文◎謝震武律師事務所

案例一：                                                                                         
      某甲長期失業又罹患絕症，一時想不開，就跑到鄰縣一座社區大樓的頂樓，打算跳樓自殺。然而他摔到三樓時撞到三  樓的遮雨棚，彈到對面大樓二樓的外牆，最後落在一樓院子裡。某甲由於大量失血，被緊急送醫後仍宣告不治，他的家人堅持將他帶回家，四小時後，某甲於自家床上斷氣。          

案例二：                                                                                          
       某乙因懷疑女友劈腿，約女友到其住處談判。兩人愈談愈僵，某乙一時激憤竟失手殺死女友。某乙殺人後為了毀屍滅跡，將屍體搬至地下室停車場，藏在汽車後車廂，但被鄰居發現形跡可疑，某乙來不及開車就逃跑了。兩天後，警察在  停放於地下室的汽車內找到女屍，但該車停放於某丙的停車位。

b解 析d

一、 出售凶宅，賣方應負甚麼責任？
      「凶宅」一詞，在法律上尚無定義，一般係指屋內曾發生他殺或自殺致死事件的房子。由於傳統上，國人對此類事件較為忌諱，尤其在風水方面有不好的影響，因此會降低一般消費者的購買意願。在法律上，「凶宅」可能構成「物的瑕疵」，就買賣契約而言，賣方負有「物之瑕疵擔保責任」。民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」但第355條第1項規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」因此，「凶宅」不是不可以買賣，只是賣方須事先言明，如果隱匿不報，買受人事後可以積極主張自己的權益，並且解除買賣契約。

二、 法院如何判定凶宅？
       以高等法院97年度上字第486號判決為例。該案事實是某甲自某處10樓跳樓，墜至同大樓2樓陽台死亡。2樓屋主某乙認為某甲自殺使其所有房屋變成「凶宅」，造成該屋價值降低，因此訴請某甲之繼承人某丙賠償其損失。法院認為：一般所稱之「凶宅」其定義按內政部「不動產委託銷售契約書範本」的附件一「不動產標的現況說明書」第十一項：本建築改良物（專有部份）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事；至於民間一般看法之凶宅指曾發生過死亡案件的場所（包括兇殺、自殺、意外致死等）。其實際成交價格約為正常市價之八成。統計結果顯示，非自然身故情形下之不動產其減損後價格為市價之70%至89%為主要意見。房屋發生非自然事故死亡，亦即是否發生凶殺或自殺致死之情形，屬於交易情形應揭露之事項之一，易言之，為影響交易人買賣房地交易價格因素之一；又一般人購屋居住對於房屋有非自然身故情形固多有忌諱，然心態程度不一，亦有可能因宗教或時間或對系爭房屋施以民俗儀式降低此因素之影響。

三、 出售凶宅，仲介業者應負甚麼責任？
      對於仲介業者而言，最重要的工作及責任就是詳細調查屋況並誠實告知消費者。不動產經紀業管理條例第23條第1項規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。」然而，內政部頒定之「不動產說明書應記載事項」卻無關於「凶宅」之規定。事實上，由於凶宅涉及之事件往往關係到死者及其家屬的隱私，仲介業者非但無權擅加調查或揭發，甚至警察及其他政府機關無正當理由亦不能任意揭露相關資訊。因此，倘若屋主刻意隱匿，仲介業者亦無從發覺。換言之，仲介調查義務受限於其事實上的調查能力，如以一般方法（例如打聽附近傳聞）均無法確認該事件，仲介業者對於凶宅應無責任。

四、 明知凶宅卻隱匿出售，有無刑事責任？
       無論是賣方或仲介業者，如果明知該屋為凶宅，卻故意不告知買方，可能構成刑法第339條詐欺取財得利罪，仲介業者也可能另構成第342條背信罪。以板橋地方法院97年度易字第1123號判決為例，某甲明知某乙所有之房屋曾有人燒炭自殺，以低價向某乙買進，隨即透過仲介公司轉售予某丙，並隱瞞仲介公司及某丙。法院判決某甲成立詐欺取財罪，並表示：依社會通念，只要不是生病自然死亡而是屬於自殺（不論最後是否是死在屋內）或意外事故而死亡之屋，即是屬於凶宅，較難成交，縱可成交，價格亦會比一般市場行情低很多，被告在購入系爭房屋後要轉賣時，刻意向被委託出售之仲介公司隱瞞屋內曾有人自殺之情，甚至於在不動產標的現況說明書中關於「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然事故」欄位上，勾選「否」。然縱被告所辯在系爭屋內燒炭自殺之人並非死在屋內而是至醫院途中或在醫院才斷氣等情屬實，但被告至少應告知買方即告訴人有關於之前曾有人在系爭屋內燒炭自殺（但不見得死在屋內）之情。

五、 結論
      案例一某甲最後雖然死在自家床上，但曾於臨縣的社區大樓有自殺行為，對於該大樓而言，自屬重大事件。頂樓平台依法屬於全體區分所有權人共有，對於該大樓全部住戶而言，均屬必須告知的事項。而對面二樓外牆及一樓院子，由於與某甲皆有所「接觸」，該二樓及一樓出售時，最好都要告知買方該事實。
案例二某乙殺人之處所，當然成為「凶宅」，且由於盛裝屍體的汽車停於地下停車場，若該地下停車場的產權屬於「大公」或「小公」，則全部擁有持分之屋主，於房屋出售時自必連帶移轉該停車場之持分，亦應告知買方該事件。尤其某丙的停車位遭到某乙放置屍體，該停車位出售時更加必須告知，否則即有隱匿的法律責任。

《中信房屋報導 2009年5月號》