【圖.文/中信房屋研展室】 中信房屋統計內部10月份成交資料顯示，全台成交持續維持正成長，月增率達2.7%。六都以台中和台南表現最為出色，月成長均超越1成至2成。與去年同期相較，除高雄出現下半年以來首度的負成長外，餘五都依舊保有2位數的正成長，全台年增率為35.1%六都與上月相較，台北市月增2.2%，新北市月增1.2%，桃園市月微減0.9%，台中市月增21.8%，台南市月增15.2%，高雄市月減4.3%。 與去年10月相比，台北市年增40.9%，新北市年增12.4%，桃園市年增60.3%，台中市年增46.5%，台南市年增76.7%，高雄市年減15.1%。 政府喊話奏效 區域各自表現 國內不動產交易在第三季期間走出淡季不淡的佳績，但在進入第四季後的10月間，政府相關單位也接連表達對於房市與房價的關切，交易熱度因而稍見和緩，形成各區域不動產交易各自表現的現象。 近期台中與台南利多帶動土地和預售、新成屋銷售，使得中古成屋交易也聯袂受惠。中信房屋總經理張世宗表示，包括金管會、央行、國發會在內的各單位均對房市提出看法，甚至一度傳出政府將介入打房，雖後來證實目前還時機未到，但部分區域交易熱度確實稍見和緩，這也顯示政府對房市的「喊話」確實奏效。 第四季走勢民眾看法仍屬樂觀 對於政府暫時不會介入房市的表態，張世宗認為當前國內環境正處於由疫情低迷走向復甦的過程，除非房價爆衝遍地開花、經濟表現又已站穩，那麼政府才有可能積極採取介入的對策。 目前不動產市場交易尚屬健康，根據中信房屋調查，民眾對於第四季的房價看法仍屬中性偏多，暫時性的略微降溫有助於延續房地產交易後勢，預期年底前將會是溫和穩定的格局。

【圖.文/中信房屋研展室】 「買房能負擔多少房貸」是購屋人必定會面對的問題。不過其實只要用一道簡單算式，便可知道自己能負擔的房貸總額是多少。 根據中信房屋觀察，一般客戶在決定購屋後首要面對的問題並不是能不能找到符合自己喜好的標的，反而是擔憂自己能不能負擔得起。由於全台各地的房價差異甚大、每個人的財務狀況也有所不同，要審視有沒有能力買得起房，只能先檢視自己的財力再進行購屋評估。 中信房屋研展室副理張漢超表示，買房除非一次付清，否則通常一般人會利用房貸分期還款的方式減輕自己的購屋壓力。銀行在進行貸款人審查時，主要是依據貸款人個人信用狀況、資產與還款能力等金融徵信結果進行審核，並給予適當的授信條件。 張漢超指出，銀行所給定的貸款方案中，以「利率」和「貸款成數」最為重要。以目前年利率條件約在1.3%到1.5%之間、一般人約可以貸得標的鑑估價7成左右來估算，只要將自己的「月收入乘以100」即可算出個人約略的「最適房貸總額」。 以個人為例，若月收入有6萬元，那麼最適房貸總額則為600萬元；若雙薪夫妻每月總收入為12萬元，則最適房貸總額約為1200萬元。 簡單公式背後牽涉「年利率」、「貸款期長」、「月收入」、「房貸負擔比」與「貸款成數」等重要變數。由年利率及貸款期數先計算出「每月平均攤還率」之後，再搭配收入、房貸負擔比、貸款成數算出最終的最適房貸總額。 上述估算因已考量貸款成數的問題，因此要注意的是試算結果並不包含貸款成數外相對應的自備、頭期款及其他稅費、仲介費或裝潢費。 張漢超表示，在不影響生活品質的狀態下，建議每月房貸負擔比以不超過月收入1/3為佳，若是夫妻兩人共同還款，房貸負擔比例可再調高些。至於貸款期數則應該考量個人的年齡訂出最合適的還款期間，雖然有金融機構推出30年甚至40年期輕鬆還款房貸專案，但如果民眾申貸時已屆臨三、四十歲，那麼除非有能力提前還款，否則貸款期拉長也不見得是好事，恐怕會讓你繳到退休都還繳不完！ 由於簡單算式僅是約略的計算，實際能貸得的房貸總額，仍須由申貸的金融機構進行評估細算，購屋人也別忘了在購屋前預先做好個人財務規劃為宜。  

  【圖.文/中信房屋研展室】 全球新冠肺炎疫情再度升溫、台海情勢亦趨於緊張，根據中信房屋網路調查指出，68%的受訪者擔心或非常擔心新冠肺炎疫情再起；對於台海近期軍事緊張，也有56%表示憂心。 不過當問及房價感受度時，55%受訪者覺得今年第三季（7～9月）相較於第二季的房價仍屬於「持平（±5%）」，認為房價「上漲（6～10%）」與「大幅上漲（大於10%）」的比例共計34%，明顯多於認為房價「下跌（6～10%）」與「大幅下跌（大於10%）」的11%，顯示受訪民眾普遍認為過去的第三季房價似乎有中性偏多的走勢。 而對於第四季（10～12月）房價預估，約有54%受訪者認為將會「持平」，認為房價「上漲」與「大幅上漲」者共計31%，仍多於認為房價「下跌」與「大幅下跌」的15%。 中信房屋研展室副理張漢超認為，調查結果反映的是民眾對整體政經局勢所感受到的社會現象，上述結果看似民眾對於房市充滿信心、無畏危機，但與其解讀為民眾「看好房市、無懼內憂外患」，倒不如說是面臨各項外在環境變化，有著追不上房價的無奈。 張漢超解讀，民眾由媒體獲得的資訊，多半是預售、新成屋市場熱銷、完售等利多消息，因此對於房市的感受多半是中性偏多的看法，國內今年第三季房市也隨著疫情趨緩，六都建物買賣移轉棟數比去年同期成長19.5%，走出淡季不淡的格局。但事實上，隨著國際疫情風險再度升高，台海關係也趨於緊繃，民眾心情其實是相當擔憂的。 張漢超指出，疫情導致經濟不振，因而實施寬鬆的貨幣政策以刺激消費。當資金大幅增加之後，部分游資流入房市，使得房市逐步加溫，這些現象環環相扣，也讓民眾充滿「亂世紛擾，唯房地產為穩」的矛盾與無奈。 值得注意的是調查中第四季受訪者對於房價看好與看壞的感受度已與第三季有所不同，差距也有拉近的現象。第三季看好房價上漲者總計為34%，然而第四季僅剩下31%，且看壞房價下跌者也由11%，增加至15 %，顯示民眾雖仍看好第四季房價表現，但也認為房價表現可能將趨於收斂。   您是否擔心國內會再有第二波新冠肺炎疫情高峰？ 對岸於台海實施軍演，您是否憂心將威脅台灣經濟穩定？ 與上季相較，您感受第三季（7-9月）的房價變化為何？ 您預期第四季的房價變化為何？  

【圖.文/中信房屋研展室】 低利環境資金狂潮，流向不動產交易哪些領域？中信房屋分析，今年1到8月不動產交易以中北部總價帶千萬元以下的不動產交易最為熱絡，由目前已揭露的不動產交易實價件數觀察，光是北市千萬元以下的不動產交易就已比去年同期成長55.4%，新北、桃園與台中交易成長幅度也分別有2.3%、3%與7.1%，此外，桃園3000萬以上的高總價交易亦明顯成長13.2%，至於南二都則以高雄最為無感，各總價帶交易量皆無增加；台南在1500萬至2000萬與2500萬至3000萬總價帶各有成長，幅度分別為4.8%與11.5%。 中信房屋研展室副理張漢超表示，疫情導致消費低迷，迫使經濟與金融環境不得不祭出寬鬆措施以刺激消費，在低利環境下，最直接受惠的就是包含房貸在內的貸款族群，特別是對於居住在高房價地區的中北部民眾而言，低利房貸猶如「撿到一把槍」，是降低購屋成本的好時機。 購屋人原本就相當關心房貸成本的多寡，且根據聯徵中心的資料，今年前兩季新增房貸中，六都有45.3%～73.2%為年收入100萬元以下族群，甚至22.6%～42.4%的貸款人為年收入60萬以下者，顯示大多數會利用房貸置產的都是一般受薪階級，更不是年薪超高的族群。 張漢超表示，六都中北部房價高，一般民眾在購屋壓力下往往只能選擇中低總價帶的物件，但顧及付出成本而遲遲不敢入市。但在今年降息後，購屋人付出房貸成本降低，觸動民眾進場置產意願。由降低購屋成本的角度而論，這波低利環境資金潮最大的受惠者，或許就是在中北部高房價區域內購屋預算有限的族群。 特別的是桃園3000萬以上的高總價帶交易也大幅成長，與1000萬以下的低總價聯袂形成交易市況M型化的現象。張漢超表示，桃園房市近年交易熱絡，房價也跟著水漲船高，在北北桃區域內同樣是高總價產品，在桃園卻能買到更寬廣的空間、更佳的居住品質以及更好的居住隱密度，且不少台商歸國也會選擇在桃園置產，也算是資金潮下另類的受惠產品。 在南二都台南的部分，現階段揭露的實價交易件數，雖僅中、高總價帶的產品上有顯現交易增加的狀態，但由買賣移轉棟數上來觀察，交易熱度已開始後來居上。台南房市近期也不斷傳出佳績，資金回流帶動當地投資，也造成在地不少新建案熱銷的市況， 8月表現更呈現出淡季不淡的現象。 至於高雄對於這波降息資金潮似乎較為無感，張漢超認為應是延後發酵，整體交易有倒吃甘蔗的現象。高雄上半年「買賣移轉棟數累積移轉量」和「新增房貸件數」雙雙呈現交易動能略減的現象，主要是因去年3～5月間為全年交易高峰，因此使得今年上半年交易熱度不如以往。 值得一提的是台南、高雄兩地「買賣移轉棟數累積移轉量」有差距收斂的現象，且進入下半年後，高雄房市也有顯著加溫，第四季又將進入房市年底旺季，因此估計南二都的資金潮將會較其他四都晚發酵，年底亦可望突破去年交易總量。

9月份中信房屋內部房地產交易統計，全台交易依舊維持正成長格局，但漲幅受上旬仍在鬼月期間而略顯收斂，月表現小幅成長1.5%。與去年同期相較，全台仍有31.5%的成長，年增表現依舊出色。六都月增率以桃園市最佳，新北則呈現量縮月減走勢。 與8月份相較，本月台北市月增1.1%，新北市月減4.3%，桃園市月增10.1%，台中市月增4%，台南市月增2.5%，高雄市月增2%。與去年9月相較，台北市年增46%，新北市年增39%，桃園市年增49.3%，台中市年增34.6%，台南市年減2.4，高雄市年增6.4。 房市熱度猶存 上旬鬼月微幅干擾 本月由於泰半時間仍屬鬼月期間，成交表現因而略為受限。全台雖以正成長作收，但幅度未有大幅度變化。由來客數與上月相當的狀態下研判，成交簽約或有延後的現象。 中信房屋總經理張世宗表示，本月整體交易表現變化不大，僅新北交易略減，不過減幅不大、屬於正常波動。整體而言，房市受到低利環境的帶動下熱度猶存，因此即使9月上旬仍在傳統民俗月期間，但成交量仍能以正成長走勢作收。 加碼版優惠房貸結束 影響應有限 自央行調降利率以來，各行庫也相繼推出加碼版房貸優惠，但這些加碼專案僅施行半年，9月底相關加碼將會結束，10月起各行庫雖可能會推出新專案，但過渡時期是否可能會影響房地產市況？ 張世宗指出，目前房貸利率已在歷史低檔，因此即使房貸加碼方案到期，利率仍比3月降息前為低，加碼版房貸到期，預估對於房市可能的影響應不太大，畢竟時間也將步入第四季房市旺季，再加上近期預售市場持續熱絡，年底前應會為中古房市再注入買氣。

【圖文/中信舴屋研展室】 民眾藉由不動產進行投資有增加的趨勢嗎？根據中信房屋調查指出，86.7%民眾購置不動產是以「自住」用途為主，「投資」用途則僅占了13.3%，與過去的調查相比，「自住」用途與「投資」用途分別增減了0.6個百分點，幾乎無太大的變化，但進一步分析其中的投資目的時卻發現，「長期持有」已由過去調查的4.6%上升到7%，且普遍認知的兩項投資置產目的：「收取租金」和「短期出售賺價差」，反而分別由過往的5.3%和3.9%降至4.9%和1.4%。 置產用途基本上無大幅變化，顯示房地產市場以自住為基調的特性並未改變。中信房屋研展室副理張漢超認為不動產投資領域的置產目的正發生些微的改變，檯面上看不出來的「茶壺內變化」正在發生當中。 張漢超表示，有能力以不動產作為投資者，多半具有較穩健的經濟基礎，且對經濟前景的變化有著基本的敏銳度。倘若對未來經濟前景有所疑慮，那麼在不動產投資決策上也會做出相對應的避險。 根據主計總處的資料顯示，今年民間消費將可能走向實質負成長的格局，景氣預估明年才有機會重拾成長動能，因此過去從事短期出售不動產賺取價差的投資者恐怕也是擔心短期經濟不佳，扣除必要成本後賺頭不佳，轉而偏向「長期持有」。 至於出租不動產收租的投資行為有所轉變，多少也是受到市況不佳、付出成本較高，以致投報率不如預期。張漢超指出，房東遇到的最大變數就是房客素質，有些房東乾脆只租給背景單純的學生，但受到少子化的衝擊，連學生租屋市場也相對萎縮，因此最終只好不再將收租作為主要的投資目的。 任何投資追求的都是最終的收益，而不動產投資領域更是牽涉了持有及轉手成本以及時間成本等問題，不確定的市場變動也加重了不動產投資的隱性風險。張漢超表示，近年有不少不動產投資人賠售出場的消息，這也意味著以不動產從事投資的行為，在市場不明確的情況下確實存在難以捉摸的風險，對於一般民眾而言，除非能做足功課、精準掌握成本與收益，否則不建議將不動產視為投資產品來操作。

根據中信房屋內部房地產成交統計顯示，8月份六都以新北市月增10.2%表現最佳，其餘五都月成長幅度均維持在正負3%以內，成交量幾乎與上月相當。年增表現特別突出，全台平均年增率為45.8%，突破往年8月份交易量縮走勢。 與上月相較，台北市月增1.1%、新北市月增10.2%、桃園市月減2.7%、台中市月增3.2%、台南市月增2.1%、高雄市月增1.9%，全台平均月增為3.1%。 與去年8月相比，台北市年增29.7%、新北市年增55.9%、桃園市年增62.4%、台中市年增18%、台南市年增88%、高雄市年增31%，全台平均年增為45.8%。   買氣延續熱度 房市尚未降溫 本月中下旬適逢農曆七月，往年市況通常較為清淡，且因氣候因素各地多有強烈雨勢，成交量往往會受到影響，但本月實際成交卻與上月相差不遠，新北市甚至創下今年以來單月的大量，走出淡季不淡的格局。 中信房屋總經理張世宗分析，本月交易量延續了6月以來的交易熱度，8月下旬雖逢鬼月、氣候等不利市場買氣的因素，但實際上消費者已懂得逆勢利用這段期間積極看屋，因此來店客並未下滑，顯示房市熱度依舊未減。   金融面利多因素仍在 房市持穩交易量數月加溫，是否可能拉開買賣雙方對房價認知而影響成交率？張世宗指出，如果屋主縮小讓價空間、買方追價意願不高，雙方對房價看法無法交集，當然無法締結成交，不過以目前的財經局勢來看，房貸利率仍在低檔、市場資金未見消退，房市基本盤仍在，成交量與價格並無反轉疑慮，後續走勢仍屬穩中透強。  

【圖.文/中信房屋研展室】 住宅租賃是許多人共同的人生經歷，遇上了好房東，租屋人生一帆風順，但如果遇上了租糾紛，那可就是苦不堪言了。中信房屋研展室副理張漢超認為住宅租賃相對於住宅買賣，資訊仍然相當不透明，即使內政部的「不動產交易實價查詢服務網」內有不動產租賃案件的揭露，但資料數量過少，幾乎無法做為參考，民眾租屋僅能憑藉著感覺，廣大租屋族實際上仍屈居劣勢。 根據內政部108年的調查，在「無自有住宅」受訪者中，有39.8%的住屋屬於「租賃」，其中台北市、新北市、桃園市更是超過4成，且北部普遍高於南部。張漢超表示，北部地區買房代價相對於南部為高，因此民眾租屋的情況算是相當常見，但租屋市場雖大，但好的住宅標的卻難搶，居住品質成為租屋族最大的難題。 主計總處近期依據「國民生活狀況意向調查」進一步分析，結果顯示「自有住宅者」對於住房環境的滿意度為86.4%，但「租賃住宅者」卻只有80.3%的滿意度，中間相差了6.1個百分點，這反映出租屋族群往往會迫於現實，而屈就較差的租賃標的，形成「買房者高人一等，租屋者矮人一截」的現象。 民眾租屋既然有資訊、預算、品質不對等的問題，在政府積極介入改善之前，建議如果沒有充分的租屋經驗，應避免從報章小廣告、廣告單獨自去接洽房東，透過仲介業者來找屋，反而能初步過濾不適合自己的房子。張漢超認為，透過仲介租屋雖然需要付仲介費，但房源、屋況的品質會有一定的水準，且合法仲介業者執行業務以及提供的合約都必須遵循內政部相關規定，契約內容也需符合法規，對承租方會更有保障。 至於預算的問題，如果沒有非市區不可的考量，不妨由交通便利的蛋白區來找屋，藉由以時間換取金錢的方式找尋租屋標的，也比較容易找到寬敞的居住空間。張漢超說，市區侷促的空間不僅租金高，居住品質卻不一定更優，外圍區域不僅有機會找到寬敞舒適的居住空間，租金比起蛋黃區也會相對較低，民眾租屋不妨以此思維來取得適合自己的折衷點，讓自己在租金負擔與通勤時間能取得最適的平衡。