簡介不動產典權
案例:
某甲擁有一間國民住宅房屋,因需錢孔急,將該房屋出典予某乙,約定期間為10年,如果到期不贖回房屋所有權即歸屬於某乙。10年到期時,某甲趁某乙尚未請求登記移轉所有權時,急忙將該房屋出售並辦妥所有權移轉登記予某丙。某乙知情後,主張自己有優先承買權,甲、丙之間的買賣契約及所有權移轉無效,請求將該房屋登記至某乙名下。試問,某乙的主張合法嗎?
解析:
一、 何謂典權?
民法第911條規定:「稱典權者,謂支付典價,占有他人之不動產,而為使用及收益之權。」典權限於不動產,是一種「用益物權」,目的在於取得不動產的使用、收益的權能。例如A支付典價1000萬元(典價)予地主B,B即將土地交付予A,由A占有、使用、收益,並約定期限20年。期限屆滿時,B可以原典價1000萬元贖回土地。如果期限屆滿後,又超過2年B不行使「回贖權」,則土地所有權歸A。在這種關係中,A是「典權人」,B是「出典人」,A對該土地有「典權」。
二、 典權之設定
取得典權通常須由當事人以契約為之,並且須經登記才能發生效力。但如果標的物是國民住宅,必須經過國民住宅的主管機關同意,典權人還必須具備購買國民住宅的資格,才能設定典權。依國民住宅條例第19條規定:「政府直接興建之國民住宅,其承購人居住滿一年後,得將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈或交換人,如具有國民住宅購買資格者,得按原承購人之國民住宅貸款餘額及剩餘期限,申請國民住宅貸款。取得使用執照滿15年以上之國民住宅,其出售、出典、贈與或交換該住宅及基地,不受前項規定之限制。」
三、 典權之期限
典權期限並非「典權存續的期限」,期限屆滿並非典權消滅,而是出典人可以開始行使「回贖權」而已。然而典權期限如果過長,不但有礙社會經濟發展,也容易造成糾紛,因此法律對此有相關規定:
(一) 有約定期限的典權
雖然沒有在契約中明訂「典權期間為若干年」的字樣,但約定若干年內不得回贖,或若干年後始可回贖,或典權人死亡後始可回贖等,均為有期限的典權。期限的起算點應自典權登記完畢之次日起算。民法第912條規定:「典權約定期限不得逾30年,逾30年者縮短為30年。」因此最長期限為30年,即使原期限到期前雙方合意延長,全部期限總和仍不得超過30年。
此外,民法對於「絕賣條款」有特別規定。第913條:「典權之約定期限不滿15年者,不得附有到期不贖即作絕賣之條款。」所謂「絕賣條款」,類似「流質」、「流抵」,然而,依民法第873條之1及第893條第2項,約定於債權已屆清償期而未為清償時,抵押物或質物之所有權移屬於抵押權人或質權人者,「非經登記,不得對抗第三人。」與典權的「禁止絕賣條款」有所不同。
此外,也有約定「別賣條款」的,即雙方約定如果到期不贖,則聽憑典權人出賣典物,自價金中收回典價。此種約定雖然法無明文,但應該類推適用民法第913條,也就是典權期限不滿15年者,不得約定別賣條款。
(二) 沒有約定期限的典權
典權未定期限,其效果就是出典人可以隨時贖回典物,但仍有最長30年的限制。換言之,典權設定後30年不回贖,典權人取得所有權,而出典人也因此喪失回贖權。
四、 典權人之留買權
所謂「留買權」,指民法第919條:「出典人將典物之所有權讓與他人時,如典權人聲明提出同一之價額留買者,出典人非有正當理由,不得拒絕。」其性質類似優先承買權。留買權只是典權人請求出典人訂立買賣契約的權利,只能對出典人主張,因此必須在出典人將典物所有權移轉登記給他人之前行使,如果典物已經過戶到他人名下,則不能主張該所有權之移轉為無效。
五、 案例分析代結論
甲、乙之間的典權契約,約定期限只有10年卻附有「絕賣條款」,依民法第913條規定,典權之約定期限不滿15年者,不得附絕賣條款,因此本案的絕賣條款不生效力,到期後某甲仍有2年時間可以行使「回贖權」,該房屋所有權不會立刻變成某乙的。
某甲雖然違反民法第919條,趁某乙不知的情形下將房屋出售予某丙,令某乙無法行使其留買權,然而依前述,某乙的留買權只能向某甲主張,某丙合法取得該房屋的所有權不受影響,某乙不能主張甲、丙之間的買賣契約及所有權移轉是無效的。但如果典期屆滿後2年某丙未行使回贖權(某丙取得典物的所有權,同時也擁有回贖權),則某乙就能依法取得典物的所有權。
<中信房屋報導98.11月號>