共有土地的特殊問題

2019-04-12
文章類型 : 法律稅務

文 / 鍾運凱

案例一:
甲、乙二人共有A、B 二筆土地,應有部分(持分)各為二分之一;乙另與丙共有C 土地,應有部分各二分之一。乙將其擁有的A、B、C 土地之應有部分「合併出售」予丁,買賣價金各為30 萬、40 萬、50 萬元。甲被乙通知後,僅表示願以價金70 萬元購買A、B 二筆土地應有部分各二分之一,並明確表示拒絕購買C 土地應有部分,試問甲是否已合法行使其優先承購權?

案例二:
甲與其他共有人共有一筆土地,並未約定分管契約。之後,其他共有人在沒有通知甲之情況下,依民法第820 條第1 項規定,以多數決方式,決議該土地之使用範圍區分為A、B、C 三區,依該多數決內容,甲使用範圍為C 區土地。此時,甲可否依據民法第820 條第2 項之規定,請求法院裁定變更決議內容為甲使用A 區土地?

解析:
一、共有人優先承購權的行使條件
土地法第34 條之1 第4 項規定,共有人出賣其應有部分時,他共有人得以「同一價格」共同或單獨優先承購,此乃共有人之法定優先承購權,為法律所明定,不得任意創設。共有人得優先承購之買賣內容,其價金應為「同一價格」,而非「同一條件」,對照土地法第104 條第1項、第107 條第1 項及耕地三七五減租條例都是規定以「同樣條件」、「賣典條件」為優先承買要件,法條文字顯然不同。因此,共有人依土地法第34 條之1 第4 項主張優先承購權,只須以同一價格應買即可。

二、共有人優先承購權的目的
物權法的基本原則為「一物一權主義」,共有人的優先承購權是分別存在於個別共有物上,而土地法第34 條之1 優先承購權之目的在減化共有人數、關係,促進共有物之效用等。案例一,如果要求甲必須一併購買C 地應有部分才能行使優先承購權,就C 地而言,共有關係並不會達到簡化、效能利用等目的(C 地仍是共有狀態),反而剝奪丙就C 地之優先承購權,並對甲優先承購權之行使增加限制,造成賣方得以併賣其他非共有標的之方式,阻礙優先承購權人之行使自由。因此,優先承購權之行使要件仍應回歸法條,以「同一價格」定之。

三、共有物管理依多數決的方式不得顯失公平
按共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算;依前項規定之管理顯失公平者,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之,民法第820條第1 項、第2 項分別定有明文。因此,民法第820 條第1 項所稱之管理,應包含共有人間約定分管契約之管理方式,故共有人間如以多數決依本條第2 項規定聲請為變更共有物管理,如其共有物之管理是經過同條第1 項規定而定之管理,且聲請人為不同意之共有人,並且其多數決所定之管理有顯失公平之情事,自得為之。

四、結論
案例一中,甲為A、B 土地之共有人,既然表示願以同一價格70 萬元承購A、B 土地之應有部分,已符合土地法第34 條之1 第4 項之行使要件,也就是說,甲已合法行使優先承購權。案例二,如果依照多數決的結果,甲分配到的C 地價值與其應有部分相差懸殊,或有其他顯失公平的情形,甲自得依據民法第820 條第2 項之規定,請求法院裁定變更決議內容。

 

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