所謂「Escrow」指的是一種代管契約，由第三人保管某特定文件、契約、金錢、證券或其他財產，當特定條件成就或法律事件發生時，該第三人即將其保管物交給特定之人。依美股財經辭典的解釋，Escrow的原意是指「由出讓人存入的基金或證券從受讓人的最終利益考慮分配給第三方（保管代理機構或個人）而訂立的書面協議或憑據。保管代理機構或個人在特定條件滿足後就不再保有這筆存款。出讓人只有在認為受讓人未遵守合同條款時才能收回存款，受讓人也只能在滿足特定條件後才能收到存款。」

    國內有部分業者將Escrow稱為「履約保證」，但我國民法上所謂保證是指「保證之一方與他方約定，當特定人未能履行債務時，保證之一方將為該特定方代負履行責任」，換言之，民法上所稱之保證，以主債務人負有主債務存在為必要，在主債務人未依債務本旨完成給付時，保證人負有代為清償之義務。然而就一般網路上之Escrow交易方式而言，Escrow經營業者接受賣方與買方之委任，收取買方給付之價金後，即通知賣方發出商品；等買方收到商品後，在鑑賞期間內無退貨要求，網路Escrow經營業者再將價金轉交付給賣家。換言之，網路Escrow經營業者主要是從事「代收轉付」業務，倘商家未實際發出商品，網路Escrow經營業者會將買方交付之價金返還給買方，並不會「代賣方履行交付商品之義務」。另一方面，如果買方未如期交付價金時，Escrow業務經營業者將不通知賣方發出商品，因此也不會「代買方給付價金」。因此，Escrow之原意與「履約保證」一詞恐怕有相當落差，Escrow交易方式應屬於一種「委任契約」，與民法上之「保證」概念不同。
 

    由於我國不動產權利移轉採「登記主義」，而產權移轉牽涉到契稅、土地增值稅單之核備，費時較長。一般而言，若賣方以一般稅率申報，大約需7至10日左右；若以自用優惠稅率申報，則需3週至1個月。故產權移轉期間，因賣方之債權人向法院聲請假扣押裁定或強制執行，而使買賣標的物遭查封之案件不勝枚舉。如果賣方願意出面理清債務問題，則不影響買賣契約之履行，但如果賣方避不見面甚至逃逸無蹤，則買方雖可以依法訴請損害賠償或執行賣方的財產，但賣方既然無力或不願清償債務導致買賣標的物遭查封，往往也沒有其他財產可供執行，最後買方無法取回已付出之款項，因而蒙受重大損失。因此，部分房屋仲介公司在處理不動產買賣交易時，遂與特定銀行配合辦理交易價金之「履約保證」業務，以防範此種情形之發生。

    所謂「價金履約保證」，一般是指原本買方依買賣契約條款之約定而應支付賣方之價款，暫由特定銀行代為保管，等到該房地產權順利移轉於買方名下或點交時，該特定銀行才將所保管之價金交付給賣方。如果該房地於產權移轉期間發生如案例所示之情形，或因其他可歸責於賣方之事由致無法讓買方順利取得產權者，則將買方已支付之款項退回買方，如此可將買方的損害降至最低。

    然而部分房屋仲介公司所推出之「履約保證」制度，排除了物的瑕疪擔保責任、權利瑕疪擔保責任及違約損害賠償，並非對於「履約」的完全保障；且由銀行代為保管價金，於買賣交易完成時將價金給付賣方等運作方式，亦與民法「保證」不同，有名實不符之嫌。因此，名稱最好回歸Escrow的正確意義，以其運作方式而言可稱為「價金代管機制」，或就其目的而言可稱為「交易安全制度」。
 

    任何制度均有其優缺點，Escrow也不例外。對買方而言，其優點在於：

1. 支付價金給特定Escrow經營業者，而非陌生之賣方。

2. Escrow經營業者負責追?掌握整個交易流程。

3. 確保買方取得標的物的產權無誤後，Escrow業者始付款予賣方。

4. 如發生交易糾紛情形，價金亦暫時由第三方保管。

對賣方而言，優點在於：

1. 由Escrow經營業者向買方收取價金，避免產生賣方收不到價金的風險。

2. 確保收到價金後，賣方始有義務移轉產權。

3. Escrow經營業者負責追?掌握產權移轉過程，避免產權遭到不測損失的風險。

Escrow制度的缺點在於：

1. Escrow經營業者所收取之手續費可能非常高昂。

2. 可能遭受不肖Escrow業者詐騙。

3. 賣方須等待交易完畢始取得價金，延長取得價金的時間。

四、 Escrow制度之改良

    實務上有業者將Escrow的「價金代管機制」與對賣方的「收取價金之保證」合而為一，即真正具有部分「履約保證」之意義。例如在賣方將產權移轉給買方後，買方卻拒絕或無法全數支付價金，此時賣方依法得解除買賣契約取回其產權。然而，如果買方已經在該不動產上設定抵押給第三人（例如貸款銀行），賣方即使取回產權也增加了該抵押權之負擔，並無實益。因此有業者對於此種情形，即「保證」可「代買方履行支付價金之義務」，避免賣方遭受損失。此種制度對於Escrow單純代管價金而言，在功能上可說是一種「進化版」，讓消費者的保障更加穩固。

五、 結論

    案例中甲乙雙方如果在訂約時採用Escrow或改良後的「履約保證」制度，則買賣標的物被查封時，價金上保管在第三人Escrow業者的手裡，某甲只要依法催告、解約，即可取回已支付之200萬元，不致遭受損失。惟使用Escrow制度仍須考慮承辦業者之良窳，透過信譽較佳的房屋仲介品牌，其配合之Escrow制度及合作銀行均為大型企業且長期辦理相關業務，不但安全性高，費用亦較為低廉，是保障交易安全的最佳選擇。