公寓大廈管理委員的責任
2012-05-04
文章類型 : 法律稅務
案例：
某社區管理委員未經區分所有權人會議決議通過，亦未以公開招標之方式，即自行承包該社區大樓之牆壁與天花板粉刷工程，又未簽訂書面契約、未開立發票，且工程品質極差，造成環境髒亂。試問：該管理委員有何責任？
解析：
一、 管理委員的職務
依公寓大廈管理條例第36條規定：「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。四、住戶共同事務應興革事項之建議。五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。六、住戶違反第六條第一項規定之協調。七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。九、管理服務人之委任、僱傭及監督。十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。十三、其他依本條例或規約所定事項。」
本題公寓大樓之牆壁與天花板粉刷工程，應非屬第11條第1項：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」而應屬地36條第2款之「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」，為管理委員會之職務。管理委員會執行職務原則上應以「決議」為之，惟法律並不排除個別管理委員單獨執行上述管委會之職務，但如「規約」明定須共同執行則從其規定。
二、 管理委員與區分所有權人之間之關係
最高法院94年度台上字第1256號民事判決：「公寓大廈管理委員會並無法人地位，其主任委員執行社區事務對外所生之一切權利義務，仍歸於區分所有權人全體，故主任委員雖非由全體區分所有權人直接選任（由區分所有權人選舉產生之管理委員間接選出），惟得否依此即謂主任委員非由全體區分所有權人或全體住戶所委任？且被上訴人召集之區分所有權人會議，倘係由無召集權人所召集而屬上述當然自始完全無決議效力之情形者，則能否逕認被上訴人被選出擔任該社區主任委員，並非係由社區全體住戶委任，並進而認上訴人變更之訴為無理由，尤非無再進一步推求之必要。」簡言之，最高法院認為管理委員係由全體區分所有權人或全體住戶共同「委任」。又台灣高等法院99年度再易字第144號民事判決：「管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護之工作，此觀公寓大廈管理條例第3條第9款規定即明。查再審原告係由天○大樓召開區分所有權人會議依法設立之管理委員會，並與該大樓之各區分所有權人間分別存有委任關係，此為再審原告所自陳。」亦認為雙方具有「委任關係」，應依民法委任契約履行義務。
三、 管理委員違背職務之責任
由上所述，可知管理委員與社區住戶之間具有委任關係，且公寓大廈管理條例亦明定其職務，換言之，此種委任關係並非針對具體事務為委任，而係概括之委任，其委任內容即以前述公寓大廈管理條例第36條各款及規約所定之職務為其範圍。刑法第342條規定：「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」
又最高法院93年度台上字第429號刑事判決：「上訴人未經豪美大樓全體住戶大會之授權，復未實際估算豪○大樓全體住戶所受之損害，即擅自代表豪○大樓管理委員會與原○公司成立協議，除同意以書面撤銷原○公司未按圖施工部分之檢舉外，復承諾對原○公司於施工中損害鄰房等事宜所造成之損害，不再要求任何賠償，並以存證信函寄交台北縣政府撤銷前開檢舉，俾便原○公司順利取得使用執照，嗣台北縣政府工務局使用管理課承辦人員，即以檢舉人即豪○大樓管理委員會已與原○公司和解並撤銷檢舉為由，發給原○公司黃金幹線大樓使用執照，原○公司因此獲得不法利益，致豪美大樓住戶檢舉原○公司興建黃金幹線大樓所生之損害仍然存在而權益受損，上訴人意圖為第三人不法之利益及損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之利益。」亦未排除管理委員成立背信罪之可能。
四、 結論
本案管理委員承包牆壁與天花板粉刷工程如有怠忽職責，或為圖利自己或他人致工程品質粗疏影響住戶權益，可能構成民事賠償責任甚至刑法上的背信罪。至於粉刷工程之契約縱未以字據為之，只要雙方當事人之間以口頭約定亦有契約效力。是否應公開招標應視「規約」或「區分所有權人會議決議」對此有無規定，若無規定，只要該項工程尚屬管委會的職務範圍，則管理委員自行承包並非當然違法。
<中信房屋報導_法律信箱 2012年5月份>
對方聯絡資訊*
* 表示必填欄位
※您可轉寄給多位親友，請在不同E-mail間用分號 ; 區隔
信件主旨/分享內容*
分享推薦-公寓大廈管理委員的責任
寄件人資訊*
※當您留下個人資料時，表示你已了解閱讀並同意中信房仲網之隱私權政策。