§ 案例
      某甲想在其擁有的A土地上蓋房子，然而北側的聯外道路太窄，路線又過於彎曲，如果能在鄰接南側的B土地上開闢一條較寬的道路，不但與高速公路的距離能夠縮短許多，將來房子的價值也能大大提高。於是某甲與B土地的地主某乙達成協議，每年支付地租10萬元給某乙，讓他開闢道路。解決了道路問題，某甲便開始蓋房子，沒想到房子剛蓋好，某乙就將B地出售給某丙。新地主某丙主張收回B地，除非某甲每年支付30萬元租金，否則不能繼續使用道路。某甲心想，每年30萬元也不算太貴，但他擔心將來某丙又將B地賣給他人，又必須重新訂約，更糟糕的是，萬一新地主根本不同意開放通行怎麼辦？有沒有一勞永逸的辦法呢？

※ 解析

一、 何謂「地役權」？
      所謂「地役權」是指為了增加土地的的利用價值，使地主對土地的「支配力」能達到他人土地的權利。民法第851條：「稱地役權者，謂以他人土地供自己土地便宜之用之權。」增加了利用價值的土地稱為「需役地」，而因此使用收益上受到限制的土地稱為「供役地」。例如需要對外通行的土地是需役地，而被通行的土地就是供役地。除了「通行地役權」之外，包括引水、排水、汲水、建築、放牧、採取砂石等等，都可以設定地役權。
      為了調節相鄰土地之間的利用，達到「物盡其用」的目的，民法在所有權章（第775條～第798條）有「相鄰關係」之規定，其作用與地役權相同。然而相鄰關係是基於法律規定最小的調節，目的在使土地所有權能發揮其基本功能。如果超過其基本功能，要產生更大的利用價值，則必須有從屬於所有權的其他權利，這就是地役權的目的。
      例如土地與公路之間沒有適宜之聯絡，以至於正常的使用發生困難，地主可以基於其所有權，向鄰地所有權人主張民法第787條之「袋地通行權」。但如果土地與公路之間「有」適宜之聯絡，但地主想要採取更好的通行方式任，則只能經鄰地所有權人的同意，不能主張袋地通行權。

二、 地役權的法律性質
      要發生地役權，必須有兩個土地存在，「需役地」之地主必須在「供役地」上設定地役權，因此，地役權是一種利用他人土地的「物權」。供役地的地主所負擔的義務是「容忍義務」，也就是必須容忍他人使用自己的土地。基於物權的效力，即使供役地移轉給他人，甚至由他人繼承，都必須繼續承受此項容忍義務，而不能主張所有權而排除需役地的利用。此外，如果在同一土地上的同一項利用，已設定地役權，地主又以契約供第三人使用，則地役權優先於該第三人的使用權，這就是「物權優於債權」的原則。

三、 地役權的取得
      地役權通常須由需役地的地主與供役地的地主之間，訂立設定契約，但也可以由供役地地主單方面的「捐助行為」或「遺囑」而成立。地役權的設定，非經「登記」不生效力，而且其登記必須記載供役地之標示及地役權設定之目的、範圍。土地登記規則第109條規定：「地役權設定登記時，應於供役地他項權利部登記，並於需役地標示部其他登記事項欄記明供役地之地號。為地役權設定登記時，如需役地屬於他登記機關管轄，供役地所在地之登記機關應於登記完畢後，檢附供役地登記用紙他項權利部影本通知他登記機關辦理登記。」
      此外，地役權也可以依「時效」取得。民法第769條：「以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」第770條：「以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。」第772條：「前五條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同。」
以「通行地役權」為例，如果地主一開始通行鄰地時，並不知道自己無權通行，而且不是因為過失而不知情（例如地界不清），則繼續公然且和平的通行，長達十年，則有權向該鄰地所有權人請求登記通行地役權。

四、 地役權的消滅
      地役權在以下幾種情形下消滅：（一）土地滅失，或者事實上不能達到目的。例如「引水地役權」在該水源斷絕後，地役權消滅。（二）供役地被徵收。如果是「需役地」被徵收，則地役權一併被徵收，不當然消滅。（三）存續期間屆滿或解除條件成就。（四）混同。就是需役地的地主取得供役地的所有權。
地役權消滅時，供役地所有權人得請求塗銷地役權登記，如果地役權人不同意，得請求法院判決。

五、 結論
      案例中，某甲為達到增加A地利用價值的目的，與B地的地主訂立契約取得通行權。然而一般的「債權契約」只有在特定人之間才有效力，一旦所有權讓與他人，則無法以該「通行權契約」對新所有權人主張權利。B地出售並讓與某丙後，雖然某乙無法繼續履行與某甲之間的通行權契約，可能構成「違約」而負損害賠償責任，但A地的通行問題還是不能解決。要想一勞永逸的取得對鄰地的通行權，最好的辦法是設定通行地役權。設定後，縱然某丙再將B地所有權讓與他人，甚至某甲將A地讓與他人，無論輾轉讓與多少人，A地的通行權均可獲得保障。