高房價民怨的重要轉折點，從奢侈稅議題的醞釀、立法到實施，都在第二季房市表現裡看到高低起伏的戲劇性變化。根據當季最新宅指數調查發現，買方購屋意願持續上升購屋預算卻相對下調，並認為議價空間可望擴大；但隨著多數民眾收入未見實質增加的現況，以及理財滿意度的微落，近期內投資態度趨於保守，房市交易量的關鍵將落在買方所認為的議價期望值是否能得到滿足。 經濟感受綜合指數微升0.99 不動產保值抗跌9連勝 近七成民眾無感經濟復甦 投資理財轉趨保守      董事長鄭余正全指出，Q2宅指數調查顯示本季消費者的經濟感受綜合指數為41.25，較第一季小升0.99；除了理財滿意度下滑外，景氣、物價、房價等各項指標皆傾向正面回升。但就民眾理財的動能來看，投資工具的選擇上雖然不動產9度蟬聯保值抗跌的寶座，但隨著不動產、黃金/貴金屬及股票的抗跌看好度下滑，”保留現金”的比例明顯上升；加上近七成的民眾並沒有加薪或是公司業務擴張的事實，即使多項政府數據顯示失業率續降、消費力大增，對於經濟復甦是不是有實質上的動能？民眾多數感覺不到，投資理財的態度轉趨更為保守及觀望。 期待奢侈稅調控房市 購屋意願小升預算略縮 理財轉向置產或長期收租 首購需求創新低      在購屋意願綜合指數表現上，中信房屋董事長鄭余正全表示本季上升2.16，構成項目中各項指標全面上揚，其中以物價及房價的滿意度增幅最多，顯示對現有物價及房價的水準的接受度。若單就近期內有購屋意願民眾的比例來看，Q2為54.31%較上一季增加了1.31%，顯示買氣並未因為奢侈稅而減緩。      雖然意願回升，但是奢侈稅大大帶動了買方期待房價下滑的心態；本季有意願購屋的民眾縮減了購屋預算，總價為688萬、自備款為307萬，各下修4%及4.6%。鄭余正全董事長指出，值得玩味的是本季購屋目的為理財的民眾比例並沒有下降，由以往的”賺取價差”轉向為”純粹置產”及”收取租金”的中、長期持有。除此之外，首次購屋者的比例為史上新低的50.6%，購屋次數為三次以上的民眾比例明顯增加，推估長期置產的理財型消費者會成為近期不畏打房的進場勢力，相信這將是政府推動奢侈稅政策所始料未及的。      為何消費者的購屋意願上升，預算卻下滑？鄭余正全點出在這一季的調查裡，民眾預期奢侈稅會使得議價的空間變大，認為可以有2~3成議價空間的民眾在本季大幅增加了9.5%，再加上部份在Q2購屋的消費者認為的確有檢到一些便宜，成為購屋預算縮減的主要原因。 住宅需求產生質變 電梯大樓首次超越透天產品 停車位重要性再增 新成屋需求降新低      而在物件需求綜合指數上，已連兩季微升，顯示購屋民眾在物件的挑選上在意的項目與比例都在成長。電梯大樓的市場需求首度跨越了中南部的地理界限打敗透天產品成為第一優先；停車位的影響力也超越了生活消費商圈排名第二，兩項數據顯示購屋的選擇有逐漸由市中心向外擴散，及城鄉差距漸變的趨勢。除此之外，物件屋齡的需求也有新鮮的變化，新成屋的需求比例下挫至13.4%為宅指數統計以來的新低，相對攀升的則有10年及30年屋齡的需求比例。 Q3關鍵落在購買力與成交力 區域表現大不同 意願與預算背道而馳 買賣雙方價格認知差距惡化     由於影響Q2房市的主因在奢侈稅的效應，各區域房市對奢侈稅的反應力不一，導致了各縣市在購屋意願及購屋預算的變化上甚至出現了背道而馳的現象。中信房屋鄭余正全董事長說明各主要都會區的表現，北市、大台中及新竹地區出現了因應市場行情增加預算也導致購屋意願下滑的現象；新北市及大台南則是預期房價下滑而調降購屋預算且購屋意願上升，顯示購屋意願跟購買力並不成正比。     除此之外，在奢侈稅上路前&初期，買賣雙方的市況認知已出現歧異，首先消費者並沒有感受到所謂的倒貨潮，八成民眾沒有親友在近期出售房產，7.5%的民眾即使出售房產也並未降價求售。相對於賣方的感受，有三成的民眾有親友在此時購入房產，但有12.1%的比例沒有買到低於市價的房子，19.1%的比例感覺有搶到便宜。 奢侈稅上路房價看回不回5.71%買方三個月內將進場 台南.台中.新北市民眾比例較高 逢低買進心態濃     根據主計處建物買賣移轉件數統計，奢侈稅在6月上路前創造了百年房市上半年交易量的高峰，但隨著5月基期的墊高，6月買賣量體普遍縮水3~4成，成交買氣偏冷。究竟房市會在奢侈稅上路後應聲下挫急著陸嗎?董事長鄭余正全表示，實際上在本季宅指數調查裡，仍有54.3%的民眾在近期有購屋意願，其中5.71%的民眾將積極在三個月內進場，這項數字為宅指數自2009年調查以來的新高點。顯示民眾並未因為奢侈稅的緣故，降低購屋意願；且部分民眾帶有危機入市的心理，分析各縣市的表現，又以台南市、台中市及新北市的民眾比例較高，且台南市及新北市在本季調查中購屋意願較年初奢侈稅未發酵前更為攀升；交叉比對新北市及台南市購屋意願上升但預算下滑的現象，區域客層近期逢低買進的意願偏高。     鄭余正全董事長表示探究各縣市購屋意願及購屋預算的趨勢變化，發現台南市及新北市在本季調查購屋意願較前期增長，其中新北市有購屋意願的民眾高達59.6%居各縣市之冠；但相較於購屋意願的增加，兩縣市有購屋意願的民眾購屋預算卻向下調整，若以購買力來論斷成交量體能否跟購屋意願有正相關的變化，關鍵恐要回歸到奢侈稅對區域房價的影響力。 奢侈稅影響重災區 雙北市購屋意願.預算 兩樣情     奢侈稅上路後，北市6月份建物買賣移轉棟數為4552戶，較5月份的4544戶微幅增加8件，單月成長率為0.18%。其中文山區交易量爆衝，成長幅度高達103.4%；中正區萎縮幅度最高為24.35%。北市6月份買賣移轉棟數雖較前月數據持平，卻為92年以來同期中的新低。且由於高房價壓力與奢侈稅效應使得北市買方對於房價下修的期望甚深，近期購屋意願為59.3%較上一季下滑5.7%，預料7月份的成交量體將會更進一步反應買賣雙方價格磨合的障礙現象。     反觀新北市民眾在奢侈稅上路後購屋意願不減反增，由上一季的55.2%增加4.4%來到59.6%；但相對於購屋意願上升民眾的購屋預算卻是由上一季的773萬元下滑5%縮減至734萬元。實際上在建物買賣移轉統計中，6月新北市總登記件數為8,063件，較5月份月減944件負成長10.48%。僅有轄雙和地區的中和地所買賣移轉登記件數月增206件成長19.9%，其他8間地所轄區交易量皆下滑，其中板橋、樹林及新店地所萎縮的量體及比例皆高。板橋地所月減581件負成長26.71%；樹林地所月減214 件負成長20.66%；新店地所本月減少172件下滑23.4%。中信房屋市場研究中心指出，新北市下半年部分相對低價的中價位行政區會有較突出的表現，其中新莊線迴龍段與土城延伸線頂埔段周邊可望因捷運即將通車而有慶祝行情出現值得觀察。     中信房屋董事長鄭余正全總結，決定Q3買房的關鍵仍回歸到房價高低的問題。畢竟房產的保值抗跌性還在各項理財工具之首，買氣依舊在，顯示買賣雙方對房地產的偏好並未受到太大的動搖，但在政府推動奢侈稅及查稅的打房措施、以及持續升息、降低房貸餘額的相互作用下，再加上國內沒有實質經濟復甦感受、全球經濟略顯反轉之勢，”房價”這個對峙點恐將難以避免而影響成交力，因此Q3的房價磨合期相對較不利於區域高價路段，而相較價低的市郊及衛星城鎮房地產則有機會成為主力交易市場，看似偏冷的Q3房市，交易量在買氣回升的基礎下，仍有可期！ <中信房屋報導_2011年08月號>  crack car loan new online

 案 例：     庭楓與博之育有一子Lucas，婚後庭楓以其名義購買豪宅一棟。庭楓退休後，按月領退休金6萬元，此外沒有其他財產與收入。Lucas長大後，不顧博之的反對與Mary結婚，庭楓愛子心切，私自將僅有的豪宅送給Lucas作為結婚賀禮。不料，Lucas於蜜月旅行時竟發生意外死亡。博之因痛失愛子，憤而要求與庭楓離婚。兩人離婚後，博之才發現豪宅已經不是庭楓的財產了。博之與Mary都沒有財產，請問他們可以主張什麼權利？  解 析： 一、剩餘財產分配請求權 (一)依民法第1030條之1規定，法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配。但因繼承或其他無償取得之財產、慰撫金，不在此限。庭楓與博之是夫妻，Lucas與Mary也是夫妻，如果他們都是法定財產制，離婚或一方死亡的情形都可以主張剩餘財產分配請求權。 (二)庭楓於離婚前所領取的退休金，性質上屬於類似工資的延長給付，並非與夫妻共同努力、貢獻無關，應當作婚後財產可以作為剩餘財產分配之標的。至於庭楓婚後購買的豪宅，私自送給Lucas作為結婚賀禮，至否可以追加成為婚後財產，成為剩餘財產分配之標的？民法第1030條之3第1項規定：「夫或妻為減少他方對於剩餘財產之分配，而於法定財產制關係消滅前5年內處分其婚後財產者，應將該財產追加計算，視為現存之婚後財產。但為履行道德上義務所為之相當贈與，不在此限。」本條的適用，必須有「故意侵害他方之剩餘財產分配請求權之目的」。庭楓將豪宅贈與Lucas作為結婚贈禮，並無本條適用。 (三)又依民法第1020條之1規定：「夫或妻於婚姻關係存續中就其婚後財產所為之無償行為，有害及法定財產制關係消滅後他方之剩餘財產分配請求權者，他方得聲請法院撤銷之。但為履行道德上義務所為之相當贈與，不在此限。前條撤銷權，自夫或妻之一方知有撤銷原因時起，6個月間不行使，或自行為時起經過1年而消滅。」庭楓將豪宅無償贈與Lucas在客觀上損害了博之的剩餘財產分配請求權，博之可以在庭楓贈與後1年內撤銷贈與。撤銷後，該豪宅仍屬庭楓的婚後財產，博之可以請求分配。 二、贍養費 (一)民法第1057條規定：「夫妻無過失之一方，因判決離婚而陷於生活困難者，他方縱無過失，亦應給與相當之贍養費。」Lucas死亡並非贍養費發生的原因，Mary不得請求。博之離婚後並無任何財產，而庭楓有退休金，如果博之對於離婚的事由並無過失，可以向庭楓請求贍養費。 (二)然而，贍養費的性質是扶養失婚的配偶，在合理的期間當中，覓得工作機會及取得經濟獨立之前的生活維持，而非扶養終身的義務。其給予的數額，法院會斟酌當事人的身分、年齡、自營生計之能力與生活程度及義務人之財力等因素而定。 三、繼承權 (一)博之對Lucas的繼承權  依民法第1138條第2款的規定，父母為第二順位繼承人。案例中，Lucas並無第一順位繼承人（直系血親卑親屬），庭楓與博之為Lucas的父母，各繼承四分之一。 (二)Mary對Lucas的繼承權 Mary是Lucas的配偶，依民法第1144條規定，Mary有繼承權，與Lucas的父母共同繼承遺產，Mary的應繼分是二分之一。關於庭楓贈與Lucas的豪宅，如果博之未於贈與後1年內主張撤銷權，則應由庭楓、博之與Mary三人共同繼承，於遺產分割前，豪宅為三人公同共有。 計算遺產時，Mary對Lucas的剩餘財產分配請求權的數額，應先從遺產（豪宅）中扣除；扣除之後才是庭楓、博之與Mary三人共同繼承之遺產。例如該豪宅變賣後價值1億，則Mary可先請求剩餘財產分配一半，即5000萬元，再主張應繼分二分之一即2500萬元。剩下的2500萬元再由庭楓與博之均分，各得1250萬元。 <中信房屋報導2011年08月_法律信箱>crack car loan new online

 案 例：     老張即將退休，打算用退休金買一塊地，在上面蓋一棟自己設計的房屋，但始終挑選不到合適的土地。好不容易終於看上一塊地，可惜地主只租不賣。在商議租地的過程中，地主表示可以設定地上權，但對價較高。老張想知道的是，既然目的都是在取得土地的使用權，有必要另外設定地上權嗎？設定了地上權有甚麼法律效果？單純的租賃又有甚麼不同？  解 析： 一、 何謂地上權     地上權是指「以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權」。地上權又可分為「普通地上權」與「區分地上權」，前者對於土地之上下有全面使用的權利，後者則限於「一定空間範圍內」，例如捷運公司為取得隧道通過他人土地下方的權利，可以只設定地下若干公尺範圍內之區分地上權。 二、 地租與期間     地上權未定有期限者，存續期間逾20年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。因此，地上權之期間有二種，一是當事人之間有約定，二是由法院裁判。如果當事人未約定又沒有請求法院定期間，地上權仍屬有效，不會因為超過20年自動失效。 當事人之間也可約定支付地租或不約定地租，但各有不同的效果： （一） 有期限且有地租 地上權人得支付未到期之3年分地租後，拋棄其權利，也就是終止地上權之關係。 （二） 無期限但有地租 地上權人拋棄權利時，應於1年前通知土地所有人，或支付未到期之1年分地租。 （三） 無地租 無論有無期限，只要未約定地租，地上權人均得隨時拋棄其權利。 又因不可歸責於地上權人之事由，致土地不能達原來使用之目的時，例如設定地上權的目的是要建築房屋，但設定後因為法令變更不能建屋，地上權人可以終止地上權，但需要支付未到期的地租。如果是有期限的地上權，應支付支付未到期之1.5年分地租；如果無期限，應支付支付未到期之半年分地租。其因可歸責於土地所有人之事由，致土地不能達原來使用之目的時，地上權人亦得拋棄其權利，並免支付地租。 三、 地上權之消滅     地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，地上權人得於期間屆滿前，定1個月以上之期間，請求土地所有人按該建築物之時價為補償。但契約另有約定者，從其約定。土地所有人拒絕地上權人前項補償之請求或於期間內不為確答者，地上權之期間應酌量延長之。地上權人不願延長者，不得請求前項之補償。時價不能協議者，地上權人或土地所有人得聲請法院裁定之。土地所有人不願依裁定之時價補償者，地上權之期間亦酌量延長之。所謂延長期間，由土地所有人與地上權人協議定之；不能協議者，得請求法院斟酌建築物與土地使用之利益，以判決定之。延長之期間屆滿後，除經土地所有人與地上權人協議者外，沒有補償或延長請求權。 四、 租賃的效果     所謂租賃是指當事人約定一方以物交與他方使用收益，他方支付租金之契約。依土地法第102條規定：「租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後2個月內，聲請該管直轄市或縣 (市) 地政機關為地上權之登記。」關於基地租賃，應注意以下4點： （一） 除有相反之約定外，出租人負有與承租人共同聲請登記地上權之義務。 （二） 若無登記，僅不具有地上權效力，基地租賃契約仍然成立。 （三） 土地法第103條規定，租用建築房屋之基地，非因下列情形之一，不得收回： 1. 契約年限屆滿時。 2. 承租人以基地供違反法令之使用時。 3. 承租人轉租基地於他人時。 4. 承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。 5. 承租人違反租賃契約時。 （四） 土地法第104條規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。 五、 結論      租賃與地上權並非互相衝突的兩件事，對於使用土地建築房屋而言，設定地上權較有保障，因為地上權屬於物權，有對抗任何第三人的效力；而租賃權僅具有債權效力，僅能對他方當事人（也就是地主）主張，一旦土地所有權移轉與他人時，除非有「買賣不破租賃」之例外情形，否則承租人不能以其租約對抗新所有權人。設定地上權後要終止地上權關係，應注意上述相關規定之限制。　　　　　　　　　　　 <中信房屋2011年7月_法律信箱> crack car loan new online

    台北盆地西北端的八里區隸屬於新北市，其主要位在淡水河出海口之西側，總面積約39.5平方公里，呈長形帶狀，東北隔淡水河與淡水區相望，西北濱臨台灣海峽，全區依山、傍水、臨海，地理形勢優越，早期是台灣的重要河港之一。目前設籍在本區的人口約有3萬多人。 交通帶動房市     八里龍米加盟店店長花淑靜說明，八里地形狹長，區域以龍米路一、二段的“外八里”，以及由中山路、中華路、商港路所組成的“內八里”兩大區塊為主。外八里接近關渡大橋與台北市相望，周邊生活機能與住宅品質相對優於同區其它路段，早期外來客大多以該區為主。自台64線快速道路﹝新店─八里﹞開通後，活絡了整個八里地區商機與人口移動，其中受惠最大者應該算是內八里。就房價來說，開通前的中古大樓平均約以7-8萬/坪就可購得，在開通後則補漲至11-13萬/坪區間。購屋消費群以在地居民及台北市北投區的消費者佔大宗，新建案也因交通的連結有了更多的選擇。受限於建蔽率的影響，左岸的別墅住宅成為此區另一個特色，此類產品的購買族群多為台北客戶，自住需求多於渡假休閒用，主要原因是距台北市的通勤時間在可控範圍內。別墅格局以三樓半，地坪約在20-28坪、建坪在40-45坪佔大宗，屋齡較老舊者在1000萬內可購得，2-3年的新成屋則在1280萬以上。 水岸景觀宅     八里龍米加盟店花淑靜店長並表示，在都市叢林中想要下班回家，即得到一份寧靜的生活空間，且擁有一個河岸美景確實不易，八里區與淡水區相望，同樣擁有得天獨厚的景觀水岸，但在價位上卻有明顯落差。八里目前的河岸景觀住宅，每坪約在30-40萬之間，無景觀或是面山的產品則相對平價。好的社區管理常有拉抬房價的效應，以龍米路一段上，屋齡以近10年的麗池大樓分析，屋齡雖高於同路段的春天戀人社區，但在價位上每坪卻有近5萬左右的價差，顯見好的鄰居、優質管理與美麗景觀，都能讓房產更加保值。花淑靜店長提醒購屋人，水岸第一排的房屋因受環境影響，附近的濕氣會比其他產品來得較重，若再加上東北季風，所帶來的濕氣、水氣，往往會為房子帶來部份的負擔，在擁有水岸美景的同時，對於居家的維護與保養也是必需定期維護的功課。 休閒渡假的定位　再創八里新契機 八里的好山好水，過去由於欠缺整體性的規劃，造成無法吸引人潮前來觀賞遊玩，但在新北市政府配合十三行博物館的開館 ，2002年推動「八里左岸」的景觀地貌改造工程，整治範圍由關渡大橋至台北商港，全長約十公里，分成四段：關渡大橋至米倉橋段規劃發展水岸花園綠帶、米倉橋至西門河濱公園以建造水都地標公園為主題、西門河濱公園至挖子尾規劃為水岸生態公園、挖子尾至台北商港規劃為海洋文化公園。 八里區水岸宅房價一覽 單位：萬/坪 社區名稱 屋齡 主力坪數 面河景觀宅 無景觀或面山 天泉 3年 17-33 35-40 18-20 春天戀人 5年 14-38 28-30 15-16

 案 例：     某甲透過房屋仲介公司之介紹，購買某乙的房屋一棟，總價1,200萬元。依雙方訂立的買賣契約約定，簽約與備證用印同時辦理，因此簽約當天某甲就支付了頭期款200萬元。不料，在申辦稅單時某乙的房屋竟遭到債權人某丙聲請法院查封，而且某丙的債權金額高達2,000萬元！仲介公司人員立刻通知某乙出面解決，才發現某乙已經出國躲債了，某甲只好循法律途徑追究某乙責任。然而，經查某乙的房屋除了被債權人某丙查封外，尚有銀行抵押債權800萬元未清償，即使拍賣房屋參與分配某甲也只能拿回一小部分，損失慘重。    解 析： 一、 何謂Escrow？     所謂「Escrow」指的是一種代管契約，由第三人保管某特定文件、契約、金錢、證券或其他財產，當特定條件成就或法律事件發生時，該第三人即將其保管物交給特定之人。依美股財經辭典的解釋，Escrow的原意是指「由出讓人存入的基金或證券從受讓人的最終利益考慮分配給第三方（保管代理機構或個人）而訂立的書面協議或憑據。保管代理機構或個人在特定條件滿足後就不再保有這筆存款。出讓人只有在認為受讓人未遵守合同條款時才能收回存款，受讓人也只能在滿足特定條件後才能收到存款。」     國內有部分業者將Escrow稱為「履約保證」，但我國民法上所謂保證是指「保證之一方與他方約定，當特定人未能履行債務時，保證之一方將為該特定方代負履行責任」，換言之，民法上所稱之保證，以主債務人負有主債務存在為必要，在主債務人未依債務本旨完成給付時，保證人負有代為清償之義務。然而就一般網路上之Escrow交易方式而言，Escrow經營業者接受賣方與買方之委任，收取買方給付之價金後，即通知賣方發出商品；等買方收到商品後，在鑑賞期間內無退貨要求，網路Escrow經營業者再將價金轉交付給賣家。換言之，網路Escrow經營業者主要是從事「代收轉付」業務，倘商家未實際發出商品，網路Escrow經營業者會將買方交付之價金返還給買方，並不會「代賣方履行交付商品之義務」。另一方面，如果買方未如期交付價金時，Escrow業務經營業者將不通知賣方發出商品，因此也不會「代買方給付價金」。因此，Escrow之原意與「履約保證」一詞恐怕有相當落差，Escrow交易方式應屬於一種「委任契約」，與民法上之「保證」概念不同。   二、 不動產買賣之Escrow制度     由於我國不動產權利移轉採「登記主義」，而產權移轉牽涉到契稅、土地增值稅單之核備，費時較長。一般而言，若賣方以一般稅率申報，大約需7至10日左右；若以自用優惠稅率申報，則需3週至1個月。故產權移轉期間，因賣方之債權人向法院聲請假扣押裁定或強制執行，而使買賣標的物遭查封之案件不勝枚舉。如果賣方願意出面理清債務問題，則不影響買賣契約之履行，但如果賣方避不見面甚至逃逸無蹤，則買方雖可以依法訴請損害賠償或執行賣方的財產，但賣方既然無力或不願清償債務導致買賣標的物遭查封，往往也沒有其他財產可供執行，最後買方無法取回已付出之款項，因而蒙受重大損失。因此，部分房屋仲介公司在處理不動產買賣交易時，遂與特定銀行配合辦理交易價金之「履約保證」業務，以防範此種情形之發生。     所謂「價金履約保證」，一般是指原本買方依買賣契約條款之約定而應支付賣方之價款，暫由特定銀行代為保管，等到該房地產權順利移轉於買方名下或點交時，該特定銀行才將所保管之價金交付給賣方。如果該房地於產權移轉期間發生如案例所示之情形，或因其他可歸責於賣方之事由致無法讓買方順利取得產權者，則將買方已支付之款項退回買方，如此可將買方的損害降至最低。     然而部分房屋仲介公司所推出之「履約保證」制度，排除了物的瑕疪擔保責任、權利瑕疪擔保責任及違約損害賠償，並非對於「履約」的完全保障；且由銀行代為保管價金，於買賣交易完成時將價金給付賣方等運作方式，亦與民法「保證」不同，有名實不符之嫌。因此，名稱最好回歸Escrow的正確意義，以其運作方式而言可稱為「價金代管機制」，或就其目的而言可稱為「交易安全制度」。   三、 Escrow制度之優缺點     任何制度均有其優缺點，Escrow也不例外。對買方而言，其優點在於： 1. 支付價金給特定Escrow經營業者，而非陌生之賣方。 2. Escrow經營業者負責追?掌握整個交易流程。 3. 確保買方取得標的物的產權無誤後，Escrow業者始付款予賣方。 4. 如發生交易糾紛情形，價金亦暫時由第三方保管。 對賣方而言，優點在於： 1. 由Escrow經營業者向買方收取價金，避免產生賣方收不到價金的風險。 2. 確保收到價金後，賣方始有義務移轉產權。 3. Escrow經營業者負責追?掌握產權移轉過程，避免產權遭到不測損失的風險。 Escrow制度的缺點在於： 1. Escrow經營業者所收取之手續費可能非常高昂。 2. 可能遭受不肖Escrow業者詐騙。 3. 賣方須等待交易完畢始取得價金，延長取得價金的時間。 四、 Escrow制度之改良     實務上有業者將Escrow的「價金代管機制」與對賣方的「收取價金之保證」合而為一，即真正具有部分「履約保證」之意義。例如在賣方將產權移轉給買方後，買方卻拒絕或無法全數支付價金，此時賣方依法得解除買賣契約取回其產權。然而，如果買方已經在該不動產上設定抵押給第三人（例如貸款銀行），賣方即使取回產權也增加了該抵押權之負擔，並無實益。因此有業者對於此種情形，即「保證」可「代買方履行支付價金之義務」，避免賣方遭受損失。此種制度對於Escrow單純代管價金而言，在功能上可說是一種「進化版」，讓消費者的保障更加穩固。 五、 結論     案例中甲乙雙方如果在訂約時採用Escrow或改良後的「履約保證」制度，則買賣標的物被查封時，價金上保管在第三人Escrow業者的手裡，某甲只要依法催告、解約，即可取回已支付之200萬元，不致遭受損失。惟使用Escrow制度仍須考慮承辦業者之良窳，透過信譽較佳的房屋仲介品牌，其配合之Escrow制度及合作銀行均為大型企業且長期辦理相關業務，不但安全性高，費用亦較為低廉，是保障交易安全的最佳選擇。 <中信房屋報導2011年6月號_法律信箱> crack car loan new online

中時電子報|房地產|房地產焦點 記者顏瑞田／專訪        大高雄縣市合併後，新高市土地幅員增加18倍，高達2,946平方公里，為5都之最，針對產業區域均衡發展以及整體產業擘畫，高雄市長陳菊接受本報專訪時透露，將以「5大特區、3大戰略」來佈局大高雄經濟前景。 　陳菊指出，所謂「5大特區」佈局，就是根據高雄現有產業聚落及環境優勢，配合未來重大建設的完工，在地理空間上的產業規劃，例如大高雄北區以「創新科技走廊」為主、大高雄中區則發展「文創經貿特區」、大高雄南區主攻「自由貿易運籌中心」、東區推動「精緻農業樂活區」、西邊臨海區域建構「海岸觀光休閒廊帶」。 　她解釋，北區的「創新科技走廊」已形成產業群聚效益，未來將加速2,246公頃土地籌備擴區計畫，並且加速建構大高雄產學平台，引進國家級研發中心，發展光電、太陽能、生技醫療產業以及金屬加工業，在成功引入日本索尼（SONY）集團進駐駁二特區後，中高雄的「文創經貿特區」也會結合北高雄左營眷村文化園區及橋頭糖廠，再透過捷運橘線連結衛武營文化園區，發展影視產業、數位內容、會展及水岸觀光業文創產業。 　今年4月底、5月初才率團訪問荷蘭Amersfoort陽光電城的陳菊，對高雄發展太陽能光電產業更有信心，她說，高雄一年平均日照超過300天，「這是我們的城市競爭優勢」，原本高雄市要師法屏東縣長曹啟鴻，在永安、彌陀等漁業養殖地區，進行「養水種電」，解決漁民生計和地層下陷的問題，後來因為經濟部對收購電價政策轉變而停滯，非常可惜。 　不過，陳菊並不氣餒，她說，綠能產業是高雄發展的重點產業，市府規畫引進太陽光電，在路竹、岡山、橋頭新市鎮以及岡山本洲工業區、永安工業區打造「創新科技走廊」。 　至於配合中央推動投資金額高達2,632億元的「高雄海空經貿城整體發展綱要計畫」，則是以海港為主、空港為輔，發展海空港自由貿易港區，引入運籌加值等港埠關聯產業，為南部區域產業提供單一、無縫運輸服務。 　陳菊強調，縣市合併後，大高雄海岸線延伸為65公里，這是一個非常難得的海洋觀光休閒資源，將與南星計畫區113公頃的遊艇產業專區，發展成為亞洲豪華遊艇製造中心。 　她表示，高雄具有山、海、河、平原等多元土地樣態，過去10年，高雄的城市發展似乎偏重北高雄，在大高雄合併之後，「5大特區」的產業佈局，將可兼顧都市經濟發展與區域平衡，然後再以低碳與乾淨能源、文創與觀光、以及海洋產業等「3大戰略產業」貫穿其中，如此，才能讓高雄的產業結構徹底轉型。 　陳菊指出，高雄地區原先具備的鋼鐵、石化等主力產業，不僅在地深耕甚久，關聯產業也相當大，創造的產值與就業都有一定基礎，但是，在節能減碳的潮流趨勢下，鋼鐵金屬、石化等產業必需朝向高值化發展，進而降低耗能、耗電的運用開發，同時也要提高產品價值與競爭力。 　而大高雄除了原本支撐高雄經濟發展的鋼鐵、石化重工業，高雄軟實力（文創、觀光）也不容小覷，未來更將持續發展乾淨能源、低碳產業，打造高雄成為一個宜居的綠色生態城市，吸引企業回台、投資高雄，進而生根高雄，做到「產業有家，家在高雄」的目標。 　陳菊說，在這個前提下，戰略性產業的思考與發展就變得非常重要，大高雄具有充足的日照與完善的研發與後端供應條件，是非常適合推動乾淨能源的區域。例如在赴荷蘭考察時發現，經由地方政府、荷蘭能源供應公司與社區參與的荷蘭Amersfoort陽光電城，提供社區1,000多戶日常用電，這項經驗可有效作為高雄市推展太陽能的政策參考。 　因此，未來將規劃設置綠能產業專區，發展太陽能電池、燃料電池、再生能源轉換設備、LED照明、太陽能系統及其他綠能產業，由政府帶頭，再從應用面帶動相關產業的中下游發展，形成一種產業價值鏈，最後發展為太陽光電應用示範城市。     [中時房地產  house.chinatimes.com]crack car loan new online