【文 / 鍾運凱】

王先生將其名下土地一筆出售予周小姐，在12月1日上午10點，由地政事務所的承辦登記人員，在登記簿上記載所有權移轉登記，並加蓋印章，同日上午11點由校對人員校對完畢無訛後加蓋印章。然而該筆土地因王先生的債權人李先生聲請法院強制執行，已於同日上午10點30分實施查封完畢。李先生訴請塗銷王先生與周小姐之間的移轉登記是否有理由？又在李先生尚未獲得勝訴判決確定前，法院得否繼續拍賣該筆土地？

一、 何謂查封？

對於不動產實施強制執行程序，必須先予以查封，然後才能進行拍賣或強制管理等換價程序。不動產一旦被查封，即限制債務人對於該不動產的處分、設定負擔或其他妨礙執行效果的行為。

二、 查封的方法

查封不動產，由法院民事執行處的執行法官督同執達員行之。查封的方法有揭示、封閉及追繳契據。這三種查封方法，必要時可以併用。但追繳契據或封閉，通常必與揭示併用，這樣才能達到公告週知的效果。

三、 查封登記

強制執行法第76 條第3 項規定：「已登記之不動產，執行法院並應先通知登記機關為查封登記，其通知於第一項執行行為實施前到達登記機關時，亦發生查封之效力。」雖然依強制執行法第51 條第2 項規定，查封後即使還沒辦理查封登記，仍立刻發生查封的效果。然而，如果執行人員先到不動產所在地實施查封，再通知登記機關辦理查封登記，則債務人經常乘法院通知到達登記機關前，將不動產移轉登記到他人名下，導致強制執行程序受阻。

因此，強制執行法規定對於已登記的不動產強制執行時，可以先登記，後查封，而且在通知「到達」登記機關的時候，立即發生查封的效力。但如果該通知到達登記機關前，查封已經實施完畢了，仍依強制執行法第51 條第2 項規定，於查封完成時立即發生效力。又土地法第75 條之1 規定：「前條之登記尚未完畢前，登記機關接獲法院查封、假扣押、假處分或破產登記之囑託時，應即改辦查封、假扣押、假處分或破產登記，並通知登記聲請人。」以配合強制執行程序。

四、 查封筆錄

查封的不動產的狀況如何，是債務人本人占有使用中？或是第三人占有使用？例如出租中等情形，都會影響拍賣的價格及拍賣後是否能點交給買受人。至於查封的方法則會影響查封的合法性；實施查封的時刻會影響查封效力發生的時間點，這些事情都有詳細記載於查封筆錄的必要。強制執行法第77 條規定：「查封時，書記官應作成查封筆錄，載明左列事項：

一、為查封原因之權利。

二、不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形及其他應記明之事項。

三、債權人及債務人。

四、查封方法及其實施之年、月、日、時。

五、查封之不動產有保管人者，其保管人。查封人員及保管人應於前項筆錄簽名，如有依第48 條第2 項規定之人員到場者，亦應簽名。」

五、 查封物的保管及使用

為防止被查封的不動產發生損壞、價值降低，執行法院得將該不動產交由有關機關、自治團體、工商團體等加以保管或管理。被查封的不動產也可以交由債權人或債務人保管。由於不動產被查封，債務人只是喪失處分權而已，仍保有所有權，其管理、使用只要不違背查封目的仍然有權為之。但如果法院將該不動產交由第三人保管，債務人仍有管理使用的權利，實際上會產生衝突。在此情形下，債務人的管理或使用必須得到法院許可。

六、 查封的效力

查封完畢即發生效力，任何人都要受到拘束，不能主張土地法第43 條的適用。查封的目的在於禁止債務人的處分行為，繼承登記並非處分行為，因此查封後仍可以辦理遺產繼承的登記。如果在實施查封之前債務人已經將不動產移轉登記給第三人，縱然該產權移轉有「無效」或者「得撤銷」的原因，在債權人提起「塗銷登記之訴」獲得勝訴判決確定，並且塗銷登記之前，該移轉登記仍有效力。

至於產權移轉事項登記於登記簿後，校對人員加蓋名章之前，該不動產實施查封完畢，債權人是否可以訴請塗銷查封登記？司法院的研究意見認為，依土地登記規則第6 條，土地權利經登記機關依本規則登記於登記簿，並校對完竣，「加蓋登簿及校對人員名章」後，始為登記完畢。因此在尚未完成上列手續之前，不能謂已登記完畢，而土地法第43 條規定之效力亦無從發生。本

案例李先生聲請的強制執行查封，既然在校對人員加蓋名章之前，也就是在所有權移轉登記完畢之前，則王先生與周小姐之間所有權移轉尚未完成，李先生訴請塗銷所有權移轉登記應認為有理由。

雖然不動產被查封後，執行債務人對該不動產所為的處分行為對於執行債權人不生效力，但查封後辦妥的移轉登記並非當然絕對無效。因此在尚未塗銷登記之前，第三人依移轉登記所取得的所有權，尚不失其效力。本案例中的土地於查封後未辦理登記前，債務人王先生將所有權移轉登記予第三人周小姐名下，在尚未塗銷登記前，周小姐的所有權不失其效力，執行法院應於該筆土地塗銷登記，恢復為債務人王先生所有之後，才能繼續拍賣。