影響房地產變數多 今年房市暫保溫
2019-09-02
中信房屋新任總經理張世宗於8月1日正式升任,首位由中信房屋基層一路升任的他,對於產業面與市場交易面發表了他的看法。張世宗總經理表示,房仲業是以人為核心的產業、是人與人感情互動,資訊交流的信任產業,因此未來將朝強化中信房屋質與量的目標前進。至於市場交易面,張總經理認為今年房市干擾因素多,交易將是保溫狀態,以目前市況推估,預計仍有28萬棟的交易量。 房仲業屬零散型產業 成長仰賴市場環境與業者間競合關係 張總經理表示,台灣各家房仲品牌佔國內整體交易市場的份額都不算大,再加上房產仲介是屬於零散型的產業結構、跨入及退出的門檻不高,因此造成過去相關從業人員較為短視近利且素質良莠不齊。 近幾年來,隨著消費者意識逐漸抬頭,房仲產業也進入了體質的轉換、服務水準亦有相對的提升,專業度更是消費者在意的基本要求,在經營上,雖然仍會因大環境景氣波動而受有影響,但只要市場基本需求仍在,業者能把握在第一線面對消費者時的各種服務機會、不斷求新求變、展現出最佳的服務態度,那麼自然就不易落入經營無以為繼的窘境。 面對業者間的關係,張總經理認為品牌之間應是既競爭又合作的關係,唯有業者共同將市場的餅做大,這樣整體產業才會有更好的發展空間。 中信房屋品牌將朝質量同步優化 對中信房屋而言,唯有不斷提供加盟店最佳的產品與服務,使加盟店每位業務同仁展現最佳的專業與服務熱忱,那麼才能帶給消費者最優質的服務體驗感受,而這也是身為具有競爭力的加盟總部所應具備的價值。加盟店夥伴在業務過程中得到消費者的肯定、獲致業務增長,同樣地中信房屋品牌亦會得到認同,因此總部和加盟店間是屬於互利共生的關係。未來,中信房屋將朝幾個方面來持續優化:   第一,以中信房屋穩健質樸的特性為基調,注入年輕活力有朝氣的元素。 最顯而易見的,就是在6、7月間在電視網路等媒體所上檔的廣告片。呈現手法突破過往中規中矩的形象,透過代言人謝震武律師生動快節奏的表現方式,讓大眾深刻感受買房置產時的複雜心情。廣告在上檔期間也創下超過九成的收視閱聽印象,日後也將結合其他活動與行銷資源,嘗試以貼近消費者並具活力朝氣的形象元素與中信房屋品牌進行結合。 第二、全力展店,強化品牌影響力。 房仲在零散型的產業結構中能致勝的關鍵就在於量的規模與質的差異化。中信房屋除了在質的層面不斷推陳出新和進化,更重要的是期盼藉由「質」來帶動「量」, 因此展店必然也是中信房屋的營運主軸,當中信房屋量能提升,自然而然能帶動品牌服務亮度,讓質與量、量與質達到相輔相成的加乘效果。 第三、以資訊力輔助人員的業務力,而人員的服務溫度才是決勝關鍵。 在資訊當道的時代,中信房屋藉由AI、數位化、大數據等資訊科技,提供門市第一線從業人員最有效的數位工具,讓業務經營效率不受時間場域的限制、提供消費者最完整即時的相關訊息。然而資訊化最終的決勝點仍在於「人」,因此中信房屋一方面積極投入資訊工具,另一方面也要讓消費者不是只感受冷冰冰的房地產資訊,更有人員貼心有溫度的服務。 房市展望:市場由回溫轉為保溫 對於房市展望,張總經理指出,買賣移轉棟數已連續4年(2015至2018年)呈現下半年大於上半年的狀況。但今年下半年受到總統選戰的影響、買氣仍將由自住換屋族群持續撐盤。倘若國外政經情勢如中美貿易戰、日韓貿易爭端、香港反送中事件、美聯準會因經濟疑慮降息等負面局勢持續加劇,將會使得下半年交易量體較上半年微幅減少,這也使得房產交易趨勢逐漸回溫的房市進入暫時保溫的狀態。 張總經理表示國內不動產交易受國內外諸多因素影響仍大,今年建物買賣移轉量在前述因素干擾之下,下半年買賣移轉量估將低於上半年的14.3萬棟,全年預計將落在28萬棟左右。

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資金回流迎來經濟成長,  再掀房市話題
2019-07-29
文 / 王人群 中美貿易戰自2018年發展以來,雖中間歷經談判,暫停關稅徵收之新增,但自受波及之產品類型逐步擴大,使美國及亞洲地區之製造、銷售鏈結生態出現相當之劇變,許多在中國發展多年之台商,如同其餘在中國發展的外資企業,因應貿易戰之情勢調整公司發展及其資源配置。相對於規模龐大、在地深根之台商企業,多數中小型企業選擇將資金撤回台灣,完成現期訂單之餘,思索未來之資源佈局。「歡迎台商回台投資行動方案」推動反應熱烈擴大通過三大相關方案因應台商回流趨勢,行政院於2019 年初推動「歡迎台商回台投資行動方案」,實施期程為3 年(2019 年至2021 年),以回流企業需求為導向,提供客製化單一窗口服務,滿足各企業於用地、水電、人力、融資及稅務諮詢之相關需求。方案實施推行至6 月底以來,已有73 家廠商通過資格審查,總投資金額超過3,750 億元,預期帶來近4 萬個本國就業機會,為台灣近10 多年來少見之投資熱潮。順應廠商需求,行政院於同年中擴大通過「歡迎台商回台投資2.0 方案」、「加速根留台灣企業方案」、「中小企業投資行動方案」,多數擴大融資額度外,在補貼年限5 年內對於利息費用有相當之補助,同時提供優惠予不同規模之廠商。「境外資金匯回管理運用及課稅條例」管控回流熱錢行政院2019 年4 月通過「境外資金匯回管理運用及課稅條例」草案,對於個人境外資金,及營業事業具控制力或重大影響力之境外轉投資事業獲配投資收益匯回事項進行管制,以第1 年8%、第2 年10% 優惠稅率,引導海外資金匯回存入專戶管制,進行實質投資、金融投資與自由運用,促進整體經濟發展。2008 年金融海嘯後,台灣如同各國實施量化寬鬆政策,加上隔年大幅調降遺贈稅,吸引大量資金回流,政府並未有效疏通熱錢流入產業,在市場不確定性高下,熱錢流向穩定性較高之房地產市場,在融資資金容易取得之下,產業整體槓桿越拉越大,毛利率反倒漸趨下降,造成往後5 年資產價值翻倍,成為後續眾多購屋族之負擔。避免熱錢流入造成資產價格大幅上揚之情形,該草案提及,如違反規定自專戶提取資金,或應從事實質投資卻移作他用,甚至用於購置不動產者,則適用一般稅率20% 計算補繳稅額。 台商回流推升需求 工業地產迎來市場成長台灣各地之工業土地價格自房地合一政策以來,因投資資金之轉移,價格表現迄今已呈現翻倍之成長,雖先前修法透過閒置工業土地標售及更新立體化發展方案抑制市場過熱之成長,在中美貿易戰發展,經濟部釋出眾多優惠方案下,工業地市場仍呈現一片榮景,連帶使都市地區之辦公室詢問度提升。依實價登錄登載成交資訊顯示,以桃園龜山、中壢地帶為例,2014 年多數工業地成交行情約在每坪20~25萬元上下,2018 年後多有成交每坪30 萬元以上之情形;台中工業區為台灣精密機械產業之發展重要聚落,工業地平均成交行情也從2014 年之每坪22 萬元,成長至每坪近30 萬元之水準。無獨有偶,台南市周邊如仁德、新市、善化地區,工業地每坪成交行情原為5 位數,現今平均行情亦逼近6 位數。以知名外商顧問之統計數據來看,以往台灣不動產投資多以住宅、商用之土地及房地為主,工業土地、廠房及廠辦等產品之投資金額以往約佔整體之3 成,近年亦有相當幅度之成長,達5 成以上,顯示工業地產及其相關開發之市場重視程度逐年攀升。另外,除都市地區之工業聚落外,有許多隱身於農地間之工廠設立。在環保議題抬頭下,政府對於農地工廠之管理有相當之進展。相關法令《工廠管理輔導法》於月底進入最後修法階段,對於2016 年5 月20 日後設立之農地工廠與日期前之中高汙染工廠,執行斷水、斷電、拆除等事項,對於部分中小型工廠有相當之影響,如此情形下,部分廠商或許進入合法工業區從事生產,用地需求提升下,對於工業不動產市場發展有相當助益。結論中美貿易戰下台商資金回流,迎來工業地產市場之發展榮景,價格表現與投資金額皆有大幅度之成長,惟台灣本身缺電缺水之情勢尚未完全獲得紓解,加上缺工之問題,政府將資金引導至特定產業中,也可能因本身發展資源條件不足,而使投資效益大打折扣。另外,低利融資額度之優惠雖相當程度減輕回流台商之資金成本負擔,但亦使投資者取得更低成本之資金進行工業地產炒作,間接壓縮中小企業之生存空間。經濟部推行之方案中,除須爭取一定優惠外,尚須有整體產業發展之指引,實際將資金引導至重點發展產業運用,以避免重蹈10 年前錢進房地產大幅推升資產價格之覆轍。  
上半年不動產市場撥雲現驕陽 民眾信心攀升!
2019-07-29
文 /中信房屋研究發展室 中信房屋發佈最新一季宅指數調查報告,本季調查結果顯示經濟感受綜合指數與購屋意願綜合指數雙雙較107年Q2成長,經濟感受綜合指數為38.66分,較去年同期增加2.53分;購屋意願綜合指數為40.56分,較去年同期增加2.95分,2年內有購屋意願者佔全體受訪者48.7%,較去年同期增加1.1%。(圖表1、圖表2) 此外調查也指出,有購屋意願的受訪者中,有39.1% 是以「自住」為主要購屋目的,整體「自用」的比例為67.3%,比例較比去年同期減少了1.5%,而非自用、以「投資」為目的購屋比例卻由去年同期的31.1% 成長到32.7%,增加了1.6%。 房市熱 來客斡旋皆有增平均看屋6-10間即成交依據中信房屋內部調查指出,有39.7% 的門市感受到來客較上季增加1-5%;6.8% 感受來客增加6-10%,1.4% 則是感受到來客增加10-15%,合計來客較上季增加的比例為47.9%。至於在斡旋量的部分,也同樣有感提升,34% 的門市斡旋量較上季增加1-5%,7% 的門市斡旋量則是增加6-10%,合計斡旋量較上季增加的比例約為41%。中信房屋副總經理張世宗表示,累計一到五月六都建物所有權買賣移轉棟數已較去年同期成長7.6%,房市交易捷報促使買氣出籠,台中、台南、高雄近月數字甚至超越過往29 個月來新高,房市交投熱絡,使得「門市來客」與「買方下斡」的表現出色,平均每組客戶帶看6-10 間物件即有機會成交,在預期房市持續增溫的心理下,民眾「邊看邊找」的置產想法也沛然成形。(圖表3)房價升 投資目的些微增加 但仍以自用為基調本季調查指出有58.1% 有購屋計畫的民眾認為房價有明顯上漲,民眾購屋目的雖仍以「自住」為主,但整體「自用」的比例卻呈現微幅減少,而非自用、以「投資」為目的的比例則呈現些微上升。 張世宗分析,上半年房市景氣熱絡消息不斷,使得經濟感受綜合指數與購屋意願綜合指數雙雙成長,民眾感受到房價上漲的氛圍,在預期房價可能會逐漸攀升心理作用下,除了促使有基本自住需求的買方趕緊入市外,也帶動了房產投資意願。不過以目前的市況觀察,民眾購屋目的型態雖有些微變化,但尚無明顯轉向投資的態勢,若以自用與投資的比例來看,仍維持穩定的2:1 比例,顯示民眾購屋目的仍以自用為基調,大幅轉向以投資為目的的機會仍偏低。總結本次宅指數調查結果,中信房屋認為,上半年整體房市熱絡,民眾感受房地產景氣偏多,在經濟信心與購屋意願成長的基礎下,後續可望維持市場熱度,不過由於總體經濟和政治面仍有變數,因此下半年房市熱度或有稍降持平的可能,民眾如有置產規劃,宜持續關注國內整體相關的產經變化,以研判適當的入市時機。本季宅指數研究方法說明以網路調查(IX Survey專業線上調查機制)方式,委託創市際市場研究顧問公司,以創市際大型樣本群(iX:Panel)為取樣來源,今年5月22日至5月28日為調查期間,針對台灣地區20歲以上、針對七都(六都加上新竹),家中購屋時有決策權或參與討論者,回收1,175份有效樣本,在95%的信心水準下,抽樣誤差在正負2.86%以內,並依六都與新竹縣市的性別、年齡人口結構進行加權。
TOD/EOD 北市都市發展策略
2019-06-12
文 / 王人群 捷運場站與多目標公共服務核心 形塑完美都市生活場域台北市長柯文哲於2019年4月之施政報告提出,因應都市發展及社會變遷之趨勢,未來都市發展以TOD及EOD為主要發展策略,前者TOD即是以大眾運輸樞紐和車站為核心的同時,預期作更高效用之開發使用,提升周遭使用大眾運輸之意願,未來台北市政府更會積極於各站進行新零售場域實驗,顯示捷運場站營運開發作為周圍地區發展之重要領頭羊。另外,EOD 係包含教育(Education)、都市進化(Evolution)、經濟(Economy)、生態(Ecology)、公平(Equity),為因應未來少子化、人口老化及都市發展趨勢,以教育為主軸發展,整合土地使用效率低之校舍及其鄰近公有建物,規劃多目標使用之建物,同時滿足教育、社福等需求,更可透過社會住宅之規劃,提升房地產租賃市場之質量,逐步落實「居住正義」。三環三線連接捷運五線及機場捷運 串聯大台北延伸需求自1996 年台北捷運木柵線通車後,大台北地區迎來捷運時代,除了既有五大路線(板南線、淡水信義線、松山新店線、中和新蘆線及文線)外,去年底淡海輕軌通車,今年底更有環狀線第一階段加入。待未來三鶯線、萬大- 中和- 樹林線、環狀線東/ 南/ 北環段、民生汐止線及安坑輕軌……等完成,並結合桃園捷運系統,雙北與桃園將實現北北桃地區交通網絡便利之願景。在雙北市捷運局基於前瞻基礎建設、三環三線等上位政策持續推動下,三鶯線、萬大- 中和- 樹林線、環狀線於近年開工或送審。於今年底完工通車之環狀線西環段,即有效連接新店、中和、板橋及新莊各地,路線多行經各地區域產業聚落,可期待未來之交通串聯性。 共享運具發酵 TOD發展模式是否能與其共存共榮根據交通部公路總局之統計,雙北市汽車新領牌照數自2014 年起逐年平均遞減2% 至2.5%,顯見大眾交通運輸機能逐步完善下交通運具之轉換趨勢,TOD 顯為當今大台北地區都市發展之重要開發方向。近年公私單位合作積極發展共享交通運具(4U 交通計畫:U Car, YouBike, U Parking, U Motor),望有效與捷運網絡共同疏運及滿足雙北市龐大旅運需求,惟共享交通運具等同更靈活之交通工具選擇,相較於捷運場站之固定性,共享交通運具之機動性更高,未來如普及發展,是否會打破TOD 之開發模式,使中心與邊陲界線更為模糊? 少子化與人口老化 空間尚無依需求轉變使用依行政院主計總處統計顯示,台灣近年來每年出生數皆在20 萬上下,相較2000 年的305,312 人之出生數減少約3 成多,相反的,65 歲( 含) 以上之老年人口比例反倒逐年增加,2018 年已邁入高齡化社會,而台灣社會福利建設如學校、長照機構之供給,尚無快速跟進。除各地學校減班併校聲浪不斷,地方政府亦積極辦理都市計畫通盤檢討,應對人口結構之變化,解編部分之公共設施保留地。多目標公共建設發展 滿足多項社會福利需求根據台北市政府統計,近7 成之市有校舍屋齡將超過50 年,有公共安全之疑慮,屆時必面臨重建之情事。為實現「居住正義」之目標,台北市政府積極尋找可發展之用地,惟台北市發展成熟,可開發土地稀少,加上政府長期照護政策急需場域輔助推動,台北市政府則欲發展學校、照護之社宅合一之多目標公共建設,預期填補需求空間之空缺。台北市政府因應人口結構之發展趨勢,提出EOD 之都市發展策略,透過校舍大幅度之改建,整併托嬰、托幼及公共圖書館等場所,滿足社會福利需求之餘,更提升土地利用效益。日前,台北市政府宣布以「艋舺學園」為計畫首要試辦場域,以15 年為期,大規模改建西園國小、萬華國中、華江高中及南海實驗幼兒園等校,校地面積總計12 公頃,預計建置數位平台、設置智慧教室及升級校園網路,作為未來EOD 的參考。結論大台北捷運系統網路發展成熟,在未來三環三線發展下,促使都市擴張發展,然捷運開發地區之發展成熟度相較於市中心低,區域多為住宅及較低密度之工商業使用,在多數公司與產業集中於市中心及新北市一環地區之產業地帶下,通車後運量是否能支應整體建設及後續營運成本,仍有待觀察。少子化與人口老化為台灣現今社會之發展現象,各地政府應綜合考量相關場域之轉換及增設,避免資源浪費,如同台北市政府透過EOD 的開發模式,整合相關社福資源,填補民間供給空缺,更能提升土地利用效率,形塑完美都市生活場域。  
西門信義兩大磁吸 東區失寵 北市商圈新歡舊愛換人當
2019-03-12
文 / 王人群 自2010年底眾多快時尚進軍台灣市場,搶佔各大商圈之主要店面,短期大幅度拉高租金水準,店家付租能力有限,東區進駐業種商家大洗牌,以往餐飲或零售業者紛紛退至後側巷弄或移轉至百貨內經營。其後在2014 年房地合一稅制之推廣下,海內外投資方因稅制壓縮利潤,紛紛撤出不動產市場,且網路購物興起影響實體消費經濟,業者無力負擔高漲之租金,東區空置店面持續增加,商業氣息及人潮熱度不如以往,對於消費者及外來旅客吸引力也相對減少。2018 年港商連鎖化妝品零售SaSa、韓國快時尚品牌SPAO 與MIXXO 等指標租戶紛紛撤出東區,知名品牌店家開始出走並轉往其餘商圈之態勢明顯,相較於西門町及信義區的蓬勃發展,頗有「三十年河東,三十年河西」之感概。回顧台北市商圈發展歷程,東區是否能回歸以往興榮之潛力?西區老舊沒落 城市東移帶動東區發展1950 年代中華商場落成,西門町與台北城地區共同形成台北商業消費中心,興盛一時,亦帶動區域小型商場發展。1980 年代在西區發展逐漸飽和下,台北市商業中心逐漸東移,中華商場也因年久失修,加上消費喜好及行為轉變,逐漸失去商圈龍頭之地位,而東區則隨著忠孝東路及台北捷運陸續通車,成為台北市重要商業發展地區。市郊區域商場萌芽 滿足移入人口消費需求大台北地區因產業發展及工作機會多,吸引許多外地人口移入,多數居住於市郊及新北市一帶,市郊地區爆炸性人口成長,許多區域商場於1990 年代相繼萌芽,如天母地區著名之大葉高島屋、內湖地區之德安百貨(已結束營業)及景美地區之漢神百貨景美店(現為瀚星百貨),欲滿足市郊地區之消費需求。信義商圈百貨林立 量販、地區商場興起因應都市發展東移,台北市政府及台北市議會遷移帶動信義計畫區發展,自1997 年新光三越信義店(現為信義新天地A11 館)開幕至今,信義計畫區已躍升為台北主要之商業區,如加上今年開幕之微風南山及遠百信義店,區內百貨購物中心樓地板面積合計將達20 萬坪,約佔台北市總體之3 成,商業聚集效應大。港湖地區因國道一號行經,加上區內重劃區腹地廣大,許多大型量販如大潤發、好市多、家樂福及特力屋等紛紛於2000 年後進駐,確立區域消費之發展型態。另大台北地區捷運機能逐漸發展完善,許多地區商場(如板橋大遠百、中和環球)交通節點商場(如CITYLINK 松山、南港店)崛起並發酵。 陸客開放帶動觀光 站前西門吸背包客帶動商圈2008 年開放中國大陸旅客來台旅遊,台灣觀光迎來一波榮景,不只團體旅遊,自由行旅客人數及比例皆年年上漲,台北車站及西門町周遭挾交通便利及旅居負擔相對親民之優勢,成功吸引散客入住。近年來新南向政策發酵,加上國外媒體播送介紹,除日本、港澳旅客外,韓國及東南亞旅次亦逐年增加。其中,西門町因外籍旅客持續造訪,商圈人潮熱度興盛,吸引眾多品牌擴點進駐,運動用品店、伴手禮店外,2018 年初札幌藥妝以105 萬之高額月租金進駐漢中街,創下商圈租金表現最高紀錄,鄰近路段更有約10 來家之美藥妝店品牌,顯示美藥妝店在區內之蓬勃發展。 東區租金大幅調漲 降租仍留不住商家2010 年UNIQLO 進駐明曜百貨、2011 年ZARA 進駐統領以來,各大衣著服飾及鐘錶等時尚產業品牌紛紛搶進東區,在競租情形下,東區沿街店面租金大幅成長5 成,巷內店面甚有成長1 倍的情形,店家難以負擔,頂呱呱、鼎泰豐在2014 年移轉,沿街店面退至後側巷弄與轉移至百貨公司之變化逐漸明顯。在2014 至2016年間台灣政治環境改變下,中國對台灣旅遊態度緊縮,直接影響來台旅遊消費人數,更間接影響零售業對於後市之保守預測,加上房市稅制政策影響發酵,投資買盤淡出明顯,自然影響店家競租表現。2014 年SWATCH 以高額租金取代頂呱呱進駐東區沿街,2018 年底即使由月租金180 萬降至100 萬,仍留不住SWATCH;對街房東於同年租金自打7 折,才成功挽留星巴克之金牌房客,東區店面由持續漲租,演變至近年降租2~4 成之情勢。東區有交通優勢 西區須注意業種同質性2020 年敦南誠品確定熄燈,大型集客據點之消失預期使消費人潮減少,東區商圈未來1 至2 年如無法透過降租留住品牌或引進新興業種組合,重拾消費者及旅客對於商圈之興趣,必定如天母商圈及師大商圈迎來衰退,惟東區仍有其交通之優勢,區內房屋屋齡多為30 年以上,未來是否能透過都更迎來區域新氣象,重獲寵愛,仍待觀察。西門町近年取代東區成為商圈租金表現龍頭,高商圈人氣促使店家紛紛進駐,未來除須注意商圈內業種同質性過高,導致旅客興趣減少之風險外,預期近年商圈榮景仍能持續。  
2019 辦公租賃、工業地產 火熱受寵持續
2019-01-29
文 / 王人群 去年房市政策不確定因素減少,在央行仍維持低利率之環境下,房市買氣逐步回溫,建商亦積極獵地,從業者統計2018年土地成交量及金額來看,皆較前兩年提升許多。商用不動產市場雖受到國際經濟情勢動盪及房地合一稅制影響,投資動能不如以往,惟北部商辦/廠辦租賃市場仍然活絡,顯示使用者轉買為租之趨勢。在前些年打房造成投資熱錢移轉,再加上中美貿易戰促使廠商回流後,工業不動產市場近年價格大幅成長,市場出現缺地聲浪。回顧2018年,本刊整理近1年重大房市政策及趨勢如下:藍天綠地轉移 預期後市投資信心回溫在選舉結果尚未確定前,不動產重大投資仍持觀望態勢,以致2018 年部分地區投資推動不如預期。2018年底九合一選舉落幕,中南部地區多處由綠地轉為藍天,顯示部分民眾急於改變政經現勢心念,地區因政權移轉,將迎接一定之適應震盪期,2019 年重大開發仍存有變動疑慮,但預期投資信心已逐步回溫。 買賣移轉棟數回溫 規劃仍趨於剛性需求依內政部最新統計數據顯示,2018 年截至10 月之全國建物買賣移轉棟數計有23 萬棟,較去年同期增長約1.4 萬棟,顯示政策不確定因素減少後,消費者信心亦逐漸回溫,各地建案案場看屋人潮明顯逐步回流。惟不同於以往看俏之大坪數規劃產品明顯式微,現有產品規劃多因應消費者可負擔的小宅為主,2019 年買氣成長與產品規劃趨勢預料將會維持2018 年之態勢。危老、社宅成趨勢 滿足各類住宅需求危老條例實行1年多來,因容積獎勵誘因較大,民間機構及投資方詢問踴躍,申請案件數穩定成長,在相關優惠申請時程限制到期前,估計將有一波申請熱潮,協助老舊都市加速更新。因應多元之住宅需求及平抑房租高漲,社會住宅興建與包租代管陸續祭出,其中社會住宅興建在各都會區發酵,預計2020 年可達4 萬戶;包租代管施行期初火熱,惟仍處於發展初期,媒合數較低,在租賃市場制度尚未完全健全下,2019 年發揮之政策功效可能還是有限。台版肥咖條款上路 不動產將成為資產配置之避風港台版肥咖條款將於2019 年實施,屆時高資產人士、跨國企業、跨國職務多地領薪人士的薪資與資產配置等金融帳戶資訊,將會全面揭露,進行後續稅務用途及跨境金融帳戶資訊交換。不動產、珠寶、藝術品等有價商品,因其非屬金融帳戶不會被列入揭露資訊項目,預期成為資金避風港,在2018 年已陸續有豪宅個案傳出成交捷報,未來高端不動產市場發展可望得以擺脫近年頹勢,翻轉成長。辦公租賃與土地標售 來年料熱潮持續在經濟情勢不穩定及房市稅制政策趨於嚴謹的情形下,公司行號及投資者「持有現金為王」,對於不動產投資使用之策略轉買為租,如此於2018 年商用不動產市場明顯可見,以台北市近年新增加之商辦大樓來看,租賃去化情形穩定,預期2019 年將持續該租賃熱潮。2018 年土地投資市場則與商用不動產市場呈現兩樣情,數量與金額為近年之最,顯示土地仍是相當熱門之資金投入標的,雖然相較於前些年投資盛況,2018 年在有外部因素干擾下,土地投資多為自用型(或後續作開發)為主,明顯有觀望之態勢,2019 年不確定因素消除後,投資比例可望提升。工業不動產近年火熱 推升閒置標售及立體化政策在2014 年房地合一政策公布後,多數資金由以往住宅及商用之投資標的,轉往工業不動產市場,使得近年工業不動產價格快速飆漲,各地工業土地價格表現自2014 年來,合計已呈現翻倍成長,在價格排擠效應下,各地皆有喊出缺地的聲浪,惟仍有多處工業區土地呈現未使用閒置之情形,推升出閒置土地標售之方案。經濟部工業局於2018 年進行盤點後於年中公告,在2 年緩衝期尚未改善下,政府方會啟動「強制拍賣」作業;另外,因應都市工業區能更有效利用,在增加投資之情形下給予容積獎勵,如此「立體化」政策希冀平息缺地聲浪。兩政策以調控過熱市場立意為主,惟時限尚未到期,且投資期間冗長,預期2019 年工業地產將延續近年成長態勢。結論綜觀2018 年房市表現,各市場皆因政經情勢及參與者之資產配置心態,而有不同表現;而2019 年在房市政策較穩定下,不動產市場仍維持小幅成長。只是中美貿易戰尚未結束,研究機構觀察並判定短期內不會停息,預期未來1 年總體經濟表現、投資市場及利率變動,仍會是影響2019 年房市表現的主要因素。  
房市新年動向 高雄、台南選後購屋意願上升最多!
2019-01-15
文 / 行銷企劃部 中信房屋發布 2018年 Q4宅指數調查報告,也是連續第40季的宅指數調查,調查結果顯示,第4季經濟感受綜合指數為34.77,較上季減少0.78,購屋意願綜合指數為37.37,較上季減少0.99。而2年內有購屋意願者,較上季減少1.1%,且連續3季下滑,若再與去年同期相較,減少4.5%。然而,值得注意的是,雖然以季變化來看,購屋意願呈現下滑趨勢,但若與去年同期相較,則增加0.18,而有購屋意願的民眾看漲房價的比例,更較去年同期大幅上升15.8%。選舉後近5成民眾看好經濟 看漲房價較去年同期上升若再輔以九合一大選後,有高達48.6% 民眾看好經濟,只有9.9% 偏向會比選前差,並且21.9% 的民眾選後購屋意願上升,下降比例只有7.7%,以及有高達33.6% 民眾偏向選後房價會上漲,只有10.3% 偏向會下跌。中信房屋副總劉天仁推估,2018 年買賣移轉棟數將較去年增加3.4%,來到約27.5 萬戶(推估值為275,193戶),而2019 年買賣移轉棟數將挑戰28 萬棟。劉天仁分析,首先,2017 年的買賣移轉棟數,較2016 年增加8.4%,2018 年全台前十個月的買賣移轉棟數,較2017年同期增加6.2%,呈現逐年增加的趨勢,房市在交易量方面,已可說是築底漸漸向上。其次,民眾對房價的預期偏向上漲居多,顯示民眾看好台灣經濟會有所改善。選後針對中信房屋旗下加盟店的調查也顯示,高達45.8% 的加盟店表示來客量增加,較選前調查為44.1%來客量增加,增加了1.7%。而且也有44.1% 的加盟店表示斡旋量增加,較選前微幅增加1.8%。雖然兩者的增幅都不大,但劉天仁表示,至少是個好的徵兆。 認為選後購屋意願上升最多的城市--高雄市、台南市中信房屋Q4 宅指數,特別針對選後七都民眾對台灣經濟的情況進行調查,發現認為選後經濟會變好的城市,以高雄市、台北市、台南市的比例為前三高,其中高雄市和台北市看好的比例甚至超過一半,分別來到54.6% 與53.1%。而民眾購屋意願比例最高的城市,以高雄市、台南市與台北市為前三高,比例分別為26.3%、25.6% 和22.9%。這兩項調查結果,可說是為高雄市、台南市和台北市的房市,注入了一劑強心針。針對大選之後,七都居民對於所居住區域房價的看法,高雄市的居民最樂觀,高達49.8% 認為房價會上漲,其次為台中市的37.8%,以及台南市的36.5%。中信房屋指出,前三大樂觀的城市,都在中南部,這是2019年頗值得關注的房市新動向。2019房市第一季變化是關鍵對於2019 年的不動產市場,劉天仁表示,第一季美中貿易戰停戰90 日結束後的變化,以及下半年國內的總統大選,都是影響到經濟發展以及民眾對房地產市場的信心,進而決定不動產市場是否有足夠動能續航至年底,不過在今年九合一選舉結束後,民眾對於未來的經濟感受及購屋意願均有提升,加上政府持續推動危老重建及都更,均有助於不動產市場的發展。
對爸媽好一點! 長輩資助 撐起買房一片天
2018-11-12
文 / 行銷企劃部 現代人買房大不易,究竟有多不容易?根據中信房屋宅指數的調查,竟然只有41%的民眾,可以完全靠自己的能力買房,不需要長輩幫忙;而有高達9.7%的民眾,也就是近1成的民眾,需要長輩協助支付全額房價。近六成民眾需要長輩幫忙方能買房此外,有21.7% 的民眾,需要長輩幫忙支付部份自備款與每月貸款本息;自己有能力付自備款,需要長輩幫忙支付每月貸款本息的,則佔7.5%。而需要長輩幫忙籌自備款,但不需要幫忙付貸款本息的民眾,有20.1%。 根據內政部最新公布的民國107 年第1 季房價負擔能力指標,全國的貸款負擔率為37.25%,而六都的貸款負擔率以台北市最高,來到61.54%,等於每一百元的家庭可支配所得,就有61.54 元是要用來償還貸款。排名第二高的是新北市52.3%,第三名是台中市的39.31%,第四名是高雄的33.5%,第五名是桃園的33.13%,六都中貸款負擔率最低的是台南市29.92%。六都之中,低於全國平均值的是高雄、桃園、台南。40歲以下買房更超過七成需要長輩資助以年齡層來分析,20-29 歲的民眾有77.3% 買房需要長輩幫忙;30-39 歲的民眾有70.1% 買房需要長輩幫忙,也就是不到40 歲的年輕人,若想買房,有超過七成都需要長輩幫忙。中信房屋副總劉天仁指出,根據經驗,每月可支配所得,用於支付房貸的成數,以不超過1/3 較適當,否則會排擠其它生活品質;以此標準,雙北的貸款負擔率超過5 成,房價所得比也超過全國平均值9.08,分別來到15和12.75,人生要攢一間房,可說真不容易;相對而言,桃園、台南及高雄的貸款負擔率,低於全國平均值,大台北民眾或許不妨放寬視野,在軌道交通愈來愈有利於通勤與移動的前提下,選擇購屋負擔目前還在合理範圍的地區如桃園,用通勤時間換取房價空間,以及更寬裕的生活品質喘息空間。
共享經濟發酵-行動辦公室與共享車位 享地價稅、房屋稅優惠
2018-11-12
文 / 王人群 共享辦公室熱潮持續發酵海外業者搶進因應科技發展及共享經濟潮流,大台北市共享辦公室經營業者持續拓點,根據業者統計,目前台北市已有近50 處連鎖或具規模之共享辦公室,主要集中在市中心和非A 級辦公大樓,多數共享辦公室提供空間、會議、公司營業登記及收發等相關服務,結合諸多可與生活及工作聯結之共享服務,提供微型創業世代更優質的工作場域及生活體驗。除知名國內業者如大瀚環球與Hanse 外,Regus 與TEC 亦於進入台北市發展多年,營業據點多於A級辦公大樓內,近年完工使用之商辦大樓內都可見到他們的影子,如Regus 進入國泰置地廣場,TEC 則進入南山廣場。另外,來自新加坡的Kafnu 則於民生復興路口承租整棟大樓,多樣化空間設計,滿足新創承租者辦公、會議、攝影、玩樂、休憩及展示等多項需求,開幕至今承租率居高不下。由於共享辦公室的穩定成長,業者們試圖將共享辦公室拓展至全台各重要產業聚集地帶,其中例如Regus及大瀚環球於內湖、竹北、台中皆有營業據點,預期與周遭科技園區之廠商合作串聯,提供新創事業及個人事業更優質且彈性之服務選擇。 網路創業者有福了!行動辦公室適用優惠稅率隨著行動裝置日益普及,以往僅能在實體店面及辦公室從事營業活動的模式已逐漸改變,越來越多民眾利用自身的行動裝置從事營業活動,從早期代購業者到近期的網紅經濟,電子商務發展趨向多元,惟業者從事營業活動時,尚須依營業稅法進行稅籍登記,其登記場所之地價稅、房屋稅皆得適用營業用稅率。 因應商業模式發展及欲減輕新創事業負擔,財政部發布解釋令,只要符合「利用行動裝置創業」、「未雇用員工」、「實際營業活動是以行動裝置完成」等三大條件,其稅籍登記場所是以負責人本人或其配偶、直系親屬所有,供住家使用的房屋及自用住宅用地,就可申請按住家用稅率課徵房屋稅及按自用住宅用地稅率課徵地價稅。 房屋稅減2成 地價稅更只有原先1/5舉例來說,網頁/ 平面設計創業者將稅籍登記在與父母同住之住家內,按先前稅法規定,房屋至少有6 分之1 面積的部分,應適用「非住家、營業用稅率」3%課徵房屋稅。如符合前述條件,經現場勘查確認後,可申請調降為全部面積皆以住家用自住稅率1.2%,房屋稅最多較先前減少2 成。 地價稅部分,以往有稅籍登記之情形下必須按一般用地累進稅率課徵,即使適用最低課稅級距,稅率也要千分之10。如符合前述條件,經現場勘查確認後,可申請適用自用住宅用地優惠稅率千分之2,地價稅大幅降低為原先之1/5。 共享車位每月不超過240小時 即享自用優惠稅率都市地區停車位難求,土地也空間有限,共享經濟興起提升既有停車位使用效率,財政部於2018 年8 月發布解釋令指出,以自用住宅用地稅率課徵地價稅的私有停車位、免徵房屋稅的地下停車場及以住家稅率課徵房屋稅的停車場,為鼓勵所有權人釋出停車空間有效利用閒置資源,如所有權人透過共享平台將停車位在閒置時間對外供不特定人使用者,不超過限定時數,房屋稅每月不超過240 小時、地價稅每年不超過2,880 小時,就可以繼續使用自用優惠稅率。 如享有自用優惠稅率,可申請按自用住宅用地稅率千分之2 課徵稅地價稅,與一般稅率千分之10,相差5倍之多;房屋稅則可按住家用稅率1.2%課徵房屋稅,與一般營業停車場/ 停車位適用之非住家非營業用稅率2.5%,差距近半。 結論共享經濟挑戰既定商業模式發展,財政部亦對於該趨勢作出相關稅制認定調整,以行動辦公室而言,對個人工作者負擔可有效減輕。共享停車位今年中在台合法,並已向相關業者發出營業登記證,政府鬆綁稅制下,確實使車位所有權人更願意在車位閒置時出租出去,惟大多數停車位位於社區地下室,多數無獨立出入口,必須從1F 門廳進出,增加進出及住戶安全管理上之不便,相較住宅社區,辦公大樓車位發展為共享車位之可行性短期內較大。  
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