案例：
      某甲擁有一間國民住宅房屋，因需錢孔急，將該房屋出典予某乙，約定期間為10年，如果到期不贖回房屋所有權即歸屬於某乙。10年到期時，某甲趁某乙尚未請求登記移轉所有權時，急忙將該房屋出售並辦妥所有權移轉登記予某丙。某乙知情後，主張自己有優先承買權，甲、丙之間的買賣契約及所有權移轉無效，請求將該房屋登記至某乙名下。試問，某乙的主張合法嗎？

解析：
一、 何謂典權？
      民法第911條規定：「稱典權者，謂支付典價，占有他人之不動產，而為使用及收益之權。」典權限於不動產，是一種「用益物權」，目的在於取得不動產的使用、收益的權能。例如A支付典價1000萬元（典價）予地主B，B即將土地交付予A，由A占有、使用、收益，並約定期限20年。期限屆滿時，B可以原典價1000萬元贖回土地。如果期限屆滿後，又超過2年B不行使「回贖權」，則土地所有權歸A。在這種關係中，A是「典權人」，B是「出典人」，A對該土地有「典權」。

二、 典權之設定
      取得典權通常須由當事人以契約為之，並且須經登記才能發生效力。但如果標的物是國民住宅，必須經過國民住宅的主管機關同意，典權人還必須具備購買國民住宅的資格，才能設定典權。依國民住宅條例第19條規定：「政府直接興建之國民住宅，其承購人居住滿一年後，得將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈或交換人，如具有國民住宅購買資格者，得按原承購人之國民住宅貸款餘額及剩餘期限，申請國民住宅貸款。取得使用執照滿15年以上之國民住宅，其出售、出典、贈與或交換該住宅及基地，不受前項規定之限制。」

三、 典權之期限
       典權期限並非「典權存續的期限」，期限屆滿並非典權消滅，而是出典人可以開始行使「回贖權」而已。然而典權期限如果過長，不但有礙社會經濟發展，也容易造成糾紛，因此法律對此有相關規定：
(一) 有約定期限的典權
      雖然沒有在契約中明訂「典權期間為若干年」的字樣，但約定若干年內不得回贖，或若干年後始可回贖，或典權人死亡後始可回贖等，均為有期限的典權。期限的起算點應自典權登記完畢之次日起算。民法第912條規定：「典權約定期限不得逾30年，逾30年者縮短為30年。」因此最長期限為30年，即使原期限到期前雙方合意延長，全部期限總和仍不得超過30年。
      此外，民法對於「絕賣條款」有特別規定。第913條：「典權之約定期限不滿15年者，不得附有到期不贖即作絕賣之條款。」所謂「絕賣條款」，類似「流質」、「流抵」，然而，依民法第873條之1及第893條第2項，約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物或質物之所有權移屬於抵押權人或質權人者，「非經登記，不得對抗第三人。」與典權的「禁止絕賣條款」有所不同。
      此外，也有約定「別賣條款」的，即雙方約定如果到期不贖，則聽憑典權人出賣典物，自價金中收回典價。此種約定雖然法無明文，但應該類推適用民法第913條，也就是典權期限不滿15年者，不得約定別賣條款。
(二) 沒有約定期限的典權
      典權未定期限，其效果就是出典人可以隨時贖回典物，但仍有最長30年的限制。換言之，典權設定後30年不回贖，典權人取得所有權，而出典人也因此喪失回贖權。

四、 典權人之留買權
      所謂「留買權」，指民法第919條：「出典人將典物之所有權讓與他人時，如典權人聲明提出同一之價額留買者，出典人非有正當理由，不得拒絕。」其性質類似優先承買權。留買權只是典權人請求出典人訂立買賣契約的權利，只能對出典人主張，因此必須在出典人將典物所有權移轉登記給他人之前行使，如果典物已經過戶到他人名下，則不能主張該所有權之移轉為無效。

五、 案例分析代結論
      甲、乙之間的典權契約，約定期限只有10年卻附有「絕賣條款」，依民法第913條規定，典權之約定期限不滿15年者，不得附絕賣條款，因此本案的絕賣條款不生效力，到期後某甲仍有2年時間可以行使「回贖權」，該房屋所有權不會立刻變成某乙的。
      某甲雖然違反民法第919條，趁某乙不知的情形下將房屋出售予某丙，令某乙無法行使其留買權，然而依前述，某乙的留買權只能向某甲主張，某丙合法取得該房屋的所有權不受影響，某乙不能主張甲、丙之間的買賣契約及所有權移轉是無效的。但如果典期屆滿後2年某丙未行使回贖權（某丙取得典物的所有權，同時也擁有回贖權），則某乙就能依法取得典物的所有權。

<中信房屋報導98.11月號>