全民大減稅 今年報稅4重點
2019-04-30
文 / 可樂 5月報稅季開跑,你準備好了嗎?去(2018)年所得稅修法後,今年是第一次適用新規定報稅,不管你是首報族還是報稅老手,趕快來看有哪些新制上路。一、 調高綜合所得稅4項扣除額今年五月報稅每個人的免稅額8.8 萬並沒有改變,但去年所得稅法修正案調高了「標準扣除額、薪資特別扣除額、身心障礙特別扣除額、幼兒學前特別扣除額」等扣除額,讓不用繳稅的額度大幅提高。其中,「標準扣除額與薪資特別扣除額」的調高,使大部分的受薪階級都能受惠,以一個單身的小資族而言,最少可以省超過5,100 元之所得稅;而「幼兒學前特別扣除額」調高,則讓有5 歲以下子女之家庭相當有感。舉例來說,父母都是上班族且扶養2 個五歲以下子女,一年最少可以省近2 萬元的所得稅。(表1)需注意的是,幼兒學前特別扣除額有「排富條款」,經減除幼兒學前特別扣除額後,納稅義務人全年綜合所得稅適用稅率在20% 以上(即所得淨額超過1,210,000元)或基本所得額超過扣除額(107 年為6,700,000 元)者,不得扣除幼兒學前特別扣除額。二、 股利所得二擇一去年所得稅法修正案,廢除實施近20 年的「兩稅合一制度」。以往營利事業所繳納之營利事業所得稅,透過「盈餘分配」一併分配給股東計入所得總額並抵稅之機制將不復存在。取而代之的,是讓納稅義務人自行選擇:(1) 28%分開計稅:以往股利所得大戶獲配股利須計入綜合所得總額適用最高累進稅率者,修法後,可選擇適用28% 分開計稅,以獲得較大的節稅效益,不過還是要看所得的類別及計算結構,並不見得股利採分開計稅就最有利,建議可使用國稅局提供軟體試算。須特別注意,當選擇採用28% 分開計稅者,股利所得就不計入所得總額,則有可能影響對教育文化慈善機關團體的捐贈限額計算。因此,過去習慣透過捐贈來達到節稅效果的族群,要特別注意可能有因為選擇股利所得分開計算,而讓捐贈節稅效果大打折扣之情形發生。 (2) 維持計入所得總額:股利維持計入綜合所得總額課稅,但可按股利8.5%計算可抵減稅額,不過一申報戶以8 萬元為限。也就是說,如果全年股利所得不超過94 萬1,176 元(8 萬÷8.5%),每一塊錢股利都有8.5% 可抵稅,最高可以有8 萬元的抵稅額。此方式適合綜所稅稅率較低者,原稅率級距已低於20%,再納入8.5% 可抵減稅額後,實質稅率將更低。三、基本生活費上調至17.1萬去年報稅時,因應《納稅者權利保護法》(簡稱《納保法》)生效,國家不可對民眾「基本生活費」課稅。而「基本生活費」的計算基礎,是採行政院主計總處公布「最近一年全國每人可支配所得」的中位數60%定之,去年每人不得課稅的基本生活費為16.6 萬元。若16.6 萬x 乘以納稅義務人本人、配偶及申報受扶養親屬人數計算之基本生活所需費用總額,超過納稅義務人申報的全部免稅額、一般扣除額(標準扣除額或列舉扣除額二者擇一)及薪資所得特別扣除額合計金額部分,得自納稅義務人申報的綜合所得總額中減除。不過由於其中已有薪資特別扣除額20 萬,已高於基本生活費16.6 萬元,絕大多數人都不可能符合。今年報稅時,除每人基本生活所需費用上調至17.1萬外,今年基本生活所需費用總額的比較基礎,除原有的免稅額與標準或列舉扣除額外,在特別扣除額部分,納入身心障礙、教育學費、幼兒學前以及儲蓄投資等4項特別扣除額,並將薪資所得特別扣除額排除在外。也就是說,一般薪資所得家庭在107 年度有比較大的機會可以申報減除基本生活費差額。四、 健保費列舉扣除不限同一申報戶除了前述三項主要差異外,財政部也放寬規定,未來健保費不受「被保險人與要保人應在同一申報戶內」的約束。過去在申報綜合所得稅時,通常會選擇讓所得較高者申報扶養父母,可享較多的節稅利益,而由投保薪資較低者繳父母的健保費,繳出的健保費才會較少,不過由於被保險人和要保人不在同一申報戶,去年以前,所得較高者無法列報父母的健保費,今年開始就可以列報。

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西門信義兩大磁吸 東區失寵 北市商圈新歡舊愛換人當
2019-03-12
文 / 王人群 自2010年底眾多快時尚進軍台灣市場,搶佔各大商圈之主要店面,短期大幅度拉高租金水準,店家付租能力有限,東區進駐業種商家大洗牌,以往餐飲或零售業者紛紛退至後側巷弄或移轉至百貨內經營。其後在2014 年房地合一稅制之推廣下,海內外投資方因稅制壓縮利潤,紛紛撤出不動產市場,且網路購物興起影響實體消費經濟,業者無力負擔高漲之租金,東區空置店面持續增加,商業氣息及人潮熱度不如以往,對於消費者及外來旅客吸引力也相對減少。2018 年港商連鎖化妝品零售SaSa、韓國快時尚品牌SPAO 與MIXXO 等指標租戶紛紛撤出東區,知名品牌店家開始出走並轉往其餘商圈之態勢明顯,相較於西門町及信義區的蓬勃發展,頗有「三十年河東,三十年河西」之感概。回顧台北市商圈發展歷程,東區是否能回歸以往興榮之潛力?西區老舊沒落 城市東移帶動東區發展1950 年代中華商場落成,西門町與台北城地區共同形成台北商業消費中心,興盛一時,亦帶動區域小型商場發展。1980 年代在西區發展逐漸飽和下,台北市商業中心逐漸東移,中華商場也因年久失修,加上消費喜好及行為轉變,逐漸失去商圈龍頭之地位,而東區則隨著忠孝東路及台北捷運陸續通車,成為台北市重要商業發展地區。市郊區域商場萌芽 滿足移入人口消費需求大台北地區因產業發展及工作機會多,吸引許多外地人口移入,多數居住於市郊及新北市一帶,市郊地區爆炸性人口成長,許多區域商場於1990 年代相繼萌芽,如天母地區著名之大葉高島屋、內湖地區之德安百貨(已結束營業)及景美地區之漢神百貨景美店(現為瀚星百貨),欲滿足市郊地區之消費需求。信義商圈百貨林立 量販、地區商場興起因應都市發展東移,台北市政府及台北市議會遷移帶動信義計畫區發展,自1997 年新光三越信義店(現為信義新天地A11 館)開幕至今,信義計畫區已躍升為台北主要之商業區,如加上今年開幕之微風南山及遠百信義店,區內百貨購物中心樓地板面積合計將達20 萬坪,約佔台北市總體之3 成,商業聚集效應大。港湖地區因國道一號行經,加上區內重劃區腹地廣大,許多大型量販如大潤發、好市多、家樂福及特力屋等紛紛於2000 年後進駐,確立區域消費之發展型態。另大台北地區捷運機能逐漸發展完善,許多地區商場(如板橋大遠百、中和環球)交通節點商場(如CITYLINK 松山、南港店)崛起並發酵。 陸客開放帶動觀光 站前西門吸背包客帶動商圈2008 年開放中國大陸旅客來台旅遊,台灣觀光迎來一波榮景,不只團體旅遊,自由行旅客人數及比例皆年年上漲,台北車站及西門町周遭挾交通便利及旅居負擔相對親民之優勢,成功吸引散客入住。近年來新南向政策發酵,加上國外媒體播送介紹,除日本、港澳旅客外,韓國及東南亞旅次亦逐年增加。其中,西門町因外籍旅客持續造訪,商圈人潮熱度興盛,吸引眾多品牌擴點進駐,運動用品店、伴手禮店外,2018 年初札幌藥妝以105 萬之高額月租金進駐漢中街,創下商圈租金表現最高紀錄,鄰近路段更有約10 來家之美藥妝店品牌,顯示美藥妝店在區內之蓬勃發展。 東區租金大幅調漲 降租仍留不住商家2010 年UNIQLO 進駐明曜百貨、2011 年ZARA 進駐統領以來,各大衣著服飾及鐘錶等時尚產業品牌紛紛搶進東區,在競租情形下,東區沿街店面租金大幅成長5 成,巷內店面甚有成長1 倍的情形,店家難以負擔,頂呱呱、鼎泰豐在2014 年移轉,沿街店面退至後側巷弄與轉移至百貨公司之變化逐漸明顯。在2014 至2016年間台灣政治環境改變下,中國對台灣旅遊態度緊縮,直接影響來台旅遊消費人數,更間接影響零售業對於後市之保守預測,加上房市稅制政策影響發酵,投資買盤淡出明顯,自然影響店家競租表現。2014 年SWATCH 以高額租金取代頂呱呱進駐東區沿街,2018 年底即使由月租金180 萬降至100 萬,仍留不住SWATCH;對街房東於同年租金自打7 折,才成功挽留星巴克之金牌房客,東區店面由持續漲租,演變至近年降租2~4 成之情勢。東區有交通優勢 西區須注意業種同質性2020 年敦南誠品確定熄燈,大型集客據點之消失預期使消費人潮減少,東區商圈未來1 至2 年如無法透過降租留住品牌或引進新興業種組合,重拾消費者及旅客對於商圈之興趣,必定如天母商圈及師大商圈迎來衰退,惟東區仍有其交通之優勢,區內房屋屋齡多為30 年以上,未來是否能透過都更迎來區域新氣象,重獲寵愛,仍待觀察。西門町近年取代東區成為商圈租金表現龍頭,高商圈人氣促使店家紛紛進駐,未來除須注意商圈內業種同質性過高,導致旅客興趣減少之風險外,預期近年商圈榮景仍能持續。  
2019 辦公租賃、工業地產 火熱受寵持續
2019-01-29
文 / 王人群 去年房市政策不確定因素減少,在央行仍維持低利率之環境下,房市買氣逐步回溫,建商亦積極獵地,從業者統計2018年土地成交量及金額來看,皆較前兩年提升許多。商用不動產市場雖受到國際經濟情勢動盪及房地合一稅制影響,投資動能不如以往,惟北部商辦/廠辦租賃市場仍然活絡,顯示使用者轉買為租之趨勢。在前些年打房造成投資熱錢移轉,再加上中美貿易戰促使廠商回流後,工業不動產市場近年價格大幅成長,市場出現缺地聲浪。回顧2018年,本刊整理近1年重大房市政策及趨勢如下:藍天綠地轉移 預期後市投資信心回溫在選舉結果尚未確定前,不動產重大投資仍持觀望態勢,以致2018 年部分地區投資推動不如預期。2018年底九合一選舉落幕,中南部地區多處由綠地轉為藍天,顯示部分民眾急於改變政經現勢心念,地區因政權移轉,將迎接一定之適應震盪期,2019 年重大開發仍存有變動疑慮,但預期投資信心已逐步回溫。 買賣移轉棟數回溫 規劃仍趨於剛性需求依內政部最新統計數據顯示,2018 年截至10 月之全國建物買賣移轉棟數計有23 萬棟,較去年同期增長約1.4 萬棟,顯示政策不確定因素減少後,消費者信心亦逐漸回溫,各地建案案場看屋人潮明顯逐步回流。惟不同於以往看俏之大坪數規劃產品明顯式微,現有產品規劃多因應消費者可負擔的小宅為主,2019 年買氣成長與產品規劃趨勢預料將會維持2018 年之態勢。危老、社宅成趨勢 滿足各類住宅需求危老條例實行1年多來,因容積獎勵誘因較大,民間機構及投資方詢問踴躍,申請案件數穩定成長,在相關優惠申請時程限制到期前,估計將有一波申請熱潮,協助老舊都市加速更新。因應多元之住宅需求及平抑房租高漲,社會住宅興建與包租代管陸續祭出,其中社會住宅興建在各都會區發酵,預計2020 年可達4 萬戶;包租代管施行期初火熱,惟仍處於發展初期,媒合數較低,在租賃市場制度尚未完全健全下,2019 年發揮之政策功效可能還是有限。台版肥咖條款上路 不動產將成為資產配置之避風港台版肥咖條款將於2019 年實施,屆時高資產人士、跨國企業、跨國職務多地領薪人士的薪資與資產配置等金融帳戶資訊,將會全面揭露,進行後續稅務用途及跨境金融帳戶資訊交換。不動產、珠寶、藝術品等有價商品,因其非屬金融帳戶不會被列入揭露資訊項目,預期成為資金避風港,在2018 年已陸續有豪宅個案傳出成交捷報,未來高端不動產市場發展可望得以擺脫近年頹勢,翻轉成長。辦公租賃與土地標售 來年料熱潮持續在經濟情勢不穩定及房市稅制政策趨於嚴謹的情形下,公司行號及投資者「持有現金為王」,對於不動產投資使用之策略轉買為租,如此於2018 年商用不動產市場明顯可見,以台北市近年新增加之商辦大樓來看,租賃去化情形穩定,預期2019 年將持續該租賃熱潮。2018 年土地投資市場則與商用不動產市場呈現兩樣情,數量與金額為近年之最,顯示土地仍是相當熱門之資金投入標的,雖然相較於前些年投資盛況,2018 年在有外部因素干擾下,土地投資多為自用型(或後續作開發)為主,明顯有觀望之態勢,2019 年不確定因素消除後,投資比例可望提升。工業不動產近年火熱 推升閒置標售及立體化政策在2014 年房地合一政策公布後,多數資金由以往住宅及商用之投資標的,轉往工業不動產市場,使得近年工業不動產價格快速飆漲,各地工業土地價格表現自2014 年來,合計已呈現翻倍成長,在價格排擠效應下,各地皆有喊出缺地的聲浪,惟仍有多處工業區土地呈現未使用閒置之情形,推升出閒置土地標售之方案。經濟部工業局於2018 年進行盤點後於年中公告,在2 年緩衝期尚未改善下,政府方會啟動「強制拍賣」作業;另外,因應都市工業區能更有效利用,在增加投資之情形下給予容積獎勵,如此「立體化」政策希冀平息缺地聲浪。兩政策以調控過熱市場立意為主,惟時限尚未到期,且投資期間冗長,預期2019 年工業地產將延續近年成長態勢。結論綜觀2018 年房市表現,各市場皆因政經情勢及參與者之資產配置心態,而有不同表現;而2019 年在房市政策較穩定下,不動產市場仍維持小幅成長。只是中美貿易戰尚未結束,研究機構觀察並判定短期內不會停息,預期未來1 年總體經濟表現、投資市場及利率變動,仍會是影響2019 年房市表現的主要因素。  
房市新年動向 高雄、台南選後購屋意願上升最多!
2019-01-15
文 / 行銷企劃部 中信房屋發布 2018年 Q4宅指數調查報告,也是連續第40季的宅指數調查,調查結果顯示,第4季經濟感受綜合指數為34.77,較上季減少0.78,購屋意願綜合指數為37.37,較上季減少0.99。而2年內有購屋意願者,較上季減少1.1%,且連續3季下滑,若再與去年同期相較,減少4.5%。然而,值得注意的是,雖然以季變化來看,購屋意願呈現下滑趨勢,但若與去年同期相較,則增加0.18,而有購屋意願的民眾看漲房價的比例,更較去年同期大幅上升15.8%。選舉後近5成民眾看好經濟 看漲房價較去年同期上升若再輔以九合一大選後,有高達48.6% 民眾看好經濟,只有9.9% 偏向會比選前差,並且21.9% 的民眾選後購屋意願上升,下降比例只有7.7%,以及有高達33.6% 民眾偏向選後房價會上漲,只有10.3% 偏向會下跌。中信房屋副總劉天仁推估,2018 年買賣移轉棟數將較去年增加3.4%,來到約27.5 萬戶(推估值為275,193戶),而2019 年買賣移轉棟數將挑戰28 萬棟。劉天仁分析,首先,2017 年的買賣移轉棟數,較2016 年增加8.4%,2018 年全台前十個月的買賣移轉棟數,較2017年同期增加6.2%,呈現逐年增加的趨勢,房市在交易量方面,已可說是築底漸漸向上。其次,民眾對房價的預期偏向上漲居多,顯示民眾看好台灣經濟會有所改善。選後針對中信房屋旗下加盟店的調查也顯示,高達45.8% 的加盟店表示來客量增加,較選前調查為44.1%來客量增加,增加了1.7%。而且也有44.1% 的加盟店表示斡旋量增加,較選前微幅增加1.8%。雖然兩者的增幅都不大,但劉天仁表示,至少是個好的徵兆。 認為選後購屋意願上升最多的城市--高雄市、台南市中信房屋Q4 宅指數,特別針對選後七都民眾對台灣經濟的情況進行調查,發現認為選後經濟會變好的城市,以高雄市、台北市、台南市的比例為前三高,其中高雄市和台北市看好的比例甚至超過一半,分別來到54.6% 與53.1%。而民眾購屋意願比例最高的城市,以高雄市、台南市與台北市為前三高,比例分別為26.3%、25.6% 和22.9%。這兩項調查結果,可說是為高雄市、台南市和台北市的房市,注入了一劑強心針。針對大選之後,七都居民對於所居住區域房價的看法,高雄市的居民最樂觀,高達49.8% 認為房價會上漲,其次為台中市的37.8%,以及台南市的36.5%。中信房屋指出,前三大樂觀的城市,都在中南部,這是2019年頗值得關注的房市新動向。2019房市第一季變化是關鍵對於2019 年的不動產市場,劉天仁表示,第一季美中貿易戰停戰90 日結束後的變化,以及下半年國內的總統大選,都是影響到經濟發展以及民眾對房地產市場的信心,進而決定不動產市場是否有足夠動能續航至年底,不過在今年九合一選舉結束後,民眾對於未來的經濟感受及購屋意願均有提升,加上政府持續推動危老重建及都更,均有助於不動產市場的發展。
對爸媽好一點! 長輩資助 撐起買房一片天
2018-11-12
文 / 行銷企劃部 現代人買房大不易,究竟有多不容易?根據中信房屋宅指數的調查,竟然只有41%的民眾,可以完全靠自己的能力買房,不需要長輩幫忙;而有高達9.7%的民眾,也就是近1成的民眾,需要長輩協助支付全額房價。近六成民眾需要長輩幫忙方能買房此外,有21.7% 的民眾,需要長輩幫忙支付部份自備款與每月貸款本息;自己有能力付自備款,需要長輩幫忙支付每月貸款本息的,則佔7.5%。而需要長輩幫忙籌自備款,但不需要幫忙付貸款本息的民眾,有20.1%。 根據內政部最新公布的民國107 年第1 季房價負擔能力指標,全國的貸款負擔率為37.25%,而六都的貸款負擔率以台北市最高,來到61.54%,等於每一百元的家庭可支配所得,就有61.54 元是要用來償還貸款。排名第二高的是新北市52.3%,第三名是台中市的39.31%,第四名是高雄的33.5%,第五名是桃園的33.13%,六都中貸款負擔率最低的是台南市29.92%。六都之中,低於全國平均值的是高雄、桃園、台南。40歲以下買房更超過七成需要長輩資助以年齡層來分析,20-29 歲的民眾有77.3% 買房需要長輩幫忙;30-39 歲的民眾有70.1% 買房需要長輩幫忙,也就是不到40 歲的年輕人,若想買房,有超過七成都需要長輩幫忙。中信房屋副總劉天仁指出,根據經驗,每月可支配所得,用於支付房貸的成數,以不超過1/3 較適當,否則會排擠其它生活品質;以此標準,雙北的貸款負擔率超過5 成,房價所得比也超過全國平均值9.08,分別來到15和12.75,人生要攢一間房,可說真不容易;相對而言,桃園、台南及高雄的貸款負擔率,低於全國平均值,大台北民眾或許不妨放寬視野,在軌道交通愈來愈有利於通勤與移動的前提下,選擇購屋負擔目前還在合理範圍的地區如桃園,用通勤時間換取房價空間,以及更寬裕的生活品質喘息空間。
共享經濟發酵-行動辦公室與共享車位 享地價稅、房屋稅優惠
2018-11-12
文 / 王人群 共享辦公室熱潮持續發酵海外業者搶進因應科技發展及共享經濟潮流,大台北市共享辦公室經營業者持續拓點,根據業者統計,目前台北市已有近50 處連鎖或具規模之共享辦公室,主要集中在市中心和非A 級辦公大樓,多數共享辦公室提供空間、會議、公司營業登記及收發等相關服務,結合諸多可與生活及工作聯結之共享服務,提供微型創業世代更優質的工作場域及生活體驗。除知名國內業者如大瀚環球與Hanse 外,Regus 與TEC 亦於進入台北市發展多年,營業據點多於A級辦公大樓內,近年完工使用之商辦大樓內都可見到他們的影子,如Regus 進入國泰置地廣場,TEC 則進入南山廣場。另外,來自新加坡的Kafnu 則於民生復興路口承租整棟大樓,多樣化空間設計,滿足新創承租者辦公、會議、攝影、玩樂、休憩及展示等多項需求,開幕至今承租率居高不下。由於共享辦公室的穩定成長,業者們試圖將共享辦公室拓展至全台各重要產業聚集地帶,其中例如Regus及大瀚環球於內湖、竹北、台中皆有營業據點,預期與周遭科技園區之廠商合作串聯,提供新創事業及個人事業更優質且彈性之服務選擇。 網路創業者有福了!行動辦公室適用優惠稅率隨著行動裝置日益普及,以往僅能在實體店面及辦公室從事營業活動的模式已逐漸改變,越來越多民眾利用自身的行動裝置從事營業活動,從早期代購業者到近期的網紅經濟,電子商務發展趨向多元,惟業者從事營業活動時,尚須依營業稅法進行稅籍登記,其登記場所之地價稅、房屋稅皆得適用營業用稅率。 因應商業模式發展及欲減輕新創事業負擔,財政部發布解釋令,只要符合「利用行動裝置創業」、「未雇用員工」、「實際營業活動是以行動裝置完成」等三大條件,其稅籍登記場所是以負責人本人或其配偶、直系親屬所有,供住家使用的房屋及自用住宅用地,就可申請按住家用稅率課徵房屋稅及按自用住宅用地稅率課徵地價稅。 房屋稅減2成 地價稅更只有原先1/5舉例來說,網頁/ 平面設計創業者將稅籍登記在與父母同住之住家內,按先前稅法規定,房屋至少有6 分之1 面積的部分,應適用「非住家、營業用稅率」3%課徵房屋稅。如符合前述條件,經現場勘查確認後,可申請調降為全部面積皆以住家用自住稅率1.2%,房屋稅最多較先前減少2 成。 地價稅部分,以往有稅籍登記之情形下必須按一般用地累進稅率課徵,即使適用最低課稅級距,稅率也要千分之10。如符合前述條件,經現場勘查確認後,可申請適用自用住宅用地優惠稅率千分之2,地價稅大幅降低為原先之1/5。 共享車位每月不超過240小時 即享自用優惠稅率都市地區停車位難求,土地也空間有限,共享經濟興起提升既有停車位使用效率,財政部於2018 年8 月發布解釋令指出,以自用住宅用地稅率課徵地價稅的私有停車位、免徵房屋稅的地下停車場及以住家稅率課徵房屋稅的停車場,為鼓勵所有權人釋出停車空間有效利用閒置資源,如所有權人透過共享平台將停車位在閒置時間對外供不特定人使用者,不超過限定時數,房屋稅每月不超過240 小時、地價稅每年不超過2,880 小時,就可以繼續使用自用優惠稅率。 如享有自用優惠稅率,可申請按自用住宅用地稅率千分之2 課徵稅地價稅,與一般稅率千分之10,相差5倍之多;房屋稅則可按住家用稅率1.2%課徵房屋稅,與一般營業停車場/ 停車位適用之非住家非營業用稅率2.5%,差距近半。 結論共享經濟挑戰既定商業模式發展,財政部亦對於該趨勢作出相關稅制認定調整,以行動辦公室而言,對個人工作者負擔可有效減輕。共享停車位今年中在台合法,並已向相關業者發出營業登記證,政府鬆綁稅制下,確實使車位所有權人更願意在車位閒置時出租出去,惟大多數停車位位於社區地下室,多數無獨立出入口,必須從1F 門廳進出,增加進出及住戶安全管理上之不便,相較住宅社區,辦公大樓車位發展為共享車位之可行性短期內較大。  
社宅興建、包租代管及租金補貼 『三箭齊發』之下的租屋市場
2018-09-17
文 / 王人群 社會住宅是新政府上任後重要的安居樂業政策。8年20萬戶中12萬為政府直接興建、8萬戶為包租代管,尤其是藉由包租代管民間的閒置住宅,讓租屋市場更能幫助無力購屋者解決居住問題,落實居住正義。近期,內政部成立「國家住宅及都市更新中心」,即希望達成20萬戶社會住宅之目標,以每戶3人計算,社會住宅可服務60萬人左右。興建12萬戶尚須借款3000億根據內政部統計及相關推測,政府尚須向銀行借款3000 億元興建社會住宅,加計土地成本,整體經費更達到1.2 兆元,對於中央來說是一項財政負擔,對於地方政府而言,負擔更是沉重,雖社會住宅有往後租金之收益以作為償還貸款之支應,但以目前社會住宅租金,標榜比市價便宜2 成情況下,仍有自償性不足之疑慮。雙北公宅供不應求 登記爆滿中籤率低台北市都發局統計顯示,截至2018 年底,預計已完工加上施工中的公宅,數量可達近1.4 萬戶,加計因都更政府分回的預計作為公宅之聯開宅部分,預計 2018年底公宅總數可達1.9 萬戶,如此公宅供給數量多,還是呈現供不應求之情形。依今年初松山健康公宅之登記抽籤情形,507 戶供給吸引8000 多件申請,中籤率僅6%;新北市青年社會住宅先前推出位於三重及中和之物件,登記亦是踴躍,顯見民眾對於較平價之住宅需求甚大,政府也預期透過青年住宅釋出之政策,減輕在地青年之居住負擔外,更希望抑制大台北租金連年上漲之情形。包租代管 房東租稅減免優惠而為減輕社會住宅興建之財政壓力,另鼓勵閒置房產對外出租,扶持包租代管業者,提升居住使用空間品質及效率,政府亦提出包租代管之政策,「包租業」為專業經營者先向房東承租房屋,再轉租並管理,擔任專業二房東的角色;「代管業」為專業經營者接受房東委託管理出租房屋,協助房東處理租賃大小事,提供租賃住宅管理服務,如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等。包租代管業者經營如具規模,依服務項目多寡及內容不同可賺取約為租金一成左右之管理報酬外,房東另享稅賦減免(房屋稅、地價稅、綜合所得稅)、修繕補助等優惠,而一般房客則可依租金市價八至九成承租,另社會或經濟弱勢戶則可以租金市價七成或五成承租,可謂三方雙贏,健全住宅租賃市場。只是目前包租代管雖提供租稅減免之優惠,但在租金收入申報上即難以吸引房東,就台北市中心2 房之大樓空間來看,多數租金動輒2 萬5,依地點及內部裝修條件不同又可更高,且台北市中心2 房物件出租率高,所需時間短,房東所承受之空置損失相當低,交由包租代管業者,除租金低於市價外,又要申報租金收入,對於個體房東或持有好租物件之房東來說,政策不足以吸引他們加入。租金補貼少 租屋者感受幫助性不大順應內政部祭出之相關政策,各地方政府亦有不同程度之住宅租金補貼政策釋出,惟多數租屋者表示,受限於家庭成員擁有住宅(但與本身工作地點相隔甚遠,或面積過小以致另尋租屋)等資格,無法申請補貼,或房東因房客申請而須提列租金收入所得,而將增加成本之轉嫁於房客負擔之租金上,一來一往並無實質租金補貼之效用。 租屋市場短期難以影響目前社會住宅的興建供給與需求顯不相當,包租代管相關運作也尚未發展完全,租金補貼少民眾無感,加上租屋市場多年來係為檯面下發展,雖上述相關新政上路,但對於租約公證與租金收入申報並不具有強制性,公證申報者若將該增加之成本轉嫁於房客,反增加房客之負擔,還有違建的老問題更是讓房東們避之唯恐不及。預期都會地區租金仍會持續成長,短期內社會住宅政策難以影響租屋市場。另外,大台北地區租屋市場依舊是供不應求的情況,社會住宅租金較市價低,多少對於區域租賃市場產生一些話題及影響性,但畢竟目前僧多粥少;「租賃住宅市場發展及管理條例」於今年6 月27 日施行,多屬健全租賃市場及相關產業運作,對於租金成長管制及承租人之保障這部份仍少,尚不足以減輕大眾對於租屋往後風險諸多疑慮,能刺激租屋供給量成長的幅度也有限,要推行到一定程度,還有一段長路。  
就是想在這裡買房子!
2018-09-17
文 / 行銷企劃部 台北市內湖、大安、北投、文山名列前茅中信房屋針對七大都會區兩年內有購屋計畫的民眾進行調查,調查結果顯示台北市的民眾最想購屋的區域依次為內湖區、大安區、北投區與文山區。中信房屋副總劉天仁指出,由於美國在台協會(AIT)從大安區搬到內湖區,並在今年六月舉辦落成典禮,可以看出內湖區的分量不容小覻,雖然位於市郊的地理位置,無法取代大安區的市中心地位,然而居民組成結構,卻是以年輕和中壯年的台灣主流產業菁英為主。內湖區的社區單純,居民素質佳,以優質的環境取勝,區內有來自日本的蔦屋書店及許多高價位的異國風味餐廳,可以看出居民的高消費力。依照實價登錄資料顯示,內湖區的住宅平均行情約在 41-60 萬元之間,電梯大樓的平均價格為 56.4 萬元,年漲幅約 1.7%。 新北最想購屋區域板橋、新莊在新北市的部份,調查結果顯示民眾最想購買的區域為板橋區,第二名則是新莊區。劉天仁分析,板橋及新莊區由於有重劃區,改善了都市原本老舊的面貌,再加上機場捷運、捷運環狀線的通車,提升了交通的便利性,因此被視為理想的購屋區域。而板橋區的價格區間範圍大,有高級住宅區的新板特區,也有距離捷運站較遠、價格較為便宜的區域,住宅平均單價在 31-60 萬元之間,民眾可以依照自己的預算做選擇。對於想在新莊置產的買方,劉天仁建議可以從中古屋入手。因為中古屋的公設比低,單價及總價也比新成屋低、入手容易,加上現在中古屋的需求量大,在價格上也比較具有保值性。而在新莊副都心附近的中古屋社區,除了可以享受到副都心的公共設施以及便利性,將來副都心發展起來,鄰近的中古屋也能一併享受發展成果。 台中市由西屯區拿第一桃園市則是由桃園區奪冠,其次為中壢區;新竹縣市則是由新竹市拔得頭籌。台中市由西屯區拿第一名,第二名則是台中市火車站周邊早期發展區一帶的南區。台中市西屯區有水湳經貿園區以及十二期重劃區,發展潛力雄厚,推案量多,而且今年上半年買賣移轉棟數居台中市之冠。南區的大慶站,是台中都會區鐵路高架捷運化( 紅線)、烏日文心北屯線( 捷運綠線) 的交會點,房價支撐力道強勁,加上位處於中山醫學大學附近,學生租屋需求大,帶動自用客群及投資客群前來購買。大慶站附近的住宅房價已經來到每坪 17 萬到 20 萬元,預計在捷運通車後,房價的支撐效力將會更大。 台南首選為東區台南市由東區拿下民眾心中想在台南購屋區域的首選,東區的小東路及中華東路為精華地帶,交通方便、生活機能佳,並有南紡購物中心以及國賓影城,加上平實重劃區的開發,也帶動周圍房地產的發展。高雄前三名鳳山、三民、左營高雄市第一名是鳳山區,第二名是三民區,第三名是左營區。鳯山區在 2018 年上半年一舉拿下高雄市人口數、戶數、以及 2018 年 1 到 6 月的不動產買賣移轉棟數三冠王,新成屋大樓單價約在每坪 19 萬元左右,中古屋則在 12 萬元到 17 萬元之間,不僅居住人口多,不動產買賣也相當熱絡,除了既有捷運橘線通過外,未來高雄捷運都會線( 黃線) 將會經過鳯山區,因此仍相當具有潛力。劉天仁指出,中信房屋宅指數調查推出這份「七大都會區房市熱門區域地圖」,除了觀察民眾心目中哪些區域較受期待,也可以在高鐵一日生活圈帶動島內移民、找尋下一個桃花源的趨勢下,讓有跨縣市購屋計畫的民眾,掌握房市發展脈動。  
跨過不安門檻 想要進場的步伐邁出!
2018-07-12
【文 / 行銷企劃部】 嗅出落底氣氛 「不到三個月內」購屋民眾增加根據中信房屋委託創市際市場研究顧問公司在5 月11 日至5 月18 日,針對七都(六都加上新竹)受訪者,以 IX Survey 專業網路調查機制,回收1,130 份有效問卷顯示,第二季經濟感受綜合指數為36.13 分,以及購屋意願指數37.61 分,均較上一季減少,而且在六大理財項目中,只有投資外幣較上季增加,減少最多的是活存/ 定存,其次為不動產。針對未來購屋時間點,則出現M 型化的現象,表示將在「不到三個月內」與「1-2年」購屋的受訪者較上季增加,而不動產連續七季超越現金,穩坐抗跌保值第一寶座。中信房屋副總劉天仁指出,這表示民眾仍然肯定並偏愛不動產的價值,只不過經濟感受與購屋意願兩大綜合指數表現雙雙翻黑,顯示民眾對於經濟表現的感受不佳時,房市也不會好;值得注意的是,表示將在「不到三個月內」購屋的民眾卻增加了,代表少數民眾已經嗅出房市落底的氣氛,積極進場以搶得先機。 民眾最青睞新北市劉天仁副總指出,第二季的經濟感受指標,除了「理財」與「房價」較上季微幅增加外,其餘經濟感受指數均下降。其中,「景氣」與「物價」減少較明顯,已經連續下降兩季,表示民眾已經連續兩季對於景氣與物價的感受欠佳,值得政府留意。至於未來民眾最青睞的購屋區域,本次宅指數調查結果,七都中以新北市比例最高(23.8%),其次為台中市(16.7%),再其次為高雄市(14.6%),首都台北市則落在第四名(13.7%)。劉天仁指出,近年的大型交通建設如快速道路、捷運環狀線、淡水輕軌等,以及台鐵捷運化的措施,都有效擴大了首都生活圈的範圍,使得新北市到台北市的通勤時間縮短了,而在新北市許多重劃區陸續成形的前提下,有些區域的環境質感與便利性甚至已勝過台北市,預期不久的將來,新北市會有愈來愈多行政區域或指標建案的價位漸漸高過台北市如萬華、文山及北投區的平均房價。 2房退燒 年輕人選擇二、三代同堂延續今年第一季的調查結果,約5 成(49.4%)仍然選購3 房物件,其次為「4 房」物件(20.1%),逐漸遠離過去認為2 房為主流的趨勢,劉天仁說,這現象代表年輕人的購屋能力不足,因此選擇二代甚至三代同堂,以減輕購屋壓力。本次調查購屋目的,在純粹置產短期不出售者也有15.3%,約1 成(9.5%)民眾的購屋目的是收取租金,只有6.3% 是為了等待時機出售賺取差價。劉天仁指出,這表示民眾購屋的心態趨健全,房價已回復至合理行情,對於想要購屋的民眾來說是福音。如果將購屋行為與年齡交叉分析,各年齡層都以自用為主要購屋目的,其中以30-39 歲的比例最高(80.4%),然而購屋價位以50 歲以上最高,來到1,127萬元,購屋預算最低的反而是40-49 歲的壯年族群,只有915 萬元,還低於20-29 歲的922 萬元、30-39 歲的1,015 萬元,劉天仁說,這個年齡層的家庭負擔最重,要奉養上一代,也要撫育下一代,有可能是因此而無法應付更多購屋預算;或可能是這個年齡層的收入,並沒有隨著年齡與資歷的增長而大幅提升,不敢出手花大筆的預算,這個年紀創業的風險又比較高,難踏出舒適圈一博未來。跨過不安門檻 進場步伐踏出劉天仁說,就各項統計數據來看,房價的落底已是事實,而現在的社會氛圍,大多數人問的是:「現在可不可以進場買?」相較前幾季問的是:「房價還會不會再跌?」顯見民眾也感受到房價的跌勢已經不明顯,考量的重點已經轉移到想要出手進場,呈現「既期待又怕受傷害」的微妙心情,跨過了期待「價格向下修正」的不安門檻,踏出「想要進場」的穩健步伐。  
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