【文 / 鍾運凱】

某甲花費畢生積蓄買法拍屋，但買到後才發現房子漏水嚴重，跟鄰居聊天才得知買到的竟然是凶宅，因此向方法院請求撤銷拍賣，法院卻依強制執行法規定不負瑕疵擔保責任駁回。法官告訴某甲，只要債權人同意撤銷即可。而債權人之一的縣政府地方稅務局已經同意配合撤銷，但另一個債權人銀行卻不同意，理由是沒有這樣的案例，仍堅持依法辦理。

一、 何謂法拍屋？

「法拍屋」一般是指因債務人無法清償其債務，債權人向法院聲請強制執行，拍賣債務人的不動產，以拍得之價金償還債務。最常見的情形是屋主不按時繳房貸而被銀行聲請法院拍賣。由於法院進行拍賣的目的是在實現債權人之債權，並非以牟取利潤為目的，所以通常拍賣價格會比市場價格低，因而對購屋者具有吸引力。

二、 法拍屋之優缺點

就優點而言，法拍屋得標價一定會比市價至少低一至二成，甚至更低。以投資者的角度來看，轉手賣出自然利潤較大；而以純自住的用途來說，也是節省購屋預算。但缺點是無法預先看屋，屋況可能有瑕疵，較無保障。強制執行法第69 條規定：「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。」這是因為強制執行之拍賣與一般買賣不同，其目的在於以價金滿足債權人之債權，如果買受人仍有解約或減價權將有損債權之保障。

三、 投標時應注意事項

( 一) 投標人請先向法院訴訟輔導處或民事執行處服務檯免費索取投標書及保證金封存袋，並應攜帶身分證、印章到場。如委任代理人到場者，應提出委任狀，附於投標書之後。

( 二) 投標人為二人以上時，投標書上應分別列明及所購買之應有部分。

( 三) 應詳閱拍賣公告之規定並依投標書規定將各欄詳細填寫後，將投標書連同保證金裝入封存袋封妥並在封口處簽章後，投入標櫃內。保證金通常是拍賣底價二到三成左右，如果在新台幣一萬元以內者，得以一千元面額現金放進封存袋內；一萬元以上，應該由銀行簽發法院所在地的台灣銀行為付款人的支票或匯票作為保證金，不必向法院出納室繳納。

( 四) 投標一般是在法院的民事執行處開標室，拍賣公告所記載的開標時間前30 分鐘內，都可以投標。投標人或代理人，於投標後應在投標室靜候開標，開標時不得擅自離場，否則視同未到場而廢標。

( 五) 開標後由執行法官當場將投標書及保證金封存袋開啟，得標者當場揭示，保證金抵充價金，並由書記官開立繳交尾款單給得標人；不得標者，由投標人當場領回。

( 六) 應買之不動產為數宗分別標價合併拍賣者，應分別記明，如每筆記載之價額合計與填載之總價不符時，以總價為準並以總價達到拍賣最低價額以上之最高者為得標人。最高價額相同者，以當場增加之金額最高者為得標人；無人增加價額者，以抽籤定其得標人。得標人填載之總價與合併拍賣之各筆價額合計若有不符，投標人應自行按總價調整其各筆之價額，使合於總價，但每筆均不得低於公告之拍賣最低價額；如不願自行調整者，則由法院逕依比率調整之。

( 七) 拍賣之不動產如有特別應買條件者，例如國宅、原住民保留地等，投標時應具備該條件或身分，否則投標無效。拍賣之不動產為耕地者，投標人應注意私人取得農地之面積，不得超過20 公頃。私人取得之農地面積合計超過20 公頃者，其超過部份之轉讓契約或取得行為無效，並不得轉移登記。

( 八) 投標人雖已得標，如有優先購買權人表示願意買受時，仍應由優先購買權人買受，保證金無息退還。

( 九) 投標人對於執行人員於投標、開標及未得標人領回保證金等過程所為之行為，如有異議，應當場提出。

( 十) 得標人繳納價金之期限：無優先購買權人者，應按公告規定期限於七日內繳納。有優先購買權人者，應依通知之期限繳納。逾期不繳時，得將不動產再行拍賣；再行拍賣所得價金，如果低於原拍賣之價金及再行拍賣之費用時，原得標人應負賠償差額之責任。

四、 繳納契稅

不動產因為買賣、承典、交換、贈與、分割而取得所有權者，需依規定的契價課徵契稅，但土地部分有課徵土地增值稅，所以契稅只針對建物的評定價格課徵。得標人應於取得不動產移轉證書上日期起30 日內至房屋所在地之稅捐稽徵處契稅申報櫃檯索取契稅申報書，約7日可領取契稅稅單，然後至指定金融機構繳納契稅。持完稅稅單可至不動產所在地之地政事務所辦理產權移轉登記。

五、 拍定後可以解約嗎？

強制執行法第98 條規定：「拍賣不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」最高法院民國55 年民刑庭總會第4 次會議決議之法律問題，認為：「依強制執行法上之拍賣，應依通說解為買賣之一種，債務人為出賣人，執行法院係代表債務人立於出賣人之地位，拍定人苟與債務人同意解除買賣契約（即由執行法院代表債務人與拍定人訂立之買賣不動產之契約）即無不合。」另依強制執行法第58 條及辦理強制執行事件應行注意事項第32 項等相關規定可知，投標人在得標後，權利移轉證書收受前，債務人自可與得標人協議，由債務人向法院表示願清還債權人全部債務，並由得標人向法院表示，同意放棄購買權。若執行法院已核發不動產權利移轉證書，買受人即取得該不動產所有權，自無法解除其拍定結果（最高法院86 年台抗字第606 號裁判參照）。

六、 結論

案例中某甲既已拍得房屋，即應依法繳納價款且無瑕疵擔保請求權。除非債權人、債務人均同意，否則依法亦無法解除買賣契約，某甲只能自認倒楣。因此，購買法拍屋最好委請具有經驗者或合法業者代為辦理，較有保障。