案  例 ：
    蘇先生委託蘋果房屋仲介公司幫他賣房子，並且簽訂了「專任委託銷售契約書」。過了幾天，蘇先生的鄰居蔡小姐在路上看見蘋果房屋張貼的售屋廣告，知道蘇先生要賣房子，於是跑去找蘇先生商量。蘇先生無奈的表示：「可是我已經和蘋果房屋簽了專任委託契約，私下賣給妳是要負違約責任的。」蔡小姐說：「你可以先去跟他們解約阿！等你解約之後再賣給我，就沒有違約的問題啦！」蘇先生聽信了蔡小姐的話，因此找蘋果房屋解約。但蘋果房屋表示，依照委託銷售契約的約定，無正當理由片面終止契約要支付總價的百分之四的違約金，蘇先生只好請蔡小姐去找蘋果房屋。
    蔡小姐透過蘋果房屋的居間媒介，前後出了三次價，可惜都沒有達到蘇先生期望的價格。幾個月後，蘇先生與蘋果房屋的委託契約期滿了，蔡小姐又找上門。這次蔡小姐提高了出價，蘇先生終於答應出售房屋。不料，成交後不久蔡小姐和蘇先生分別收到蘋果房屋寄來的存證信函，要求蘇先生支付成交總價百分之四、蔡小姐應支付百分之二的服務報酬，兩人感到十分錯愕，趕緊找出當初與蘋果房屋簽訂的契約書查看。原來蘇先生簽的「專任委託銷售契約書」與蔡小姐簽的「斡旋金委託書」上，都有條款約定在委託期滿三個月內，賣方與曾經媒介過的買方成交的話仍必須支付服務報酬。
蘇先生與蔡小姐想知道這樣的條款是否有效，可以拒絕支付嗎？

解  析 ：
一、 違約金是否過高？
    民法第250條規定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」除了上述條文所規定「預定損害賠償總額」的違約金之外，尚有在損害賠償之外另行加付「懲罰性違約金」的約定方式，二者差別在於，後者除了請求支付違約金外尚能按其實際損害要求賠償。案例中的「專任委託銷售契約書」約定，委託人無正當理由片面終止契約應支付委託總價百分之四的違約金，性質上應屬於「預定損害賠償總額」的違約金，亦即除違約金外不能再按實際損害求償。
    又民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」金額是否過高，屬於法院之裁量權，其標準依最高法院79年台上字第1915號判例：「至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又依51年台上字第19號判例：「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。」
    案例中約定的違約金雖然達到委託總價的百分之四，然而一旦成交，房仲公司亦能請求相當之金額，由以上最高法院判例之標準：「債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。」似乎不算「過高」。

二、 居間報酬，於法有據
    民法第568條第1項規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」居間雖然是一種勞務契約，但與一般僱傭、委任不同，即使付出了精神、勞力、時間也不一定有酬勞，必須因其報告或媒介使當事人之間成立契約，才能請求報酬。但也有例外情形。最高法院52年台上字第2675號判例亦稱：「民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。」簡言之，雖然當事人在居間時未能成立契約，但因其報告或媒介，嗣後相同的當事人之間再成立相同的契約，居間人仍得請求報酬。
    本案蔡小姐經由蘋果房屋之媒介與蘇先生斡旋議價，雖然當時並未成交，但卻在委託期滿後成交，應屬於上述判例所稱「僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付」。換言之，蘇先生與蔡小姐之所以能夠成交，是基於委託期間內蘋果房屋的「報告」居間行為，仍應支付服務報酬。

三、 契約是否顯失公平？
    民法第247條之1規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」案例中蘋果房屋使用的定型化契約書約定「賣方於委託期滿後三個月內與受託人所曾媒介之買方成交者」，賣方應支付成交總價百分之四、買方應支付百分之二之服務報酬，是否會構成民法第247條之1而無效？
    首先，依前述最高法院52年台上字第2675號判例之意旨來看，既然是仲介公司曾經媒介過的買方，必然從事過「報告居間」的工作，而委託期滿「三個月內」，就目前房地產市場而言通常不會有太大的波動，應可認定是基於委託期間內的報告訂約機會而成交，當事人本應有支付服務報酬的義務，並未加重當事人的責任。其次，支付服務報酬並不等於當事人喪失訂立買賣契約的自由或權利，而房地產交易價格高昂，一般人交易頻率並不高，即使對當事人構成三個月的限制，亦難謂「重大不利益」。因此，本文認為該條款並不構成民法第247條之1所謂「顯失公平」。

四、 結  論
    蘇先生和蔡小姐既然與蘋果房屋簽訂了有效的契約，自應遵守契約條款之約定。其實「使用者付費」是合理的，消費者既然享受了仲介服務，支付相當報酬也是對業者努力的肯定。而業者收取報酬，當然也應該盡力提供完善的房仲服務。目前房屋仲介的契約中大多有類似條款，消費者在簽約前最好詳細了解契約內容，才不至於事後產生疑惑或紛爭。

<中信房屋報導2011年4月_法律信箱>