【文 / 鍾運凱】

一、 張三、李四、王五共有一筆土地，應有部分各三分之一。三人協議，由張三支付100萬元給李四、王五後，張三取得該土地的專用權，得獨自利用、收益、保存、改良該土地，並得排除其他共有人之使用。之後，王五將其應有部分出售給趙六，試問趙六得否對張三主張有權使用該土地？

二、 某棟公寓共有20個區分所有建物，各有其區分所有權人，並組成區分所有權人會議，經會議決議該公寓的屋頂平台由頂樓住戶小明專用，但小明須支付每戶10萬元作為對價。之後，該公寓中另一住戶大強將其區分所有建物出售給雄哥（原本不是住戶），雄哥取得建物產權後得否對小明主張使用屋頂平台的權利？

一、 何謂分管協議？

民法第818 條規定：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」第820 條第1 項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」換言之，各共有人得以契約約定由其中一人管理共有物，或約定各共有人分別管理共有物的特定部分，或約定其他的管理方式，這就是所謂分管協議。

二、 分管協議的效力

分管協議之性質依通說屬於「債權契約」，亦即僅對契約當事人有拘束力，原則上不能對抗契約以外的第三人。換句話說，一旦共有人發生變更，新共有人並非原分管協議的當事人，自不受分管協議的拘束，亦不能主張分管協議上的權利。但基於維持法律秩序之安定性的考量，最高法院48 年台上字第1065 號判例認為：「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管協議，對於受讓人仍繼續存在。」然而，應有部分之受讓人若不知悉有分管協議，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管協議之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，因此大法官會議釋字第349 號解釋認為，如果受讓應有部分的第三人明知或可得而知分管協議，則對於該第三人而言，分管協議繼續存在，相反則否。

此項見解將分管協議的效力繫諸第三人主觀上是否明知或可得而知，不甚理想。因此現行民法第826 條之1 規定：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820 第1 項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」以客觀上是否登記來認定分管協議對第三人的效力，較釋字第349 號解釋妥當。

三、 何謂「約定專用部分」？

公寓大廈的「共用部分」約定由特定住戶「專用」，類似於前述分管協議。公寓大廈管理條例第3 條第5 款規定：「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」此項約定在性質上類似分管協議，但一般分管協議之成立，必須共有人過半數及其應有部分合計過半數，或應有部分合計超過三分之二；而公寓大廈管理條例第31 條規定，區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，須有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意，才可以做成決議。同條例第23 條第2 項第1 款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」換言之，約定專用部分除了經區分所有權人會議決議外，還必須載明於規約上才有效力。

四、 約定專用部分的效力

就公寓大廈共用部分而言，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，性質上屬於共有物，全體共有人均有權使用。例如依公寓大廈管理條例第8 條規定可知，頂樓平台屬於區分所有權人全體共同使用之部分。繼受區分所有權之第三人，同時也取得共用部分的應有部分，原則上有權與其他住戶共同使用。但如果該共用部分已經成為「約定專用部分」，繼受之區分所有權人是否受到拘束？公寓大廈管理條例第24 條規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」可知，只要該約定專用部分有記載於規約上，對於區分所有權之繼受人（即共用部分之應有部分的受讓人）也具有效力。

五、 結論

由以上說明可知，共有物應有部分的受讓人，在一般情形下，是否受到原有分管協議的拘束，應視該分管協議是否登記而定；如果共有物是屬於公寓大廈管理條例規定的共用部分，而且該共用部分經區分所有人會議決議為約定專用，並載明於規約上，則無論有無登記都要受到拘束。案例一趙六得否對張三主張有權利使用該土地，要看當時分管協議是否已經登記。案例二則必須看該頂樓平台的約定專用（由小明專用），有無經合法的區分所有權人會議決議，並載明於規約上，如果有，則雄哥不能主張頂樓平台的使用權。至於該區分所有建物的賣方大強，如果未將此等規約事項告知買方雄哥，即屬於買賣標的物減少效用的瑕疵，大強應負瑕疵擔保責任。