西門信義兩大磁吸 東區失寵 北市商圈新歡舊愛換人當
2019-03-12
文 / 王人群 自2010年底眾多快時尚進軍台灣市場,搶佔各大商圈之主要店面,短期大幅度拉高租金水準,店家付租能力有限,東區進駐業種商家大洗牌,以往餐飲或零售業者紛紛退至後側巷弄或移轉至百貨內經營。其後在2014 年房地合一稅制之推廣下,海內外投資方因稅制壓縮利潤,紛紛撤出不動產市場,且網路購物興起影響實體消費經濟,業者無力負擔高漲之租金,東區空置店面持續增加,商業氣息及人潮熱度不如以往,對於消費者及外來旅客吸引力也相對減少。2018 年港商連鎖化妝品零售SaSa、韓國快時尚品牌SPAO 與MIXXO 等指標租戶紛紛撤出東區,知名品牌店家開始出走並轉往其餘商圈之態勢明顯,相較於西門町及信義區的蓬勃發展,頗有「三十年河東,三十年河西」之感概。回顧台北市商圈發展歷程,東區是否能回歸以往興榮之潛力?西區老舊沒落 城市東移帶動東區發展1950 年代中華商場落成,西門町與台北城地區共同形成台北商業消費中心,興盛一時,亦帶動區域小型商場發展。1980 年代在西區發展逐漸飽和下,台北市商業中心逐漸東移,中華商場也因年久失修,加上消費喜好及行為轉變,逐漸失去商圈龍頭之地位,而東區則隨著忠孝東路及台北捷運陸續通車,成為台北市重要商業發展地區。市郊區域商場萌芽 滿足移入人口消費需求大台北地區因產業發展及工作機會多,吸引許多外地人口移入,多數居住於市郊及新北市一帶,市郊地區爆炸性人口成長,許多區域商場於1990 年代相繼萌芽,如天母地區著名之大葉高島屋、內湖地區之德安百貨(已結束營業)及景美地區之漢神百貨景美店(現為瀚星百貨),欲滿足市郊地區之消費需求。信義商圈百貨林立 量販、地區商場興起因應都市發展東移,台北市政府及台北市議會遷移帶動信義計畫區發展,自1997 年新光三越信義店(現為信義新天地A11 館)開幕至今,信義計畫區已躍升為台北主要之商業區,如加上今年開幕之微風南山及遠百信義店,區內百貨購物中心樓地板面積合計將達20 萬坪,約佔台北市總體之3 成,商業聚集效應大。港湖地區因國道一號行經,加上區內重劃區腹地廣大,許多大型量販如大潤發、好市多、家樂福及特力屋等紛紛於2000 年後進駐,確立區域消費之發展型態。另大台北地區捷運機能逐漸發展完善,許多地區商場(如板橋大遠百、中和環球)交通節點商場(如CITYLINK 松山、南港店)崛起並發酵。 陸客開放帶動觀光 站前西門吸背包客帶動商圈2008 年開放中國大陸旅客來台旅遊,台灣觀光迎來一波榮景,不只團體旅遊,自由行旅客人數及比例皆年年上漲,台北車站及西門町周遭挾交通便利及旅居負擔相對親民之優勢,成功吸引散客入住。近年來新南向政策發酵,加上國外媒體播送介紹,除日本、港澳旅客外,韓國及東南亞旅次亦逐年增加。其中,西門町因外籍旅客持續造訪,商圈人潮熱度興盛,吸引眾多品牌擴點進駐,運動用品店、伴手禮店外,2018 年初札幌藥妝以105 萬之高額月租金進駐漢中街,創下商圈租金表現最高紀錄,鄰近路段更有約10 來家之美藥妝店品牌,顯示美藥妝店在區內之蓬勃發展。 東區租金大幅調漲 降租仍留不住商家2010 年UNIQLO 進駐明曜百貨、2011 年ZARA 進駐統領以來,各大衣著服飾及鐘錶等時尚產業品牌紛紛搶進東區,在競租情形下,東區沿街店面租金大幅成長5 成,巷內店面甚有成長1 倍的情形,店家難以負擔,頂呱呱、鼎泰豐在2014 年移轉,沿街店面退至後側巷弄與轉移至百貨公司之變化逐漸明顯。在2014 至2016年間台灣政治環境改變下,中國對台灣旅遊態度緊縮,直接影響來台旅遊消費人數,更間接影響零售業對於後市之保守預測,加上房市稅制政策影響發酵,投資買盤淡出明顯,自然影響店家競租表現。2014 年SWATCH 以高額租金取代頂呱呱進駐東區沿街,2018 年底即使由月租金180 萬降至100 萬,仍留不住SWATCH;對街房東於同年租金自打7 折,才成功挽留星巴克之金牌房客,東區店面由持續漲租,演變至近年降租2~4 成之情勢。東區有交通優勢 西區須注意業種同質性2020 年敦南誠品確定熄燈,大型集客據點之消失預期使消費人潮減少,東區商圈未來1 至2 年如無法透過降租留住品牌或引進新興業種組合,重拾消費者及旅客對於商圈之興趣,必定如天母商圈及師大商圈迎來衰退,惟東區仍有其交通之優勢,區內房屋屋齡多為30 年以上,未來是否能透過都更迎來區域新氣象,重獲寵愛,仍待觀察。西門町近年取代東區成為商圈租金表現龍頭,高商圈人氣促使店家紛紛進駐,未來除須注意商圈內業種同質性過高,導致旅客興趣減少之風險外,預期近年商圈榮景仍能持續。  

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啟動評估 提供民眾受損建築自主檢視方法
2018-02-12
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】內政部營建署表示,2018年2月6日花蓮強震,造成部分建築物毀損,營建署已請花蓮縣政府會同建築師公會、土木及結構技師公會於2月7日成立危險建築物緊急評估服務團隊約50人,可派遣專業技師及建築師於短時間內針對受損建築物之損害程度進行初步緊急判定,以告知民眾是否暫時停止使用該建築物。民眾如發現家中建築有明顯損壞或透過自主檢視確有危險,可向花蓮縣政府通報,上班時間請撥該府建設局使用管理科專線038-230510,下班時間請撥1999,亦可直撥防災應變中心038-462-119#6108。 為了降低民眾對於自家安全之疑慮,財團法人國家實驗研究院國家地震工程研究中心網站(http://www.ncree.org/SafeHome/ncr07/ncr1.htm)已提供屋舍震後檢查方法,民眾可透過房屋外觀、柱子、梁、牆、樓板等自主檢視,了解房屋危險程度。如果建築物有傾斜或下陷,梁、柱、牆鋼筋外露或有連續的X形、V形、斜向、水平向、垂直向裂縫,該建物結構可能有崩塌的危險,請立刻離開屋內;但如果只是細小或不規則的裂紋,則不影響建築物結構安全,請民眾不必過於恐慌,惟仍可請縣政府派員查勘。 截至2月9日12時,花蓮縣政府集結約50名專業人員,已受理60件受損建築物通報,其中5件受損嚴重建築物張貼紅色危險標誌,並將陸續安排評估作業,以確保民眾居家安全。
安全家居 注意瓦斯安全,平安過年!
2018-02-08
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】春節即將來臨,近來又有寒流來襲,北市產業局呼籲市民多留意瓦斯使用安全,請務必遵守三原則:一、「瓦斯管線設備正常,瓦斯不洩漏」;二、「接受天然瓦斯公司2年1次免費定期檢查」;三、「熱水器或瓦斯爐具設置地點通風,防範一氧化碳中毒」。 為了確保市民天然瓦斯使用安全,提升民眾預防事故警覺心及改善不安全的使用環境,產業局於2017年12月起,即派員協同北市轄內4家天然瓦斯公司,實施用戶管線設施定期檢查及宣導用氣安全,並針對檢查不合格或高風險用戶予以勸導改善。目前最常見熱水器裝設位置問題,家中熱水器應安裝於建築物外牆,或有開口且與戶外空氣流通的位置,如安裝位置無法符合要求,則應裝設熱水器排氣管,將廢氣排到戶外,切莫安裝於通風不良的空間,以避免一氧化碳中毒。 除2年1次免費定期檢查外,天然瓦斯用戶可申請裝設全天候居家安全守衛「微電腦瓦斯表」,每天只要1.3元就可擁有三項強大功能:一、漏氣遮斷:「細微漏氣,發出警訊;大量漏氣,立即遮斷」。二、超時遮斷:「使用瓦斯超過正常使用時間,立即遮斷」。三、地震遮斷:「瓦斯使用中遇5級以上地震,立即遮斷」。 民眾如欲申請換裝,請洽轄區天然瓦斯公司:大台北區瓦斯公司2768-4999分機333(中正、萬華、大安、中山、大同、松山、信義)陽明山瓦斯公司2894-8686分機101(士林、北投)欣欣天然氣公司29217811分機224(文山)欣湖天然氣公司27913491分機112(內湖、南港)
強震來襲,建築安全挑戰能過關嗎?
2018-02-06
【MyGoNews林蕭又安/綜合報導】連日來台灣各地地震不斷,氣象局統計,總計2天已近50次地震,尤其是2月4日晚間近10點,當大家準備就寢時,發生芮氏規模5.8地震,搖晃維持時間相當久,幾乎全台有感,而根據美國學者的研究也預測「2018年起,可能每年都會有20起強烈地震」,在這二月初的寒夜不禁令我們想起兩年前也是農曆過年前夕發生的台南地震,造成唯冠大樓倒塌,成為台灣史上因單一建築物倒塌而造成傷亡最慘重的災難事件。相信到現在提到「921大地震、台南206大地震」,大家心中還是餘悸猶存。也許有人會說,那是百年難得一次的意外,不用太杞人憂天,但是,台灣地處地震帶,大小地震不斷。前內政部長李鴻源也曾經表示,台北若發生6.3級地震,會有4000棟房子倒塌。根據國家地震中心的研究,也更再再證明他的擔心並不是空穴來風。台灣地震頻繁,而大台北地區住宅密集,超過三、四十年以上的老房子不少,雙北市合計有94.7萬戶;坦白說,其防震係數不夠,一旦發生規模6.3級的淺層地震,半倒加全倒的房子,將難以想像,台灣是無法承受這麼大的災害的。  回想921大地震時,有很多房屋就像積木一樣,倒的倒、塌的塌,甚至有些大樓還硬生生地從中間斷成一半;或倒向隔壁棟,使其他房屋像骨牌一樣連著倒;或者是樓上直接壓扁一樓的,造成二樓變一樓的可怕景象;甚至上面樓層和下面樓層的柱子分開的,形成一樓還在,二樓以上傾斜的各式各樣景象,令人怵目驚心。同樣的,近年來各國地震頻繁,且有越來越嚴重的狀況,都是近年來讓人難以抹滅的創痛印記。地震是非常可怕沒錯,但是大家有沒有想過一個問題?當地震發生時,在同樣一個地方,為何有的房屋會倒塌,有的卻不會?其實答案就在於──房屋結構安全! 一棟安全耐震的優質好宅,一定要同時擁有安全優良的結構系統規劃設計及精準確實的施工品質,也唯有如此的建築才有可能成為真正讓民眾住的安心的好宅。很可惜的是攸關建築安全最重要的鋼筋工程部分,目前業界的鋼筋綁紮施工圖繪製,仍都是由師徒制傳授下來,絕大多數工人不懂結構設計力學原理,所以不會去思考鋼筋如何綁紮定位才是最安全、最正確的,一般大多認為只要數量夠、沒有偷料,應該就可以符合結構安全標準了。且在現今傳統工地現場施工,也大都是由工班來決定施工品質,且大多施工人員一味的只求好施工;再加上工班年齡老化、技術工人愈來愈少;房子越蓋越高,相對的施工品質卻更不易落實,這些就是目前建築業界所要面對的最嚴峻問題,也是非常迫切重要改善的地方。而最明顯的例子則是921大地震中,多數房屋倒塌的原因之一,就是因為鋼筋未按照規定的設計圖說做標準尺寸加工與正確位置綁紮,這也證明了鋼筋加工、綁紮及定位的重要性。 而至現今傳統營造工地最常發生的品質缺失,仍是為了工地工人好施工,鋼筋定位綁紮不確實、錨錠強度不足,再者為柱子的耐震箍繫筋沒有按照圖說法規規定採用135度標準彎鉤確實鈎繫柱主筋。大家都知道鋼筋綁紮工作最重要、最費力、最費工,但因為鋼筋埋在混凝土裡面,交屋時看不到,所以也最容易產生人為輕忽的疏失,導致施工結果無法符合結構力學設計的要求。故工地施工品質透明化是值得大家重視及推動的一個重要課題。  房屋是人生最重要的一筆資產,也是安身立命的地方,房屋的貴重,不在於數千萬元的房價,而在於保護生命安全。試問:我們還需要再等到下一次的大地震來襲後,再驚覺一次建築安全不可再輕忽嗎?呼籲民眾建築安全的重要性需要立即被重視,推動「建築安全履歷」的建置與落實,增加消費大眾對於建築安全品質的認識,可以讓消費者未來在選屋、購屋、換屋時,不只注重地段、價格、美觀,也要重視施工過程的各項記錄,因為看不見的地方才最重要,也是對建築安全影響最深的。 一棟安全耐震的好宅必須要有穩固的結構系統規劃設計,並兼顧施工性的最佳化設計,且藉由地震的失敗案例來加強建築的結構安全,並由一個能完整整合結構規劃設計與施工品質技術的團隊及良好的施工品質,才能讓建築安全更加有保障。故大家日後在建造或選購新建物時,應該能更加重視好的結構安全設計及精準確實的施工品質,以確保建築之安全,讓大家都能買的安心住得放心。(本文由社團法人建築安全履歷協會提供)
氣溫驟降,注意大樓外牆磁磚剝落危險
2018-02-06
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】據中央氣象局地震中心統計,截至5日早上,全台一夜連震50餘次,又該局持續發布低溫特報,營建署再呼籲民眾注意大樓外牆磁磚剝落危險,請避免在人行道上行走,務必走在騎樓內。 內政部營建署指出,影響外牆磚掉落的最主要因素,就是溫度、濕度、震動及風,最近天氣型態會是磁磚剝落好發期。營建署表示,已於2016年1月即責成各直轄市、縣(市)政府建立巡查通報機制,並要求被列管有磁磚掉落之虞的大樓限期改善,同時在其大樓外牆設置張貼警示設施,並予適當圈圍,提醒用路人注意安全,儘量行走在騎樓內,避免發生不幸事件。 營建署強調,建築物所有權人應善盡建物管理之責,磁磚如有發生剝落危險,建築物所有權人必須自行修復改善或儘速僱工敲下可能掉落物,若有因此造成任何事故,建管單位可以違反建築法第77條第1項規定,處建築物所有權人、使用人新台幣6萬元以上30萬元以下之罰鍰,並得連續處罰;如造成傷亡者,更將另負相關民刑事責任。 營建署指出,該署已於2018年2月1日再次函請各地方政府於本次寒流期間應建立巡查、聯繫通報窗口,如發現建築物外牆磁磚有剝落危險之虞者,立即以各項警示設施圈圍警示,並令建築物所有權人、公寓大廈管理委員會提出限期改善等措施,以維護民眾身家安全。
6月1日起邁入夏月電價
2017-05-31
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】炎夏來臨氣溫飆升,全台用電量也隨之增高,夏月電價將循往例在6月1日起實施,民眾在夏天用電量攀升,連帶造成電費增加,使一般民眾常有夏天電費大增的感覺,實際上主要原因是用電量增加,以一般家庭為例,夏月的用電量約比非夏月多40%。台電表示,夏月電價是反映不同季節間供電成本差異的電價制度,希望能夠以價格差異引導民眾節約用電。 台電強調,電價本來就有夏月及非夏月之分,夏月電價從1989年實施至今已近30年,每年6月1日至9月30日為夏月電價實施期間,10月1日起則恢復為單價較低之非夏月電價,非電價調整。以2016年夏月家庭平均一個月的用電量424度為例,用電量較非夏月平均增加121度,電費則增加446元,其中增加的328元(74%)就是由於用電量增加導致電費上升,其餘約佔26%的118元才是受夏月電價影響。 台電指出,為鼓勵民眾參與節電,2017年的「節電有你‧台電有禮」已在4月21日正式啟動,更加碼推出「夏季節電獎勵金加碼」活動,電費單每節省1度電,並以網路或電話登錄,當期可獲得之獎勵金加碼0.2元(即每度獎勵金由0.6元提高為0.8元),此活動延長登錄時間至8月17日,早登錄多回饋,用戶只要在6月19日前登錄,並在7-10月電費單每省1度電,當期即可獲得獎勵金加碼;6月20日至8月17日登錄者,並在9-10月電費單計費期間每省1度電,也可獲得當期獎勵金加碼之回饋。台電邀請全民共同節電一「夏」,更多節電活動資訊可至活動網站(www.save-power.com.tw)查詢。
春天養肝,少吃哪些食物?
2017-04-20
圖文提供 / 常春月刊407期諮詢專家 / 申一中(台北市立聯合醫院林森中醫昆明院區中醫科主治醫師)董崇敏(中醫師) 春天養肝,要多吃深綠色蔬菜。至於要少吃哪些食物?中醫師認為,妨礙肝藏血功能的食物應該要少吃,如冷飲、油炸、燒烤、甜點都不宜。中醫順應季節節氣的轉換,因應五行、五味、五臟、五氣,進行不同的身體調理。在春天,五行屬木,五味屬酸,五臟屬肝,五氣屬風,因此,在傳統中醫健康養生的觀念中,春天要養肝。 肝臟掌管新陳代謝、內分泌台北市立聯合醫院林森中醫昆明院區中醫科主治醫師申一中表示,時令從冬天到春天,隨著氣溫的變化,人體基礎代謝也就會開始跟著調整。主管體內新陳代謝、內分泌很重要的器官,就是肝臟。肝臟是人體內的發電工廠,也可以合成營養;肝臟也是人體免疫系統的防疫重鎮,春天氣候變化大,容易感染,不分季節,肝臟免疫功能網絡是24 小時待命。 由於肝臟可以合成營養素,合成蛋白質、肝醣(人體吃下碳水化合物,分解成葡萄糖送到肝臟,肝臟會把葡萄糖轉換成肝醣儲存於肝臟與身體的肌肉),以及血液免疫系統中的白蛋白、免疫球蛋白等,肝臟好,免疫力就好。因此,肝臟要維持好功能,有以下3 點元素:1、充足的蛋白質。2、 蛋白質合成需要時,需要充足的維他命輔助。因此,不能偏食。3、 要有適量的澱粉等碳水化合物,肝臟內肝醣的來源自碳水化合物。 基本上,蛋白質可分為動物性蛋白質及植物性蛋白質,動物性蛋白質可分為白肉及紅肉,或是哺乳類動物、非哺乳類動物,植物蛋白質以豆類居多。植物性蛋白質是粗製蛋白質,比較不好消化、吸收;動物性蛋白質是精緻蛋白,在人體內比較好消化、吸收。 冷飲、油炸、燒烤、甜點要少吃中醫認為,「色青入肝」,因此,要養肝,尤其是春天養肝,要多吃深綠色蔬菜。至於要少吃的食材,中醫師董崇敏表示,妨礙肝藏血功能的食物應該要少吃,如冷飲、油炸、燒烤、甜點都不宜。 冷飲因為「寒則收引,不利春天肝的生發作用」;油炸、燒烤食物則比較刺激、偏燥熱,容易造成肝臟疲勞。申一中指出,除了甜點,台灣水果太甜了,如鳳梨、西瓜、葡萄、香蕉雖有很好的營養成分,但太甜了,應該吃少點;至於比較不甜的蘋果、芭樂等,就適量吃。申一中提出以下幾項原則供民眾遵循:1、太甜的食物如水果、餅乾、糖果、巧克力等,有熱量攝取過高的疑慮。2、精緻醣類食物分解後的葡萄糖,會和維他命C 等營養素競爭,影響到人體對於維他命C 等營養素的吸收,一旦醣類、葡萄糖攝取過量,肝臟無法充分吸收、利用,醣類、葡萄糖就會轉成脂肪、膽固醇,造成人體內血脂量攀升。3、吃進精緻醣類食物,會刺激胃酸分泌,胃酸過多,可能會導致食道逆流或胃潰瘍。4、一般上班族常外食,經常會面臨到蔬菜量攝取不足夠的困擾,要提醒自己補充蔬果。5、茶和咖啡比較利尿,基本上,人體一天要補充1600c.c. 的水,若是喝茶或咖啡時,需要適度地增加水分的攝取。6、在食物烹調方式,以肉類來說,水煮、蒸煮、汆燙的方式,比油炸、燒烤要好許多。7、中醫認為,在春天,酸的食物要少吃,但有些口感上是酸的食物,吃下肚子裡會變成鹼性(如酸梅、檸檬),也可以多吃。在肝臟有檸檬酸循環,人體代謝產物如酮酸、膽固醇、血脂肪等,碰到檸檬酸循環,經過化學反應,可以回收、再利用。因此,要促進檸檬酸循環、肝臟代謝循環好,要適量吃鹼性食物。 11pm~3am是養肝睡眠時間一年有春夏秋冬四季,春天對應到一天的開始,就是清晨。申一中說,從養肝來說,除要多吃對的食物、少吃錯的食物,還需要充足睡眠的配合,整天才有精神。他說,充足睡眠需要睡的是:「睡的時間要對、睡的時間要夠」。由於晚上11 點到隔天3 點是走肝膽經, 最好最遲晚上11 點能入睡,因為人體在晚上休息時,有些內分泌在晚上進行,這時間好好睡覺,至少睡個7 ~ 8小時,就會精神飽滿,有些人熬夜,事後補眠睡10 小時,仍感到累,因為睡覺的時間不對,即使事後彌補,總會感到老是睡不飽。 申一中提醒,「春天養肝」飲食上正常吃就好,若要用藥就由中醫師看診開立藥方。平日可以將枸杞子、麥冬,以1 比1 的比例,30 公克的藥材可泡500c.c. 的熱水,當茶喝,此二味藥材具有養肝的作用,整天都適合飲用。另外,「肝主情志、肝主怒」,對於不愉快的事物,要盡量保持正向面對,春天氣溫不太熱、不太冷 ,適合到戶外活動、運動,可以調整人體自律神經系統。
田園城市 北市2017年力推綠屋頂計劃
2017-02-17
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】北市田園城市政策推動成果逐漸展現,轉變了市民對城市的想像,副市長林欽榮20172月16日召開田園城市推廣實施計畫府級專案會議,並邀請市政顧問黃大洲、中華民國景觀學會榮譽理事長劉柏宏、全促會秘書長楊志彬、都農網陳沅蓀老師,以及公園處等19個局處參與,除對目前市府執行成果進度表示贊同之外,並提到極端氣候全球性的影響,每個人都應從自身做改變,展現推動學校及公有建築綠屋頂的決心。 林欽榮表示田園城市是市府重要政策,兩年來各局處積極推廣,除了學校及醫院參與,2016年特別增加了公宅及社福機構也納入綠屋頂建置,並由之前政策由公轉而私,考量都市公寓的陽台及門窗可納入補助,另田園基地面積和參與耕種人數持續增加,2017年目標著重於綠屋頂計畫。 市政顧問黃大洲在會中也鼓勵各局處持續辦理綠屋頂建置,並在日夜溫差大的環境下建置綠屋頂可解決漏水問題,再次強調降低熱島效應的重要性,台北市平地可再增加的綠地面積有限,唯有透過建物屋頂及垂直面之窗戶陽台綠美化,才能有效達到綠被最大化(maximization green coverage)。見此,決心從學校及公有建築物屋頂開始進行綠美化;同時鼓勵都市公寓的陽台及門窗,以垂直綠化的概念推動綠化面積的極大化,有助於降低都市熱島效應,並能藉此美化市容。 公園處黃處長立遠表示,專家學者對於市府當前田園城市推廣的成果表示肯定,未來將持續透過公有建築物屋頂如學校、醫院、公共住宅、社福機構等及公有土地,進行快樂農園(平地農園)、綠屋頂(屋頂農園)及小田園的建置,並提供各種栽培技術的培訓與輔導,目前闢建田園總面積共計101,838平方公尺,相當於14個足球大小,參與人數已達27,684人次,田園城市推廣實施計畫逐漸展現成果。另外,黃前市長大洲也特別提到"Vision without passion is nothing",期許市府團隊各單位一齊落實田園城市計畫並帶動社區與民間參與,讓台北市更宜居、美好與永續。
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