土地登記的程序
2012-11-20
文章類型 : 法律稅務
●案例：
阿信打算將房子重新裝潢，但是經費不足需要向銀行申請貸款。經過銀行核准後，還必須向地政事務所辦理「抵押權設定登記」才能撥款。阿信聽說銀行貸款的抵押權設定登記不會很困難，因此想自己親自辦理。試問，阿信向地政事務所申請登記的程序為何？
●解析：
一、土地登記主管機關
土地登記，由土地所在地的直轄市、縣（市）地政機關辦理。但該直轄市、縣（市）地政機關在轄區內另設或分設登記機關者，由該土地所在地之登記機關辦理之。建物跨越二個以上登記機關轄區者，由該建物門牌所屬之登記機關辦理之（土地法第39條、土地登記規則第4條），例如不動產位於台北市大安區，則其管轄登記機關為台北市大安地政事務所；如位於文山區，則係由台北市古亭地政事務所管轄。簡單來說，申請人如要知道不動產所屬的管轄登記機關，通常不動產的權利書狀（所有權狀、他項權利證明書)上都會有記載，申請人只要詳加參閱即可得知。
二、土地登記的一般程序
依據土地登記規則第47條的規定，辦理土地登記的程序大致可分為8項，即收件、計徵規費、審查、公告、登簿、繕發書狀、異動整理及歸檔。茲就各項程序說明如後。
（一）收件：申請人在檢具登記申請書向登記機關申請時，登記機關應即收件，並記載收件有關事項於收件簿與登記申請書。收件時應按接收申請的先後編列收件號數，登記機關並應給予申請人收據（土地登記規則第48條）。因此，只要申請人檢具登記申請書，不論文件齊備與否有無符合法令的規定，登記機關應該都要收件並且發給申請人收件單，並編列收件號作為受理申請的依據。
（二）計徵規費：申請土地登記應依土地法的規定繳納登記費。如需發給所有權狀或他項權利證明書者，另應繳納書狀費。
（三） 審查：在受理土地登記申請案後，登記機關應為實質上的審查。除了審查所檢具的文件是否齊備與真實、有無符合法令的規定外，對於申請人的資格亦為審查的範圍。經審查通過的申請案，如依法不需公告者即予以登記；需公告者，於公告期滿無人異議亦予以登記。未經審查通過的申請案，則登記機關應以書面述明理由或法令依據，通知申請人在接到補正通知書之日起15日內補正。如逾期未補正或未照補正事項完全補正者，登記機關亦會以書面述明理由及法令依據駁回登記之申請。
（四） 公告：為了彌補實質審查的不足，依法規定需經公告程序其他權利關係人得於公告期間內提出異議。目前依據土地登記規則第47條的規定於下列登記需經公告程序：
1. 土地總登記：公告15天。
2. 建物所有權第一次登記：公告15天。
3. 主張時效完成申請地上權及地役權登記：公告30天。
4. 所有權狀或他項權利證明書補給登記：公告30天。
5. 其他法令規定者。
土地權利關係人在公告期間內如有異議，應檢具證明文件向登記機關以「書面」提出。因異議而生土地權利爭執時，應由登記機關訂期以書面通知當事人舉行「調處」，如由當事人達成協議者，以其協議為調處結果；其未達成協議或當事人任何一方經2次通知不到場者，登記機關應依職權予以裁處，作為調處結果。
調處應作成書面紀錄，並經當場朗讀後，由當事人及調處人員簽名或蓋章。調處結果應以書面通知當事人。當事人如不服調處結果，應於接到通知後15日內訴請司法機關裁判，並應於訴請司法機關裁判之日起3日內將訴狀繕本送登記機關，逾期不起訴者，依調處結果辦理。
登記申請人不服調處結果，未能於前述規定期間內起訴者，登記機關應駁回其登記之申請，並以副本抄送異議人（土地登記規則第70條）。
（五） 登簿：土地登記申請案經審查通過及公告期滿無人異議時，登記機關應即將土地權利登記於登記簿，經校對完竣加蓋登簿及校對人員名章後，即為登記完畢；土地登記以電子處理者，經依作業規範登錄、校對，並異動地籍主檔完竣後，為登記完畢。
（六） 繕發書狀：土地權利於登記完畢後，登記機關應即發給申請人土地所有權狀或他項權利證明書。但得就書狀加註者，於加註後發還之。土地權利如係共有者，應按共有人分別發給權利書狀，並於書狀內記明其權利範圍（土地登記規則第59條）。
（七） 異動整理：登記完畢之登記申請書件，除登記申請書、登記原因證明文件或其副本、影本及應予註銷之原權利書狀外，其餘文件應加蓋登記完畢之章，發還申請人。如係由權利人單獨申請登記者，登記機關於登記完畢後，應即書面通知登記義務人；義務人有2人以上時，應分別通知（土地登記規則第61、62條）。
（八） 歸檔：土地登記完畢後，登記機關應將登記申請書及其附件予以歸檔保存，並應自登記完畢之日起保存15年。
三、結論
阿信要向地政事務所申請登記，首先要知道向那一個地政事務所提出申請，在送件時要攜帶身份證正本及印章，檢具土地登記申請書及其相關附件。經收件人員核對身份無誤並給予收件單、繳納登記規費後，如有需補正的情形地政事務所會主動通知，阿信只要依補正的內容處理即可。經審查通過並登記完畢後再到地政事務所領件，整個登記程序就大功告成了。
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