【圖文/中信房屋研展室】 中信房屋統計去年六都間人口相互遷徙狀況，其中以新北市人口磁吸效應最強，遷入人口為遷出人口的2.74倍，至於台北市，由其他五都遷入的人口已不到遷出的0.6倍，也就是說台北市正大幅流失人口，遷往他都的人口也位居六都之冠。中信房屋分析，新北市幅員廣闊，生活環境選擇多，而且房價比台北市更具彈性，因此讓新北市成為在大台北地區謀職、生活遷居的首選。 中信房屋研展室依據內政部資料統計去年六都人口遷徙狀況，各都遷徙以台北市遷出流動最多，遷往他都（其他五都）的人口為7.4萬人，但由他都遷入台北市的人口卻只有4.4萬人，遷入遷出比約為0.6倍，顯示社會增加人口正大失血。而新北市由他都遷入的人口為8萬人，遷往他都僅有2.9萬人，遷入遷出比約為2.74倍，明顯高於桃園市的1.89倍、台中市的1.39、台南市的1.1倍，與高雄市的1.02倍。 端詳六都遷入遷出人口，遷出人口由多至寡依序是台北市、新北市、桃園市、高雄市、台南市、台中市。而遷入人口則是新北市、台北市、桃園市、台中市、高雄市、台南市。以各都戶籍人口計算遷出率，以台北市2.9%最高，台中市0.4%最低。 中信房屋研展室副理張漢超分析，六都間人口遷徙大多以鄰近的他都為主，例如台北市與新北市、台南市與高雄市都互為人口流入最大來源，顯示多數人選擇遷居地點主要是考量地緣環境文化，而房價能否負擔也可能是因素之一。像是由高雄遷居北部的人口多數會選擇新北市，桃園市次之，最後才會選擇台北市，箇中原因可能是新北市各地遷入人口較多，南部民眾北上遷居較容易找到具有「家鄉味」的人事物，且由於在台北工作生活，新北市的房價也比較能負擔，在各種權衡後，最終以新北市勝出。 房價強者如台北市，大概只剩下新北人願意大舉遷居，但實際上北市人遷居新北市其實更多。張漢超指出，新北市目前發展已不輸台北市，尤其比鄰的新店、中永和、板橋、三重、新蘆地區更是炙手可熱的房市熱區，部分區域房價雖也不低，但仍可找到超值的標的，這也是北漂人口首選新北遷居的可能原因之一。 張漢超認為求學就業造就了人口遷徙，因此一個城市能否滿足遷徙人口，就決定了吸納人口的能力。實務上各城市優缺點大不相同，房價僅是其中一項因素，遷徙民眾自有自的考量。像是台北市雖是六都遷出人口最高的城市，但卻也拿下遷入人口最高的第二，而且新北人還趨之若鶩，顯見台北市還是具有像是社會福利、城市規劃、生活機能、公設品質等房價以外遷入的價值。         2020年六都內遷徙狀況 區域 遷入來源 台北市 新北市 桃園市 台中市 台南市 高雄市 遷入小計 台北市 0 31,741 4,750 3,054 1,563 2,518 43,626 新北市 56,201 0 13,252 4,457 2,340 3,755 80,005 桃園市 9,943 19,180 0 3,056 1,776 2,553 36,508 台中市 3,790 4,642 2,788 0 2,344 3,088 16,652 台南市 1,674 2,308 1,325 2,091 0 6,380 13,778 高雄市 2,581 3,032 1,940 2,399 6,094 0 16,046 遷出小計（A） 74,189 29,162 19,305 12,003 12,554 15,776 　 人口（B）* 2,602,418 4,030,954 2,268,807 2,820,787 1,874,917 2,765,932 　 遷往他都遷出率(A)/(B) 2.9% 0.7% 0.9% 0.4% 0.7% 0.6% 　 中信房屋研展室統計                                註：*為2020年年底人口數  

政府為健全房市，日前除修正實價登錄地政三法，近期還將房地合一所得稅法修正草案送交立法院審議。然而要遏止房地產落入少數人操縱的工具、避免一般人「買不起也買不到」的問題，多數民眾認為，加重課徵囤房稅或許是個好方法。根據中信房屋調查研究結果顯示，民眾對於政府打擊炒房的各項作為中，以「加重課徵囤房稅」最受肯定，其次為「採取選擇性信用管制」，「發佈限購令」與「查處紅單」也有3到4成的得票率。中信房屋研展室副理張漢超表示，加重課徵囤房稅或許能讓部分多屋者釋出房產，但由於現階段整體金融環境仍處於資金充沛的狀態，多屋者利息成本仍比過去為低，對於口袋較深的多屋者而言，很可能根本無感。而行政院也考量囤房稅可能會殃及無辜，甚至可能會造成租稅轉嫁效應、讓租屋者租金負擔加劇，因而暫緩推動囤房稅。目前看來，欲透過提高持有稅，迫使多屋者釋出閒置且不利用的房產似乎將暫時無解。張漢超指出，各政黨之前所擬定的囤房稅修正方案多聚焦於自住與非自住用途的差別稅率，以及持有房產數量上的累進稅率，但對多屋者而言，無論稅法如何修正，修法後如果多出的稅賦仍相對低於相關獲利，那麼最終也只能逼出房地產資金槓桿運用較大、口袋較淺的多屋者釋屋，口袋深不見底的大戶恐仍聞風不動。據主計總處資料顯示，今年1月日平均貨幣總計數M1B與M2年增率分別為17.81%與8.84%，為99年5月及88年9月以來的最大增幅，可見市場上資金浮額仍多，對多屋者有利。張漢超認為，想要遏止資金流入房地產，並活化屋主閒置不利用的房產、避免「買不起也買不到」房子的問題，政府應以政策疏導資金，以多元的投資標的招徠資金投入，以化解因投資管道不足而湧入不動產的資金。此外對於妥善利用房產資源的多屋者，或許可以採取申請獎勵制，一來可讓政府除可掌握多屋者房產運用狀況，二來也能避免房產資源閒置不用的浪費。至於民眾購屋能力的缺口，理論上政府可藉由改善國民可支配所得來提高國人購買力，但由於改善國民所得牽涉產業結構與經濟競爭力等廣大層面，因此需要政府進行縝密規劃研究後才有可能實現。

【圖文/中信房屋研展室】 受農曆年節影響，本月實際工作天數銳減，導致實際成交狀況呈現衰減。中信房屋統計2月份（2/1至2/26）內部買賣成交件數，六都月增率與年增率雙雙下滑，不過若觀察1到2月累計成交件數，除了桃園及高雄比起去年同期小幅衰退外，其餘四都仍有不錯的成長表現，全台累計成交表現比去年同期成長約11.7%。 2月份六都不動產交易量與上月相較，台北市月減44.6%、新北市月減39.5%、桃園市月減25.3%、台中市月減37.5%、台南市月減46.2%、高雄市月減47%，全台平均月減43.5%。與去年同月相比，台北市年減10.3%、新北市年減29.7%、桃園市年減26.8%、台中市年減27.3%、台南市年減30%、高雄市年減33.8%，全台平均年減為31.3%。 累計1到2月與去年同期相較，台北市年增35.3%、新北市年增5.7%、桃園市年減5%、台中市年增31.8%、台南市年增10%、高雄市年減5.3%，全台年增為11.7%。 年節影響單月表現 累計量仍釋出正面訊號 農曆春節縮短工作天數，使得本月成交量大幅縮減。六都與上月相較、甚至與去年同月相較，均呈現衰退。不過由累計交易表現來觀察，六都多數仍走出正成長格局，顯示到目前為止，房市交易狀況仍屬穩定。 以累計數字來觀察，房市暫時看不到看空的理由。中信房屋總經理張世宗指出，去年第4季政府打炒房政策雖然造成年初部分買方心態觀望，且1、2月間「部桃醫院」疫情升溫、使得房市熱度略見降溫，但從年後來電詢問量仍持續增加，網路物件點閱率也提升近5%的狀況來看，民眾對房地產的需求並未退燒。 隨著時間進入3月、第一季也將近入尾聲，本季與去年同季交易量的變化反而是值得觀察的指標。張世宗表示，隨著實價登錄2.0、囤房稅、房地合一等政策逐漸確立，房地產也可望由觀望擔憂轉為樂觀穩定。本季房市如能維持正成長表現，那麼展望上半年房市，預期也將是穩定且正向的格局。  

【圖文/中信房屋研展室】 新春開市，民眾對於牛年房市有何展望？根據中信房屋調查，民眾對今年房市展望以「霧裡看花」最具代表，其次為「各有千秋」。中信房屋表示，國內房市雖有打炒房相關政策性的干擾，但因今年經濟表現持續看好，房市可望以穩健的步調持續邁進。 中信房屋透過網路調查，票選今年房市期待展望的代表語句，結果顯示24.3%受訪者認為國內房市在新的一年將是「霧裡看花」。中信房屋研展室副理張漢超表示市況難料，過去一年房市買氣由蟄伏到翻揚，後又有政策因素導致整體買氣再度趨緩，別說是一般民眾，甚至連產業界人士都無法精準預言房地產如此的變化。 解讀民眾票選的房市展望代表語句，「霧裡看花」顯示民眾對於房地產仍抱持著相當程度的興趣，但由於外部干擾因素太多，導致「看不懂也下不了手」。至於得票率達21.4%的「各有千秋」，應是指資金面與政府政策面之間的角力。當資金面佔優勢時，股、匯、房三市聯袂受惠，而當政策面展現強勢之姿時，房地產就會受到壓抑，目前雙方顯然各具優勢，今年由誰勝出尚無定論。 展望新的一年，張漢超認為仍有疫情、政府政策、資金、金融面的變數，後勢前景仍未明朗。雖無法斷言「牛年房市是否牛」，但根據分析，房地產走勢與GDP表現呈現高度正相關，意即今年國內經濟若表現不錯，房價將可望有成長的空間，因此在今年經濟面普遍看好的狀態下，房地產仍有機會朝穩定發展的方向邁進。對於買賣雙方而言，牛年可為自己的資產做好規劃、選擇適當時機進出場、順勢搭上房地產的順風車。

【圖文/中信房屋研展室】 中信房屋統計2021年元月（1/1至1/29）內部買賣成交件數，結果顯示房市在炒房限令與疫情再起的現況下，六都成交表現各有起伏，其中以台中市交易最為出色，台南市與新北市則表現略弱。此外，受到去年元月農曆年節成交量銳減導致基期偏低的影響，六都與去年同期相較均有大幅的成長。 元月份六都不動產交易量與去年12月相較，台北市月增4.7%、新北市月減7.8%、桃園市月減4.8%、台中市月增11.8%、台南市月減10.3%、高雄市月減3.2％，全台平均月減5%。與去年元月相比，台北市年增38%、新北市年增31.6%、桃園市年增32.1%、台中市年增67.6%、台南市年增33.3%、高雄市年增23.3%，全台平均年增為43.5%。 各都表現差距大 保守氛圍依舊濃 上月受到房地產炒作祭出限令的影響，各縣市房地產交易略顯疲弱，當時以桃園與北市交易萎縮幅度較大。本月北市在緊張觀望的市場反應過後，成交已開始逐漸回神放量，但桃園則持續偏弱。 中信房屋總經理張世宗分析，本月房地產交易基本上仍不脫政府打炒房限令的影響，六都中有四都交易持續衰減。台中與北市在房市利空反應過後，釐清政策主要是針對炒房、中古房市影響有限時，交易量便開始回升。至於桃園，主要是受到「部桃」疫情因素影響、部分客戶有延後看屋交易的現象。 疫情干擾猶存 經濟面轉強有利房市 在國內景氣持續看好的態勢下，目前環境仍有利於房市剛性基本買氣的發展，但疫情仍舊是房市最大的黑天鵝。張世宗表示，各都房市交易表現不一，反映出市場分化的現象。此外，日前我國央行第4次理監事會議中有理事建議中長期應可考慮升息，雖然在國內經濟景氣回溫的現況下，升息作法看來並無不妥，不過對於購屋貸款人而言，是否會因此增加入市的心理障礙、進而影響房地產交易，這也是需要考量的問題。目前來看，房市後續發展仍有變數，相關景氣仍應持平看待。      

【圖文/中信房屋研展室】 去年（2020年）房市由蟄伏到翻揚，六都各行政區交易量也隨之發生變化。中信房屋統計，去年各都交易量前三行政區，以台北市、新北市及高雄市變化較大，進一步觀察各都交易量第一的區域，六都中有五都突破去年表現並再度衝高。 根據六都公布轄內各行政區的建物所有權買賣移轉棟數資料統計顯示，桃園市、台中市與台南市買賣移轉前三大行政區皆與去年相同，但台北市、新北市及高雄市則有更迭。 去年台北市買賣移轉量大行政區當中，第一名由前年（2019年）第二名的中山區拿下，內湖區讓位至第二，文山區則取代大安區擠進第三名的寶座。而新北市前三名雖仍是老面孔，第二名仍為板橋區，但原第三與第一的名次卻對調，由新莊區奪得第一、淡水區滑落至第三。高雄市買賣移轉前三大行政區的名次轉變與台北市類似，前兩名分別為三民區及鳳山區，兩者由前年的名次互換，並由左營區取代楠梓區登上第三。 進一步觀察各行政區數字，大抵上各都第一名表現均較前年為佳，唯獨台南市表現略遜於前年。中信房屋研展室副理張漢超表示，去年下半年房市交易衝大量，買賣移轉棟數逐月創高，但各都轄內行政區則是憑藉各自的題材而各自表現。 例如台北市文山區去年就因捷運環狀線東環段、南環段的規劃再度受到市場關注，再加上區域內有多筆建案陸續交屋，大幅超越大安區交易量，拿下北市年度買賣移轉第三名大位。而新北市前三大交易行政區雖與前年相同，但新莊區因有副都心大型商場開張營運話題、帶動重劃區及其周邊的交易，擠下前年的淡水區，站上新北市全年交易量第一。至於高雄市左營區則是因北高雄發展趨於成熟，吸引買方入市、成功取代楠梓而登上第三名寶座。 張漢超指出，各行政區交易量消長屬於常態現象，但若具備區域人口持續成長、區段發展成熟、房價相對穩定等條件，那麼房地產交易量就具備持穩的特性，桃園、台中及台南即是如此。 若進一步觀察各都第一名的交易量變化可以發現，六都除台南市之外，其餘五都皆比去年有所成長，顯示在整體經濟環境的助攻下，對區域房市，甚至交易熱區具有加乘的效果。 展望今年（2021年）房市整體發展，張漢超認為將視「經濟表現」及「政府政策」間的角力而定。以目前的整體經濟環境來看，房地產仍屬中性偏多格局，但由於「疫情」仍是無法預料的變數，因此房市前景仍應審慎以待。

無人機已成澳洲維護生態環境的利器，如年初的森林大火，無人機不僅用來協助滅火，也在災後林間尋找無尾熊的身影，噴灑種子加速棲地造林，也能用來監視電纜以防走火。對於地廣人稀的澳洲來說，無人機近年成為動物保育與畜牧業不可或缺的工具，一些動物研究與保育單位使用無人機來監看、追蹤與研究大面積土地上的動物。 例如之前的澳洲森林大火，無人機不僅用來協助滅火，也在災後的林間協助尋找無尾熊的身影，比起人工徒步工作大大提高效率；而昆士蘭州環境與科學部正在使用無人機人道地誘捕野外引起問題的鱷魚；在廣大的牧場，無人機則成為空中的牧羊人，可用來趕羊、搭配熱像儀尋找丟失的牲畜、監控生病的動物、檢查水位等等。森林大火毀無尾熊棲地　無人機播種加速造林澳洲無人機的用途，可說是包羅萬象。近期引起媒體關注的，包括保育機構利用無人機在空中噴灑桉樹種子，試圖加速重建無尾熊棲息地的做法。2019年到2020年間的澳洲森林大火燒毀大片桉樹（又稱尤加利樹），造成無尾熊的糧食來源銳減。對此，據澳洲聯合新聞社（AAP）今年10月的報導，「澳洲自然世界基金會」（World Wide Fund for Nature Australia）首席保育員勞瑞（Rachel Lowry）指出，該會利用無人機，每天噴灑高達4萬顆桉樹種子，期望能大幅增加造林速度。勞瑞提到，一年前澳洲森林大火所燒毀的樹木，大約是70億棵，其中不少就是無尾熊賴以生存的桉樹，因此儘速重建桉樹森林，就成為了澳洲生態保育界的當務之急。勞瑞認為，如果僅以既有森林保育的做法進行的話，勢必來不及滿足無尾熊所需，因此，保育工作必須借重無人機的協助，除了可以加快播種速度之外，無人機還可以抵達一般人力無法前往的地方。保育人員目前重點派遣無人機播種的地方，分別是新南威爾斯州北部的李奇蒙谷（Richmond Valley）以及維多利亞州的東吉普斯蘭（East Gippsland）。不僅救災與重建  還能事前防災除了森林重建之外，無人機也被應用在森林大火的預防工作。據澳洲貿易及投資委員會（The Australian Trade and Investment Commission ,Austrade）於今年7月指出，加拿大企業「伊頓航空服務」（Aethon Aerial Solutions）近年在澳洲開拓的業務，就是利用無人機監視澳洲各地的電纜，以預防纜線走火觸發森林大火。「伊頓航空服務」總經理詹金斯（Alastair Jenkins）解釋，電纜設備會潛藏著各種各樣的風險。例如電線桿上的木橫擔會腐爛、絕緣器會掉落、纜線會碰到周圍樹木、纜線會掉到地上……等，這些都有可能成為觸發森林野火的原因。對此，「伊頓航空服務」採用體積相當於一般直升機十分之一大小的無人機，每日到上百處地點巡視電纜的安全狀況。攝錄結合電腦演算  降低動物保育人為干擾除了陸地上的用途之外，澳洲更有科學家利用無人機進行海洋保育工作。阿得雷德大學（The University of Adelaide）今年1月發表研究成果，證實無人機有助科學家推行海獅保育工作。澳洲現有的海獅數量大約是1萬多隻，較40年前下跌超過一半。為了阻止海獅數量繼續下跌，保育人員近年密切監控海獅的健康狀況。對此，傳統的做法是以人工方式抽樣捕捉海獅，然後施打麻醉劑，以便測量海獅肢體尺寸與比例，進而判斷生長和健康狀況。這種做法，不單耗費大量人力、物力，而且干擾到海獅的生活。近年有科學家利用裝有攝錄設備的無人機，在南澳州（South Australia）長達3,000公里的海岸線上巡航，持續追蹤拍攝海獅的活動，並且利用電腦計算出3D模型。如此科學家就可以在不必接觸海獅，減低干擾海獅生活的情況下，快速估算出海獅的身體比例，進而判斷生長健康狀況。利用無人機進行保育和環保工作，雖然有許多優點，但有學者提醒，無人機飛行過程，難免會對生態造成干擾。拉特普大學（La Trobe University）學者麥柯斯蘭德（Clare McCausland）、墨爾本大學（University of Melbourne）學者派克（Susan Pyke）以及新南威爾斯大學（UNSW）學者歐蘇利文（Siobhan O=’Sullivan）於2018年聯合發表論文，指出無人機噪音不僅會滋擾民眾，更會讓動物受到驚嚇，甚至造成傷害。另外，無人機可能會侵犯到民眾隱私權，也是學者關注的問題。

【圖.文/中信房屋研展室】 中信房屋12月內部成交資料顯示，全台成交月減8.6%，新北、台中、高雄持續維持正成長動能，其餘三都呈現月減，以桃園月減下修幅度最大。與去年同期相較，全台仍保有16.9%正成長，且各都皆有8%到35%以上的年增幅。 與上月相比，台北市月減5.2%，新北市月增3%，桃園市月減15.5%，台中市月增3.4%，台南市月減3.9%，高雄市月增6.3%。 與去年12月相較，台北市年增29.7%，新北市年增14.2%，桃園市年增18.4%，台中市年增30.1%，台南市年增36.1%，高雄市年增8.1%。 打炒房政策 買方縮手觀望 12月起，央行針對房地產炒作進行信用管制，間接影響民眾心理層面，致使一般購屋人對房市前景產生觀望保守的態度。 中信房屋總經理張世宗表示，如同中信房屋在10月份所預判的，房地產自第四季政府開始關注房市炒作情形後，交易熱度將會逐漸趨於和緩，各地交易狀況也將各自表述，目前看來第四季交易狀態也的確有略見降溫的現象。 12月買氣降溫幅度最明顯的是桃園，主要仍是受政策面影響所致。張世宗說，桃園今年以來仍舊維持著人口移入的紅利，過往數月買氣成交亦無明顯拉回，但當央行政策出爐，雖未直接波及中古房市場族群，但買盤心態難免受到影響。 政策面適時降溫 有利於永續發展 張世宗指出，今年7月以後，建物所有權買賣移轉累計棟數迅速成長，統計至11月底，全台買賣移轉棟數已較去年同期成長逾7%，短時間成長速度過快有可能不利於房市健康穩健的發展，適時降溫反而有利於房地產長期發展，民眾宜以健康的態度看待房市，無須對房地產後勢過度恐慌。