【中信房屋/企研室】搭上O2O（Online To Offline）正夯熱潮，近來有許多房屋買賣平台打出「買賣屋自己來」，以省下「仲介費」的口號吸引買賣雙方，希望於景氣迷中另闢新徑，趁機在淒風苦雨的台灣不動產市場搶佔一個席位，但房仲業者直言，「還是透過房仲買房卡安心」。以往台灣房仲產業尚未發展成形時，從事房屋、田地、土地仲介的人被稱為「牽勾仔」（牽引雙方勾搭起來），也有人稱「中人」。隨著社會的演變，如今從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務的人員統稱為不動產經紀人員，而經營仲介或代銷業務之公司統稱為經紀業。    民法第535條規定，「受任人處理委任事務…其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之…。」，所以仲介人員在接受委託後，有詳盡調查及確認之義務，並必須將已知有關委託物件之事項誠實告知委託人。中信房屋副總經理劉天仁表示，相較於以往的「牽勾仔」，現在的不動產經紀人在房地產交易過程中扮演著相當重要的角色。    劉天仁說，今年10月1日新版不動產說明書正式上路後，仲介人員的工作內容更為繁複、調查範圍更大，包含房屋週邊重要、嫌惡設施，土地、基地、成屋及預售屋之重要交易條件、目前管理狀況與建物型態之規定…等多種項目，買方的買屋權益也因此更加有保障，但如果不是透過仲介人員購屋便無法享有這種保障。劉天仁指出，買賣雙方直接接觸的方式雖然可以省下仲介服務費，但對於買方來說，等同必須自行承受買到「問題屋」的風險，因為「屋主自售」的案件並不受新版不動產說明書的管轄限制，所以容易變成買賣交易的灰色地帶。劉天仁認為，買房是一輩子重大的事，如果因為節省仲介費，跳過房仲直接和屋主交易，最後卻買到「問題屋」，或買賣方議價翻臉，買賣不成，因小失大未免得不償失。

養兒是防老還是訪老？  不如來養房最好？    俗話常說，「魚與熊掌 不可兼得」，這樣的形容套用現在的年輕人身上，真是再貼切不過了！尤其是那種結婚不久，經濟能力尚不足的年輕夫妻，他們想生孩子又想買房子，但處在普遍高物價、高房價的環境下，養好自己都不是件簡單的事，想要有房有車有小孩，不知道又要不吃不喝多少年才行…    台灣人口危機日益嚴重，20年前都會區的每間國小的每個年級，至少20個班級以上，一班至少有40名學童，20年後的今天，一個年級幾乎都10個班以下，人數也縮減到20~30人不等，少子化的問題延伸出未來勞動人口將大幅減少，影響整體社會結構，逐漸邁向高齡化。而少子化另一個最大的隱憂反映在房地產。如果，年輕人都不想生小孩，台灣還需要蓋這麼多房子嗎？這麼多的空屋要賣給誰呢? 少子化的趨勢將影響購屋需求，是房地產市場未來最大殺手！    政大地政系特聘教授林左裕指出，今年第一季台北市房價所得比高達16.16倍，北市房貸負擔率高達68.63%，房價所得比居全球第三高，年輕人背負沉重房貸壓力，可能連婚都不敢結，更遑論生小孩了。所以年輕夫妻想要孩子與房子兼得，必須好好來個長期規劃，忌操之過急。結婚初期：兩人世界小套房    一開始結婚如果預算有限，不妨先找15坪以上的套房型產品，且地點盡量落在蛋白區甚至蛋殼區，以較長的通勤時間去換取低總價，先晉升有殼小夫妻，不要花太多錢在裝潢上，可能之後就要脫手，這樣反而浪費，然後努力存錢，增加手上的現金，並開始計畫性去尋找兩房的產品。結婚中期：2 ＋ 1＝ 多一房    若在結婚後兩~三年內看到合適的兩房產品，坪數落在20~25坪之間，總價不會與之前買的套房差距太大，就可以考慮將套房脫手換屋，說不定有可能獲利多賺一些。而物件的選擇盡量選在離學區不會太遠，路程約20分鐘內都算合理，未來接送孩子上下課也方便。有了第二個房間，就可以開始計畫懷孕生小孩，因為孩子一出生，隨即而來的空間問題會是一大考驗，先準備好才不會手忙腳亂一邊照顧孩子一邊找房子。小孩逐漸長大後：    若是按照計畫，並做好財務控管，基本上可以考慮生第二胎，慢慢尋找三房產品，但覺得生一個就夠了，其實你已經幫自己規劃好你的退休生活，起碼不用擔心老無所居，可以較安穩的生活。    生小孩來養兒防老可能已較不符合現在社會的觀念，畢竟小孩是個獨立的個體，要不要侍奉父母，端看小孩的心意與態度，倒不如自己先養房防老還來得比較實際。優質低價宅當道，輕鬆入手專區：http://www.cthouse.com.tw/lowprice?ctype=B&cid=cthouse&oid=subject 文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

【文 / 行銷企劃部】板橋區為新北市政經中心，全區人口約55.6萬，在全國368個鄉、鎮、市、區中排名第一。說起來板橋有六個第一：交通便利No.1─四鐵共構在板橋；投資潛力No.1─新北市地王在板橋；直轄市區級人口No.1；垃圾減量成果No.1；役男人口No.1；鄰里數No.1。板橋擁有發達的聯外路網及大眾運具，其中有四座東西向橋樑-- 華江橋、萬板橋、華翠橋、光復橋直通台北市；南北向則有新北環快、臺64 線（特一號）及臺65線（特二號）三大快速道路貫穿板橋市區並連結國道一號、三號；捷運板南線在板橋區設有五站-- 江子翠、新埔、板橋、府中、亞東醫院，與北市主要精華區-- 西門、博愛、站前、東區、信義商圈及南港經貿園區直接串連；高鐵、臺鐵和短中長客運中心亦在板橋設站，堪稱是新北市的交通樞鈕。未來串連新北市發達區的捷運環狀線第一階段（西環段）亦以板橋為中心，並於區內設置三個捷運站-- 板新、板橋、新埔民生。三顆引擎啟動板橋經濟再發展板橋江翠加盟店張有林店長指出，數座大型複合式購物中心、商場、高級商辦、劇院、會展中心 ( 至2014年已興建5 個)、CNN 海外攝影棚及五星級觀光飯店，與現有的新北市政府及政務機關結合，帶動消費及商務位階提升，可稱之為經濟再發展上的第一顆引擎。台北遠東通訊園區T-Park 在2007 年起實質快速開發，陸續牽動電信服務、科技研發產業進駐外，區內亞東醫學中心擴建、鄰近的中華電信雲端運算中心也將起用，整體預計將進一步帶來高達2 萬名白領科技業、醫療產業的就業人口，堪稱是未來板橋在經濟發展上的第二顆重要引擎。待開發的浮洲地區，因有國立臺灣藝術大學及鄰近板橋市區林家花園等具人文特色的歷史背景，藉由文創園區的成立及與社區居民的互動，提升生活美學，也使文創產業的蘊育成為施政上的重點發想，讓本區有了新地標；加上浮洲合宜住宅政策將在2017 年以前快速導入大量居住人口的基礎上，亦有機會成為經濟再發展上的第三顆引擎。江子翠生活圈板橋江翠加盟店張有林店長表示，江子翠生活圈為台北市進入新北市的首站，商業、生活機能大多集中在此，道路規劃完整，雙十路二段一帶連鎖商店林立，特色餐館也不少，診所醫療機構眾多。捷運江翠站周邊大致可分三個生活圈：【議會生活圈】有較多高級住宅，路段以文化路二段、雙十路二段、莊敬路等圍起的區塊，這裡是板橋最早的高級住宅聚落，包括家麒文化、國家文化館、文化勳章、文化遠見、龍之邦以及對街的昇陽麗都等社區，目前每坪成交區間約60-70 萬元。而在圖書館正對面的「莊敬華園」公寓社區，是新北市少數有管理委員會及地下室規劃停車場的公寓產品，由於釋出案件少，不少消費者指名該社區為選擇對象，目前成交價約在50 萬左右。【文聖國小、音樂公園生活圈】音樂公園基地是以前的大同水上樂園，該區段位於雙十路北側，算是江子翠較早發展的地區，生活機能不錯，可惜巷道較不整齊，但有大型公園加持，四周住宅頗有樂活感覺。【捷運站西側生活圈】包括江寧路、松江街、吳鳳路等路段，是當地生活機能最好的區塊；學區計有江翠國小、國中外，另有農村石雕公園的綠地加持，一般傳統市場加上江寧路黃昏市場讓生活更加便利。區域徒步到捷運出口並不遠，捷運共構的「悠遊市」詢問度很高，該社區共計187 戶，樓高17 層，無車位，以12~14 坪及24 坪做為規劃，目前成交區間在58~60 萬/ 坪。張有林店長補充，近期最受關注的「江翠北側自辦市地重劃」，總面積117 公頃，重劃區分AB、C、DE、FG 四區，鄰近新海大橋、台64快速道路，與台北市僅一橋之隔，重劃區擁有絕佳的河岸景觀條件，知名建商已進入佈局。埔墘生活圈板橋江翠加盟店張有林店長指出，擁有10 多條公車路線通往台北以及生活機能健全完整的優勢，「埔墘」曾是板橋房價最高的區域，但自從捷運開通之後，商圈逐漸轉向江子翠。埔墘生活圈以家樂福為中心，主要道路為三民路二段及中山路二段，店家種類多，有餐飲業、銀行、診所、超市、電信業等，民享街也有興隆傳統市場。學校以埔墘國小、光仁國中為主，周邊還有永豐公園、民生公園，光復河濱公園，提供民眾足夠的休憩空間。區域多為老舊社區，街廓較窄小，最知名社區是潤泰的「新大陸」，該社區A、B 棟為辦公大樓產品( 家樂福位於B 棟)，C 棟之後皆為住宅規劃，格局多為3 ∼ 4房，因屬精華地段，近期實價登錄僅有個位數物件成交。公寓屋齡多在10 多年以上，單價仍維持在3 字頭左右，與鄰近的萬華區公寓比較下，這邊仍屬平價，一橋之隔吸引不少在台北工作的族群來買這裡的房子。附近有多批國泰建設的公寓，在三民路上的「正泰巷」是最典型的國泰格局社區，目前成交約在33~38 萬區間，售價較周邊公寓產品多出約0.5~1 成左右。光復國中左側街廓完整，光環路有「湛然新天地」、「昇陽寓見」等大樓，而「昇陽寓見」是地上權住宅，使用期限50 年，為區域特殊產品。新埔生活圈板橋新埔加盟店錢紹忠店長說明，本生活圈以捷運新埔站為中心向外延伸，不論是通往台北市或新莊、三重地區皆透過華中橋及大漢橋到達，動工中的捷運環狀線，預定站點位民生路三段，交通趨近成熟，吸引不少台北買方卡位，近期以首購族群佔大宗。捷運新埔站共有5 個出口，其中1、3、4 號出口是主要生活機能集中區域，1 號出口主要路段為陽明街，大樓產品為主，有屬於早市的新埔市場，此路段的大樓物件行情與四維路、莒光路、莊敬路相同，每坪行情約60~70萬元之間。周邊知名學區繁多，包括江翠國中、莒光國小、中山國中、板橋高中，很適合重視小孩教育的年輕父母，另外因為鄰近致理技術學院，也會有學生租屋的需求。緊鄰新埔國小四維公園，是居民休憩好所在。社區型賣場，包括全聯社、松青超市與美廉社皆有在這附近設點，採買機能齊全。「新巨蛋」鄰近文化路二段( 門牌文化路一段)，是周邊指名度極高的社區，樓下是捷運新埔站4 號出口，交通便利。該社區最高46 層，為全國最高樓住宅社區，總戶數也高達1600 戶，管理森嚴，公共設施完備，吸引不少高階客層入住。新板特區板橋文化加盟店林娟妃店長指出，新板特區是一個新崛起的都會型商圈，可說是具備跨境磁吸多元消費的都會型商圈，範圍以板橋區文化路、民權路、民族路、區運路、漢生東路之間的街廓為主。集合了行政中心、購物中心、交通樞紐等各項機能，而使本區域有「新北市的信義計劃區」之稱，2012 年誠品生活新板店開幕，商圈多了商業氣息以外的書香人文氛圍。特區周邊數棟商辦建築持續營建、招商中，其中受矚目的遠東百貨企業總部「MegaTower」日前已落成啟用，五十層樓高的大樓是全國第五、新北市第一高的超高層大樓。區內豪宅社區林立，類型以大樓為主，平均單價站穩6 字頭以上；目前區內已接近飽和狀態，新推案量少，規模較大如麗寶建設「東方富域」及厚生投資興建的「橋峰A+」是該區的焦點物件。預計2016 年通車的台北捷運環狀線是首條貫穿新北市各區的捷運路線（串聯新莊、五股、中和、新店等新北市區域商業腹地），使新北市民來往各地更為便利，並確立新板特區實質的商業中心地位。府中生活圈板橋新站加盟店張永昌店長表示，該生活圈原為後火車站商圈，範圍包括中山路一段、四川路、館前東西路、重慶路、國慶路。自從板橋車站遷移至縣民大道後，一度使得這裡沒落，直到新站啟用後，近年來又因新板特區蓬勃發展並持續擴張，開始與府中商圈融合發展成更完整的複合商圈，再次將人潮與商機重新拉回。府中商圈以捷運府中站為中心發展而成，周邊包含新北市政府警察局大樓（舊台北縣政府大樓所在地）、板橋區（市、鎮）公所等公務機關，具有交通地利之便，為新北市第一個發展最完整、具備都會規模的商圈，業種、商業機能多元，縣民大道及府中路算是商圈最精華熱鬧的區塊。周遭大樓陸續興建，「昇揚府中棧」雖屋齡接近七年，但位於捷運站旁的優勢，是購屋人詢問的指標物件，該社區坪數規劃在40 坪上下，3 房格局為大宗，目前成交價在60~65 萬/ 坪區間。另一個套房指標宅是位於中山路上的「站前凱悅」，因周邊多商業行為，在食、衣、行及育樂方面相對便利。板橋最大觀光夜市「南雅夜市」也在附近。因為此地補教業相當多，逛街人潮較為年輕，商品種類走年輕、活潑風格，和板橋新站附近新板特區商圈以精品、百貨為主的風格形成市場分流。目前府中商圈陸續進行許多舊有建築的更新、再發展，如板橋多功能文教館、精緻商務旅店、府中商業大樓，鐵路地下化後在地面亦形成了開闊的都市空間，期望和以年輕族群為主的西門商圈一樣，發展為極具觀光特色的都會商圈。南雅夜市又稱為板橋觀光夜市，有『饕客天堂』的美名。夜市分布於南雅南路一段沿路往南，經過新興街到南雅東路與館前西路交叉口為止，鄰近板橋車站與捷運府中站，入口處擁有30 年歷史的牌樓是夜市的象徵。夜市內許多美食攤位，皆排列整齊、規劃統一，少數的服飾店面和雜貨用品店佇立於此。有名的小吃像是奶瓶爆米花、麻油雞麵線、水煎包、煉乳銀絲卷、鮮蚵料理、螃蟹熱炒、臭豆腐火鍋、藥燉土虱等等，都能讓想嚐鮮的民眾大飽口福。附近最出名的小吃莫過於『油庫口麵線』，鮮蚵、大腸料多實在，是當地的美食招牌之一。板橋林家花園這座保存完整的林園建築，建於清代，可說是當時的豪宅，在多次整修維護後，大部分已恢復舊日模樣，為園林類二級國家古蹟。總面積約6054 坪的寬廣占地展現出富貴人家的氣派，江南風味的設計，格局別緻優美，花木繁盛；林本源園邸可分成「園」和「邸」兩個部分：園又被稱作「板橋林家花園」，指的是住屋之外的庭園部分，包含來青閣、月波水榭、定靜堂等多處房舍與人造山水；邸指的是林本源家族居住處，目前屬於「林氏祭祀公會」，需專人帶領才能入內導覽。結語板橋區除擁有中央部會、行政機關進駐外，工商服務業也相對發達，知名連鎖餐飲、金融機構…等各大服務性業種進駐，現在已成為新北市首要據點。雖然受到政策影響，整體房市受到衝擊，不過有捷運路網、生活機能完整的區域仍相對抗跌。

【文 / Acer.L】置產族抱持著房地合一稅後，房價會大幅修正，那將會錯失近期最佳的進場時機！因為對自用的屋主來說，拉長持有年數可以獲得房稅率減免相對越多，可能造成好物件更難等，物件供給量若減少，未來幾年將很難有機會再進場挑到便宜好物件。未來交易所得稅制是:持有1 年以內：45%、持有2 年以內超過1 年：35%、持有10 年以內超過2 年：20%、持有超過10 年：15%所以關鍵就在房地合一稅中的稅制，將使得中古屋的供給量受到影響。口袋深的屋主會放十年或二十年才釋出!房價漲跌要看供需是否平衡，若未來供給少房價要跌的可能性自然不高，而房地合一稅實施後，取決於屋主口袋，夠深的就不急著這個時間點去降價賣，反而會惜售！並且增加持有時間來獲得稅率減免，因此，從現在到2015 年底前是中古屋案量釋出最穩定時間，買方應進場認真選貨，等到了2016 年房地合一實價課稅正式實施後，抱歉！您或許會面臨無太多好貨可選的景況，有閒錢就買房的保守置產族，就是要準備放十年二十年的，而且基本上也不缺錢，因為據央行統計，有超過七成屋主是直接用現金買房，想從資金雄厚的屋主身上議價買到便宜貨，難度之高可以預料。所以，今年第四季是近期最佳的進場時機，有機會和屋主議價買到行情的物件，一定要積極進場。把握房地合一稅前 多屋族的恐慌釋出潮進場有多屋者以為房地合一後房價就要崩了，所以會在今年底前趕快出脫手中不動產，這樣的恐慌性賣屋潮，反而是買方撿便宜的好機會，而且是千載難逢！！！但房價會大跌嗎？其實…奢侈稅停徵後，反會助漲短期買低賣高投資客。房地合一上路後，奢侈稅同步停止，出售持有未滿2 年，就須依照房地合一短期出售的申報方式，依所得的35%~45% 申報，這樣的稅制對短期投資客是一大解放，因為過去奢侈稅是短期買賣，不論賺賠都依總價課10%~15%，現在是有賺才課稅，而且只課交易所得稅，並非總價課稅，短線投資客會盤算若獲利100 萬，給政府課稅45 萬後還是賺啊，因此將被吸引進場，並且搜尋行情以下物件，購入後稍加整理後再賣出，房價難大跌啊。想買房的你 莫待投資客進場再把好貨都掃走政府打炒房政策雖強勢，但衝擊面往往是心理影響多過於實質影響，如四年前推出奢侈稅後，房屋委售量立即暴增五成，雙北市房價也下滑近一成，但數月後市場就重回「量平價揚」格局；而這次的房地合一稅其實是雷聲大雨點小，目的是鼓勵長期持有減免交易稅，但同時也解放短期交易者，除掉擾人的奢侈稅，所以…未來賣屋者會分兩類：1 長期持有者 (以獲得減免為一生職志)房地合一後，打算長期自住的屋主將無意在稅率較高的年限中降價售出，這類屋主會放很久，直到他們撐到五年十年後，獲得稅率減免資格才釋出。2 短期投資者 (以獲利為每年職志)因為有賺才課，稅制還比奢侈稅更輕，他們會認真做功課進場買進被低估物件，重新裝修後再以一般行情售出。所以，房地合一後，從短期投資屋主上撿不到便宜！綜合以上，以為房地合一後，房價會大崩盤……目前還看不到這道光，只要搞清楚自住及投資客賣方在想什麼就可發現，屋主現階段若願大幅降價求售，可能是有其個人的財務壓力考量等原因。有房最美！快進場晉升有產階級!現在起是最佳的進場時機，可說是自用族群的買房時代，應強力進場早日覓得適合的有緣屋，否則過了這村可不一定有那店喔。

買前缺準備  套牢徒傷悲……   近期房市交易量持續萎縮，產學各界紛紛往衰字方向看去，原本預期房地合一來臨、股災拋售潮等議題促使議價率大增可望刺激買家出手，反映在成交量上，然而買家經過這段時間的低氣壓已更加精打細算，寧願遠觀，也不願進場套牢焉，就怕自己不是買到相對低點。    買房依然是眾多投資方式中較穩固的一種，若想得長遠一些，日後年邁退休，有個安身立命之處，這也是買房的重要價值之一。無論如何，買房可是一筆大金額，因此做足功課，有所準備更顯重要，切忌衝動、莽撞的進場，以下5個買房檢測指標，先好好「拷問」自己，以免做出錯誤決定，傷痕累累的退場，讓買房這件事從夢想變夢魘！5大買房自我激~~~問~~檢測指標1.第一桶金夠了嗎？     若是想買房卻沒準備頭期款，那購屋行動只是一場夢而已。且選擇不同的標的，準備的款項壓力也不同，若是選擇預售屋，前期繳款壓力較小，但相對房屋總價較高，後續貸款壓力大；若是選擇中古屋，就需要有三成購屋款，同時還有房屋裝修費用，因此，要先衡量自己的財務能力，再來挑選房屋標的。2.有辦法按時付房貸嗎？    購屋前要先找銀行詢問，房屋可貸款額度，以及貸款利率。其實自住購屋者不需要過度擔心房價是否下跌問題，主要擔心的是，自己後續繳款能力。 對首購族而言，前面7到10年換屋能力不高，在貸款期間內，如果換工作、甚或獎金縮水、失業、利率上升、家庭成員增加...等諸多狀況，能否持續繳付房貸，才是能擁有房產的重要關鍵。3.通勤時間在30分鐘內？     首購族購屋能力有限，不太可能買在蛋黃區，可朝蛋白區甚至蛋殼區移動。慶幸的是，大台北地區捷運路網逐漸擴大，搭捷運進市區可在30分鐘內抵達的範圍增，；即使是捷運+公車，可選擇範圍也不少。盡量降低通勤時間與成本，也是購屋前的重要考量。 4.附近有良好的生活機能？     良好的生活機能，是扶持房產價值的重要因素，現在有很多重劃區，高樓林立，看起來富麗堂皇，但將視線往一樓看去，可能連一家超商也沒有。若是嚮往山林河海，不被塵世喧囂打擾的生活也就罷了，若買個飲料或鹽都要步程10分鐘以上，可能過慣都市生活的族群就必須考量自己能否接受。購屋前一定要多觀察附近生活機能，是否符合自己現階段需求。5.附近學區評價好不好？     首購族購屋後，幾年內可能增添家庭新成員，對年輕夫妻而言，住家周邊中小學校交通是否便利、校風評價是否優良，因為都是要考量到孩子的成長，年輕購屋族應將眼光放遠一點，先行評估日後孩子就學是否安全方便為重點考量。    以上5大激問，能協助自己在購屋前期做個徹底的檢視，讓自己更安心地擁有第一間夢想房，一定要好好進行自我問答喔！文 by 中信房屋臉書粉絲團--你的達令

房市也有懷舊風？？價錢真的回得去嗎~~~~    最近天涼好個秋，處處聞得到秋天來臨的味道，房市反倒是人家放完暑假後，它繼續放寒假，成交的氣息快嗅不到……買方要進不進，賣方要退不退，相互觀望，市場呈現拉鋸戰，最被折磨的無外乎是房仲與建案銷售人員，委買委賣兩邊都無法得罪，也討好不了。在這樣的糾結的循環下，台灣房市交易在專家達人們的預測中，認為將可能面臨兩年以上的盤整期，市場再空轉下去，不少從事房產相關的人員可能得就此轉行；或許也該是時候把居高不下的房價與空屋量好好做個調整，政府該鬆綁的鬆綁，該管制的管制，該課的稅一項也不能少！台灣房市走了十多年的多頭，有幸跟上浪頭的賺滿滿，口袋尚淺的年輕人苦哈哈，高房價位居民怨第一，莫怪說為何年輕人只想追求小確幸，因為所謂的買房「大確幸」對一般小資族仿佛只能遠觀而難以靠近擁有的感覺…買房 OR 租房 哪一個比較好？     買房好還是租房好？這只是觀念問題，要是堅信有土斯有財的人，就好好存頭期款，多做功課慎選物件，找個合適的房子買下去，一生的安穩都寄託在這房子上，乖乖繳完20年的貸款，接下來放心的過退休生活。覺得買屋就是會變成屋奴，一輩子被房貸牽著走，不如租屋來的自由自在又少了一堆繳稅的麻煩，只是要先想到日後年紀大了，若無穩定的安身之所，自己是否能承受這樣的風險呢？    觀念是可以被調整與改變的，能力還不足時，租房可成為挑選物件的經驗累積；等到手上有點錢適合進場的時候，也千萬不要鐵齒，錯過置產增值的好機會。年輕人應該要讓自己的理財觀更靈活，隨著市場變化切換觀念，妥善運用自己的每一分資產，來換取每一步夢想的實現。喜歡的 從底價的八折開始談    房產專家蔡志雄律師認為自住買房，「喜歡又買得起的」就可以出手，重點反而是在大膽又有技巧的議價方法。專家建議，除了調閱謄本可推算屋主的購屋成本，檢查有無貸二胎之外，謄本上還有一項要注意的重點就是持有時間。 「持有時間」或許是個殺價關鍵。蔡志雄分析，屋主持有時間越長，也表示取得成本低，如果又不缺現金，這種屬於「很難殺型」；反而近2、3年入手的，購入成本高，以現在房地產市況，這種人丟貨都來不及，就怕沒人接，只要不要殺得太誇張，成交機率很高。    建議出價可從「心中底價的8折」談起，價錢沒有共識可再慢慢往上加，但「超過心中底價」就是禁忌，若超過底線，寧可再尋其他物件，也別硬要吃下自己負擔不了的房價。 文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

【文 / Acer.L】●人民幣貶值的蝴蝶效應--降低資金轉往大陸投資的誘因 有利資金回歸本土房地產買盤人民幣貶值對投資大陸房地產的影響：房價將面臨下跌，擁有大陸房產者 資產面臨縮水，過去十幾年中國房價大漲的原因有很多種，其一就是人民幣升值，進而吸引了大量海內外資金推高大陸房地產價格。在這個升值的過程中，擁有房產的人們，資產迅速升值，財富也瞬間累積。但如今人民幣面臨貶值壓力，為避免帳面上資產的減損，原本投資人民幣計價產品的房產投資客們，勢必將資產移轉回台灣本土市場。而美元雖然長期看漲，但遠赴美國購買房地產的投資門檻仍比投資兩岸地區來得高，所以房產投資客短期仍會在亞太地區稍作停留，會在投資日本、東南亞、台灣房地產之中做出抉擇。而日幣過去三年亦處於貶值狀態，現在雖是日本房地產便宜進場的機會點，但日圓升值的機會不大，只能擁有穩定的投報率，而無房價及匯兌增值的空間；而東南亞地區挾著高投報率的優勢吸引新買家的目光，但政經情勢不如台灣及日本安定，投資當地仍須考量政經風險。相對台商而言，人民幣貶值是有利資金回流國內市場。此外，未來台灣新屋的房屋稅高，不利長期持有；中古屋持有成本偏低，房價相對合理，未來仍是市場交易主流，中長期仍應布局中古屋市場。●豪宅新不如舊近期實價登錄顯示，大直豪宅輕井澤在一片市場低迷中，仍創下每坪兩百萬以上的成交價，為何在政府打房下，豪宅仍可以逆勢創高價成交呢?據台北市於8 月17 日揭露一筆大直水岸豪宅「輕井澤」實價資訊顯示，位於5 樓的水岸景觀戶，以2.76 億元價格成交，扣除車位換算單價每坪約210 萬元，是今年第二件實價揭露成交價每坪逾200 萬元的豪宅，也是該社區首件實價揭露的交易案。「輕井澤」屋齡12 年，裡面住戶包括友達前董事長李焜耀、中研院前院長李遠哲等都是住戶，過去未見有交易紀錄，8 月17 日揭露的交易資訊，也是該社區實價登錄上路以來的首件買賣。而能夠不畏政府嚴打豪宅，仍吸引豪宅買盤進駐中古豪宅的優勢就在持有成本上，因為有錢買得起豪宅的高資產者也會精打細算每年稅率。剛好從去年7 月1 日後取得使照的新屋，房屋標準單價大舉調升1.6 倍，1 戶新屋豪宅每年上繳房屋稅動輒百萬起跳，而買賣契稅甚至出現高達三四百萬元以上，口袋夠深的有錢人願意收藏具稀有性的中古豪宅，更勝過需繳高額房屋稅的假豪宅產品。舉例而言，早期宏盛帝寶1 戶房屋稅約8 ～ 10 萬元，2011 年調高路段率後，大幅跳升至20 ～ 30 萬元；但比起去年7 月1 日以後交屋的台北新屋，同路段豪宅至少要繳50 ～ 100 萬元的房屋稅，仍是小巫見大巫。所以未來豪宅市場除主打產品的稀有性、景觀性、地段性等外，是否為新屋已不重要，新豪宅若是不具備稀有性，只符合坪數大、屋齡新，恐不再受買方青睞，要創價的難度增高，未來豪宅市場買盤將是「新不如舊」的趨勢。結論在避險壓力下，前往人民幣市場投資的資金，會慢慢趨於理性，而人民幣定存及投資大陸房產的誘因減少下，將有利資金回歸本土；高稅時代，若產品具有獨特性，買舊屋更勝新屋，屋齡新不再是好房子主打的票房賣點，有時還可能成為票房毒藥，未來布局中古屋仍是長期投資的主流。

【文 / 行銷企劃部】位於台北市西部的大同區，可以說是台北盆地平原的中心地帶，區內沒有高山或丘陵，只有兩個連在一起的小湖泊。本區包含了老台北人口中的大龍峒與大稻埕這兩個地區。大稻埕即曾因淡水河尚能通行船隻而形成商埠，早期繁華一時，有許多洋房，也是南北貨、漢藥材、紡織品及工業用品的集散地。老街見證歷史【貴德街】 大稻埕港埠設於此，也是台北最早的洋樓街。昔日以茶行、布行為主要特色，是著名的茶街，現在茶行沒落，布行仍甚活躍。【迪化街】長約800 公尺，是台北茶葉、南北貨、布匹和中藥材的集散地，自1996 年開始成為台北最古老的街道；老街特色除了高達70 棟以上的老式傳統建築可供欣賞，從單層樓的閩南式到二層洋樓、仿巴洛克式到現代主義式，是現成的歷史活教材，還有位於南街與中街間 的大稻埕霞海城隍廟也頗具盛名。每年農曆春節前夕更成為有許多民眾會來這兒採購的「年貨大街」。【哈密街】保安宮前有一座「四十四坎舊址」石碑，主為紀念當年大龍峒約44 家的店舖，是本地最早的商店街，雖然時代變遷，大部分傳統街屋已在道路拓寬行動中被拆除，但這條歷史街道與二級古蹟保安宮、三級古蹟孔廟及百年老校「大龍國小」的空間關係仍舊存在，讓人遙想當年風光。【草埔仔傳統市場】歷史悠久，現位於迪化街二段149巷聖公媽廟至民族西路口段，現仍以傳統市場型態經營，周邊擁有台北市歷史最悠久的傳統米食批發產業，目前米食業已轉趨沒落，但逢年過節，交易仍甚熱絡。京站--休閒娛樂新指標 地上權產品具地理優勢台北站前加盟店店長邱冠能表示，京站時尚廣場是一個休閒娛樂的新指標，座落在台北車站新北口﹝市民大道一段201 號∼ 211 號﹞，擁有五鐵( 台鐵、高鐵、捷運、機場捷運、國道客運) 共構的優勢地理，結合時尚、環保、科技的新型態百貨賣場，並結合了君品酒店、威秀影城與伊士邦健身俱樂部，在臺北車站周邊形成一個嶄新的生活圈。一到四樓為時尚廣場，五樓以上規劃套房、2 ∼ 3 房、辦公等產品，戶數約960 戶，每戶坪數在12 ∼ 40 坪之間，屬於地上權物件，使用年限至2054 年1 月，目前成交行情區間為45 ∼ 55 萬/ 坪，套房租金行情約2.2 萬∼ 2.8萬/ 月。站前生活圈 自由行開放促東西軸線翻轉台北站前加盟店店長邱冠能說明，站前生活圈由：重慶北路一段、承德路一段、長安西路、華陰街及太原路組成。商圈內以精品服飾、配件飾品的批發零售為主，為台北市最早的批發業商圈，在環境的改變及消費型態的轉型下，逐步朝商店街的經營模式發展。民國98 年啟用的台北轉運站，匯集了高鐵、臺鐵、國道客運及捷運，更是台北車站的重要地標，每日轉運人流達到4 ～ 6 萬人，加上政府開放自由行，走在四週，可看到來自世界各地不同國家的遊客，其中由以香港、澳門、日本及陸客為大宗；觀光的人潮也帶動了台北車站週圍的商業行為，間接活化了沒落的台北後火車站、老態的大同區，促使台北東西軸線翻轉。此區域為較晚開發之區域，故產品多以公寓及透天為主，辦公型產品主要聚集於忠孝西路、重慶北路一段以及承德路，新成屋主要以都市更新之方式辦理，最具知名度的大樓為京站社區及華固千代田。各俱特色的鄰近商圈台北站前加盟店店長邱冠能指出，台北圓環商圈是早期台北市發展中心，周邊延伸天水路、長安西路及延平北路一段等路段，曾是知名美食地標的圓環，儘管歷經轉型，但風華不再，周邊有寧夏夜市，在購屋方面，買方多為在地客或是有地緣關係族群。而周圍鄰近的更有不少各俱特色的商圈，如：中山北路二、三段為中心南至南京東路、北至大同大學，沿線兩側以婚紗攝影、觀光飯店、國際精品店家為主的『婚紗精品街商圈』；北為南京東路一段，西中山北路一段，南長安東路一段，東新生北路一段，俗稱為「九條通」，早期就以服務日本客人為主的『條通燒烤居酒商圈』，在這裡除了充滿濃濃東洋風的居酒屋、料理店、燒烤商家，也有道地的台式美食；有許多歷史悠久特產小吃的『晴光商圈』，南起民權東路二段北至民族東路，東起新生北路三段西至中山北路三段，為一完整的住宅生活圈，生活採買飲食皆方便；『四平陽光商圈』東起松江路口西至伊通街口，以四平街為主要繁榮區，店家多為女性服飾精品配件，商圈內有最早來台的四面佛可參拜。上述區域主要房產以店面及大樓套房∼ 2 房為主力。區域發展大未來台北站前加盟店店長邱冠能補充，機場捷運線預計2016 年通車，屆時將串起台北與桃園的國際新視野，與台北車站中心的捷運網絡連線，旅客可於機場捷運A1 站掛行李直達桃園機場，相當便利。而在台北車站旁擱置停擺的雙子星開發案，柯市府團隊擬重新招開國際標，林欽榮副市長表示要把周邊交通系統一起整理，來吸引地方及國際投資，更希望納入台北車站特定專用區(E1、E2) ，考量『四子星』整體開發規劃，來創造更大的開發效益。隨著淡水河運輸功能消退、城市發展東移，讓大同區的發展停滯遲緩，在居住品質低落的情況下，不少居民期盼藉由都市更新，賦予老社區新生命，「大同再生計畫」於今年6 月民倫國小校地通過變更為建地，準備興建中繼住宅用來安置斯文里及蘭州國宅公辦都更案居民，為大同區的都更計畫展開序幕。台北霞海城隍廟位於台北市迪化街的霞海城隍廟是內政部核定的三級古蹟，與慈聖宮，法主公廟合稱大稻埕的三大廟宇。名聞全台的霞海城隍廟，卻一直守著46 坪的廟地未擴建，因為其地為雞母穴，有如母雞保護小雞般，百年來大稻埕的士農工商都承蒙霞海城隍爺的保佑，諸事平安順利，可說是廟愈小則愈發。至於後來比較受歡迎的月下老人，是民國60 年開始供奉，據說去年一年就有超過6000 對情侶帶著喜餅來還願，堪稱全台最強月老。台北當代藝術館早年原是一所日本人及少數台灣優秀子弟才能就讀的學校--「建成小學校」，民國90 年經活化再利用，正式命名為『台北當代藝術館』，結合藝術、古蹟、科技三者，以推動多元風貌的藝術創作與展覽、著眼於激發民眾的新觀點和新思維、提供當代城市發展源源不絕的創意與活力作為三個主要目標，是台灣第一座推廣當代藝術為宗旨的美術館，儼然成為台北人文地上的新地標，帶動大同區整體再發展的一個新契機。結語近年來雖然東西軸線翻轉人潮往東區及計畫區移動，但近期京站、西門町、中山晶華三越商圈人潮再度回籠，許多港客及日客以此區為旅遊及住宿為第一優先，消費力亦提升，古蹟與大小文創活動舉辦的人文薈萃，加上大同、中山區重大商圈發展一個個登場，都更題材發酵，雙捷運加持，生活機能強，單價及總價都是蛋黃區內最優惠的區域。