【文 / 鍾運凱】

1號房屋坐落於1號土地、2號房屋坐落於2號土地、3號房屋坐落於3號土地，以上6筆房地均為甲所有。甲出售1號房屋並過戶予乙，又將2號房屋設定典權予丙。甲向銀行貸款，又將3號土地設定抵押權予銀行。之後甲拆除3號房屋改建4號房屋。由於甲無力清償銀行貸款，銀行便實行其對3號土地的抵押權，聲請法院拍賣，由丁拍定。請問各人就房屋與坐落土地之法律關係如何？

一、 乙可對1號土地主張民法第425條之1的租賃權

由於土地與房屋為各別的不動產，得分別為單獨之交易，而房屋在性質上不能與坐落土地之使用權分離，換言之，使用房屋必須同時使用該房屋坐落的土地，因此民法第425 條之1 規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，1號房屋坐落於1號土地、2號房屋坐落於2號土地、3號房屋坐落於3號土地，以上6筆房地均為甲所有。

甲出售1號房屋並過戶予乙，又將2號房屋設定典權予丙。甲向銀行貸款，又將3號土地設定抵押權予銀行。之後甲拆除3號房屋改建4號房屋。由於甲無力清償銀行貸款，銀行便實行其對3號土地的抵押權，聲請法院拍賣，由丁拍定。請問各人就房屋與坐落土地之法律關係如何？或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」第449 條第1項規定租賃契約之期限，不得逾20 年，逾20 年者縮短為20 年，而依第425 條之1 規定成立之租賃關係，租期到房屋不堪使用為止，可以超過20 年。

不過，民法第425 條之1 只是「推定」有租賃關係，也就是說，在當事人無法證明有無租賃關係時，應當被認定有租賃關係。但只要當事人能舉證，例如買賣契約書上註明：「買賣雙方不因本房屋買賣成立土地租賃關係。」或「買賣雙方對於本房屋座落之土地應另訂租賃契約，否則本房屋不點交。」如此即可證明雙方對於土地並無租賃關係，不適用民法第425 條之1。

本題甲若無法證明雙方並無成立租賃關係，則1 號房屋買受人乙可對於1 號土地主張租賃權，即乙有占有並使用1 號土地之權利，甲不能基於土地所有權請求乙返還1 號土地。

二、 丙可類推適用民法第425條之1對2號土地主張租賃權

民法第911 條：「稱典權者，謂支付典價，占有他人之不動產，而為使用及收益之權。」典權人須支付典價予出典人，出典人亦可償還典價而贖回典物。由於典權是一種用益物權，範圍相當廣泛且無一定目的之限制，對於典物使用收益之權利幾乎與所有權人相同。如前所述，使用房屋必須使用土地，如不能使用土地，則房屋典權必然被架空，故應類推適用民法第425 條之1，使房屋典權人丙與土地所有人甲之間也推定有租賃關係，較為合理。

三、 甲可對3號土地主張民法第425條之1的租賃權

民法第876 條規定：「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議定之，協議不諧時，得聲請法院定之。土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。」因此，甲若未拆屋改建，原可就3 號房屋主張有3 號土地之地上權。然而甲拆除3 號房屋改建4 號房屋， 3 號土地設定抵押權予銀行時，4 號房屋尚未存在，依最高法院57 年台上字第1303 號判例：「民法第876 條第1 項之法定地上權，須以該建築物於土地設定抵押時業已存在，並具相當之經濟價值為要件。

系爭甲部分房屋，既足認係建築於設定抵押權之後，於抵押權設定當時尚未存在，系爭乙部分豬舍，雖建於設定抵押權之前，但其價值無幾，雖予拆除，於社會經濟亦無甚影響，均不能視為上開法條中，可成立法定地上權之建築物。」因此，甲不能對丁主張3 號土地之地上權。惟依最高法院49 年台抗字第83 號：「強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。」因此，3號土地之買受人( 拍定人) 丁與4 號房屋所有人甲，仍得適用民法第425 條之1， 對於3 號土地推定有租賃關係。

四、 結論

乙、丙均非土地所有權人，卻都有使用土地之必要（使用建物必須使用基地），因此在買受、租賃建物或設定建物之用益物權時，無論雙方議定或基於法律規定，均應注意對於基地的使用權是否具備。甲對於3 號土地原可取得法定地上權，但因為拆屋重建致喪失地上權，只能推定有租賃關係，其效力大為減損。因此，建物拆除重建時應特別留意是否存在法定地上權。