承租人的權利

2018-12-14
文章類型 : 法律稅務

文 / 鍾運凱

案例:
一、 林一、陳二共有耕地一筆,所有權應有部分(持分)各為二分之一,並定有分管契約,各自占有分得之「特定部分」而為使用收益。之後,林一依耕地三七五減租條例將其占有之該耕地「特定部分」出租給張三從事耕作。其後陳二之債權人李四聲請強制執行,拍賣陳二所有之該耕地所有權應有部分二分之一,由王五投標拍定,試問承租人張三有無優先承受權?執行法院應否通知承租人張三優先承買?

二、 甲將房屋出租給乙,經甲同意,乙又將房屋轉租給丙。甲、乙的租約和乙、丙的租約,租期都不超過5 年。租期中,甲將房屋出售給丁並辦理過戶交屋完畢,丁打算將房屋收回自用。試問丁有權這麼做嗎?

解析:
一、耕地承租人的優先承買權
(一) 耕地三七五減租條例第15 條規定:「耕地出賣或出典時,承租人有優先承受之權,出租人應將賣典條件以書面通知承租人,承租人在15 日內未以書面表示承受者,視為放棄。出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時,仍應照前項規定辦理。出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者,其契約不得對抗承租人。」此為耕地承租人的優先承買權。承租人此項優先承買權,既建立在耕地租賃關係上,則除非該耕地租賃關係消滅時,承租人此項優先承買權亦隨同消滅外,不容任意加以剝奪(最高法院79 年度台上字第992 號判決)。

(二) 又依耕地三七五減租條例第15 條第1 項條文規定之內容,耕地出賣或出典時,出租人應將賣典條件以書面通知承租人,若承租人未於15 日內以書面表示承受者,視為放棄,可見三七五租約之承租人有優先承受的權利,是建立在耕地租賃關係上,換句話說,是以出售耕地之人與承租人間有三七五租賃契約關係存在為前提,如果出售耕地之人不是出租人,自然無法依上開條文規定將出賣條件以書面通知承租人。

(三) 案例一,被拍賣的耕地所有權「應有部分」是陳二,而陳二與張三之間並沒有「耕地三七五租約關係」,張三對於陳二之應有部分無權主張優先承買權。此外,執行法院依形式審查,例如鄉鎮市公所關於三七五租約回覆函、耕地租約等,可認出租人並非執行債務人者,即無庸為優先承買之通知。

二、買賣不破租賃的適用條件
(一) 民法第425 條規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾5 年或未定期限者,不適用之。」本條就是俗稱「買賣不破租賃」,出租人(所有權人)出售租賃物並過戶後,租賃契約自動移轉到買方和承租人之間。例外是,「不定期租賃」或「租期超過5 年且無公證的租約」不適用本條,也就是說,沒有買賣不破租賃的適用。

(二) 案例二的租約不超過5 年,似乎有買賣不破租賃的適用。但問題是,民法第425 條的構成要件有兩個,一是出租人必須是所有權人,二是租賃物被承租人占有中。就乙、丙的轉租契約而言,乙是出租人,但不是所有權人;就甲、乙的租約而言,承租人乙似乎並未「占有中」(轉租給丙,是丙占有中)。然而,民法第941 條規定:「地上權人、農育權人、典權人、質權人、『承租人』、受寄人,或基於其他類似之法律關係,對於他人之物為占有者,該他人為間接占有人。」乙雖然沒有直接占有該租賃房屋,但丙是基於「承租人」的關係占有,依照民法第941 條規定,乙是間接占有人,仍可認為乙「占有中」。

(三) 此外乙雖然只是轉租人,不是所有權人,實務見解認為仍可類推適用民法第425 條買賣不破租賃。最高法院78年度第12 次民事庭會議決議:「查民法第425 條規定之適用,固以讓與租賃物之所有人須出租人為其要件,然第三人如受所有人之委任或得其同意而為出租時,應有上述規定之類推適用,且於所有人與第三人共同出租之情形,並可避免法律關係之複雜化,進而保障租賃物
受讓人與承租人雙方之利益,本件乙與甲將房屋出租與丙,既得甲之同意而與甲為共同出租人,則嗣後丁由甲受讓該房屋而取得所有權,依上開說明,應解為丁已取得甲與乙之出租人地位,此時丁
單獨對丙為支付租金之催告及終止契約之意思表示,應已生合法催告及終止契約之效力。」


三、結論
案例一,張三向林一承租其依分管協議所占有的「特定部分」,而李四拍賣的卻是陳二的「二分之一持分」,就陳二的持分而言,由於張三與陳二之間沒有耕地三七五租約,因此也沒有優先承買權可以主張。案例二,買賣不破租賃的前提,必須出租人是所有權人,且承租人占有租賃物,在轉租的情形下,承租人乙對房屋「間接占有」中,且乙雖然不是所有權人,仍可類推適用民法第425 條,因此丁買到該房屋後,該租賃契約及轉租契約,都可繼續對丁維持其效力,丁不能任意收回房屋。

 

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