小明委託大雄仲介公司代為出售其名下房屋一棟，委託銷售總價為新台幣1500萬元。之後，老李欲買受該房屋，於是在7月1日與大雄公司簽署購屋要約書，出價1480萬元，經紀人員小蔡將其購屋要約書轉達予賣方小明，小明考慮後，於7月2日上午10點同意以1480萬元出售，並同時在購屋要約書上簽名確認。沒想到，老李簽署購屋要約書後，另一家房屋仲介公司的業務員告訴老李「買貴了」，於是老李在7月2日上午10點20分以電話連絡小蔡，表示「不買了」。試問：老李可否撤回要約？買賣雙方之間是否已成立契約？

一、 要約的效力

所謂「要約」，指當事人一方欲與他方發生某種特定契約關係的表示，例如買方向賣方表示願以如何條件購買其名下的不動產，此種表示即為要約。民法第153條第1 項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」一般而言，當事人雙解析方要成立契約關係，必有一方先為「要約」，他方再針對這個要約表示「承諾」( 同意) 的意思，契約才會成立。

要約的意思表示可以口頭方式表示，也可以書面表示。對於口頭的要約，如果沒有立即承諾，要約就會失效( 民法第156 條)；以書面要約，依通常情形可期待承諾之達到時期內，相對人不為承諾時，該要約也會失效( 民法第157 條)。一般房地產買賣的要約，均以書面方式進行，並且約定要約的有效期間，如果賣方沒有在期間內承諾，要約就自動失效了( 民法第158 條)。

要約的效力，依民法第154 條第1 項規定：「契約之要約人，因要約而受拘束。」換言之，要約人原則上不能任意撤回其要約。如果要撤回要約，其撤回必須在要約「到達」對方之前，例如要約是透過仲介公司傳達給賣方，在仲介人員還沒有向賣方傳達之前，先行向賣方表示撤回要約。如果撤回要約之通知，其到達在要約到達之後，除非有民法第162 條規定的例外情形，否則其撤回是無效的。以上所介紹的是民法相關規定，在當事人雙方沒有特別約定時須適用民法。但如果有特別約定，除非該約定牴觸法律強制規定，否則約定的效力是優先的。

二、 契約何時成立

依照內政部頒訂的「不動產委託銷售契約書範本」附件二之「要約書」，其中第三條「要約之拘束」第一項：「本要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負履行簽立本約之一切義務。」也就是說，買方與仲介公司簽訂內政部版的要約書範本，如果賣方同意出售，必須簽章和記明時間，再由仲介人員將賣方簽過名的要約書送回給買方，此時契約才算成立。如果賣方只有口頭同意出售，或只是在要約書上簽名，還沒有將要約書送達回買方，都不能算是真正的「成交」。

三、 可否撤回要約

前述內政部頒訂的要約書範本，第四條要約撤回權規定：「一、買方於第七條之要約期限內有撤回權。但賣方已承諾買方之要約條件，並經受託人( 仲介公司或商號) 送達買方者，不在此限。二、買方於行使撤回權時應以郵局存證信函送達，或以書面親自送達賣方，或送達至賣方所授權本要約書末頁所載公司( 或商號) 地址，即生撤回效力。」換句話說，買方簽署要約書後，直到仲介人員將賣方簽過名的要約書送回之前，隨時都可以撤回要約。但撤回要約有方式上的限制，須以存證信函或者親自送達「撤回書」，如果沒有遵守上述方式，就不會發生撤回的效力，賣方仍可針對這個有效的要約，表示同意出售並簽名。

四、 結論

本案小明於7 月2 日上午10 點同意出售其名下房屋，並於老李出具的購屋要約書上簽名確認，此時買賣契約關係尚未成立，必須由仲介人員小蔡將該要約書送達予老李時，契約才會成立，因此老李在還沒收到送達前，依照規定是可以隨時撤回要約的。

但老李的撤回是以「電話」通知小蔡，並不符合約定的撤回方式，所以仍然沒有發生撤回的效力。換句話說，本案買賣雙方之間的契約關係尚未成立，老李的要約也尚未撤回。如果老李發出撤回要約的存證信函先到達賣方，小蔡之後才將小明簽名的要約書送達予老李，則老李的要約因為已經撤回而失效，買賣雙方確定不成立契約；相反的，如果小蔡先將要約書送達給老李，則買賣契約關係已經成立，老李就不能再撤回要約了。

由此可知，契約效力的變化往往發生在瞬息之間，以本案而言，契約是否成立取決於兩個行為（將賣方簽認的要約書送達買方、買方的撤回信函送達賣方）的先後，甚至只差幾分鐘，結果就完全不同。因此，判斷契約成立與否是十分重要的，一旦誤判，往往錯失良機，甚至自己違約還以為是對方違約，成為法律上不利的一方。

民眾購屋時如果對於房地產買賣交易的細節較不熟悉，容易誤判權利義務及法律關係，透過仲介業者居間傳達購屋意願進而成立交易，是比較有保障的選擇。此外，本文所述為簽訂內政部範本要約書之情形，如非內政部範本( 例如仲介業自行擬訂需支付斡旋金之定型化契約條款)，則須注意其中相關特別約定，約定不同，法律上判斷的結論也可能不同，必須依個別契約條款具

體判斷其法律效果，不能一概而論。