【文 / 行銷企劃部】位於台灣中北部的苗栗縣，面積1820.31平方公里，外型頗似一顆鑽石，境內山多平原少，故有「山城」之雅號。經濟活動舊時以農牧業為主，近年來工商業發展迅速，產業結構已有大幅改變。該縣的頭份鎮以及竹南鎮因兩個行政區非常鄰近，都市計畫屬於一體，儼然形成一個共同生活圈，視為「雙子城」的都市結構。新竹科學園區在竹南鎮北端設置竹科第4 期，帶來大量的就業人潮；而頭份鎮則待立院若三讀通過縣轄市人口修改草案，將現今的門檻人口由15萬人降至10 萬人，即可望於年底升格為頭份市。竹南鎮竹南環市加盟店店長徐英哲表示，竹南市區發展以竹南火車站前為核心區域，一直以來博愛街都是竹南市區最熱鬧的主要街道。市區範圍以自由街、中山路、中正路、大營路等四條道路所圍成的區塊最為成熟，但隨著不斷發展與擴張，市區機能範圍也擴大至環市路一段、二段、三段內。針對想購屋的民眾，建議因環市路內側接進市區，無論是機能或交通都能滿足消費者，故首推此路段。目前區塊內房地產品仍以透天物件佔大宗，但也因為房價飆漲，新興大樓產品成為近期新寵。竹南環市加盟店店長徐英哲補充，位於公義路旁的大埔科學園區是地方近期重大建設，區域內原為農用土地，如今搖身變為建地，大型科技廠陸續進駐，而興建中的百貨也將為該園區再次帶入話題。因該區仍處興建中，屬於新商圈，若要成型，預計須5 年以上的時間。頭份鎮頭份建國加盟店店長蔡議鋒指出，受到竹南科學園區廠商陸續進駐影響，以及國家衛生研究院竹南分院、竹南動物科技研究所和未來高科技晶圓廠房設立，帶來利多加持，商圈發展迅速，外來人口不斷增加，使得遷入人口明顯上升，2014 年5 月頭份鎮人口數已達10 萬1847 人，在苗栗縣高居第一位。由於市區內的居住環境過於飽和、老舊，擴大的人口逐漸往建國路學區地帶以及後庄一帶移動，後庄因居於交通位置的要衝，也成為頭份房市熱絡的重心地段。近年商圈重心北移，促使頭份國中新校舍遷移至中央路，以符合多數就學學子的需求，區域的租金與房價也隨之水漲船高。3、4 年前學區附近的中古華廈每坪單價約8~10萬，新成屋每坪單價約13~15 萬，現在中古華廈每坪約11~13 萬，新成屋每坪單價約18~20 萬，甚至有些地點好的新建案，因建材用料的高檔及社區整體規劃設計的完善，往往開價超過每坪20 萬以上。頭份建國加盟店店長蔡議鋒說明，區域內居住人口持續增加，對食、衣、住、行、育、樂的需求更為提升，帶動了各行各業的蓬勃發展，交通規劃也更趨於便利與完善，由於頭份中央路美食街再造計畫，大潤發頭份店進駐，還有尚順日本城的開始營運，帶動了本地消費需求，尚順一期已有知名王品集團連鎖餐飲西堤牛排、聚北海道昆布鍋、品田牧場等進駐，現今在中央路及信義路口已有尚順二期的硬體建築構造中，規劃宴會廳、飯店、百貨商場及電影院，預計在103 年初完工啟用。頭份建國加盟店店長蔡議鋒補充，除了生活機能提升、房價較低外，便利的交通連結有效提升區域整體發展。頭份交流道至竹南科學園區入口處，只有短短一公里的距離，許多竹科工程師看上北苗地區交通便利的特性在頭份購屋。過去，園區工程師多在新竹中正路置產，但是上班時段碰到大塞車，往往需要花費30 分鐘才能到達公司，而在頭份購屋，通勤交通經北二高、中山高與省道，反而只要花20 分鐘就可抵達公司。在「交通與房價」雙重衝擊下，頭份成為許多竹科上班族繼竹北購屋指標以外的新選擇。頭份鎮境內目前有寶雅生活館，兩家全聯福利中心，頂好和大潤發，其中大潤發頭份店於2012 全台各分店中營業額高居全國第三，也顯現出頭份高消費的潛力!!竹南濱海森林遊憩區位處龍鳳漁港以南至中港溪口海岸，由南到北為長青湖、長青之森、親子之森、假日之森。近年來苗栗縣政府大力推廣自行車活動，假日之森有生態工法鋪設的自行車道，直達親子之森與長青之森。全長9 公里的竹南綠光海風車道，經過龍鳳漁場，沿路還有紫斑蝶保護區等景點，一直到紅樹林保護區，利用海岸、林下空間、田間道路這些自然景觀，設計出一條路線簡單，景觀卻豐富的路線穿過森林就是大海，遊客可以盡情在海邊嬉戲、玩耍、欣賞落日美景；親子之森有適合兒童盡情嬉遊的場所，長青之森則規劃不少供民眾遊客休憩、聊天的桌椅，都是最適合全家大小一同前往體驗生態、戶外出遊的絕佳去處。竹南蛇窯「蛇窯」為台灣早期燒製日用陶所使用的窯爐，是長條型、中間沒有分隔的一種窯爐種類。因沿山坡砌築，遠望宛如一條火龍，中國古代官方所經營的官窯，稱為「龍窯」，清代閩南移民引進台灣後，則稱之為「蛇窯」。竹南「化十窯」是目前台灣少數殘存的蛇窯中，保存最完整、而且還可以繼續燒製的傳統蛇窯。曾獲「全國歷史建築百景」、「苗栗縣歷史建築」，來一趟竹南蛇窯古窯生態博物館不僅可以實地了解蛇窯窯門、窯室、通風口等豐富且詳細的介紹，還可穿插在美麗作品以及古窯之中，找尋文化的故事。永和山自行車觀光園道 老崎步道後花園美景永和山水庫可說是頭份最出名的景色。水庫周邊又能串遊許多景點，或由此轉往三灣、南庄，形成一條面向豐富的旅遊路線。水庫旁有單車道及散步路徑，結合當地自然及客家人文資源介紹，全區導覽規劃相當完善，沿途風光秀麗，置身其中，滿滿的翠綠山水，讓人身心都健康舒暢；水庫邊還有百年楓樹、土地公「聯合辦公處」、挑擔古道、尿滯仔岩壁隧道、夫妻樹一字屋等等多處景點，值得攜家帶眷前往、騎乘單車，駐足停留。在頭份鎮東北隅老崎紅土丘陵台地上，深隱著一片「頭份後花園」，這裏有茶園、楓林、松濤，以及芒花夾道，休憩步道連結各具風情的自然美景，隨著花季不同，也分別有油桐花、相思黃花、柚花、梨花上場，陪伴遊客，讓遊客們驚艷不已。後花園美景集中在老崎步道上，長約4 公里，以自然生態工法興築，重新整修後美觀又不失古樸，其中由數百棵整齊的楓樹刻劃出一條楓林隧道，以及觀景台與吊橋等，都是精彩處。結語秀麗山水與生態景觀是苗栗縣的特色，而隨著以竹科園區為主的購屋族群轉移陣地，頭份與竹南在房價相對親民，與竹南火車站新建工程完工、大型量販店及結合知名影城、飯店、餐飲、服飾及娛樂的大型購物廣場進駐，完整了生活機能，讓原本溫溫的房市買氣，也升溫為熱力十足的小太陽。

【文 / 行銷企劃部】花蓮全縣面積約46萬餘公頃居全台之冠，但適合居住的平原面積僅占百分之七，河川占百分之六，其餘百分之八十七為不適合居住開發的山地。花蓮市位於台灣花蓮縣東部北段，為東臺灣人口最為密集的縣轄市，同時亦為花蓮縣政府之所在地，也是花蓮縣及東台灣的政治、經濟、交通、文化中心。車站改建 串連前後商圈花蓮站前加盟店店長張文琳表示，火車一直都是花蓮聯外的重要交通工具之一，而”站前商圈”便成商店集中的重要地點。近幾年隨著運能及運量的提升，花蓮車站一直有增改建的需求與規劃傳出，目前改建案( 高架化) 已經發包執行，等待前、後站打通後，勢必串連周邊商業行為的變化。火車站前多為中古大樓及透天( 透店) 產品，近期新興的大樓以飯店經營居多。前站商業行為集中，大樓及透天產品屋齡約10~20 年。大樓目前成交區間在15~16萬/ 坪，透天則在700~2000 萬/ 棟，近期規劃興建的別墅或透店屋齡多在3 年內，價位3000 萬/ 棟左右。受到觀光產業的影響，民宿型的新興飯店也大舉推出。後站生活圈則以住宅產品為主，商業行為極少，集中在富吉路、富安路上；區域以透天產品集中，屋齡在二年內，部份物件規劃有電梯，院子及車庫成為基本配備，售價在2000~3000 萬/ 棟之間，未來花蓮車站改建打通後，預計將有2 成左右的補漲空間。新興崛起商圈花蓮中山加盟店店長溫文雅指出，花蓮市區最熱鬧的地段莫過於中正路、中華路、中山路的「金三角商圈」，另結合週遭的溝仔尾、一心街、光復街、大禹街、舊鐵道商圈而形成的商業區域。而”商校商圈”是區域內新興崛起的商圈，近幾年來陸續有連鎖商家進駐，中山路及國聯一路、國聯五路一帶商業行為集中，麥當勞、花蓮影城、各型飯店群聚，每天晚上總是聚集許多旅客，成為花蓮市的另一熱點。受到車站改建相關影響因素，目前地價愈墊愈高，以去年中山路與商校街口成交的一塊土地為例，當時成交價每坪接近50 萬左右成交，目前已有約2 成漲幅，成交價來到60 萬/ 坪，就未來性而言，非常值得投資人切入購買。中正路上目前正興建大型賣場，內部含蓋的飯店及百貨，預計近2 年將可完工，將為區域內帶入人潮與商機。民宿需求大增 帶動「價、量」跟進花蓮吉安真好加盟店蔡順富經理表示，太魯閣、七星潭、鯉魚潭三處，是陸客來花蓮必到的參觀景點，留宿花蓮一晚成為旅行社規劃的行程重點之一。飯店需求量因陸客變大，所以新飯店一直興建，舊飯店一直翻修。近兩年來市區多了好幾棟大型飯店，樓高多在9 層樓以上，較知名的以：美崙府前路上的「伊達斯飯店」、國聯五路上的「百事達飯店」，以及去年在國盛二街上熱鬧開幕的「F 飯店」，這些大樓型的飯店全部以接待陸客為主。而近年來台灣本地觀光客對花蓮的住宿需求則明顯轉變( 品質與寧靜度)，透天式的民宿產品接受度佔大宗。目前分布區塊為花蓮市與吉安鄉，以透天別墅規劃為主，北部客來此投資佔比最多，因此帶動了當地民宿產品的價跟量。花蓮吉安真好加盟店蔡順富經理補充，近來成交案件以理財型店面、壽豐農地、看海農地或民宿為大宗，買方大多來自於對蘇花改的期待及中長期的投資客，而大型飯店的移轉，則往往有陸資的影子。理財型店面：市中心為熱門區域，產品類別還是以「透店」需求最高，詢問度以中山路與火車站周邊最熱。壽豐農地：因土壤好、水質佳、離花蓮市近、價位相對低點的優勢條件帶動下，吸引不少以栽種中藥材或經營休閒農場的投資人來此( 以民宿操作者少)，購買客群大部份是外地客，面積操作以大筆農地為選，單位以「甲」購入，此區農地目前成交價在8000 元/ 坪。看海農地：分布在鹽寮村一帶，背山面海的地形優勢，加上無敵海景加持，境內還有花蓮溪的支流像是木瓜溪、知亞干溪、荖溪等匯集，吸引眾多當地居民與外來客駐足停留。遠雄海洋公園在這裡經營多年，所帶入的成熟交通及周邊多家知名海鮮餐廳群聚，也磁吸了各類型的民宿產品陸續推出。此區的民宿投資以買地自建為主，因有農地相關限制，購買土地最少要在756 坪以上，興建面積上限為十分之一。目前區域內每坪售價約在2 萬元左右，現行成交總價則在3000 萬以上才有辦法取得。因地型與氣候影響，加上後續維修的準備金，建築成本每坪建議估算在11 萬/ 坪上下。大學(學生與教授)、醫院(醫生與護士) 住屋需求大不同花蓮真好加盟店周國正經理指出，慈濟大學及慈濟醫院皆位於中央路上，擁有不少學生及護士租屋需求。學生租賃宅以「銘星學園」大樓最集中，該社區正對慈濟大學，大樓全部以套房產品作為規劃，坪數在7~10 坪左右，同層約有20 幾戶，月租金在4000~5000 元，與售價相比，其投報率在5~6% 區間，雖總價在百萬元內可得，但投資人必需考量到未來的增值性與脫手性，以及目前花蓮地區的銀行無法配合套房產品的貸款狀況。另一需求客群為慈濟醫院的護士，因收入不及醫生和教授，故租屋選擇多以後站、北昌一帶，該區華廈屋齡在17~20 年之間，以整層出租為主，坪數在20~30 坪(2~3 房)，租金7000~10000 元/ 月。透天隔間雅房也是另一種選項，但土地與建坪因區域狀況各有所不同，目前租金行情在3500~4500 元/ 月區間。醫生與大學教授則多以購買為選，農地自地興建是優先選項，選擇區塊集中在太昌( 約在建國路二段左側)一帶，目前該區農地成交價在3~4 萬/ 坪，規格多為2 層樓、有院、有車庫的方式興建，建築成本一般概抓7~8 萬/ 坪，若要求材質與配備更佳者，成本需調高至10 萬/ 坪左右。部份不願被農地相關法規限制的購屋人，會選擇在建國路二段右側的「碧雲莊」社區( 為花蓮六星級的別墅型社區)，該區別墅以屋齡區分；7 年內及25~30年兩種，30 年舊屋土地坪數大，較受醫生喜愛，目前社區售價約在700~1500 萬/ 棟。周國正經理補充，受蘇花改的議題效應影響，建議有興趣的投資人，以花蓮市精華區的理財型店面做為首選，其次再以農地做為投資二順位，主因有：1. 農地免增值稅2. 農地免財產交易所得的優勢，將來無論是退休自用或是以民宿經營或是轉手出售，都是做長期投資的抗跌保值標的。低總價高收益花蓮遠百加盟店店長彭惠玲表示，近年來花蓮縣推動大型觀光活動，拓展國際能見度，加上東部鐵路電氣化即將完工及蘇花改工程順利施工等利多之期待因素影響，旅客人數增加許多。舊市區重新整理的透天( 隔12間套房) 售價約1580 萬元，月收租金合計在5~6 萬，若在台北相同價位的物件，其租金收益約月收2 萬元左右；再以目前花蓮房價400~600 萬的收租行情就有1~2 萬來看，算是不錯的長期投報型產品。干城單車步道周邊農地，前有寬灌溉水道，坐擁大自然生態，如詩如畫堪為清境好居所。沿台九線向北直達花蓮市中心，往南直達東華大學，並貫穿花東縱谷通往各地鄉鎮大小型遊樂場所，是投資族的另一處選擇。峽谷斷崖、崖壁峭立 太魯閣雄偉壯觀的太魯閣峽谷現已成陸客必遊行程景點。其特色為峽谷和斷崖，崖壁峭立，景緻清幽，太魯閣國家公園內的高山地帶並保留了許多冰河時期的孑遺生物，如山椒魚等。在清水斷崖路段設有三處遊憩區，分別是『和仁遊憩區』、『匯德遊憩區』以及『崇德遊憩區』；和仁遊憩區中的和仁步道約有200 多公尺，可到達和仁海灣，海蝕洞、片麻岩壁等等海岸景觀，是最大的特色；匯德遊憩區位於匯德隧道口處，隧道長約1 公里是蘇花公路上最長的隧道，其中有一段舊蘇花公路已規劃成為匯德景觀步道，觀景台上可欣賞花東沿岸的景致；崇德遊憩區位於176.4 公里處的崇德隧道口，即是清水斷崖的起頭處，崇德遊憩區停車場有一條步道，前往海邊只要大約6、7 分鐘的路程即可到達遍佈卵石的礫石海灘。弧形海灣 七星潭位於新城鄉東北角海濱的七星潭又稱月牙灣，除了弧形海灣令人著迷外，海水潔淨蔚藍，原本只是一處平靜的小漁村，因擁有得天獨厚的自然地理環境，加上簡單的賞景步道、海邊亭台、觀日月樓、賞星廣場等設施，讓遊客能盡情徜徉於碧海藍天之中。夜間無光害的海灘無論賞星、賞月或只是單純想聽聽石礫與海濤的歌唱都是最佳選擇。內陸湖泊 鯉魚潭花蓮縣內最大的內陸湖泊-- 鯉魚潭，位於壽豐鄉池南村鯉魚山腳下，距花蓮市僅18 公里，是花蓮地區早期頗負盛名的一處風景區。潭西的水岸休憩區裡設有各項親水活動與休憩設施，適合全家老少小歇賞景；長約5公里的環潭自行車專用道，讓騎士們可以慢慢踩輪愜意享受怡人的湖光山色；標高601 公尺的鯉魚山上更有數條森林步道，是享受森林浴、賞鳥賞花賞景的最佳健行路線。創意文化園區由位在花蓮市區精華地段的花蓮舊酒廠修整而成，花蓮文創產業園區是文建會在台灣推動的五大文化創意產業園區之一。擁有廣大的腹地，從昔日釀酒轉型為釀製另一種文化芬芳。園區內各式的廠房經過改造後紛紛成為藝術空間，舉凡展覽場、小劇場、倉庫、辦公廳無一不有，懷舊風與現代感同時呈現的步調，也是花蓮許多重要藝文活動發生的地方。園區內各個設計皆別具巧思，就看遊客們有沒有放慢腳步去發覺，創意就在你身邊囉。結語花蓮超優質的人文和自然環境，無論國內外的觀光客，都相當喜愛到此旅遊，更是越來越多嚮往純樸生活的城市人、與退休後最想長居地點的首選；受惠於近年的巨大觀光商機及蘇花改等利多，在海陸空交通皆備、以及教育、醫療資源的加分、重大公共建設不斷推動下，台灣後山的光芒愈發火熱耀眼。

搭車族交通利多漸浮現 房價好親切下手要趕快(文 / 行銷企劃部)本區為新北市的市轄區，屬於台北都會區衛星城市之一，區內大小工廠林立，提供大量就業機會。樹林區有「紅露酒的故鄉」之稱，早年以台灣省立菸酒公賣局樹林酒廠出產的紅露酒而聞名全台，酒廠於西元2004年拆遷至林口區，原地則變更使用為「大同科技園區」。樹林區民風淳樸，位於中華路上的新北市立樹林高級中學更是孕育跆拳道選手的搖籃。一橋之隔房價大不同樹林溪洲加盟店店長李玉鳳表示，板橋區溪洲六里（崑崙里、成和里、溪北里、堂春里、溪洲里、溪福里，共約四萬多人）因地緣關係與樹林區區民生活較為密切。溪洲地區鄰近的「城林橋」與土城( 捷運永寧站) 相望，與「浮洲橋」的板橋( 捷運亞東站、亞東醫院) 連結，房價因建設與機能狀況的不同，在售價上也有10~20 萬/ 坪的差異。近期許多板橋、土城及中和區的居民漸漸轉移至樹林區購屋，主要原因在於樹林房價相對便宜所產生的牽引。而一路之隔的大觀路、保安街，將板橋與樹林劃分成兩個行政區，但房價因生活機能與商圈相同，並不因行政區之不同而有價差。據新北市實價登錄一周年報告顯示，樹林火車站周邊房價有翻漲的趨勢，初步分析是因為板橋、中和等地段太貴，產生擴散效應，將鄰近的樹林火車站漲幅拉高近29.6% 之多，與鄰近的中、永和，板橋，土城房價相比，相對親民。區塊內有多處公園綠地，國中、小學各有2 所，博愛傳統市場也滿足居民食的需求，對於中產階級的購屋族群來說，這裡是非常值得入住的地方。優質推薦社區以金門街上的「麗池、青木賞、金銘」三個社區最為推薦，主要理由除了管理健全、住戶水平佳之外，俱抗跌保值的特性最是主要。學區、綠地、交通 優質前站生活圈樹林站前加盟店店長馬重義說明，樹林前站是樹林最早成形的商圈，主要是樹林區公所設於此區，而保安街、鎮前街還有一座樹林區最知名的「濟安宮」。生活圈以：篤行路、金門街、大觀路三段、溪崑一、二街等街道組成，大型社區林立，道路也整齊，行政區都屬於板橋，因和樹林連在一塊，和板橋反而隔了一條大漢溪，在房價並沒有所謂的門牌效應。商圈內有火車站交通加持及北二高、65 快速道路串連，從溪洲地區至五股只要約15 分鐘的車程即可到達，故在高房價的當下，引入不少雙北地區看屋族群，其中仍以土城、中永和的購屋客群居多。當地居民在交通上多以火車為交通接泊工具，樹林地區的捷運雖然尚未完成，但於篤行路及金門街上的接泊公車，串接了往板橋的“捷運亞東醫院站”，以及往土城的捷運板南線最終站─“永寧站”。生活圈內機能一應俱全，頂好超市、全家便利商店、全聯社、麥當勞…都集中在這兒，健全的生活機能與學區，造就抗跌保值的房價保證，該區公寓產品每坪成交價在25~28 萬/ 坪，大樓以10~20 年的物件居多，房價區間在27~35 萬/ 坪可得，透天產品稀有，集中在金門街337 巷和滿平街84 巷，售屋以總價計算，目前成交區間落在1400 萬~1800 萬。前站的綠化於樹林區是一特色，溪北公園、溪洲公園、崑崙公園及城林橋周邊的體三公園，都是民眾散步、運動的絕佳去處。黃金地段 後站生活圈樹林文化加盟店店長高克邦指出，樹林火車站距離台北車站通勤時間約15 分鐘可達，居民多仰賴火車通勤，火車站成為樹林地區的發展中心，生活圈也以站前、站後區分兩大區塊。中山路為樹林後站商圈最熱鬧黃金地段，不僅是當地銀行聚集的金融中心，更有許多連鎖商店、賣場進駐，主要原因是樹林火車站後站地區腹地廣大，除中山路、長壽街沿線為商業區外，中山路至大安路中間區段，大部分皆為住宅區，人口發展迅速。區域內建築以「米蘭」系列指名度最高，早期因中國化學製藥廠將部份土地捐贈公園使用，才得以使「米蘭」社區由工業用地轉變為住宅用地。由於屋齡相對較新、標榜新日鐵制震，且是當地少見的中大坪數社區，加上「中化公園」緊鄰社區，以及離火車站也只要約5 分鐘的路程，就樹林區域而言，此區屬於高單價區塊，以外來客群接受度較高。量販店俱有「磁吸效應」，除了零售生活用品外，還會引進美食街、速食店、連鎖咖啡店…等，形成以保安路一段、大安路組成的「家樂福商圈」；未來三環三線於樹林家商有一停靠站區，因有捷運題材加持，加上文林國小及商圈帶動，看好未來的潛力補漲。目前區域內公寓屋齡都在22 年以上，行情區間23 萬/ 坪~26 萬/坪，大樓無新推案，屋齡以15~20 年佔大宗，成交區間在25 萬/ 坪~30 萬/ 坪可得。樹調車站 樹林一字頭房價最後區段樹林中山加盟店店長鍾其璁指出，樹調車站是樹林調度場新設的簡易車站，也是台鐵捷運化的題材產物。站區僅以區間車通行，與三佳站約有2 公里距離，與樹林站則約4~5 公里路程，區域周邊雖生活機能不佳，但車程5~10 分鐘就能抵達商家密集的樹林車站，也成為以“距離換取空間”的首購族群另一種選項。樹調站周邊以工業區為主，中華路379 巷、東興街、東大街、東順街及中山路2 段151 巷等街道皆為連棟透天廠房，以井字型集中於此。未來樹調站開通，可望帶入中華路部份人潮進駐。目前區域內無建地，三批工業宅支撐當地房市，房價在16~20 萬/ 坪可得，該區可說是樹林房價一字頭的最後區段。下一波潛力區及商圈移動將以浮洲橋往迴龍的中正路兩側最被看好，主要理由有三：一、由火車站為中心發展的舊商圈已有數十年光景，可發展空間相當有限。二、位於中正路及保安街口的“光華營區”已遷移，新北市政府將此地租賃給「全球傳動科技」經營，預計將帶來數千名就業機會，其人流所帶來的商機與住屋需求也將跟進。三、第二期規劃中的捷運路線，串連起萬大─中和─土城─樹林之間的連動，樹林中華路、八德街、大安路轉中正路直行與捷運新莊線迴龍站相接，而中正路上停靠的大安中正站、光武中正站、三峻中正三個站區，相對於八德大安站、樹人家商車站來得親民。聞香下馬 樹林夜市樹林夜市位於樹東里及樹北里，主要以樹林車站及濟安宮為中心，早期是由火車站的交通便利性所發展出來的，隨著樹林日漸朝向都市型城鎮發展，樹林夜市也轉型為綜合型的夜市，白天當地是現代新穎的商店街道，到了下午四時以後，小吃攤開始悄悄地現身，一場令人聞香下馬的喧鬧，一直要持續到午夜十二時。雖然聲名不像台北都會區其他著名大夜市遠播，但是樹林夜市中聚集了美食、服飾以及各式生活實用服務，小巧卻機能齊全，且有位於火車站旁的地利之便，仍吸引大批晝伏夜出的食客，從四面八方而來。鹿角溪人工溼地為樹林區的一個人工溼地，位於大漢溪與其支流鹿角溪匯合處。該地原為廢棄之垃圾場，嚴重污染河川，2004 年起，台北縣政府開始清運廢棄物及整地，整建後以濕地為主體，利用水生植物及自然淨化工法進行大漢溪水質淨化工程，同時營造溼地生態環境，提供民眾休憩空間及生態教學場所。假日休閒好去處 青龍嶺青龍嶺有拾階而上的登山步道，約300 餘階，山林小道，景色十分優美，令人身心為之舒暢。除了觀景平台上可飽覽大台北盆地的日出與夜景，櫻花季時，從保安街二段45 巷進入，就可以欣賞到兩旁夾道歡迎的朵朵浪漫豔紅。結語從社會的發展歷程可發現樹林的文化多元性，長期移民的狀況使樹林人口分布了大量的原住民及客家人。2鐵1 高4 客運，共構樹林地區綿密交通路網，眾所矚目的樹林捷運系統通車營運，也將帶動樹林另一個整體經濟發展。加上周邊各行政區的房價持續上揚，相對低價的樹林看屋人潮已較前幾年增量許多，預料未來房市買氣也一定不寂寞！

【文 / 行銷企劃部】位於台灣東北部的基隆市，地勢多丘陵而少平地，因此住宅區大多位於丘陵地上，獅球嶺為基隆市重要的地理分界線，以北為市區及港口所在，是基隆市的精華地帶；以南則為基隆河河谷，碇內、暖暖、八堵、七堵、六堵、五堵等市街聚落皆沿河而建。中山高速公路、福爾摩沙高速公路等國道皆以基隆為起點，並有多條省道通往全台各地，縱貫鐵路的北端位於基隆，台鐵東部幹線的北端也是從市區近郊的八堵開始。山、雨是基隆的特色，冬季受東北季風經過海洋及因背山面海的原因，每年進入12 月後，便壟罩在陰溼多雨的氣候當中，特別於冬季和春季交際之時，基隆港區及市中心時常發生大霧，「霧鎖雨港」之稱也由此而來。黃色小鴨風暴來襲基隆港是台灣第二大港，以前往東部及離島的交通船航線，現在大部分已經停駛，取而代之的是觀光航線的發展。黃色小鴨來台第3 站選定基隆碼頭進行，鴨鴨的造訪除了替基隆市民帶來一股歡樂的氣氛外，估計將吸引超過500 萬人次的參觀人潮，也預期為基隆市的商業及觀光業帶來龐大經濟效益，及提高基隆在國際間的知名度。展出期間，有五大場館供民眾參觀，內容包含氣球藝術、飲食、藝文等，民眾可持觀光護照在基隆140家特定商店使用，優惠將超過5000 元。相關建設推動 基隆再起基隆仁愛加盟店店長許志彰表示，近年來基隆天氣明顯改變，過往的年降雨天數約有300 天，而現在每年約只有200 天左右會下雨，使得該區生活舒適度提升。且重大建設早期逐步推動，現在已漸漸成型，未來將帶動人口移入與商機再造。從交通觀察，台62 線快速道路匯集國道一及國道三號，加強了東西向的連結，省去不少在交通上消耗的時間( 如：以前從暖暖到中正區必須走國道一，下市區後再轉省道。現在走台62 線有效縮短約25 分鐘的時間)。再從育樂切入，海洋館的改造計劃推動( 潮境海洋研究中心、環保復育公園、潮境公園、八斗子公園都已完工開放)、獅球路上救國團舊址也將改為基隆市運動中心、基隆西岸碼頭擴建計劃內有國際級旅客中心設置，都將再造育樂新話題。火車站遷移與興建( 從原來的港西街遷到中山一路)，拓寬了原有狹窄道路，而舊鐵道高架化後，地面土地可有效再利用，這將讓市中心擺脫擁擠的亂象。觀光商機是基隆的一大命脈，觀光夜市重整、擴大行人徒步區，義二路及愛六路將完成藝文街道改建，而愛三路與仁三路也將跟進。雙北移入入口增加10~15% 房市利多房價受惠基隆仁愛加盟店店長許志彰指出，全市山地雖然普遍不高，但大多為陡坡，對城市的發展與擴張造成很大的阻礙。舊時基隆市多為依山興建的開放式舊透天及公寓產品為主，從市中心到周圍的山坡地到處佈滿各式建築。隨著時空變遷，現以集合式住宅大樓有管理的建築為大宗，市中心多以住商混合電梯大樓為主力，飯店式管理及商務型經營的方式也日益增加。區域知名預售案場集中在信二路及安樂路一段，售價約在36~40 萬/ 坪，中古大樓目前1 字頭都能買得到，20 年以上屋齡的產品在15~18 萬/ 坪可得。受到近年房市利多的影響，基隆也跟著受惠，從去年至今的漲幅約2~3 成之多，而雙北市移入基隆購屋的人口數也有10%~15% 的增加區間。若以長期投資的包租公、婆的最愛-- 大學城周邊物件來說，基隆目前為海洋大學及經國技術學院的學生租賃宅需求度最高。海洋大學以中正路、祥豐街學生宅最集中，經國技術學院周邊則以復興路、文化路的隔間套房則最受青睞。部份屋主為求租客品質、同時增加租金價位及縮短去化時間，有時除了提供基本傢俱外，電器用品及網路配備也會依需求增加。海洋大學以舊透天產品為主，屋齡多在30 年以上，土地坪數約在15~35 之間，約可隔8~15 間套房，投報率約為6%~10%，公寓佔少部份，可隔套房約4~7 間，投報也在5%~10% 之間。經國學技術院則以舊公寓改建套房居多，無透天產品，屋齡都是30 年以上的老舊物件，目前租金行情在4000 元~6000 元區間，投報率約在5%~10% 區間。許志彰店長補充，交通的有效串連可以縮短城鄉之間差距，基隆有不少民眾工作地點在台北市或新北市，自從台62 線快速道路開通後，基隆到台北車站的“時間”已經縮短到如同汐止到台北車站，但在公寓房價上，汐止卻要高於基隆的近3 倍價差，新大樓也有1.2~1.5 倍的差距，對於自住型且口袋不深的購屋人來說，基隆是推薦選擇的城市。醫療生活圈 基隆長庚醫院基隆麥金加盟店店長黃堅修指出，基隆市安樂區於七個行政區中( 除市中心外) 因生活機能便利，聯外交通便捷，近年來購屋民眾指名度相當高，尤其是台北來客，詢問多集中於基金一路、麥金路、中和路、樂利二街、樂利三街、武嶺街一帶。目前區域最大的建案「甲山林城上城」預計2014 年交屋，基地面積10800 坪，總戶數約有1900 戶，社區下方1、2、3 樓規劃商城、文創展覽空間，創造便利生活機能，屆時商家的進入將引入人潮移動。基隆長庚院所是安樂區重要指標的醫療生活圈，以醫院為中心向外500 公尺擴散，食、衣、住、行完全滿足當地民眾需求，周邊除了政府大樓外全是住宅區，沒有商辦，人口簡單生活輕鬆，依路段及屋齡樓層的不同，中古大樓成交價位區間在12~23 萬/ 坪。從此地約3 分鐘即可上中山高速公路，20 分鐘直達台北，往基隆市中心也只要5~10 分鐘。聯外快速道路四通八達，加上房市行情相較於雙北地區普遍較低，除建商關注外，亦吸引大量外來客群詢問與入住。安樂區人口數居冠基隆昱信加盟店店長陳志宏表示，受到台北居大不易的高房價影響，購屋人想找1 字頭的物件可說是難上加難，從蛋黃區向蛋白區移動的築巢遷移模式，已悄悄往基隆各區域展開。安樂區人口數達81973 人(2013 年10 月統計)，位居七個行政區第一，除建商關注外，周邊房市也因此受惠補漲，無論是電話詢問或是假日看屋，都有明顯增加。以2013 年與2012年房價相比，就有近15% 的成長，交通的串連可說是一大助力關鍵。而鄰近的七堵區生活機能完整，為基隆市面積最大的行政區，近年已逐漸發展為基隆之副都心。主要房市成交區塊集中於明德一路與百福社區一帶，區域交易量穩定，其中以百福社區最為熱絡。七堵區域內大樓產品大致區分5 年內屋齡及15 年以上的中古物件兩大類型，價位區間每坪約在15~30 萬可得。另一個鄰近的暖暖區是台灣最早水源地所在，目前分為舊社區與源遠路、碇內街所組成( 大型建案多集中於此)的新興社區兩大區塊。區內坐擁暖暖運動公園、暖東苗圃、暖暖親水公園及碇內公園等休憩性公共建設，除提供民眾假日休閒去處外，環境清幽更適合居住。廟口小吃「基隆廟口」小吃位於愛三路到愛四路間的仁三路兩側，近年來因經過重新規劃整修，小吃街變得井然有序，琳瑯滿目的各項美食、零嘴滋味獨特，聲名遠播，愛四路的傳統夜市更有許多商品叫賣。『2010 年特色夜市選拔活動 』基隆廟口夜市摘下『最美味』與『最友善』的夜市。基隆獨特的地標 中正公園中正公園處於山海的交界點，是基隆相當具有特色的景點，公園內有砲台遺蹟、涼亭、步道、棋藝中心與佛教圖書館等，在入口處有一座中式牌樓寫著「華嚴法界」，兩旁則有兩隻白象雕像，繼續往上行走就會看到笑容滿面的大型彌勒佛，彌勒佛的右後方就是位於公園最高點、最為著名的觀音像，觀音像共有五層樓高，攀上最高層可眺望港口與市區夜景。雞籠中元祭雞籠中元祭名列台灣十二大節慶之一，不僅吸引北部地區的民眾，也逐漸為國外的民俗愛好者所傳聞。中元祭起源於清代時漳泉移民間的長期械鬥，當時地方人士提議「以鬥陣頭代替鬥人頭」，並選在中元節紀念這些客死他鄉的孤魂，形成了現在的開鬼門、迎斗燈、迎水燈、放水燈、關鬼門... 等諸多崇敬亡靈的儀式，其中又以十四夜的放水燈遊行最為吸引人。鎖管季鎖管每年6-9 月自彭佳嶼東北方逐漸向台灣本島近岸洄游，成為燈火漁業的主要漁獲；夏季漁訊期間，沿近海域漁火點點，由岸邊望之宛如美麗的海上城市。基隆市政府每年都會舉辦「鎖管季」之活動，以彰顯此一產業特色與重要性，民眾參加活動可飽覽基隆夜間海上風光、親身經歷漁夫夜間捕魚辛勞，還能在船上試吃新鮮鎖管的好滋味。結語區域房地產發展，有賴區域內持續推動重大公共建設，基隆現階段推動中的重大公共建設有基隆港列入第一階段自由貿易港區示範區、已完工營運的大型海洋劇場和區域探索館以及都更計劃、招商投資案等等，加上基隆各界也積極爭取台北捷運路線延伸基隆，相較鄰近的新北屬於緩漲態勢的基隆房市，未來長期的增值空間將不容小覷。

文 / 行銷企劃部在什麼都漲，唯有薪水不動的現在，小資族想買房成家，是否就只能像電視廣告那般等中頭彩呢……，本期月刊特收錄『今周刊』三篇不同區域、不同狀況的小資族存房心法，分享讀者，本單元也針對存房心法中提到的北中南三個買房區域，請中信房屋的店長們分析現在房市環境，和提供低總價的購屋建議。【北部-新北市蘆洲區】民族路、信義路、九芎街、永安南路二段公寓價位親民南港仔重劃區規劃完整蘆洲集賢加盟店店長闕泰光指出，蘆洲自民國70 年施設二重疏洪道完工通車，及完成排水系統改善工程，與軟硬體建設等重要工程之後，終於揮別水患夢魘，「水鄉澤國」臭名不再，取而代之的是，高樓如雨後春筍到處林立，公共設施亦漸臻完善。民國99 年，台北縣改制升格為直轄市，加上捷運蘆洲支線也趕在同年完工通車，蘆洲區可說是脫胎換骨，並順勢躍登為一座最具發展潛力的衛星都會。若以小夫妻家庭收入在7 萬多元，依333 原則規劃，月繳房貸預算建議壓縮在2.5 萬/ 月以內為佳，反推總價約為600 萬。蘆洲三民捷運加盟店店長連柄瑞表示，近年來蘆洲地區發展快速，新興大樓陸續興建，捷運的開通更拉近台北市和新北市的生活連動性。目前區域仍以公寓產品的價位較親民，建議小資家庭往民族路、信義路切入選擇。雖然該區的公寓多在25年的屋齡以上，但受到捷運三民高中站及徐匯站等兩站區的軌道加持，周邊生活機能成熟完整，鷺江國小、三民國中、三民高中等學區的帶動，未來房價都有其支撐力道。現況區域成交行情概為公寓2、3 樓在28~32 萬/坪區間，4、5 樓則在26~30 萬/ 坪之間可得。蘆洲區現以“南港仔重劃區”的規劃最為完整，區間以電梯大樓為主，部份為透天別墅。重劃區興建約已完成70%，內有三個公園綠地，2 所學校，蘆洲捷運總站亦位於旁，均價每坪都在40 萬/ 坪以上。蘆洲捷運加盟店店長張祈隆表示，若以今時今日蘆洲，總價600 萬購屋已有難度，因區域大樓多以大坪數為主，社區住宅也都規劃30 坪以上3~4 房的物件為主，想找套房也不容易。自備款少是首購族或新婚族、小資族群最大的痛，若可有家人的支持或調借，會建議拉高自備款為方向運作，貸款鎖定每月可動用資金的3 成，最高也不得超過4成為範圍，先求有再求好。蘆洲另一個低價區可往九芎街、永安南路二段這兩個路段加以搜尋，此區以公寓產品為主，單價區間落在28~32 萬/ 坪( 視屋況及樓層而定)，因屬於舊社區，屋齡大多在25~30 年。光華傳統市場於附近，對生活機能有所加分。捷運站雖有段距離，但免費接泊公車有經過此區，對沒有交通工具代步的消費者可謂一大福音。【中部-台中市文心路四段、十期重劃區】文心路四段上班族群帶動周邊暢旺十期重劃區公園、綠地及學校多北屯松竹加盟店店長黃啟瑞指出，小資男女若以總價500 萬為購屋目標，並鎖定文心路四段做為區段選擇，主力應該聚焦在2 房附車位的產品上，屋齡落在10~20年的區段會比較有機會。目前該路段大樓房產行情為：3年內售價在18~20 萬/ 坪、3~10 年之間物件約15~16 萬/坪、而10~20 年的中古大樓則在13~14 萬/ 坪。文心路四段介於興建中的捷運G5 站、G6 站之間，正文心路上的商辦大樓目前都是滿租的情況，上班族群集中並暢旺，相對帶動周邊商機，而住的需求也因應而生，若有當包租公婆的長期投資規劃，此地上班族與房產物件的供需，將輕易完成租賃撮合，目前2 房有車位無附傢俱的中古大樓，租金行情約在1.2~1.3 萬/ 月，投報率在2.5%~3% 之間。未來有轉手出售的想法時，建議可在捷運通車後( 預估106 年左右) 執行，其補漲空間保守估計應該在2~3 成。台中佑信加盟店店長呂承翰表示，十期重劃區為住宅區，公園綠地及學校多，休閒氛圍是一大賣點。重劃區範圍：東起景中路，西至旱溪路三段，南以太原北路、軍功路，北臨松竹路，搶搭74 號快速道路年底全線通車的利多議題，十期將是受惠的重要區域。小資族若想以500 萬買此區的全新物件，可選擇軍福13 路上的預售推案，因附近仍有不少待開發的土地，所以價位相對親民，目前推案價位每坪在17~18 萬，以20~25 坪二房﹝含車位﹞的規格最為熱銷，較可惜的是周邊生活機能尚處於發展階段。若消費者必需考量整個作息及便利性，則建議往軍福七路的7~8 年中古大樓評估，商圈不但近中山高中，鄰近的太原路更是主要幹道，商業行為相當集中，目前總價500 萬亦可購得2 房﹝含車位﹞的中古電梯好宅。【南部-高雄捷運生態園區站周邊】R15生活機能完整 總價500萬建議鎖定2房產品植物園周邊政德路 作息有彈性的小資族可選擇左營高鐵加盟店店長蔡永固指出，位於博愛路上的R15 生態園區站生活機能已完整健全，左營國中明星學區、生態園區綠地、自由黃昏市場…等建設依附其中，近年受到房市利多議題帶動，讓該站周邊的詢問度變高。若以站區為中心向外推估，3 年內的全新大樓售價在20~25 萬/ 坪，10 年內在18~20 萬/ 坪區間，屋齡10~20年的中古大樓每坪則在15~16 萬可得。小資族想以總價500 萬預算做為購屋準備的話，建議鎖定站區周邊2 房產品，若要3 房規劃的物件，可往巷弄間15 年以上屋齡的房產做為目標。如果不局限在R15 站周遭，往外圍移動，步行約20 分鐘左右，近民族路上的房產，相對選擇的機會較大，唯便利性上的條件不及R15 站來得強。左營崇德加盟店店長顏麗美補充，單身小資或新婚小資的作息富有彈性，亦可往植物園周邊的政德路一帶尋屋，500 萬買2 房附平面車位的中古大樓機會較大，目前該路段中古大樓行情約在16~17 萬/ 坪。若是小夫妻以未來有小孩納入規劃，想在此區購買3房產品難度相對變高，可能要往16 年以上舊大樓評估，找無車位、屋況較普通的物件，相對取得機會會較高。因該區有新光國小及左營國中的明星學區光環加持，蓮潭會館高指名度帶動了附近人流，加上蓮池潭可滿足部份的樂活一日遊，完整的生活機能讓此區房價一路看好。如果小資族是屬於不需要考慮學區、無生活機能強度的需求者，建議可往北邊的R16 站搜尋，該站區規劃有三鐵共構﹝高鐵、台鐵、捷運﹞，唯目前周邊商機尚未成型，房價上尚屬親民，總價500 萬買屋齡較新的2~3房大樓較為容易，未來仍有其補漲空間。

文 / 行銷企劃部50歲以上及退休族 買房意願 創史上新高第三季中信房屋宅指數調查中發現，從購屋『年齡層』及『行業別』來看，『50 歲以上』及『退休族』的購屋計畫分別創下歷史新高，其中50 歲以上有購屋計畫者，第三季來到47.1%，較第二季增加2%；而退休族進場買房的意願也由第二季的4.4%，大幅倍增到第三季的8.9%( 如附圖1 所示)。中信房屋董事長鄭余正全表示，50 歲以上的族群，資產普遍較年輕人雄厚，所以在全球景氣多變的環境下，這些有錢人會選擇將部份比例的資產配置在不動產上，例如買來投資或留給子女用，形成50 歲以上的族群購屋計畫創下史上最高，至於其他年齡層如『40 到49歲』、『30 到39 歲』及『20 到29 歲』，購屋計畫則隨著年齡層下降，顯見年輕人買房愈不容易，政府的社會住宅政策刻不容緩。而退休族本季購屋計畫也由4.4%，大幅提升8.9%，顯見退休族手握現金的，第三季有逐步把資產往不動產配置的趨勢，這也表示，自從2008 年全球金融海嘯以來，投資基金、股票的績效表現波動頻率過大，都不如投資不動產來得穩健，所以退休族在保全資產的前提下，必須將資產投入一個最安全的避風港，此時不動產就成為首選。<附圖1> 宅指數各年齡層及各行業別第三季的購屋計畫不動產 連19季蟬聯抗跌保值第1名鄭余正全進一步說明，第三季宅指數調查中，最抗跌保值的標的物仍是不動產，比例達43%( 如附圖1-1 所示)，已連19 季蟬聯最抗跌保值標的物第1 名，而選擇『保留現金』的比例達19.1%，排名第二，連兩季超越保險及黃金，顯見民眾對未來景氣仍有疑慮，所以除了投資不動產外，寧願保留更多現金在手上。排名第三的是保險，由第二季的13.3% 微幅下跌至第三季12.7%，另外，排名第四的為黃金及貴金屬，由第二季的8.4% 上升至第三季的10.2%，整體而言，第三季民眾最青睞的投資選項為『不動產』或『保留現金』。<附圖1-1>宅指數第三季最抗跌投資標的 NO.1不動產 NO.2保留現金NO.3 保險廣義投資需求者 第三季達53.3% 創新高若從購屋目的來看，本季『自用』比例為46.8%，較第二季下跌3%；而『投資』目的則由第二季的32.5%上升至第三季的35%；另外『買給父母或子女用』的，則由第二季17.7% 上升至第三季的18.3%。買給父母或子女用的，通常屬於第二屋以上的購買，也可歸類為中長期置產的投資者，屬於廣義的投資客群的一部分，所以第三季的廣義投資者，在扣除自用目的客群後，可包含『投資』目的及『買給父母及子女』兩個項目來統計，高達53.1%，創下宅指數調查以來的新高 ( 如附圖2所示)。從宅指數2009 年Q1 調查以來，廣義投資客群比例為39.1%( 投資：28.8%+ 買給父母女用：10.3%)，逐年逐季地上揚至本季的53.1%，顯見近年來國人在買賣不動產的目的上，有愈來愈多的比例是隱含有中長期置產投資需求的，並且不受政府打房的干預，近年還是最受投資買盤的青睞。< 附圖2> 第三季購屋目的：自用、投資、買給父母子女( 廣義投資)< 附圖3> 第三季民眾認為要解決年輕人買不起房的問題，哪項方式最有效?僅26.5%民眾相信 政府用奢侈稅能有效抑制房價63.5%民眾希望政府推社會住宅中信房屋董事長鄭余正全指出，民眾認為要解決年輕人買不起房的問題，根據中信房屋第三季的調查，在有購屋計畫的買方中，有高達63.5% 的買方認為，政府打壓房價的效果有限，應廣推租或售的社會住宅，大刀闊斧地進行住者有其屋政策比較實際。而『改善所得』的方式，雖在全體受訪中也有62.5% 民眾贊成，但是此舉緩不濟急；另外，在全體受訪者中，僅有26.5% 民眾相信，政府用奢侈稅來抑制房價，讓年輕人買得起房的方式有效( 如附圖3 所示)。顯見奢侈稅讓房市量縮價漲，年輕人買不起房的問題，並不會因為奢侈稅的實施或延長而獲得解決。32.9% 奢侈稅應訂落日 並接軌實價課稅27.1% 贊成將奢侈稅延長近期財政部召開奢侈稅公聽會，哪個修法方向較符合民意期待? 在宅指數的調查中可發現，排名第一的是，有32.9% 的民眾認為奢侈稅應訂兩年落日，並接軌實價課資本利得稅，不應賺賠都課，有獲利再課比較合理。而排名第二的是，有27.1% 民眾認為奢侈稅應延長，否則房價會再漲。另外，有10.8% 的民眾認為，奢侈稅造成房市量縮價增，應廢止。而有9.6% 民眾希望奢侈稅維持兩年現狀( 如附圖4 所示)。< 附圖4> 第三季奢侈稅修法方向鄭余正全表示，實價課稅部分措施政府已經默默在做了，例如將公告現值或地價調整與市價接近，所以在買賣交易的土增稅上，未來將大幅增加。而在奢侈稅方面，自從實施以來，賣方售屋不論賺賠都還要再繳奢侈稅，等同於變相加稅，應簡化稅率，走向實價課資本利得稅較為合理，多數民眾認為售屋有獲利，應繳稅給政府實屬合理，但若賺賠都課稅，則有檢討改進的空間。56.4%民眾認為奢侈稅不影響投資意願鄭余正全補充，從第三季宅指數的調查還可發現，假設政府未來將奢侈稅由2 年延長至4 年，有高達56.4%的民眾認為奢侈稅不影響投資意願，其中33.3% 的民眾，認為有獲利就會賣，而23.1% 的民眾會轉嫁買方，希望多賺一點才賣( 如附圖5 所示)。另外，若奢侈稅延長，有34.2% 民眾則不考慮投資台灣房地產，其中20.6% 民眾會轉投資股票及基金等標的，而3.6% 民眾將考慮轉戰海外不動產。鄭余正全認為，奢侈稅不影響中長期的投資買盤，反而會助漲都會區房價，口袋深的屋主還是會將成本轉嫁給買方，因此奢侈稅實施以來，量縮價格卻上揚，所以年輕人要買得起房，透過奢侈稅打壓房價，恐怕無法有效解決房屋供給不足的問題。< 附圖5> 奢侈稅若延長 民眾投資意願Q4房市 量增價穩鄭余正全接著說明，2013 年Q4 的房市會比Q3 來得好，整體表現將會是『量增價穩』，而支持第四季房市表現較第三季來得好的理由有四：第一、根據中信房屋第三季宅指數的調查，『三個月內有購屋計畫的買盤上升』，加上『第四季為傳統旺季』，已備妥自備款的自住急買盤，Q4將積極進場買房。第二、根據第三季宅指數調查，不受奢侈稅影響，仍有56.4% 民眾願意投資台灣房地產，僅有20.6% 民眾會改投資基金或股票等標的，3.6%會轉戰海外不動產，所以台人購買不動產的意願仍相當濃厚。第三、最新美國聯準會9 月19 日公告，暫不縮減QE3的額度，此舉將有利全球市場的整體信心。第四、奢侈稅修法方向，目前暫無定論，財政部長張盛和9 月12 日表示，奢侈稅並非立法院新會期的優先法案，財政部將綜合考量國內外經濟情勢，包括QE 退場，日本加徵消費稅等。綜合以上四點，Q4 房市將呈現量增價穩的格局，在傳統旺季的購屋需求下，預計成交量會比第三季來得好。註：宅指數資料來源中信房屋於2013年8月與創市際合作進行「台灣地區購屋意向與物件需求調查」，執行日期為2013年08月22日～2013年08月29日，調查對象為台灣地區20歲以上、有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者，共計回收1,703份有效樣本，在95%的信賴水準下，抽樣誤差為±2.37%；重點地區（台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.2%，再依照行政院主計處公布2013年7月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後全體樣本規模為N=1,068份。

文 / 行銷企劃部    新北市的中和區與永和區關係密切，兩區東半部交界處房舍緊密相連，難以明確區分，所以一般合稱為雙和地區。由於雙和地區路名錯綜複雜，常讓不熟悉的人迷路，故天下雜誌曾在2001年的「319鄉向前行」特刊中，稱中和為「迷宮城市」。    中和區早期以農、礦業為主，後來台灣經濟結構改變，農村人口逐漸向都市遷移，中和鄉距離台北市較近，人口快速增加，遂繼永和之後，變成台北市的衛星城市，現今總人口數多達41.6 萬人，為台灣直轄市中人口數第二多的市轄區。近期由於一些科技園區的陸續興建，再次轉型為發展高科技產業。   與前者東北交界的永和區，在1950 年代以前原隸屬中和鄉，由於早年曾發生漳泉械鬥，地方耆宿因而命名為「永和」，祈求各族群「永久和平」相處。本區早期也是以農業為主，1950 年代因大量軍公教人員遷入，人口急速增加，逐漸發展成為人口稠密擁擠的住宅區，現為台灣人口密度最高的直轄市市轄區。永和生活商圈—中正路為主幹道  商店、公園、學校及交通一應俱全    永和中正加盟店店長陳鵬化指出，永和區以中正路為主要幹道，各式商店林立，區域內有公園綠地、圖書館和學校，以及擁有全區公車站牌最多的交通利多加持。中正路往北可連接中山路一段，往南可到興南路二段，生活圈機能便利，附近有多個傳統市場，以及許多餐廳、小吃、大型美妝用品店。區內的仁愛公園佔地5.6公頃，是除了堤防外的「福和」與「中正」河濱運動公園外，面積最大的綠地，東南西北依次為永平路、仁愛路、保生路與保安路所包圍。    陳鵬化店長表示，四號公園周邊以中古大樓產品為主力，公寓則集中在安樂路一帶。四號公園區域較推薦的社區大樓：法國臻品、帝門、和康領袖廳等集合式住宅指名度最高，其關鍵來自公園景觀、社區管理、住戶水平和捷運加持。而永和國小及秀朗國小是區域型的明星學校，因校區發展時間早，周邊房產物件多為10-20年的中古大樓、華廈，公寓產品則多超過35 年以上，雖受到文林苑都更挫敗負面議題影響，但仍是有人逐步運作。    永安捷運加盟店店長林如容說明，中永和土地釋出量少，房價只漲不跌，相較於新店及板橋等熱區，雙和的房價攀升不算太快。四號公園是中永和最具代表性的公園，園內設有市立圖書館、籃球場、林蔭道、溜狗區、表演舞台等不同元素設施。公園生活圈發展的早，屋齡多較為老舊，路段涵蓋中安街、安平路、安樂路、永貞路等，為雙和地區房價相對較高的地段。    公園周邊近9 成的社區屋齡超過15 年，新成屋目前集中在巷弄之間，基地規模都不大。中安街是四號公園旁最長的一條街道，公寓每坪約45~55 萬/ 坪可得，中古電梯大樓每坪則在55~65 萬/ 坪成交區間( 價位含公園一、二排) 。安平路、安樂路、永貞路的房產物件屋齡比中安街老舊，大樓屋齡在13-23 年之間，房價在50-60萬/ 坪，公寓則都超過30 年，面公園有景觀的公寓房價來到45~50 萬/ 坪，若往第二排以後的售價則修正至每坪40~45 萬。四號公園近捷運永安市場站，生活機能又強，目前中古屋以總價900~1500 萬元的產品最搶手，近期周邊或外圍新的推案，部份開價也都上看7 字頭。由於區段釋出物件少，常有購屋人指名詢問並待買。南勢角生活圈—各項機能完整    中和南勢角加盟店店長曾尚藝表示，中和區地狹人稠，卻是量販賣場百家爭鳴之地。商圈發展帶動的經濟效應，不僅成為房屋銷售的重要訴求，也是購屋族的購屋指標因素。南勢角生活圈與景安生活圈相近，由景新街、興南路一、二段、華新街、忠孝街、捷運路、信義街、仁愛街等主要街廓組成。商圈內各項機能完整，無論食、衣、住、行、學校或樂活景點，都能滿足當地居民的需求，以和平街來說，便是區域內極受歡迎的黃昏市場。    周邊商家營運受到捷運開通後的人潮引流，以麥當勞在此區開立第二家店面的佈局，便可看出該商圈的未來性。和平街、捷運路、興南路一段、南山路等四條主要道路圍繞南勢角捷運站，附近規劃及興建中的大樓物件很多，消費者詢問度頗高。若以捷運站為中心向外500公尺推估，公寓價位約在30 萬/ 坪~43 萬/ 坪，大樓產品售價則在38 萬/ 坪~52 萬/ 坪區間。捷運環狀線的利多話題，再加上未來部份軍用地的整體開發規劃( 時間未定)，在台北市房價高漲當下，鄰近的新北市是許多購屋族的熱門選擇。聯外橋樑與捷運    雙和地區境內居住大量通勤人口，藉由幾座橋樑及捷運中和線，幫助民眾往返台北市與中、永和區兩地，而一橋之隔造就房價大不同，橋的兩端房價相差近2 成，小資購屋族想一圓築巢夢，可以從橋的另一端來考慮。軌道住宅於北部都會區一直是房市抗跌保值的參考依據，已開通的中和線計有頂溪站、永安市場站、景安站、南勢角站等四個站區，人流有效引入周邊商圈並拉抬房價。而興建中的環狀線( 中原站、橋和站、華中橋站、景安站、景平站、秀朗橋站) 及萬大樹林線( 華中橋站、錦和站、員山子站、四十張站各站)，雖仍要經過多年的施工黑暗期，但相對的，也是提早進場卡位的好先機。綠地淨化 雙和之肺    八二三紀念公園又名「四號公園」，在中和區安樂里、中安街與安平路間，面積11 公頃，周邊與永和區相鄰或接近，目前是雙和地區最大的公園，被稱為「雙和之肺」。四號公園內設有：國立台灣圖書館、遛狗區〈是雙和地區極少數可以在公園遛狗的地方〉、樂山區、樂水區、山谷區、林蔭休憩區，還有、溜冰區、兒童遊戲區、籃球場…等。四號公園使得狹小擁擠而極度缺乏綠地空間的雙和地區，因此有了一個稍微完整的喘息空間。百貨商圈    環球購物中心─館內有各式專櫃、美食商家、超市與國賓影城，為中和區大型的購物中心；環球購物中心進駐後，帶動周邊生活機能，並且鄰近板橋的新板特區，騎車5 分鐘就可以到，搭乘高鐵、台鐵都很便利。威力購物廣場─是新北市中和區另一個購物中心，緊鄰台北捷運興建中的華中橋站。本商圈聚集大潤發、家樂福、Costco、B&Q、燦坤、HOLA 等大型賣場，且鄰近廟口生活圈、安邦公園、中和國小，以及多家銀行；交通上距台北市僅華中橋之隔，再加上新北環快、台64線、二高交流道，未來又有環狀捷運通過，為生活機能成熟且便利的生活商圈。夜市人生    中和興南夜市─總長僅四百公尺的中和興南夜市，為觀光夜市形態的商圈，堪稱「小而美」的夜市代表，範圍以以信義街、景新街 410 巷為主。該商圈臨近捷運南勢角站，步行約5 分鐘可達。商家業種大多以零售業為主，多服飾業、小吃等。    永和樂華夜市─主要部分位於永平路，起點為永和路口，終點為中山路口，另外還包括保福路一段自永和路口至永平路口的路段。該區白天僅有一個小型菜市場，每到黃昏則有許多攤販及人潮湧入，為永和的重要商圈。樂華夜市的商家種類極多，其中永平路地段的業者較為多樣化，有皮件、服飾、美食商店及各式台灣小吃等；而保福路地段則幾乎完全是服飾店。景點    緬甸街─中和華新街又稱〝緬甸街〞，在這裡聚集了許多緬僑，大部份都是從雲南退駐到緬、泰的軍隊或居民後裔。思念家鄉菜的緬僑，自己開餐館讓同鄉的朋友能一解相思之愁，久而久之，華新街就成為了雲南及緬甸料理的集中地。本街道經過整建後，現命名為“南洋觀光美食街”，每年的潑水節都會在這裡舉辦潑水慶典。    烘爐地─海拔302 公尺，佔地約六公頃，為台灣小百岳之一。附近峰巒疊翠、風光明媚，獨步登高，視野寬闊，景色絕佳，更是大台北地區觀看夜景的著名旅遊勝地。山中有許多廟宇，其中以供奉福德正神的南山福德宮規模最大，是台灣北部最有名的土地廟之一。    圓通禪寺─該寺為1926 年由妙清禪師所興建，採純佛教式建築風格，為北台灣著名之尼寺。圓通寺一帶山區有多條登山步道，可通往外南勢角山（國旗嶺）、烘爐地等景點，頗受民眾歡迎。結語    儘管永和地區地狹人稠，但有3 座橋與台北市精華地段相連，以及環河快速道路、八里新店快速道路（64號快速道路）......等，加上捷運中和線，不管是開車族或通勤族都有便捷的交通系統可快速到達台北市，也是新北市唯一無工業污染的城市，居民結構以公教人員為主，在地利優勢與公共建設提升生活品質的加持下，相當吸引外來買方進入本區置產；此外在捷運分流後，也促使古亭地區的民眾沿著捷運到雙和地區看屋，中和的相對低價、同時區域內首購自住需求穩定，讓中和地區成為交易熱區。未來捷運環狀線及捷運萬大線穿過中和地區，不但是新北地區的交通利多亮點，更使本區房市如虎添翼。

根據中信房屋第二季宅指數調查發現，購屋M型化的現象仍持續加劇，口袋深的民眾在不景氣的環境下，買房置產的腳步從未停歇。其中家庭月收入8萬元以上的族群，購屋意願逆勢上揚；而家庭月收入8萬元以下，進場意願則呈現下跌，家庭月收入8萬元成買方進場意願消長的分水嶺(如附表1所示)。資料顯示，家庭月收入8 萬元以上買方中，以月收入16 萬元以上族群，在第二季中進場意願增幅最多，由第一季的10.7% 上升至第二季14.2%，增加了3.5%；而月收入8~12 萬族群，由32.2% 上升至32.8%，也較第一季成長了0.6%。而相對地，家庭月收入8 萬元以下買方，如月收入4-8 萬族群，進場意願由31.5% 下跌至29.3%；而月收入2-4 萬族群也由9.9% 下跌至8.3%，所以從宅指數的調查可發現，『家庭月收入8 萬元，已成為第二季買方是否有意願進場買房的基本門檻』。經濟感受指數下滑 投資不動產最抗跌比例創新高第二季宅指數調查的經濟感受指數表現方面，受主計處第一季公布的GDP 成長率下滑至1.67% 的影響，第二季宅指數的經濟感受指數也跟著下滑，由上季38.88 下滑至34.66( 如附圖1 所示)，顯示景氣數據表現不佳，投資不動產仍最抗跌，根據第二季宅指數調查，民眾認為最抗跌保值的標的物仍為『不動產』，比例高達44.2%，創宅指數調查18 季以來的新高( 如附圖2 所示)。從總體經濟情勢來看，近期美國聯準會主席柏南奇預告，QE 可能將在明年中退場；而國內方面，又有首季GDP 數據表現不如預期的影響，所以在宅指數調查中可發現，最抗跌保值的標的除『不動產』項目創史上新高外，現階段傾向『保留現金』的比例也大幅提升了，從上季的15% 上升至17.5%，排名第二。而長期高居榜上第二名的『黃金、貴金屬』項目，受國際金價大跌影響，從15.8% 腰斬至8.4%，排名下挫至第四名。所以在目前總體經濟相對不穩的情況下，投資最穩健的不動產或保留現金在手上，才是最佳投資策略。在央行關切下 桃園區購屋預算第二季下跌從第二季宅指數調查各縣市的『購屋價位』可發現，桃園地區的購屋價位由第一季的712 萬元下跌至第二季的687萬元，此結果是因為近期央行開始『關切』桃園房市是否過熱，進而導致桃園區的購屋預算微幅下跌，顯見央行打噴嚏，桃園房市也跟著著涼。另外，除桃園之外，台北市的購屋價位近期也受買盤外移新北郊區購屋影響，購屋預算從1136 萬元，小幅下跌至1121 萬元( 如附表3 所示)。相對地，台中、台南、高雄等中南部一字頭地區，受惠郊區低總價宅補漲效應，購屋預算全面上揚。而新北市購屋預算，受惠郊區補漲效應，加上投資桃園房市買盤也逐漸回籠新北購屋，所以新北市的購屋預算也從842 萬元小幅上漲至860 萬元。桃園投資買盤重回新北而若以『投資需求』的角度來看，根據中信房屋第二季的宅指數調查數據顯示( 如附表4 所示)，近期投資桃園的買盤已逐漸重回新北市購屋，新北市的投資需求比例由31.48% 上升至42.86%，排名竄升第一。而桃園地區的投資需求，在2012Q4時創下50%的史上新高後，開始連兩季下滑，來到29.17%，顯見在主管機關的關切下，桃園房市投資熱潮有稍微趨緩的態勢 。另外，屬於一字頭區的台中、台南、高雄，第二季投資買盤則相對穩定，投資需求皆維持在三成以上。低總價、低單價的雙低物件，今年仍是首購族購買的主流產品，所以一字頭區下半年的房市表現仍會持續火熱。此外，新北市及桃園地區單價二至三字頭的中古屋也可考慮進場布局，雖然受央行關切，桃園地區投資買盤短線稍作休息，但未來在桃園機場捷運通車後，沿線橫跨新北三重、新莊、泰山、林口以及桃園龜山、蘆竹、大園、中壢一帶的中古屋依舊看好補漲，中長線置產的買盤仍可進場布局。若繼續實施奢侈稅 仍願投資買房者達57.2% 不願進場24.2%奢侈稅於今年五月底屆滿兩年，財政部表示未來將檢討修正，不排除延長奢侈稅年限，根據中信房屋第二季宅指數的調查，『假設政府未來繼續實施奢侈稅，會影響買方的購屋意願嗎?』調查結果顯示，在『2 年內有購屋計畫的受訪者』中，多數受訪者受認為，因考量中長期置產的需求，不會影響其投資買房的意願，仍願進場的比例高達57.2%( 如附圖3 所示)。相對地，認為奢侈稅繼續實施，會影響其投資買房意願的比例為24.4%。從數據中可發現，不論奢侈稅未來是否繼續實施，民眾買房置產的意願仍相當強烈，下半年台灣房市仍相對穩定。超過七成民眾認為 奢侈稅抑制房價的政策失靈而在奢侈稅屆滿兩年後，民眾對周遭房價的感受如何? 調查發現，在全體受訪者中，排名第一的是，有41.5% 民眾認為，「奢侈稅後，投資客沒變少，口袋深的投資者只是將成本疊上去或放兩年後再賣，房價仍在上漲。」而排名第二的是，有30.0% 民眾認為，「奢侈稅確有抑制投資買盤，使投資客變少了，但『房價仍在上漲』」。排名第三的是，僅有6.4% 民眾認為，「奢侈稅有抑制投資買盤，房價有下修的跡象」。整體而言，有超過七成的民眾認為，奢侈稅抑制房價的政策失靈，房價仍在上漲。多數民眾認為奢侈稅政策無法有效抑制房價，因為口袋深的屋主，只是將『成本轉嫁』或是『延後釋出造成短期房屋供給減少』的情況，都是促使房價再上漲的原因，若要解決房價過高的問題，根本解決之道在於增加房屋供給量，例如廣設合宜住宅，讓年輕人住得起，而非透過奢侈稅來限制所有房屋交易，解決供需問題，才是健全房市最佳之道。QE若退場 多數民眾認為不影響房市下半年房價仍有一成漲幅空間近期美國聯邦準備理事會主席柏南奇暗示，QE 可能在明年中退場，此消息一出，震撼了國際股市，而國內房市方面，若QE 退場是否會衝擊國內的房價呢?根據中信房屋最新的市調結果指出( 調查期間6/21~6/23)，有32.3% 的民眾認為，「下半年台灣房價表現，不受QE 退場影響，房價仍舊會上漲0％ ~10％以上」，在調查中排名第一。再者，有25.2% 的民眾認為，「QE 若退場，房價將下修0~10%」，在調查中排名第2； 另外，有20.1% 的民眾認為，「下半年房價將維持平盤」，排名第三。從數據中可看出，若QE 退場，多數民眾認為下半年的房價表現將不會受影響，預計下半年房價還有至少一成左右成長空間。美國QE 若逐步退場，資金行情退燒後，首當其衝的股市及債市，但相對地，國內住宅市場則會持續穩定，因為台灣房地產自有比率超過八成，而且精華區土地供給稀少，在近期土地標售價格不段飆升的情況下，未來房價要大跌不易，反而會走向溫和成長的格局，尤其是在國際景氣相對不穩情況下，現階段投資房地產，反而成為資金最佳的避風港，若有置產意願的買方，下半年房市仍可以持續進場布局。