某甲委託A仲介公司銷售其所有房屋及基地應有部分，並簽立「不動產委託銷售契約書」，委託總價新台幣800萬元，委託期間自10月1日至12月31日，仲介服務報酬為成交總價百分之四。A公司於11月15日尋得某乙有意願買受，然而乙僅出價780萬元。某甲考慮：倘以780萬元成交，須支付A公司百分之四的服務報酬，即新台幣31萬2千元，不如等委託期間終了，再與買主直接交易，可省下許多服務費。於是，甲要求A公司經紀人員安排與買方乙面談，並且於面談時伺機取得乙的電話號碼，然後拒絕乙之出價，致無法成交。委託期間過後，甲主動聯絡乙提議直接交易，雙方於隔年1月15日訂立買賣契約，成交總價為新台幣765萬元。甲是否對A仲介公司負違約責任？

一、 何謂「直接交易條款」？

「直接交易條款」指委託人與受託人間訂立之「專任委託契約」中，禁止委託人為規避服務報酬所為直接交易行為之條款。由於仲介經紀業為尋求訂約機會及達成媒介雙方訂約之目標，而付出時間、勞力、金錢，包解析括僱用人員四處察訪、奔波，製作廣告，蒐集交易資訊及營業處所消耗之成本，倘若任由委託人隨意終止委託，或以拒絕締約的方式規避仲介業者應得之報酬，實屬不公平之事。因此，無論學界或司法實務皆承認「直接交易條款」為有效約定。

二、 法律規定

民法第101 條：「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就。」仲介業者之服務報酬，依民法第568 條規定，當契約因其報告或媒介而成立時始可請求之。因此，似可類推適用民法第99 條規定，將買賣（或租賃）契約之成立，視為仲介服務報酬請求權發生之條件，條件成就時仲介業者始得請求報酬。案例中某甲因條件成就將支付服務報酬，而故意妨礙委託期間內之成交，依民法第101 條第1 項規定，仍視為條件已成就，應支付服務報酬。

三、 誠信原則

最高法院58 年度台上字第2929 號判例：「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬。」所謂「誠實信用原則」，係指民法第148 條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」

權利人行使權利，原為法律所當然，但基於法律的目的不但在保障個人權利，也在維持社會的公共福利，「權利人得自由行使權利」的原則必須加以修正。「誠信原則」對於權利行使提供了一個適當界限之法律基礎。因此，委託人為避免仲介報酬拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約，在誠信原則之限制下，仍應支付仲介報酬。本例中，甲、乙自行訂立的買賣契約，其成交價為新台幣765 萬元，而A 仲介公司當初媒介乙之出價為780 萬元，由實際獲利觀之，難謂非「同一內容之契約」，甲仍應支付服務報酬，方屬公平。

四、 內政部範本

內政部頒訂的「不動產委託銷售契約書範本」第11條違約之處罰：「一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人：（一）委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。（二）簽立書面買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者。（三）受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限。」其中第3 款即為「直接交易條款」，其效果為「視為已完成仲介之義務」，委託人仍應支付第5 條約定之服務報酬。雖然內政部的範本第5 條為「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之 （最高不得超過中央主管機關之規定）。」但是假如當事人實際簽訂的委託銷售契約書，已明文將計算基礎約定為「委託銷售總價」，依契約自由原則，仍應按當事人約定為準。以本案例而言，甲應支付之服務報酬為新台幣800 萬元之百分之四，即32 萬元。

五、 契約

契約為雙方當事人意思表示一致所形成之法律關係，契約所定之權利義務只要不違反公序良俗或法律強制規定，均為有效，可拘束雙方當事人。除以上法律規定、司法判例、行政命令可以導出委託人直接交易之效果外，「直接交易條款」仍屬一種契約條款，其要件與效力應以契約之約定為準。例如約定委託銷售契約終了後，禁止直接交易之期間長短如何？如何認定限制交易之相對人？（以「曾經帶看物件者」為限？或以「曾經提出要約者」為限？或擴張至相對人一定親屬關係之人？）約定應付之服務報酬，究以「實際成交價」抑或以「委託銷售總價」為計算基礎？其百分比為何？是否加罰違約金？違約金之計算方式為何？凡此皆可以契約約定之。

六、 結論

消費者於簽立「專任委託銷售契約書」前，固須仔細詳閱契約條款，契約終了後，也不能忽略契約條款關於直接交易之限制。畢竟法律的最高原則仍是誠信，不但業者要受到拘束，消費者也應當誠實交易，否則偷雞不著蝕把米，不但占不到便宜反而吃了虧。

【文/鍾運凱】