拋售潮想撿便宜  功課做了沒？    前一週的股市大地震，讓台股瞬間成為投資煉獄，一片綠油油的燈號，讓投資人不知道心涼了多少截，股市下滑嚴重到哀鴻遍野不說，連國安基金都要出來護盤，才能稍稍止血。在此同時，中國和美國股市也出現大跌，傷的也不輕，而台灣也受到這兩大世界經濟體影響，台股臉色自然「青筍筍」，股市表現往往牽一髮而動全身，房產市場首當其衝。原本就在為明年上路的房地合一稅而傷透腦筋，現在股市行情又幾乎全面看跌，房市景氣更是雪上加霜，不免有投資人就此住進套房，急缺現金週轉，要是股市爬不起來，在明年新制開始執行前，恐有拋售巨潮湧現。    市場拼命倒貨，但在有行無市的情況下，議價空間更廣更彈性，這時想購屋自住的民眾，應該有機會撿便宜，但必須注意下列五種情況，否則以為自己撿到了便宜，其實有可能後續仍要付出代價！一要注意：路段率高之地段    台北市政府已在2014年先行調高部分路段的路段率，之後再大幅調高房屋標準單價，超過8000萬元高級住宅路段率再加100%的豪宅稅、2.4%至3.6%的囤房稅，結合調高路段率、房屋標準單價、豪宅稅與囤房稅。二要注意：2014年7月1日後完工新屋    此日期後拿到使用執照的房屋，將適用新版標準單價和房屋評定現值。持有成本將大幅提升。三要注意：高價住宅    首先影響到，會是2014年7月以後取得使用執照的8000萬元以上高級住宅，以1戶17至22層樓高的鋼骨住宅，買方交屋的契稅也將由過去200萬元增加1.4倍至500萬元，隨後每年5月繳交的房屋稅也由過去40萬元提升至100萬元左右。由於台北市政府大幅調高2014年7月1日以後取得使用執照的房屋標準造價，已及路段率，再搭配已上路多時的豪宅囤房加乘稅率，使得新豪宅房屋稅額暴增至13倍至20倍不等。四要注意：違建    台北市市長柯文哲新官上任宣布大力整頓台北市違建，針對危及公共安全的226戶違建進行勸導或拆除。過去，老公寓因為頂樓加蓋使用面積大，可以增建為套房出租，是房地產市場熱門的投資型商品，但強制拆除的命令一下，剩餘的頂加買氣急凍，房價預將大幅下降，購屋民眾在下手前，宜先確認相關狀況，應以房屋實際的權狀面積作考量，因為不合法增建的部份是沒有法律權利保障的唷。五要注意：地上權住宅    第五種推薦度較低的房子，是去年很夯的地上權產品，地上權住宅房價僅市價7折，但有使用期限、未來轉手性低，且政府已大幅拉近公告地價與實價差距，可以想見之後的地租勢必水漲船高，相信未來就算價格及區位佳，恐怕也不易吸引買方出手。   現在是絕對的買方市場，呼籲想買房的人，趕快趁還有議價空間時，開始勤看房、做功課，並且找專家協助，讓自己早日達成家的理想！上網找好屋：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/ 文 by 中信房屋臉書粉絲團--你的達令紅綠燈圖片來源：http://plus.likempi.com/articles/23794.html

百無禁忌趁機撿便宜  鬼月看屋更能看出真面目    最近正值中元節前夕，路上隨處可見店家與大樓紛紛擺起供品來普渡好兄弟，祈求農曆鬼月期間大家都能出入平安。農曆七月一向被視為一年中最禁忌的時候，例如:盡量別去山間、溪邊、海邊或一些沒有人的廢棄之地，晚上也最好早點回家以免遇到有的沒的，結婚也是，應該沒有人拿到農曆七月的喜帖吧！看房、買房就更不用說了，在過去來說，鬼月買房根本是大忌，就怕買了房子，還附加新房客…，然而現下的年輕族群已漸漸不那麼迷信，反而跳脫傳統，在鬼月大肆看屋的大有人在，就是想看看能否在鬼月，房市冷清之際，找到買房的一線生機！膽大膽小也分南北？！    有房仲業統計從2011年以來，鬼月前後的六都買賣移轉棟數資料，其中數據顯示2013與2014年，台北市與桃園市在鬼月期間的買賣移轉不減反增，且漲幅分別超過12％及7％，代表這兩都的買屋者比較不怕「鬼」，膽子最大，最無買房禁忌！其他四都的民眾可能較有顧慮，不敢出手。中信房屋副總劉天仁分析，可能是近年來台北市和桃園航空城周邊持續有相當數量的投資客進場，因為投資客買房是理財並非自住，所以房價及時機對他們而言，更重要於鬼月。而新北市地區，除了板橋、新莊、三重及中永和等新北核心區外，其它較偏遠的地區的買賣多以自住客為主，難免會受到鬼月影響。其實不迷信鬼月禁忌，只要遇到喜愛的物件，照樣可以看房喊價。比市價便宜4成福地房 你敢買嗎？    鬼月買房不吉利，信者恆信，不信者照樣看房，連福地(墓地)周邊的物件，也可能是入手標的！新聞報導指出北市福地周邊成交均價，年跌幅竟達3~18%。以南港區究院路三段來說，就比行政區均價少了將近40%，3字頭房價也算是現在北市的房地奇蹟。且因近年政府有遷移墓地政策，如辛亥路四段一帶的公墓已開始陸續遷移，並規劃為公園綠地，待規劃落成，周邊的房價勢必不可同日而語。有些買房算盤打得精的民眾，已悄然前進詢價，希望能有機會趁早撿便宜，輕鬆入住台北市。但沒有禁忌的民眾，即使旁邊是福地也無所謂，反正抱持著井水不犯河水的心態，房價與屋況才是重點。且農曆七月剛好碰到颱風季節，三不五時颱風報到，挾帶大風大雨更讓真實屋況現形。    如果在鬼月期間遇到喜愛的物件，而自己是有忌諱的，兩種方式可以避開，一種是把過戶的時間拉長到鬼月過後；如果連在鬼月簽約都覺得不吉利，建議可與賣方談好價格後先下訂，並且等到鬼月過後再簽約，但購屋者記得做好「預告登記」以避免生變而吃虧。文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

【文 / Acer.L】房地合一稅近期已經立法院三讀通過，內容為：1.課稅稅率：持有1 年以內：45%、持有2 年以內超過1 年：35%、持有2 ∼ 10 年：20%、持有超過10 年：15%。2.課稅稅基：房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額因此，持有不動產兩年以內交易，未來勢必會被課徵35%~45%的交易所得稅，對於短期房地產投資者，想靠房地產買低賣高獲利的難度將大幅提高，以下筆者整理目前市場上提到的四個方案，供民眾參考：列舉費用 降低稅額若有親自報過個人綜合所得稅的就了解，每年若有許多額外的費用支出，如保險費、房貸利息、醫藥費等都可以作為費用扣除，並且提列到列舉扣除額中扣抵所得稅額；而房地合一稅也是如此，取得和出售不動產時所繳納的相關費用可以拿來折抵，取得房子的契稅，買賣時的印花稅、代書費、仲介費、搬家、清潔費用也可以納入費用扣抵。另外，裝潢費用上，若可以再持續使用2 年以上可折抵，如舖新地板、汰換老舊水電管線等，這些通常可以做折抵，但必須跟裝潢公司取得發票或是打契約有檢附付款記錄，以證明你確實有支付這些款項，才能申請減免。若無法列舉時，那就只能以「標準扣除額」方式來扣抵，當無法提出相關處分「費用」的憑據時，可以按成交價額的5% 設算費用，自利得中直接扣除。法人不受短期交易限制 一律課稅17%適短期交易者若以公司名義買進不動產，目前只課17%，有成立公司者，若想避開兩年內短期交易的高額稅率，可考慮以公司名義購買不動產。不過，此方法只針對短期交易者較有誘因，因為一般自然人持有超過兩年，稅率就從35%~45%，降到20%，所以持有兩年以上者稅率最高不過20%，與企業的17% 稅率，相距僅3 個百分點，轉以公司名義買賣房地產的誘因並沒那麼大。此外，若有人想借用公司名義買賣房地產避稅，須顧及利用公司操作所得之利益要先扣除17% 的營所稅，若要將錢落入個人口袋，還要再課徵綜合所得稅，因此利用公司方式買賣房產不見得有利。再者，營利事業售屋雖維持17％稅率，但若以法人（公司）名義持有房產，將課營業稅5%，盈餘若未分配，則要加徵10％未分配盈餘稅，法人可另外抵扣地價稅、房屋稅、裝修成本等，實質稅率達25.3％。假設在房市看漲、交易熱絡的時期，投資客短期即能脫手房產，「45％與25.3％的稅率差距，的確會吸引投資客成立一人公司避稅。」但若房市不景氣，成交時間拉長，成立公司就不一定划算，因為「持有兩年以上才賣出，稅率就降為20％，與法人持有17% 稅率差異不大，所以本方案對短期交易買賣者較有誘因，長期持有者則沒有太大的節稅機會。一屋一公司 以股權買賣代替實體過戶此方案即購買一筆不動產時，就成立一個新公司，以公司的名義買入持有這筆不動產，等於公司的帳上唯一資產就是這筆不動產，當不動產要處分時，不用透過實體買賣不動產登記過戶，只要將公司股權轉讓到新的買家身上即可，持有了這公司的股份就等於持有這筆不動產，以股權交易代替傳統的實體過戶。但此方式因股權交易所得最終仍會歸屬到綜合所得稅，如何控制所得額在一定的稅額內節省費用，端看投資人自己的本事。但地政士也提醒，民眾如果是為了炒房而「虛設行號」，遭查獲後恐有刑法上之詐欺罪責。自用六年 交易所得400萬以內免稅本方案即夫或妻、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6 年且無供營業使用或出租。若所得在4百萬元以下免稅；超過4 百萬元部分，也僅按10% 稅率課徵，6 年內以1 次為限。只是對於短期投資需求者來說，在資產變現的等待時間成本太高，沒什麼誘因。結論綜合以上，以自用名義購屋稅率最優惠，但須持有自用六年；而短期交易獲利是否可以透過法人交易形式省稅，還須民眾仔細盤算。

【文 / 行銷企劃部】竹北市位於新竹縣西北西方，從地圖上看形狀好似竹筍頭大尾尖，地勢狹長，是新竹縣縣治所在地，政治、教育、文化、交通、工商之重鎮。近年來傳統工業因為失去了競爭力而面臨困境，經過一段關廠、遷移、轉型求生的過程後，取而代之的是高科技電子、電機產業的興起。遠東百貨竹北建購物中心 再造話題竹北六家加盟店店長莊家財指出，目前新竹新商圈開始逐漸往高鐵站周圍一帶移動，遠東集團看好新竹消費市場發展潛力，近日與新竹縣政府合作，簽訂「新竹縣竹北市停八停車場」開發與經營權，將複製City 系列購物中心模式，預計2019 年營運；一旦遠百在竹北的商場開發完畢，將與現有新竹市區的遠東SOGO 百貨、巨城購物中心串聯成為北新竹的零售重鎮。「停八停車場」位於光明六路東二段及莊敬北路交叉口，周邊已無建地可釋出，目前以「東坡硯」「MoMa」兩個社區的指名度最高，每坪成交區間在27~30 萬，未來待購物中心完成時，應該會有2~3 萬/ 坪的補漲空間。六家國中生活圈竹北六家加盟店店長莊家財表示，六家國中為了因應12 年國教，現已改制為「新竹縣立六家高級中學」( 附設國中部)，推出雙語教學環境。該校在竹北市算是歷史悠久的學校，附近老舊透天店面多，屬早期發展的區域。生活圈內接近喜來登，自從飯店開幕後，成功帶動人潮，吸引商家紛紛進駐，除採買飲食便利，鄰近竹北體育場，附近多社區型公園，休閒綠地多成為另一優勢。國道1 號竹北交流道於周邊，區域內還有客運、免費接駁公車，通往新竹市區相當便捷，吸引不少自住客群。街道範圍包括嘉興路、光明六路、自強北路、福興東路、東興路，平常衣食採買集中在嘉興路、光明六路兩側的商店、餐廳，若有大型購物需求，可至縣治1 期重劃區的家樂福。高鐵站前特區高鐵站前加盟店店長葉雲旭說明，隨著高鐵新竹站與台鐵六家站的啟用，帶動了竹北市重劃區發展，近年人口成長，加上周邊有台元科學園區及新竹科技園區，牽動了住宅剛性需求增加。龐大的人口運輸流量強勢帶動「高鐵站前特區」經濟發展，各項大型建設也即將陸續，使得周邊土地取得困難，連帶推升高鐵站前特區內的房價。新竹高鐵站區第一線以住辦混合大樓產品為主，目前一樓店面空置率尚高，租金行情較弱，相對投報率低，因住辦產品多以大坪數為主力，總價區間落在2000萬~3000 萬。第二線房產以住宅大樓產品為主，“富宇建設”是當地指名度較高的建商，主因除了建材、品質、口碑這些因素外，價位親民是吸引首購族進場另一關鍵。目前高鐵站前特區發展以5 個計畫最俱話題：1. 暐順經貿大樓-- 預計2017 年營運，同時提供購物、辦公、渡假、美食複合式服務。2. 橋下道路-- 跨越頭前溪，迅速抵達竹科、工研院。3. 國際世貿會展中心-- 舉辦國內外大型展銷會，提升新竹產業經濟能量。4. 生醫園區--招商率已達90%，台大醫院確定進駐，將是新竹地區規模最大的醫院。5. 中央公園-- 開闊的綠地、生態埤塘，適合家長們帶孩子假日前往玩樂。竹北縣治重劃區新竹高鐵加盟店店長呂怡薔表示，縣治一期重劃區以新竹縣政府為腹地中心，東邊隔縣政二路與縣治二期重劃區為鄰，西側以竹北車站的鐵道為界，北邊溪至光明一路，南側則是以福興路與台科大重劃區為界，40 米路寬的光明六路橫貫，成為縣治一期重劃區裡最重要的道路。光明六路以北是新竹縣重要的機關群聚處，包括新竹縣政府、縣議會、衛生局、警察局、新竹地方法院簡易庭、縣立美術館及圖書館等都設立在此區，為區域提升不少文化氣息。縣治二期重劃區範圍東邊以自強南北路與竹北高鐵特區為鄰，西側隔縣治二路與縣治一期重劃區為界，北邊以勝利八街與縣治三期重劃區為鄰，南側則是以成功八路與台科大重劃區為界。因為比一期擁有更大的規劃腹地，加上寬敞筆直的大馬路、多處的綠地、運動場所等﹝擁有縣境內最大的運動公園，裡面包括縣立運動場、體育館、大央公園、游泳池、籃球場、網球場等設施，佔地近20 公頃﹞規劃，使得縣治二期重劃區一下子就搶走所有竹北市重劃區的風采。縣治一、二期重劃區開發飽和，以及高鐵新竹特定區土地價格上揚，目前縣治三期重劃區成為建商搶進推案標的。三期重劃區面積約75 公頃，以國道1 號為界，分為東西兩側，東側以國道1 號以東至嘉興5 街、豆子埔溪以北至勝利15 街，西側範圍則為國道1 號以西至惟馨街、中山路以北至台元街。區內電線桿及下水道皆地下化，並採棋盤式道路，規劃16 座公園預定地，並整治豆子埔溪建造自行車道，區域綠覆率高。打通後的莊敬3街、6 街便橋，加速通往二期喜來登商圈的交通時間，加上國際綠能智慧園區招商及安興國小甫完工招生，皆使重劃區發展更加成熟。竹北濱海遊憩區遊憩區的海岸線雖然只有四公里，不過在河口潮間帶具有豐富的自然生態，設置有觀景台、人行步道以及停車場等設施，當地市公所致力將這裡發展成為新竹的重點觀光景點之一。在牛埔溪附近河口的紅樹林景觀區是積極復育下的成果，七十五公尺長的棧道讓民眾可以近距離一窺溼地生態美景。另一處的海岸原生林是目前全台灣僅存較為完整的海岸生態資源，市公所特地打造了一條環山步道系統，沿途建立了休憩亭、眺望台以及植物的標示、解說牌等，是寓教與休閒的好去處。自行車道竹北市區自行車道全長11.4 公里，坡道平直，成為許多學生與上班族通勤的重要道路。欲前往新瓦屋與新竹縣立體育館的民眾，也可以利用這條自行車道，騎過高速公路涵洞後，經新竹縣政中心、稅捐稽徵處、縣政府特區，是客家風味的竹北美食街，四周農家田園風光與流經此處的豆子埔溪相呼應，純樸自然、空氣清新，讓人心情大為開朗！結語竹北的商業發展，可以從大型賣場( 如：頂好、家樂福、特力屋、Home Box、中聯社、北聯社、全聯社、燦坤…等等) 如雨後春筍冒出可見一般，縣治區的餐廳更是三步一店五步一館的，密度高得驚人，很多還需要預約才能訂得到餐。熱絡的商情帶動資金的流動，一家一家的金融行庫紛紛搶入分食大餅；竹北的工業轉型成功，近來又有科技公司將進駐設立企業總部，商業熱鬧滾滾，還持繼增溫，這些都是竹北市房市未來能持續再拉抬的最重要資產。

【文 / 行銷企劃部】平均海拔250公尺的林口台地，總面積54平方公里，是新北市的行政區之一，與八里區、五股區、泰山區及桃園市龜山區、蘆竹區為鄰，北濱台灣海峽。區域興起主要源於30年前政府參考英國的「花園城市」新市鎮理念，在此規劃面積約8000公頃的「林口特定區」，其中新市鎮面積僅1620公頃，規劃為20萬人的居住空間，其餘約有9成以上的範圍，屬於禁止開發的保護區，因此被稱為新北市的陽明山。隨著交通建設及工業區、新市鎮重劃區陸續開發，林口逐步轉變為工業、商業與農業共存的區域，人口快速成長，境內較重要的地標有竹林山觀音寺、醒吾科技大學等。長庚生活圈林口冠權加盟店店長李文傑表示，長庚生活圈屬於林口特定區( 行政區為桃園市龜山區)，人口因長庚醫院的醫療體系加上華亞科技園區，及工四工業區、工三工業區進駐，帶動周圍生活機能，同時也支撐該生活圈的住宅需求。生活圈的商業行為依附於長庚醫院向外擴散，機場捷運A8 站設於文化一路、復興北路口，捷運聯合開發案由環球購物中心與福容飯店攜手合作，打造結合住宅、購物中心、商務飯店等多型態綜合商業開發，其中冠德環球購物中心預定年底開幕；而文化二路與文興路是商業集中區，旁邊的復興北路與文昌街交叉路口近文興國小，則是另一個生活熱區。由於長庚生活圈可興建土地趨於飽和，住宅區新建案基地偏小，大多200 坪以內，建商多以大樓產品為主力興建。由於有長庚醫院提供完善醫療資源，吸引不少台北客購屋給長輩使用，方便就近就醫。低密度開發別墅區李文傑店長指出，在大台北地區，想要擁有生活機能佳、交通便利、環境舒適的別墅區實屬不易，而林口的低密度開發重劃區遂成為首選。林口區於市地重劃時，就以限高3 樓半、10 米高的低密度開發社區為主，因此別墅產品因應而生，不少建商規劃興建，部份消費者則會購地自建。文化一路、忠孝路口近林口交流道，屬早期開發別墅區，因為旁邊有麗園國小及崇林國中的區域明星學區加持，加上太平洋國宅人口的集中，使得這裡的別墅區有著極佳生活機能。此區透天屋齡新舊都有，建築面積於70~200 坪之間，樓高3 樓半，地下室規劃車庫，前庭後院是這裡的格局特色，受限屋齡及坪數，總價在2300 萬~5000 萬之間可購得。仁愛路與育林街是新市鎮後期開發的別墅產品，這裡的屋齡較新，多在8 年內興建完成。法國小鎮是此區指標，規劃樓中樓上下疊別墅及透天3 樓半兩種格局，建坪在60~125 坪之間，地下室規劃社區型停車場，樓中樓總價約在1200 萬~1400 萬，透天別墅則在1600 萬~2800 萬區間可購得。而其它透天產品建坪大多落在80~150 坪，售屋總價約在2200 萬左右，屋齡也多在8 年內。交通拉近台北客購屋意願林口區內主要道路分別為文化一路、文化二路、文化三路、文化北路、忠孝路、仁愛路、中山路、中華路等，以棋盤式設計，路幅20~40 米寬，林口冠權加盟店李文傑店長補充，隨著地方建設和交通串連，林口已經不再是舊時的林口。就以公車密集度來說：936、937 從捷運圓山站開往林口，920 及786 於板橋車站停靠，945 更直達松山機場。高速公路是來往台北的主要道路，距離台北市區僅20 公里，經由中山高速公路到台北車站，約半小時可抵達，以前來回一趟要價80 元的過橋費，自從更改為ETC 後，從林口至台北只要20 多元就搞定，如果再加上年底通車的機場捷運，林口相關建設及需求，將再成為消費者話題。Outlet帶動商機林口A9 加盟店店長莊智銘指出，機場捷運線從台北車站(A1)~ 環北站(A21) 全長51.03 公里，中間軸心的A9林口站( 林口鄉文化三路與八德路交口) 是為焦點，站區出口依附在長庚醫院生活圈旁，延伸到林口文化路二段、三段的精華生活商圈，軌道住宅是為票房保證，當進駐的人潮開始往這個區域消費、休閒、娛樂之後，區段價值自然增加。捷運A9 站到忠孝路的區塊，因捷運機場線題材發酵，近3 年房價漲幅約30~40%，尤其是捷運A9 站周邊500 公尺的地段，屋齡3~5 年較新的大樓詢問度極高。重劃區開發原先集中在文化一路二段東側，於2004 年開始往文化二路、三路發展。商業活動集中於仁愛路家樂福商圈，日商三井不動產將其國際成功模式帶入台灣，首次合作案即選定位於交通樞紐的新北市林口區，將開發林口成為國際級outlet park，開發案包含精品商店、電影院與美食餐飲等多功能消費休憩空間，預期為林口區域帶來龐大的消費商機，強化林口各區段的生活機能。林口大未來捷運林口站加盟店店長邱政偉表示，1968 年起，政府就計畫在林口成立新市鎮，以紓解台北市的人口，而今，仍有少部份民眾對林口的觀念，還停留在那個交通不便，塵土飛揚，前不著村後不著店的興建中新市鎮。但隨著工業區及華亞科學園區，加上三井Outlet、民視、TVBS…等廠區進駐，區域就業機會變多了。32 座預定公園綠地，綠地覆蓋率達60%；全區電纜地下化，幾乎看不到電線桿，街道、植栽、建設、建築外觀等，都有嚴格且有秩序的規劃，媲美英國倫敦；文教用地密度高，雙語小學數座，預計規劃國際學校；住宅區，和商業區分離，居住品質也相對提高，讓新市鎮房價跟著上揚。對於未來，機場捷運預計104 年底完工進站，大大縮短與城市的距離。新北影視媒體園區，由民視及TVBS得標，將打造有如日本「台場」般的影視城，提升、行銷台灣影視產業，提高林口在國內外的能見度。林口六合一行政特區，泰林分局、第二消防隊、圖書館、公共托育中心等公共設施，預計104 年起陸續完工，讓洽公更便捷。林口第一運動公園的保留，林口第二運動公園的啟用，婦幼公園美化，棒球場、網球場及全區多座滯洪池公園設立，使林口成為綠地高覆蓋的城市。連動大台北，交通、就業、大型建設…等等，區域的房地產市場推升力道強勁，林口大未來正蓬勃發展中。竹林山觀音寺竹林寺奉祀十八手觀世音菩薩尊像，建築沿襲南方傳統風貌，兩側鐘鼓樓巍然聳立，莊嚴壯麗，寺區中的木雕、石刻，不論鳥獸蟲魚、人物花卉都雕鏤得十分精緻典雅，寬闊的中庭可容納千人同時參拜。前後花園每年春天時節，總能引來無數的遊客上山賞花，媲美陽明山花季。濱海步道林口區太平濱海步道位於太平里，全長約2.53 公里，大部份都是完善石砌材質而成的石板路面及階梯，沿途保留原有植栽及自然生態，由觀海平台向下俯視，可鳥瞰西濱海線及山邊不同景緻點。步道有7 處出入口，主幹線在入口處都有標示明顯的石碑寫著「懷舊古道」，不開車的能搭乘免費社區巴士5 號線，如果是近黃昏，更不可錯過西濱公路夕陽美景，無價！結語林口正卯足全力蛻變中，不論是整頓區內重大建設、提高行政效率、產業發展整體規劃，新北市政府仍陸續投入更多資源。再加上新商城將創造的就業機會、完善醫療體系、多座高爾夫球場、綠地多、好停車，新建的頭湖國小也成為新手爸媽搶著來當地購屋設籍的明星學區，種種可以吸引更多特定族群的利多，都是林口房市能持續升火的籌碼。

【中信房屋/企研室】綜合中信房屋連續第26季的《宅指數》調查，以及抽樣加盟店對〈房地合一稅〉 後的市場即時反應調查，著眼於房地合一稅定案後，所產生的效應，共有七大值得注意的現象，包括影響未來市場脈動的五個走向，以及出現「房仲浪人」和「都更速度減緩」兩大經濟殺手。影響未來市場脈動的五個走向：走向一：買方對於房地合一稅能夠讓房價再下跌多少，已經沒有太多期待•   兩年內有購屋計畫的民眾，房價漲跌看法分歧，但量縮•   加盟店對下半年「房價」和「交易量」的看法，預期價穩偏跌量增•   屋主心態：54.4%堅持開價甚至加價，45.5%願意下修開價(附圖一)•   屋主降價幅度（有意願的），93.1%的屋主，降價幅度在5-15%之間(附圖二)走向二：房地合一稅定案前，買方購屋意願和購屋計劃減少，但房地合一稅定案後，看屋意願提升。•   房地合一打房近一年，購屋人等著房價下跌，兩年內有購屋計畫者甚至創下歷年新低（購屋意願綜合指數下降3.39，來到34.62），顯見打房政策的確讓購屋人對房價下跌有所期待。•   然而，當市場價格呈下跌走勢時，購屋人「追漲不追跌」的心理狀態，普遍認為房價還會再跌，跌得還不夠，希望等到谷底再出手，買到最低價，因此不會貿然出手，仍在等待房價下跌的任何可能機會。•    房地合一稅定案後，49.1%購屋人因房地合一稅底定進場，43%認為市場氣氛低迷是逆勢進場好時機，有屋主可能因稅制而出脫手中房屋，有便宜可撿，於是看屋意願增加。走向三：投資客應把握「黃金下半年」•   房地合一拍板，投資理財伺機進場。兩年內有購屋計畫的受訪者中，購屋目的仍以「自用」為主（61.6%），只有「投資」目的在本季微幅上升1.7%，代表奢侈稅掰掰，投資客甦醒中。(附圖五)•  出價買方族群分析，有9.7%為投資客。(附圖六)走向四：海外市場變數多，國內市場相對掌握度高，將擇期再起•   雖然重稅時代來臨，仍有高達69.7%的2年內購屋計畫者，會把錢留在國內不動產。走向五：購屋人對台北市房價下降已絕望，轉而把降價的希望寄託在新北市身上•   在購屋預算方面，六都當中，台北市大增83萬元，達到1403萬元，增加83萬元的金額，在六都當中是最高的；但是與台北市相鄰的新北市，卻大減82萬元，來到952萬元，在六都當中是預算減少最劇烈的。房地合一稅導致兩大經濟殺手：殺手一：房仲浪人，影響經濟發展•   房地稅蹂躪整年，不動產≠抗跌保值神話破滅！？認為不動產最保值抗跌的減少5.4%，認為現金最保值抗跌則增加5%。(附圖九)•    房地合一政策原來應該要打房價，結果卻打到成交量。台北市房仲及代銷從業人員約有1萬人，成交量去年12月還有3055件，今年5月成交掉到2151戶，平均約5個人才成交一戶，「房仲浪人」增加，對產業發展和消費者權益並不是健康的現象，若長久下去，將影響到經濟發展。殺手二：「肥了稅收，醜了市容」  房屋稅新制意外導致都更減緩•    買屋考量時，新成屋比起中古屋的持有成本將相對增加許多，因此，有合計54.4%的民眾表示，會考慮轉買中古屋。•    由於新成屋與中古屋的未來持有稅差異太大，這將導致都更意願降低，尤其台北市面臨市容老化的迫切課題，要得到改善的時程會拉長很久，形成「肥了稅收，醜了市容」的邊際效應，這應該是政府始料未及，並不樂見，卻又必須嚴肅面對的課題。房地合一稅定案後，有意買屋的民眾及有意賣屋的民眾，究竟應該怎麼做？〈買方對策〉跳脫「追漲不追跌」的心態制約，下半年應踴躍進場著眼房屋稅持有成本，買中古屋比買新成屋好期待房價下降，新北市比台北市機會大綜合中信房屋第二季宅指數調查，以及抽樣旗下127家加盟店對〈房地合一稅〉後的市場即時反應調查，買方部份，首先，雖然有房地合一稅打房政策，但兩年內想買屋的購屋人卻有59.4%認為下半年房價是持平甚至看漲，顯示買方對於房地合一稅能夠讓房價再下跌多少，已經沒有太多期待。(附圖十)劉天仁建議，購屋人應把握下半年有屋主可能因稅制而出脫手中房屋，有便宜可撿的好時機，進場看屋。而由房地合一稅底定之前進行的第二季宅指數調查，就有49.1%購屋人表示會因房地合一稅底定進場，43%會因為市場氣氛低迷是逆勢進場好時機，顯示買方進場意願的確會隨著房地合一稅的底定而提升。其次，房地合一稅定案前，買方購屋意願和購屋計劃減少，但房地合一稅定案後，看屋意願提升。宅指數調查結果，「2年內有購屋計畫」僅佔40.1%，較上季(48.0%)下降7.9%，為歷年最低，其中唯有「3個月到半年」的受訪者增加0.3%。劉天仁指出，房地合一打房近一年，購屋人等著房價下跌，兩年內有購屋計畫者甚至創下歷年新低，顯見打房政策的確讓購屋人對房價下跌有所期待。然而，當市場價格呈下跌走勢時，購屋人「追漲不追跌」的心理狀態，普遍認為房價還會再跌，跌得還不夠，希望等到谷底再出手，買到最低價，因此不會貿然出手，仍在等待房價下跌的任何可能機會。第三，在購屋預算方面，六都當中，台北市大增83萬元，達到1403萬元，增加83萬元的金額，在六都當中是最高的；但是與台北市相鄰的新北市，卻大減82萬元，來到952萬元，在六都當中是預算減少最劇烈的。劉天仁指出，這代表民眾對於寄望台北市房價下降已經絕望，轉而把降價的希望寄託在新北市身上，可見台北市的黃金門牌與首都的吸引力仍然是不敗。第四，在產品選擇方面，由於房屋稅的課徵基準是採用「房屋評定現值」，而「面積越大、總樓層越高、屋齡越新」房屋評定現值也就越高，以此標準來看，買屋考量時，新成屋比起中古屋的持有成本將相對增加許多，因此，有合計54.4%的民眾表示，會考慮轉買中古屋。〈賣方對策〉有數間非自用豪宅者應趁下半年先出清一部份賣方部份，有54.4%的屋主堅持開價甚至加價，45.5%願意下修開價，有意願降價的屋主，有93.1%降價幅度在5-15%之間。劉天仁建議，有意賣屋的民眾，尤其是手中有數間豪宅的族群，如果不是自用，應該要趁下半年先出清一部份，以減輕將來萬一需要脫手時，被6年的時間限制卡住而產生的資金壓力。〈投資客對策〉把握舊制稅制較輕的「黃金下半年」，進場挑選黃金屋投資行為方面，雖然重稅時代來臨，仍有高達69.7%的2年內購屋計畫者，會把錢留在國內不動產；而以投資為目的而購買不動產的比例有上升的趨勢，上升幅度為1.7%。劉天仁建議，房地合一拍板之後，實際出價的客群中，約一成為投資客，而某些區域也出現投資客進場看屋意願明顯增加的現象，例如新竹，但是還沒有反映在成交量上；對於打算短期賺差價的投資人而言，房地合一稅定案之後，應該如何作出投資決策，由於房地合一稅比起奢侈稅要輕很多，而且預期未來房價不太可能再像過去一樣大幅飆漲，投資客應該把握舊制稅制較輕的「黃金下半年」，進場挑選黃金屋。〈買方與房仲從業人員對第三季市場價量看法出現分歧針對下半年房價與交易量的看法，宅指數顯現的買方意見，與房仲店頭對市場感受調查，出現意見不一致的看法。針對第三季房價預測，買方有29.6%近三成預期價漲，勝過店頭的12%；針對第三季交易量預期，買方有46.6%預期量跌，勝過店頭的18%。劉天仁指出，店頭只有12%認為房價將上升，是因為店頭感覺市場氛圍漲價不易。由屋主心態分析佐證，雖然有54.4%的屋主仍堅持開價或繼續加價賣，但也有45.5%的屋主願意下修價格，且降價意願大多數為5-15%之間。雖然宅指數與店頭第一線市場感受調查結果有點出入，但中信房屋認為，房地合一稅塵埃落定後，態勢底定的氛圍仍有助成交量提升、房價部分則端看產品別與區域而定。 〈政府應注意政策出現預期以外的邊際效應〉房地合一稅導致兩大經濟殺手：房仲浪人、都更減緩殺手一：房仲浪人，影響經濟發展宅指數調查，房地稅蹂躪整年，不動產≠抗跌保值神話破滅！？認為不動產最保值抗跌的減少5.4%，認為現金最保值抗跌則增加5%。。劉天仁指出，房地合一政策原來應該要打房價，結果卻打到成交量。根據買賣移轉件數統計，房地合一稅是2014年6月提出研擬，一直到今年的6月初定案，若計算2014年6月至2015年5月的全國買賣移轉件數為294656件（2015年5月的數字是以六都數字推估），與同期（2013年6月與2014年5月）的360880件相較，大幅減少了18.4%。劉天仁說，台北市房仲及代銷從業人員約有1萬人，成交量去年12月還有3055件，今年5月成交掉到2151戶，平均約5個人才成交一戶，「房仲浪人」增加，對產業發展和消費者權益並不是健康的現象，若長久下去，將影響到經濟發展。殺手二：「肥了稅收，醜了市容」  房屋稅新制意外導致都更減緩劉天仁指出，由於新成屋與中古屋的未來持有稅差異太大，這將導致都更意願降低，尤其台北市面臨市容老化的迫切課題，要得到改善的時程會拉長很久，形成「肥了稅收，醜了市容」的邊際效應，這應該是政府始料未及，並不樂見，卻又必須嚴肅面對的課題。 宅指數研究方法︰研究方法︰網路調查(IX Survey專業線上調查機制)調查期間︰2015/05/28-2015/06/07取樣來源：創市際大型樣本群(CyberPanel)。取樣條件：台灣地區20歲以上，有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者。總樣本數︰共回收1,404份有效樣本，在95%的信心水準下，抽樣誤差在正負2.75%以內，重點地區（台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.3%，再依照行政院主計處公布2015年1月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後樣本規模為N=1,068份

【文 / 行銷企劃部】以區內著名的地標與觀光名勝「中正紀念堂」取名的中正區，位於台北市西南側，為台北市區較早開發的區域，擁有許多全國知名的學府以及重要政府機關，如總統府、行政院、司法院、監察院、建國中學、北一女中、臺大法律學院、醫學院等等，都是自日治時代便屹立於此的建築；除了首都核心的博愛特區，三鐵共構的臺北車站亦座落於此區，可說是金融、商業、文化、政治與交通營運聚集地。得天獨厚的教育資源中信房屋南門加盟店店長曾重銘表示，中正區為交通重要樞紐，加上明星學校集中，吸引許多重視學區的家長在這裡買房設籍，部份民眾會等小孩畢業後再轉租出去收取租金。就網路調查統計，2014 年全台北市最貴租金前3 名分別是中正區、大安區跟信義區，其中中正區價格自2013 年每坪1,119 元飆漲至1,748 元，漲幅超過56%。本區5~9 月開學前為交易旺季，「中正國中」因升學率高，一直以來都是設籍宅的指標，國小則以「師大附小」為主力。設籍宅的公寓屋齡多在30 年以上，成交單價區間在65~100 萬/ 坪，大樓產品除了中正國中的屋齡較新外，其他物件多在20~30 年之間，每坪價位在70~130 萬。植物園旁邊的南門國小、南門國中、建國中學亦為設籍名校，文教氣息頗豐，周邊多公家機關，如農委會、內政部入出境管理局等。房市交易以和平西路為界，以北的廣州街（近警廣段）、延平南路機能較佳，大樓以屋齡約20 年的「愛國新城」社區為主，行情每坪70~75 萬元。南門加盟店曾重銘店長補充，明星學區置產一直是不敗的房產話題，設籍不一定代表獲得就讀入場券，現在審查十分嚴格，設籍時間要越早越好，更要求提供房屋所有權狀等資料，以證明學童確實居住在學區內，若是在學區內租房子，則必須提供每年的租賃契約、水電費等繳費收據，證明擁有居住事實，資料提供的越完整、越齊全，設籍時間越久，成功機率越高。設籍前要注意是否為正確的學區地段，學籍以鄰里為劃分，就算學校離得近，也不代表屬於同一個學區，很可能鄰里差了1條街、門牌差了1 號，只好揮淚就讀其他分發學校了。購屋前一定要依小朋友戶籍地址的區、里、鄰，至各區公所網站或臺北市政府教育局國小新生分發入學資訊網上查詢學區，並且向房仲、學校等單位多方確認才保險，避免花大錢卻白忙一場。集「交通、綠地、醫療、學區」四大優勢區域東門加盟店藍仁鴻店長指出，大台北捷運三環三線規劃皆以中正區為軸心，以同心圓向外擴張，此區擁有密度最高的捷運系統及最多的捷運轉運站，如：台北車站、西門、忠孝新生、中正紀念堂、東門、古亭等、皆為捷運轉運站，便捷的交通網路帶來區域無限的發展性。中正紀念堂、植物園、客家文化中心、華山藝文特區、紀州庵古蹟公園、河濱公園等大型公園及區域型的數個小公園，讓本區綠地占比極高，美化了街景市容，也讓人在繁忙的工作生活中，多了一個放鬆心情的去所。中正區擁有額滿率最高的國( 中) 小學群，從國小到國中學區內都有指名度極高的學校，再至高中前三志願的高中也都在本區內。醫療品質更不在話下，台大醫院—國內首屈一指的醫療品質、和平醫院—國內防災的示範醫院、婦幼醫院—市立醫院中婦幼科的翹楚、郵政醫院—區域型醫院的學習標竿。在中正區指標型豪宅的共通性，除了嚴謹建全的管理外，名人進駐加深了話題，少有釋出增添神秘色彩，而百達富麗、元大欽品、元大一品苑、麗麒麒御…等幾個社區，詢問度更高。大八德商圈聯盟東門加盟店藍仁鴻店長補充，位於中正區的三創生活園區於2015 年5 月份隆重開幕，話題延燒了好幾天，台北資訊園區宣傳上常被稱作「台北秋葉原」，正確來說是台北市資訊產業專用區三期計畫，以結合第1 期- 光華數位新天地、第2 期- 台北資訊園區等，整體規劃成所謂的「台北秋葉原」。目前三創園區與華山文創園區、台北科技大學、光華數位新天地、八德商圈及建國啤酒廠等商圈與學區籌組「大八德商圈聯盟」，以資訊科技產品之消費、生產及研發三者的結合為核心，形塑成兼具數位科技、文化創意與休閒觀光的綜合性城市產業空間發展動能。從「台北華爾街」到「台北六本木」？‍東門加盟店藍仁鴻店長表示，華光社區位置在中正紀念堂東南方，由：杭州南路、金山南路、金華街等路段組成，為大安區與中正區交界處，總占地面積約有33695坪，土地屬於國有，管理單位是法務部。目前開發計畫並不明朗，從2007 年行政院提出四大金磚計畫，欲開發華光社區為「台北華爾街」，到2012 年「台北六本木」，但2013 年卻說「台北六本木」要轉到仁愛路的中華民國空軍舊總部開發，而2014 年又傳出設立「社會宅的中繼站」。因此華光社區之後到底用途為何，社會大眾不知道、華光居民不清楚，政府始終也拿不出一個完整的規劃公諸於社會，讓周邊發展仍存有無限想像空間‍。植物園南海路上的台北植物園，隸屬於農委會林業試驗所，佔地約8.6 公頃，宛如一座小型森林，是台北市內知名的休閒公園，與旁邊的國立歷史博物館及荷花池齊名。園內西側有二級古蹟欽差行臺，在部分大王椰子樹幹上還留有二戰的砲彈痕跡。國立歷史博物館，簡稱史博館，位於南海學園內，是故宮博物院外另一個以展示中國歷史為主的博物館，藏品中多為早期商朝開始的河南一代的古代文物，也有部分台灣出土的早期文物。除了館內藏品之外，自1990年代起，史博館也定期與國內外知名博物館、民間機構合作推出大型特展，皆在台灣社會受到矚目。國定古蹟 中正紀念堂中正紀念堂全區25 萬平方公尺，主樓高76 公尺，其頂仿北京天壇模式，琉璃瓦八角攢尖頂代表八德，而隱藏其中的人形象徵天人合一；園區占地廣闊、建築典雅，是大台北地區民眾例假日休閒旅遊、活動聚會及婚紗攝影的最佳勝地，加上三軍儀隊每整點的交接，更成為外國人來台旅遊必訪的景點之一。園區廣場南北側另建有國家戲劇院和國家音樂廳，古色古香的中國宮殿式建築，莊嚴宏偉，落成以來即為台北市最著名地標之一，許多國內外之文化表演均在此進行。結語生活樣貌多元的中正區，房價區段相當廣泛，但也因為老舊社區較多，劃定的都更地區範圍，和鄰近的大同區並列第一，有27 處，由此可見本區的房市潛力極大；近年隨著台灣觀光業發展快速，陸客、外國背包客人數增加，觀光人潮幾乎都向台北車站靠攏，帶動了區域的旅館業、運輸業、補教等發展，挾著交通便捷、行政中心與明星學區等優勢，房價支撐力道可謂強勁；台北雙子星案目前雖停滯，待未來修正執行後，將有效加快軸線翻轉腳步，以忠孝東西路做串連，東到華山行政特區、雲端園區，西到西門町，將會發展成一個交通匯集、商業活絡的繁榮帶，為中正區建立嶄新國門印象。

根據北市府2014年時統計個人擁房相關數據，其中最多者是一人有59戶。媒體進一步追查，北市前五大擁屋戶，房屋稅低得離譜；擁59戶者課18.6萬多元，其次是57戶者課13.9萬多元、53戶課4.9萬多元、47戶課11.6萬多元及46戶課16.7萬多元。若換算平均每戶房屋稅，約為2、3千元；擁53戶者，平均每戶更只要繳約938元。一、 持有成本低 老屋成未來房地產投資顯學北市稅捐處長黃素津解釋，老屋較新屋稅低，房屋稅是以房屋評定現值，加成路段率（與房屋所在地段有關）計算；現值評定標準含屋齡、結構、地段與坪數等，如30 坪、屋齡30 年公寓，房屋現值僅數十萬元，每年約繳3 千多元房屋稅；此外，「房屋現值10 萬元以下還免稅」，屋齡愈久稅愈低，戶數多、稅不見多。由此一事件來看，老屋房屋稅低，即便持有多戶老舊公寓，加總起來的房屋稅也比買一間豪宅的持有成本低。加上總價低，出租時的租金投報率反而較豪宅產品高，老房子反而享有「低稅制、高投報」的優勢，所以未來下半年，在新屋房屋稅高漲的情況下，買老屋將成未來房地產投資顯學。二、 投資低總價產品較容易脫手根據媒體揭露的2014 年1-8 月時的實價登錄資料統計發現，北市中心10 大熱銷中古宅，以位於中山區的「大直基河國宅」成交居冠，平均每月交易三戶，買氣最為熱絡；其次，位於大安區的「成功國宅」則以成交21 戶居次，平均每月交易也有二戶多。此外，觀察北市蛋黃區的10 大熱銷中古宅可發現，除了第一、第二名屬於國宅外，其餘均是以低總價「套房」產品為主的社區，如：中山區的「春暉大廈」，交易總價在1000 萬內、中山區的「金磚密碼」交易總價在700-1500 萬、信義區的「EAT國際館」交易總價在1500-2500 萬、松山區的「台北摩根」交易總價在1000-2000 萬…等，都是小坪數、低總價的產品。因此，在「囤房稅」、「房屋稅」、「豪宅稅」三大稅制加持下，因持有成本攀升，多屋族及有錢購買大坪數豪宅的買方會選擇觀望；而低總價小而美的產品反而成為首購族及小資族投資的主流，交易量會相對熱絡，所以未來投資低總價產品反而較容易脫手，獲利機會更高。綜合以上，未來房地產投資 要考慮兩大指標，一為「持有成本低」，二為「變現速度快」的產品，才有機會賺到錢。所以老屋及低總價產品將是下半年房地產的置產主流，買方可多加留意。從供需及政策面因素了解總統大選前後的進場機會點以往總統大選前半年，買方都會先觀望一陣子，等待選舉結果公布後再進場，而究竟是選舉前進場，還是選舉後進場對買方最有利呢?這問題可從兩個角度來看，一為「供需因素」，二為「政策因素」。首先，當供給大於需求時，買方較有機會進場撿便宜，以目前局勢來看，較保守的賣方會選擇今年就先脫手，而不會等到明年總選後才來處理，所以選擇拋售的賣方會集中在今年下半年就先出場，買方較有機會在這時間點挑到好案子，並且有機會向這群想要急著出售的屋主議到合理的成交價；反之，能夠撐到明年總統大選後再賣的屋主，都是口袋比較深且價格彈性比較低的賣方，對於市場自有一套看法，買方很難從這些「個性堅毅」的屋主身上討到便宜，到那時要跟屋主議價反而更難，所以筆者認為買方今年下半年進場反而更有機會挑到合適的案子。第二，從政策面的因素來分析，今年有「房地合一稅」的議題干擾房市，營建業及代銷業今年多數被政府政策打趴，部份都會區的房價也已經開始鬆動，但這已是目前打房政策的最終章，身為經濟火車頭的房地產業，政府不會坐視其倒下，所以明年在政策面應為利空出盡，不會再有新的打房政策干擾，房價明年將會回穩，建議今年應趁市場利空時先進場選貨。綜合以上，從供需面及政策面的角度來判斷下，下半年房屋供給量增，政策利空持續影響下，反而是買方最佳進場議價的好時機，可以進場選購老屋及低總價產品，如此投資置產將立於不敗之地。