案例：    張三打算出售名下一棟房子，於是委託CT房屋仲介公司銷售，雙方簽訂了「專任委託銷售契約書」。CT房屋的仲介人員李四在接案後，立刻著手調查屋況與產權，並依其調查結果製作詳盡的「不動產說明書」。製作完畢後，李四請屋主張三確認該「不動產說明書」的內容是否正確，如果正確請在上面簽章。沒想到張三卻拒絕簽章。     原來，張三委託CT房屋不久後，偶然聽說有個遠房親戚王五想買房子，兩人見面一談，發現王五對張三的房子頗有興趣，出價也不錯，於是張三打算將房子賣給王五。可是依照張三與CT房屋簽訂的「專任委託銷售契約書」，張三不可以自行出售房屋；如果透過CT房屋仲介成交的話，則必須支付4%的服務報酬。張三心想，乾脆把委託銷售契約終止掉算了，既不用支付報酬，又沒有違約的問題。此時仲介人員李四正好將製作好的「不動產說明書」送請張三簽章，張三不但拒絕簽章還當場表示要終止委託契約。    試問：李四可以任意終止不動產委託銷售契約嗎？ 解析：一、「不動產委託銷售契約」的性質    委託房屋仲介業者銷售房屋所簽訂的「仲介契約」，在法律上屬於何種類型的契約呢？依不動產經紀業管理條例第4條第5款規定：「仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」又依民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」可見委託仲介業者代為尋覓買方，在法律上應成立「居間」契約關係。然而就房仲實務上常見的委託銷售契約內容觀之，除了代為尋覓買方，媒介買賣成交之外，尚有其他服務項目甚至附隨義務，因此也兼具了「委任契約」的性質。換言之，委託人與房仲業之間的法律關係，除「不動產經紀業管理條例」外，尚可依據民法的「居間」、「委任」之相關規定。二、委託銷售契約的權利與義務    依內政部規定的「不動產委託銷售契約書應記載事項」規定，受託人（即房仲業者）的義務除了銷售房屋外，還包括提供成交行情、製作之不動產說明書、應將買方簽立的「要約書」或「定金」轉交委託人、隨時報告銷售狀況、提供廣告文案資料等。相對的，受託人也有請求服務報酬、請求屋主配合銷售等權利。又依內政部規定，仲介業者收取的服務報酬不得超過成交總價的百分之六。    此外，業者所擬定的委託銷售定型化契約書，通常會有違約條款的記載，例如「專任委託契約」約定屋主不得自行或委託第三人銷售，一旦違反委託人須支付違約金。此項違約條款並未違反「強制規定」或「定型化契約不得記載事項」，因此是有效的，委託人須受到拘束。    例如不動產經紀業管理條例第23條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」仲介業為了完成「經委託人簽章」，通常會在契約裡規定委託人對於「不動產說明書」有「確認、簽章」的義務，委託人拒絕時將被視為違約。三、委託銷售契約的終止    在受託人仲介公司違約的情形下，經委託人催告仍未履行其義務時，委託人有權終止契約。相對的，委託人違約時仲介公司也可請求違約金。問題是，如果仲介公司並無違約的情形下，委託人是否有權隨時終止契約？民法第549條規定：「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。當事人之一方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。但因非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者，不在此限。」委託人似乎有權隨時終止「委任契約」。但在受託人（即仲介公司）開始銷售以後委託人行使終止權，也可認為是「於不利於他方之時期終止契約」，故委託人應負損害賠償責任。又依民法第250條第2項：「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。」如委託銷售契約有約定「委託人片面終止契約」的違約金，則仲介公司無須舉證其終止契約的損害，即可依約請求違約金。四、結論    本題張三委託CT房屋仲介公司銷售其名下房屋，依法CT房屋有義務調查屋況及產權並製作「不動產說明書」，CT房屋指派仲介經紀人員李四完成不動產說明書的製作，已履行仲介公司的義務，張三應於確認後簽章。如果雙方簽訂的委託銷售契約書約定委託人有簽章義務，則張三拒絕簽章已構成違約。    張三為逃避仲介成交服務報酬的支付，欲片面終止委託銷售契約，此時應視該契約書有無約定片面終止契約的違約金或罰則，如果有，則張三將負賠償責任。此外，民法第148條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」此即「誠信原則」。案例中張三終止委託銷售契約之目的在於逃避「禁止自行銷售」及「支付服務報酬」之義務，即使張三在法律上有終止委任契約的權利，其行使權利亦違反了「誠信原則」，應認為終止無效。 <中信房屋報導 2010年10月號>crack car loan new online

Nownews今日新聞網|財經 記者楊伶雯／台北報導 國際間金融市場劇烈震盪，新興市場股市波動度高，投資人想買低賣高並不容易，寶來投信指數投資研究副總監蔡玗玹表示，在不同時空背景下，選擇對的投資「策略」及「工具」很重要，精明的投資人除了透過定期定額佈局新興市場，再加上定期不定額的「加減碼」策略，可達到高檔不追價，低檔累積相對低成本單位數的效果，報酬率有機會較定期定額更勝一籌。 全球多國股市創下金融海嘯以來或是今年以來的新高，在多頭市場中，採取單筆投資的報酬率的確誘人，但是市場看對了，選擇投資工具也很重要；蔡玗玹表示，指數型基金（Index Fund）具有「紀律性」的操作邏輯，投資人只要看對趨勢、股市上揚的報酬率自然不漏接，因此採用合適的投資「工具」及「策略」，可以避免白花冤枉錢，讓投資成本不易被啃蝕。 蔡玗玹說，傳統定期定額是運用「紀律性」的投資方式來達到積沙成塔的儲蓄功效；定期不定額則是加入「加減碼」策略，讓投資人事先預設一個加減碼比例，當市場波動率或投資報酬率達到預設比例時，輔助投資人進行逢高減碼、逢低加碼，以求達到高檔不追價、低檔累積相對低成本單位數的效果。 舉例來說，如果投資人運用定期不定額方式投資巴西、印度及印尼等三國股市；自2000/9/30~2010/8/31共10年時間，採用每月投資5000元為基礎，每月底檢視預先設定的加減碼比例，當投資報酬率高於5%時進行「減碼」4成，即當月只投入3000元，當投資報酬率低於5%時進行「加碼」1倍，即當月投入金額增加至10000元。 從績效表現上可得知，若是僅採取定期定額佈局MSCI巴西、MSCI印度、MSCI印尼指數，10年下來的累計投資報酬率分別是240%、173%、316%；但若是採取定期不定額投資，10年下來的累計投資報酬率分別各自提高至336%、245%、428%。 [Nownews今日新聞網  www.nownews.com]crack car loan new online

中時電子報|房地產|房產投資 記者蔡惠芳／台北報導     兩岸三地重量級地產開發商包括：遠雄企業團、東元集團、中國大陸世茂集團、和香港新鴻基地產集團、恆基兆業集團等，昨天宣布將共同攜手合資「海峽建設投資開發公司」，該公司將成立一個規模達50億人民幣的基金，用來投資兩岸房地產，預計年底前將啟動第1件投資案。 　世茂集團董事局主席許榮茂、新鴻基集團集團前董事局主席兼行政總裁郭炳湘，前天搭乘私人飛機抵達台北。有建商說：「大陸來的地產富豪，是這15年才崛起、發跡的，大陸的財富重分配速度，令人驚訝。」。 　合資公司要找10位股東 　世茂集團已邀請遠雄企業團、東元集團和香港新鴻基集團、恆基兆業集團等企業，組成兩岸三地首家合資企業海峽建設投資公司。許榮茂說，這家公司希望找10個股東，股本約1億美元。 　許榮茂表示，目前海峽建設投資公司在兩岸同步評估5、6個案子，由於股東都是上市公司，因此要等土地正式批下來，才能對外宣布。 　投資偏好休閒園區造鎮 　許榮茂表示，海峽建設要開發的不動產項目是屬於綜合休閒園區造鎮，以大陸來說，最需要先進製造業、現代服務業的投資，這涵蓋高科技產業園區、軟體園區、住宅、辦公、倉儲物流、研發、休閒娛樂、渡假、會議等生活配套的大型開發計劃。 　首件投資鎖定北市、新北市 　至於台灣，據悉世茂集團已參觀過遠雄的信義計畫區、內湖、林口、新莊和花蓮海洋公園、桃園自由貿易港區等開發案，可能鎖定台北市、新北市進行首件投資案。許榮茂表示，目前已派駐團隊在台考察評估，希望儘快有合適的機會。 crack car loan new online

中時電子報|樂活|休閒旅遊    中國時報 黃文杰／桃園報導     二○一○石門活魚觀光節本周將進入最後壓軸，周六登場有文化踩街及閉幕演唱會，高四米、長七米的大型主題魚也來遊街，周日有活魚烹飪教室教學比賽、藝術市集及「潭琴弄樂-午后音樂會」。     　配合這次石門活魚主題，桃縣觀光協會委託佳安社區發展協會製作大型主題魚，由上海世博會捷克館設計者Adam設計監造，台北夢想家文化基金會蔡聰明董事長被邀請來台指導，魚的主體架構已完成，可惜經費和人力不足差點停擺。　周末下午三點，由當地廚師共同推出參加文化踩街活動，屆時將由石門派出所出發，結合客家大玩偶等美麗造型，和森巴舞女郎們一起踩街，隨後四點開始閉幕演唱會，邀請魚藤樂團演奏浪漫組曲，及南方二重唱、魔術秀等精彩演唱會。     　今年活魚節多元呈現，除由五十四位廚師集體創作石門活魚一百零四吃料理以外，石門水庫壩頂上的百桌龍門饗宴，召帶九國十六位駐外使節的創舉，也獲得好評。  crack car loan new online

【網路居家王/綜合】　　灰塵粒子是室內空氣不良成因之一，不流通潮濕空氣會促進黴菌抱子和細菌滋長，對肺部有害引發呼吸道疾病，因此，專家建議，打造健康住家應致力避免使用會揮發有害化學物質的原料，有害物質會從原料散發出來，在挑選材料時，不要光挑外觀和觸感，也要考慮氣味。 ■　創造會呼吸的牆 使用可透濕牆　　「建築結構必須能排出水蒸氣及生物排泄物！」設計師說，不透水現代建材反而更容易留住含水分空氣，造成濕氣並促進黴菌抱子生長，進而引發呼吸系統疾病，建議可使用石灰和泥糊灰泥、木材、軟木和大部分的纖維板、布料、亞麻油布及低溫燒製、未上釉磁磚，來讓牆面更透濕、更會呼吸。　　此外，在必須使用防水原料的牆上，只在會沾濕的區域使用亞麻油布、杉木等含油脂的木材或是磁磚，不要使用封牆性的塗料，也不要以塑膠原料做牆壁內層，否則牆面阻塞不透氣，會讓室內的空氣不流通，時間一久，住在裏頭的人身體也容易感到不適。■　移除毒材料及物件 讓室內空氣保持流通　　而這幾年的建材趨勢，最重視的就是無毒與環保，使用環保綠建材及無毒塗料，移除任何有化學味道，或是散發強烈蒸氣的材料；避免使用除臭劑，讓家裡洋溢著鮮花、草本植物和精油芬芳，而非化學製品的香味。　　如果必須處理大量化學物質，務必要讓空氣十分流通，一聞到有一點瓦斯味或其他異味，就把所有燃燒裝置關掉，並請專人檢查；所有房問都要有適當的通風，特別是浴室和廚房，避免氣味累積。樓梯下的壁櫥或地下室等密閉空問，一定要保持通風，尤其是容易潮濕的地方。這些環保的無毒產品，其實各大品牌都有研發，不過，由於價格相對較高，不少人以為無傷大雅，寧可省點錢選用一般商品，但家中有老有小的家庭，最好考慮多花點錢，以家人健康為優先，畢竟健康無價，千萬別小覷！ 圖片提供：特力屋 【網路居家王design.vrhouse.com.tw】crack car loan new online

中時電子報|樂活|生活萬象 中國時報 石文南／台北報導     台 北市文化局嚴選規畫五條公共藝術導覽路線，十月六日起展開為期一個月、共廿五場的「3Ｄ台北遊─二○一○台北公共藝術導覽」活動，由專家以步行導覽帶領民眾深入了解公共藝術作品本身，以及背後蘊藏的城市歷史、文化生活。     　3Ｄ台北遊五條主題路線為「城中地區─禁錮與解放」、「萬華艋舺─歷史街區的再造」、「台大公館─文化地景與地標」、「中山區─以藝術活化空間」、「敦南商圈─公共藝術與城市性格」。     　北市文化局表示，3Ｄ台北遊活動，邀請實踐大學空間設計系教授李清志、顏忠賢、獨立策展人胡朝聖、藝術家楊智富等藝文達人擔任嚮導，活動全程免費。     　帝門藝術基金會執行長熊鵬翥指出，「城中地區─禁錮與解放」從傳統古典到新環境整合。傳統古典部分，二二八公園內台灣博物館旁的牛銅雕、二二八紀念碑、清代流傳下來的貞節牌坊；新環境整合方面，以台大兒童醫院為例，其多元造型及鮮豔的色彩以降低小朋友在醫院冰冷的感覺，醫院內各樓層的繪畫及一座滾球樂園，都讓進到醫院的小朋友降低恐懼。     　文化局表示，第一場為十月六日舉辦的城中地區導覽路線，城中區擁有台灣第一個近代都市公園和博物館、數條百年老街及創院一一四年的台大醫院建築群，將帶領大家慢慢欣賞。     　文化局指出，擁有近五百件公共藝術作品的台北市，有如一座無牆美術館，即日起開放網路線上報名，公務人員可申請終身學習護照時數，詳情瀏覽活動官網，網址：http://pa-tour.deoa.org.tw。 2010/09/21crack car loan new online

【網路居家王/綜合】　　三代同堂的家庭，人口多又雜，居家空間經常顧得了小的，卻忽略了老的，該如何聰明裝潢佈置，才能面面俱到？設計師建議，最好讓每個人都有自己獨立的空間，大家才能充分享受想要的生活！ ■　各自享有空間 獨立而互不干擾　　舉例來說，小夫妻及雙親都有泡澡需求，將原本規劃為更衣室的空間做為公共空間，屋主要使用時，只要將父母房拉門拉上，就形成另一個獨立空間，解決了空間使用的需求，也讓家庭成員間的互動更為融洽。　　設計師建議，不妨把空間分為二層，一樓規劃為一家三口小家庭的居住，樓上或樓下規劃為父母活動居住區域，可用電梯或樓梯流通動線，並規劃大家都能使用的公共區域聯絡感情，平常也各有自己的空間；為了長輩的使用方便考量，就算空間兩代分隔為二，父母居住空間也規劃有獨立浴室、起居客廳或廚房，空間機能都有；通常老一輩跟年輕人的料理方式大不相同，建議除了屋主使用的主要廚房，再為母親規劃一個小廚房，讓婆媳關係更融洽。■　ㄇ型居家更有彈性 將樓梯規劃於側邊　　每個世代都想有自己的房間與空間，如果房屋結構使用如台灣早期三合院的ㄇ型設計，每個房間、空間都是獨立的單位，室內的動線規劃完善，不用走到室外就可以到達各個房間，包括樓上樓下，而且家人之間在視線上還是看得到，情感不減反升。由於三代同堂家庭成員多，因此，如果每個成員需求都要滿足，空間可能再大也不夠用，因此可以利用角落或是公共空間的局部去規劃開放或半開放的機能需求，例如，客廳角落規劃小孩的練琴空間，或結合開放式書房的小孩房。　　二層樓以上居家最重要就是連接上下的樓梯，因為樓梯會聯動上下空間變化，建議樓梯設於角落或牆面側邊，一進門不用經過彼此活動空間，可直接上樓，動線不干涉；此外，雖然空間獨立，但不想就此情感隔離、各過各的，尤其考量到要隨時注意年邁的長輩、好動的孩子們的安全，利用玻璃隔間就可清楚看到小孩及長輩的活動情形，而公共空間客廳是全家團聚及情感溝通場所，因此，可讓空間動線環繞客廳，以客廳為中心，讓所有空間與客廳互動性高，維持有點黏又獨立的關係。 圖片提供：玳爾室內設計 / design.vrhouse.com.tw/dialdesign / 02-2388-0585 【網路居家王design.vrhouse.com.tw】crack car loan new online

中時電子報|樂活|生活萬象 中國時報 林思吟／台北報導        中颱凡那比直撲台灣而來，氣象局早已針對周末兩天發出豪雨警告，由於路徑類似去年造成八八水災的莫拉克颱風，低漥地區的居民無不繃緊神經，深怕一不小心大水又要入侵家園。居家修繕業者表示，除了事前防災，事後的應變準備更要及早作好，才不會措手不及，錯失處理先機。     　■高壓清洗機 事半功倍     　如果家中不慎淹水，輕微積水的環境，不一定要動用抽水機，可使用乾濕兩用吸塵器。清除積水後，汙泥處理若沒辦法獨力完成，市面上有不少高壓清洗機，便宜的3000元有找，強力噴頭快速清洗，幫你省點力。牆面龜裂也有專用彈性補土，99元起跳，自己動手，不用多花水電工的修補費。     　■實木家具泡水 不能曬     　整理家園後，民眾不必被動等政府機關進行全面消毒，自己也可先一步為居家衛生把關。將市售消毒液稀釋至1-2%溶液，擦拭家具後停留半小時，才能有效殺死細菌。風災過後原水濁度升高，影響日常用水，使用濾水壺過濾雜質，不用買礦泉水應急，省錢又環保。     　至於泡水家具，Homebox好博家做出建議，合板材質的泡水家具，容易發黴、變型，甚至長蟲，最好直接丟棄。實木家具不能日曬，蔭乾後重新上漆、上蠟即可；金屬部分則是洗淨後，擦乾上層除繡劑，避免生鏽範圍擴大。至於泡水沙發，布料材質輕微浸水可用乾布擠壓出水分，再用吹風氣慢慢烘乾；真皮或是嚴重泡水的沙發，還是需要送給專業的清潔公司處理，千萬不要省小錢，錯失處理的黃金時間。 2010/09/20crack car loan new online