案例：
      唐三藏完成西天取經的任務後，在長安定居。師徒四人為了維繫感情，於是一起買了一間四層樓的公寓，從一樓到四樓分別登記在沙悟淨、豬八戒、孫悟空、唐三藏名下。唐三藏遷入四樓後，為了增加使用面積，於是在頂樓平台加蓋五樓作為佛堂。三個徒弟雖然不滿師父獨占頂樓平台，但也不敢說甚麼。
      多年後，唐三藏思念如來佛，打算再去一趟天竺，於是把房子賣給牛魔王。唐三藏是個誠實的人，在買賣契約上加註：「本買賣標的物之建物包括五樓增建違章建築，賣方保證有權處分且隨建物移交，且增建部分於民國80年時確已存在，如有不實，賣方同意無條件解除本買賣契約。」
      交屋後不久，牛魔王接獲樓下孫悟空等三人聯名寄發的存證信函，主張牛魔王占用頂樓平台，應返還不當得利及損害賠償。牛魔王自恃法力高強不予理會，沒想到三人一狀告上法院，結果牛魔王敗訴。牛魔王不甘損失，想對賣方唐三藏主張解除契約或減少價金，試問可行嗎？

解析：
一、 共有人的權利範圍
      民法第818條規定：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」指每個共有人都可以就共有物的全部，在無害於其他共有人的權利限度內，可以按照他的「應有部分」對共有物行使他使用收益的權利。因此，共有人如果逾越其應有部分之範圍而使用收益，就等於超過他的權利範圍，而超過權利範圍所得到的利益，也就是「不當得利」。此外，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，雖然有使用收益之權。然而，共有人對共有物「特定部分」的使用收益，仍須徵得全體共有人之同意。如果共有人不顧其他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。最高法院55年台上字第1949號及62年台上字第1803號判例，都有相同見解。

二、 逾越權利範圍的效果
      依公寓大廈管理條例第8條第1項規定，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬專有部分之防空避難設備等，均屬於「共有物」，依法為全體區分所有權人所共有。案例中，頂樓增建物的新所有權人牛魔王，在未徵得孫悟空等其他共有人之同意下，獨占頂樓平台，當然是逾越其應有部分之範圍而為使用收益，孫悟空等三人得依民法第179條以下請求返還該不當利得，並依民法第184條以下請求損害賠償，甚至請求拆除增建部分並返還其所有物（被占用的頂樓平台）。

三、 有無分管契約，差很大
      依司法院大法官會議釋字第349號解釋，共有人之間雖然有分管契約，但受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人不受拘束。因此，受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知者，該分管契約亦須經該受讓人同意，對於該受讓人才有效力。
案例中，唐三藏與三名徒弟並未訂立書面的分管協議，如果認定住戶間無分管協議，那麼上述孫悟空等三人對牛魔王的主張自可成立。然而，最高法院83年台上字第1377號判決認為：「共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。」如果有事實可以認定唐三藏與孫悟空等人之間，有「唐三藏專用頂樓平台」的默契，且多年來容忍不加以干涉，則可能被認定四人之間存在著分管契約，那麼，牛魔王只要同意該分管契約，便可以主張分管契約的效力，取得頂樓平台的專用權。

四、 違建是否必須拆除？
      違章建築處理辦法第2條規定：「本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」實際拆除則由各直轄市、縣（市）主管建築機關執行，並認定是否構成拆除的要件。同辦法第5條規定：「直轄市、縣（市）主管建築機關，應於接到違章建築查報人員報告之日起5日內實施勘查，認定必須拆除者，應即拆除之。認定尚未構成拆除要件者，通知違建人於收到通知後30日內，依建築法第30條之規定補行申請執照。違建人之申請執照不合規定或逾期未補辦申領執照手續者，直轄市、縣（市）主管建築機關應拆除之。」例如，非屬建築法第4條所稱之建築物，自不適用建築法，也不得依違章建築處理辦法拆除之；又如果屬於建築法所定不須申請建照者，也不得依違章建築處理辦法拆除之。同辦法第6條又規定應拆除之違章建築，不得准許緩拆或免拆，舊違章建築亦只能分別處理而已。同辦法第11條第1項規定：「舊違章建築，其妨礙都市計畫、公共交通、公共安全、公共衛生、防空疏散、軍事設施及對市容觀瞻有重大影響者，得由直轄市、縣 (市) 政府實地勘查、劃分左列地區分別處理：一、必須限期拆遷地區。二、配合實施都市計畫拆遷地區。三、其他必須整理地區。」

五、 出賣人之瑕疵擔保責任
      買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保責任者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。然而，買受人於契約成立時，知其物有瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有瑕疵者，出賣人如「未」保證其無瑕疵時，亦不負擔保之責。但出賣人故意不告知其瑕疵者，仍須負責。本案牛魔王與唐三藏的買賣契約書，有明訂「本買賣標的物之建物包括五樓增建違章建築，賣方保證有權處分且隨建物移交，且增建部分於民國80年時確已存在，如有不實，賣方同意無條件解除本買賣契約」等字樣，而且違章建築從外觀上即可察知，牛魔王應屬於「明知瑕疵」者。何況，唐三藏並未保證「頂樓增建物不會被拆除」或「頂樓平台不會被共有人主張權利」，因此，牛魔王事後不能向賣方唐三藏主張解除契約。

六、 結論
      違章建築，除了是否違反公法（建築法）的問題外，也可能涉及私法（民法）的問題，例如頂樓平台的「共有」問題。購屋者除了要了解違建物的建造日期及在當地政府機關的相關規定外，如果該違建有占用到公共區域、共有地、公設等，最好能夠取得全體住戶的書面同意，否則，即使依公法不會被拆除的違建，也可能被其他住戶依民法相關規定請求拆除。