【圖.文/中信房屋研展室】 臺中捷運綠線即將正式營運，本月16日起開放民眾免費試乘，試乘首日就吸引大批想嚐鮮的人潮。這條北起北屯、南至烏日的路線全長約16.7公里，不僅是臺中人的驕傲，更是中臺灣第一條捷運，不過這條捷運線是否能複製北高捷運的經驗，成為沿線房地產票房的保證呢？ 根據中信房屋統計不動產交易實價資料，中捷綠線沿線住宅平均單價每坪約在12萬至24萬間，二年來，沿線18站房價均呈現走揚，成長幅度最高的是高鐵臺中站57%，最小漲幅落在豐樂公園站成長幅度2%，而沿線房價最低的則是烏日站，成長幅度也近3成。 中信房屋研展室副理張漢超分析，臺中房市近年表現穩定，房價普遍走出成長格局，而捷運沿線房價更因具備交通題材，房價更顯有撐，想要沿捷運置產，可考量對生活機能的依賴度，是偏好熱鬧還是寧靜的環境來進行評估。 捷運綠線由北屯區轉文心路往南，至大慶站後沿建國路與台鐵比鄰至烏日區，沿線房地產各具特色。張漢超表示，松竹站至豐樂公園站途經住宅與商業區，沿途購物、餐飲、娛樂、休閒等機能充足，可滿足訴求都市便利機能民眾的全方位需求。 房價預算若稍緊，可在北屯區的松竹至西屯區的文心櫻花站間進行考量，平均單價每坪仍有機會找到低於2字頭的標的；若想要具備較佳的住宅品質，則可考慮西屯區的市政府至南屯區的豐樂公園之間各站，該區間已進入了居住人口與公園綠地相對較多的南屯區，每坪平均單價也來到至21至24萬元以上。 如居住環境訴求愜意寧靜者，不妨可朝大慶站至高鐵臺中站間來尋找。張漢超說，中捷綠線進入大慶站以南即進入南區與烏日區，這段路線距傳統商業區稍有距離，周邊都市化程度較低，不動產交易實價的平均單價也落在1字頭左右，但由於周邊具有重劃及單元開發前景，因此未來的發展仍值得期待。 至於中捷綠線最北的北屯總站與舊社站同樣也具重劃區發展議題，站旁的單元十二與北屯捷運機廠特區距舊市區不遠，而近期最熱門的話題就屬「好市多北臺中店」將隨捷運綠線開放試營運後正式開幕，預估該區發展將隨捷運開通而加快腳步，後勢前景看俏。    

中信房屋依據不動產交易實價分析六都火車站前商圈住宅房價，3年來共計有台中、桃園、台南與新北板橋等四站交易單價呈現上漲，漲幅分別是107.8%、23%、13.6%與0.5%。若再觀察車站所在區域的平均房價，更可發現台中、桃園與新北板橋車站的房價表現優於區域水準。 中信房屋研展室副理張漢超表示，站前商圈的發展與轉變，牽動著在地民眾對居住品質的講究度，間接帶動了房價的變化。 以台中車站為例，2016年新站啟用後，周邊交通動線陸續優化，除了遷移並集中公路客運至台中轉運站外，還陸續打通前後站的交通動線，改善過去前站交通環境侷促的環境，車站周邊的商業機能也因市府大力整頓公共環境而有所提升，甚至有不少商家與景點成為文青與網美打卡的熱點。 張漢超分析，台中站前商圈住宅大樓交易單價，近3年來不僅翻倍成長，比起當區的平均房價也高出56%，顯示住宅的居住價值是隨著推陳出新的公共建設與商業規劃而大幅提升，日後幾處老舊商業大樓若能進一步更新，將有望再為住宅房價注入成長動能，台中也將有機會成為六都站前商圈翻轉更新的代表。 同樣也具備舊站更新題材的桃園車站，如今還結合捷運共構利多，為桃園站前房價再添優勢。張漢超表示，桃園車站周邊住宅大樓每坪單價約為27.8萬，比桃園區整體平均20.6萬元還高出35%，是典型以軌道概念發展成熟的商圈。由於桃園與雙北生活圈相當緊密，因此在地民眾高度倚賴鐵路通勤，未來捷運完工後，軌道運輸範疇更能擴大到高鐵、桃園機場，因此離火車站步行10到15分鐘路程的住宅因而顯得格外熱門。 與桃園車站同樣名列一等車站的新北市板橋車站座落於新板特區內，主要以商業和住宅區為主，百貨商場林立，也成為市府每年舉辦大型活動的熱區，更是新北市頗具住宅指標性的熱點。當時在特區發展成熟後，區域內房價即已有過一波漲勢。目前住宅單價仍較板橋全區高出24%，房價也保持微幅成長，近3年房價成長幅度約為0.5%。 綜觀六都站前房價消長，主要還是受商圈環境影響為多，對民眾而言，生活機能與居住訴求完美結合才是能讓房市永續的大利多。像是高雄車站目前站體及周邊仍有工程持續進行中，交通陷入黑暗期，影響鄰近住宅環境，短期房價自然欲振乏力；而台北車站周圍則是老舊大樓居多，商圈也待更新整頓，住宅房價此時難以翻強。但張漢超認為，上述的狀態僅是商圈生命週期的一段時期，未來當北高兩站站前環境更新之後，商業、生活機能可望再次活躍，住宅房價勢必有機會再次反彈拉升。

根據內政統計，2019年台灣 「一人戶」達到295萬戶，占全台家戶數33.44%；20到35歲的未婚族群也高達367.5萬人。「單身經濟」在台灣一年規模超過新台幣5,000億元。隨著生活型態改變，一人走入餐廳不再擔心尷尬，像是知名的日本一蘭拉麵，不論在日本或在台灣設店，都設置一格一格的單人座位；隨之而來也帶動居家用品與小家電的成長，講求多功能合一，或是設計成小容量，方便收納與使用。全台一人戶破三成　　單身經濟年規模5000億根據內政統計，2019年全國戶數達到883.2萬戶。其中，一人家戶比例從2010年的28.79%，一路成長到2019年的33.44%；一人家戶戶數達到295萬戶；20到35歲的未婚族群也高達367.5萬人。商研院商業發展與策略研究所所長黃兆仁指出，近年各國面臨高齡少子化現象，全球也出現「單身家庭」一詞，其中，以20到35歲的年輕單身族群為主，同時也包含喪偶或離婚民眾，兩者都屬於單身與類單身經濟的含括對象。黃兆仁表示，這類「單身經濟」在台灣一年規模超過新台幣5,000億元。從消費特性來看，單身者支出會比結婚者來得高，這群人追求個人快樂與成就感，也樂於挑戰完成某項任務，隨之而來也在食衣住行領域帶來改變。情人節也搶單身商機　寵愛自己居家用品熱賣日本趨勢大師大前研一2011年出版《一個人的經濟：成熟市場也有大金礦》一書，提到高齡化、少子化與網路化連鎖效應，年輕人「想要」一個人生活、中年人「愛上」一個人生活，以及老年人「必須」一個人生活。大前研一也說，「一個人」不只是一種生活方式，也是一門好生意。電商松果購物分析發現，三、四年前的西洋情人節或七夕檔期，熱賣商品多為男女用禮品，像是化妝品或是手錶等。不過，2019年相關節慶檔期，反而是寵物商品熱賣，毛小孩產品占該檔期業績四成，顯示寵物陪伴在現代社會的重要性。另外，今年七夕期間，松果購物生活居家用品表現亮眼，藉由關鍵字進入網站者，又有七成為25到35歲年輕女性。松果購物進一步分析，像是沙發床、小家電等居家用品表現特別突出，在8月的兩週檔期，七星級飯店抗菌防蟎枕頭與多功能沙發床都達到週銷1,000組的成績。另外，可當椅子又有收納功能的貨櫃椅與快煮美食鍋，則有週銷100組表現。松果購物觀察，與家庭客群相比，單身族群或類單身的外宿族，傾向購買小容量但具備多功能的產品，一方面節省存放空間，二方面也符合個人需求。黃兆仁也提到，單身者或類單身者可能更願意花錢在居家用品，因為他們更看重居家環境的舒適性能不能幫他們有效恢復元氣。因此，除了一人居家用品，也帶動簡易健身設備與視聽器材的商機。 多功能、小分量當道　一人用迷你家電夯Global Mall環球購物中心表示，在新北中和店觀察，今年單人廚電銷售量明顯增長，主要有租屋族，也有家長帶著小孩挑選外宿需要的小家電。今年7到8月單人廚電包括果汁機、迷你電子鍋、烤麵包機等，銷量明顯增長，甚至許多消費者拿振興三倍券來購買，銷量較去年同期增加三成。許多單身租屋女性有意購買果汁機，也帶動「超活氧迷你果汁機」的銷售，不僅方便收納，也具備多項功能，想喝果汁、吃高纖膳食粥，都能快速製作完成。其他熱賣產品包含「微電腦迷你電子鍋」與「電子式智慧型烤麵包機」。前者造型輕巧，加上有11種烹調模式，從烹調白米飯、煲湯到蒸煮食物，一鍋就能完成；後者薄厚片吐司都能烤，還附有麵包升降烤架，能快速加熱各式麵包，具備高度便利性。黃兆仁認為，除了商品之外，單身經濟也讓業者更積極發展不同的商業模式。譬如，單身者相對有較多時間，更樂於在假日進修相關講座；或是也有業者規劃單身旅行團，都是希望在這群人身上抓住新商機。

【圖.文/中信房屋研展室】 中信房屋統計內部10月份成交資料顯示，全台成交持續維持正成長，月增率達2.7%。六都以台中和台南表現最為出色，月成長均超越1成至2成。與去年同期相較，除高雄出現下半年以來首度的負成長外，餘五都依舊保有2位數的正成長，全台年增率為35.1%六都與上月相較，台北市月增2.2%，新北市月增1.2%，桃園市月微減0.9%，台中市月增21.8%，台南市月增15.2%，高雄市月減4.3%。 與去年10月相比，台北市年增40.9%，新北市年增12.4%，桃園市年增60.3%，台中市年增46.5%，台南市年增76.7%，高雄市年減15.1%。 政府喊話奏效 區域各自表現 國內不動產交易在第三季期間走出淡季不淡的佳績，但在進入第四季後的10月間，政府相關單位也接連表達對於房市與房價的關切，交易熱度因而稍見和緩，形成各區域不動產交易各自表現的現象。 近期台中與台南利多帶動土地和預售、新成屋銷售，使得中古成屋交易也聯袂受惠。中信房屋總經理張世宗表示，包括金管會、央行、國發會在內的各單位均對房市提出看法，甚至一度傳出政府將介入打房，雖後來證實目前還時機未到，但部分區域交易熱度確實稍見和緩，這也顯示政府對房市的「喊話」確實奏效。 第四季走勢民眾看法仍屬樂觀 對於政府暫時不會介入房市的表態，張世宗認為當前國內環境正處於由疫情低迷走向復甦的過程，除非房價爆衝遍地開花、經濟表現又已站穩，那麼政府才有可能積極採取介入的對策。 目前不動產市場交易尚屬健康，根據中信房屋調查，民眾對於第四季的房價看法仍屬中性偏多，暫時性的略微降溫有助於延續房地產交易後勢，預期年底前將會是溫和穩定的格局。

【圖.文/中信房屋研展室】 「買房能負擔多少房貸」是購屋人必定會面對的問題。不過其實只要用一道簡單算式，便可知道自己能負擔的房貸總額是多少。 根據中信房屋觀察，一般客戶在決定購屋後首要面對的問題並不是能不能找到符合自己喜好的標的，反而是擔憂自己能不能負擔得起。由於全台各地的房價差異甚大、每個人的財務狀況也有所不同，要審視有沒有能力買得起房，只能先檢視自己的財力再進行購屋評估。 中信房屋研展室副理張漢超表示，買房除非一次付清，否則通常一般人會利用房貸分期還款的方式減輕自己的購屋壓力。銀行在進行貸款人審查時，主要是依據貸款人個人信用狀況、資產與還款能力等金融徵信結果進行審核，並給予適當的授信條件。 張漢超指出，銀行所給定的貸款方案中，以「利率」和「貸款成數」最為重要。以目前年利率條件約在1.3%到1.5%之間、一般人約可以貸得標的鑑估價7成左右來估算，只要將自己的「月收入乘以100」即可算出個人約略的「最適房貸總額」。 以個人為例，若月收入有6萬元，那麼最適房貸總額則為600萬元；若雙薪夫妻每月總收入為12萬元，則最適房貸總額約為1200萬元。 簡單公式背後牽涉「年利率」、「貸款期長」、「月收入」、「房貸負擔比」與「貸款成數」等重要變數。由年利率及貸款期數先計算出「每月平均攤還率」之後，再搭配收入、房貸負擔比、貸款成數算出最終的最適房貸總額。 上述估算因已考量貸款成數的問題，因此要注意的是試算結果並不包含貸款成數外相對應的自備、頭期款及其他稅費、仲介費或裝潢費。 張漢超表示，在不影響生活品質的狀態下，建議每月房貸負擔比以不超過月收入1/3為佳，若是夫妻兩人共同還款，房貸負擔比例可再調高些。至於貸款期數則應該考量個人的年齡訂出最合適的還款期間，雖然有金融機構推出30年甚至40年期輕鬆還款房貸專案，但如果民眾申貸時已屆臨三、四十歲，那麼除非有能力提前還款，否則貸款期拉長也不見得是好事，恐怕會讓你繳到退休都還繳不完！ 由於簡單算式僅是約略的計算，實際能貸得的房貸總額，仍須由申貸的金融機構進行評估細算，購屋人也別忘了在購屋前預先做好個人財務規劃為宜。  

  【圖.文/中信房屋研展室】 全球新冠肺炎疫情再度升溫、台海情勢亦趨於緊張，根據中信房屋網路調查指出，68%的受訪者擔心或非常擔心新冠肺炎疫情再起；對於台海近期軍事緊張，也有56%表示憂心。 不過當問及房價感受度時，55%受訪者覺得今年第三季（7～9月）相較於第二季的房價仍屬於「持平（±5%）」，認為房價「上漲（6～10%）」與「大幅上漲（大於10%）」的比例共計34%，明顯多於認為房價「下跌（6～10%）」與「大幅下跌（大於10%）」的11%，顯示受訪民眾普遍認為過去的第三季房價似乎有中性偏多的走勢。 而對於第四季（10～12月）房價預估，約有54%受訪者認為將會「持平」，認為房價「上漲」與「大幅上漲」者共計31%，仍多於認為房價「下跌」與「大幅下跌」的15%。 中信房屋研展室副理張漢超認為，調查結果反映的是民眾對整體政經局勢所感受到的社會現象，上述結果看似民眾對於房市充滿信心、無畏危機，但與其解讀為民眾「看好房市、無懼內憂外患」，倒不如說是面臨各項外在環境變化，有著追不上房價的無奈。 張漢超解讀，民眾由媒體獲得的資訊，多半是預售、新成屋市場熱銷、完售等利多消息，因此對於房市的感受多半是中性偏多的看法，國內今年第三季房市也隨著疫情趨緩，六都建物買賣移轉棟數比去年同期成長19.5%，走出淡季不淡的格局。但事實上，隨著國際疫情風險再度升高，台海關係也趨於緊繃，民眾心情其實是相當擔憂的。 張漢超指出，疫情導致經濟不振，因而實施寬鬆的貨幣政策以刺激消費。當資金大幅增加之後，部分游資流入房市，使得房市逐步加溫，這些現象環環相扣，也讓民眾充滿「亂世紛擾，唯房地產為穩」的矛盾與無奈。 值得注意的是調查中第四季受訪者對於房價看好與看壞的感受度已與第三季有所不同，差距也有拉近的現象。第三季看好房價上漲者總計為34%，然而第四季僅剩下31%，且看壞房價下跌者也由11%，增加至15 %，顯示民眾雖仍看好第四季房價表現，但也認為房價表現可能將趨於收斂。   您是否擔心國內會再有第二波新冠肺炎疫情高峰？ 對岸於台海實施軍演，您是否憂心將威脅台灣經濟穩定？ 與上季相較，您感受第三季（7-9月）的房價變化為何？ 您預期第四季的房價變化為何？  

【圖.文/中信房屋研展室】 低利環境資金狂潮，流向不動產交易哪些領域？中信房屋分析，今年1到8月不動產交易以中北部總價帶千萬元以下的不動產交易最為熱絡，由目前已揭露的不動產交易實價件數觀察，光是北市千萬元以下的不動產交易就已比去年同期成長55.4%，新北、桃園與台中交易成長幅度也分別有2.3%、3%與7.1%，此外，桃園3000萬以上的高總價交易亦明顯成長13.2%，至於南二都則以高雄最為無感，各總價帶交易量皆無增加；台南在1500萬至2000萬與2500萬至3000萬總價帶各有成長，幅度分別為4.8%與11.5%。 中信房屋研展室副理張漢超表示，疫情導致消費低迷，迫使經濟與金融環境不得不祭出寬鬆措施以刺激消費，在低利環境下，最直接受惠的就是包含房貸在內的貸款族群，特別是對於居住在高房價地區的中北部民眾而言，低利房貸猶如「撿到一把槍」，是降低購屋成本的好時機。 購屋人原本就相當關心房貸成本的多寡，且根據聯徵中心的資料，今年前兩季新增房貸中，六都有45.3%～73.2%為年收入100萬元以下族群，甚至22.6%～42.4%的貸款人為年收入60萬以下者，顯示大多數會利用房貸置產的都是一般受薪階級，更不是年薪超高的族群。 張漢超表示，六都中北部房價高，一般民眾在購屋壓力下往往只能選擇中低總價帶的物件，但顧及付出成本而遲遲不敢入市。但在今年降息後，購屋人付出房貸成本降低，觸動民眾進場置產意願。由降低購屋成本的角度而論，這波低利環境資金潮最大的受惠者，或許就是在中北部高房價區域內購屋預算有限的族群。 特別的是桃園3000萬以上的高總價帶交易也大幅成長，與1000萬以下的低總價聯袂形成交易市況M型化的現象。張漢超表示，桃園房市近年交易熱絡，房價也跟著水漲船高，在北北桃區域內同樣是高總價產品，在桃園卻能買到更寬廣的空間、更佳的居住品質以及更好的居住隱密度，且不少台商歸國也會選擇在桃園置產，也算是資金潮下另類的受惠產品。 在南二都台南的部分，現階段揭露的實價交易件數，雖僅中、高總價帶的產品上有顯現交易增加的狀態，但由買賣移轉棟數上來觀察，交易熱度已開始後來居上。台南房市近期也不斷傳出佳績，資金回流帶動當地投資，也造成在地不少新建案熱銷的市況， 8月表現更呈現出淡季不淡的現象。 至於高雄對於這波降息資金潮似乎較為無感，張漢超認為應是延後發酵，整體交易有倒吃甘蔗的現象。高雄上半年「買賣移轉棟數累積移轉量」和「新增房貸件數」雙雙呈現交易動能略減的現象，主要是因去年3～5月間為全年交易高峰，因此使得今年上半年交易熱度不如以往。 值得一提的是台南、高雄兩地「買賣移轉棟數累積移轉量」有差距收斂的現象，且進入下半年後，高雄房市也有顯著加溫，第四季又將進入房市年底旺季，因此估計南二都的資金潮將會較其他四都晚發酵，年底亦可望突破去年交易總量。

9月份中信房屋內部房地產交易統計，全台交易依舊維持正成長格局，但漲幅受上旬仍在鬼月期間而略顯收斂，月表現小幅成長1.5%。與去年同期相較，全台仍有31.5%的成長，年增表現依舊出色。六都月增率以桃園市最佳，新北則呈現量縮月減走勢。 與8月份相較，本月台北市月增1.1%，新北市月減4.3%，桃園市月增10.1%，台中市月增4%，台南市月增2.5%，高雄市月增2%。與去年9月相較，台北市年增46%，新北市年增39%，桃園市年增49.3%，台中市年增34.6%，台南市年減2.4，高雄市年增6.4。 房市熱度猶存 上旬鬼月微幅干擾 本月由於泰半時間仍屬鬼月期間，成交表現因而略為受限。全台雖以正成長作收，但幅度未有大幅度變化。由來客數與上月相當的狀態下研判，成交簽約或有延後的現象。 中信房屋總經理張世宗表示，本月整體交易表現變化不大，僅新北交易略減，不過減幅不大、屬於正常波動。整體而言，房市受到低利環境的帶動下熱度猶存，因此即使9月上旬仍在傳統民俗月期間，但成交量仍能以正成長走勢作收。 加碼版優惠房貸結束 影響應有限 自央行調降利率以來，各行庫也相繼推出加碼版房貸優惠，但這些加碼專案僅施行半年，9月底相關加碼將會結束，10月起各行庫雖可能會推出新專案，但過渡時期是否可能會影響房地產市況？ 張世宗指出，目前房貸利率已在歷史低檔，因此即使房貸加碼方案到期，利率仍比3月降息前為低，加碼版房貸到期，預估對於房市可能的影響應不太大，畢竟時間也將步入第四季房市旺季，再加上近期預售市場持續熱絡，年底前應會為中古房市再注入買氣。