【圖文/中信房屋研展室】 中信房屋統計5月份成交量，與4月份相較，全台成交量月減18.6%，與去年5月相比，年減11.3%。六都成交量均較上月衰退，其中以台北、新北最為明顯。 六都5月份成交月增率及年增率：台北市月減25.9%、年減15.3%；新北市月減32.9%、年減18.8%；桃園市月減18.5%、年增2.8%；台中市月減21.2%、年減4.3%；台南市月減12.2%、年減17.9%；高雄市月減12%、年減17.5%。 疫情升溫 房地產實體服務大受影響 本月房地產交易量衰退，與疫情升溫進入3級警戒有關。中信房屋總經理張世宗表示，去年疫情最嚴峻之時，生活作息其實基本上還能保持正常不中斷的狀態，但這次警戒提升後，影響層面已擴展至各行各業，房地產業也收到衝擊，許多實體作業服務都只能利用線上來進行，惟成效不如預期。 影響房市變數多 多空相互拮抗 房市要能恢復往日正常的運作，端賴於疫情控制以及疫苗的施打，不過六月底前要能看到這樣的轉機其實相當的困難。張世宗分析，目前疫情對於房市的影響，整體情勢雖有緩和的跡象，但仍須謹慎以對，不容輕忽。現階段房市雖仍有金融面低利率、資金寬鬆政策等有利條件，不過國際間已開始浮現通膨訊號，加上國內七月開始實施房地合一稅2.0，因此整體房市變數猶存。 綜觀目前房地產情勢，房價短期內仍有支撐，除非經濟面出現明顯下滑，房價才有可能出現鬆動。至於交易量層面，雖有線上看屋、VR環景等工具輔助與客戶的基本互動，不過仍無法取代真實看屋體驗，最終交易簽約仍然受限，因此在疫情紓緩前，交易量恐仍有衰減的可能。   新聞資料附件： 表：中信房屋5月成交量變化   中信房屋5月成交量變化 區域 月增率 年增率 台北市 -25.9% -15.3% 新北市 -32.9% -18.8% 桃園市 -18.5% 2.8% 台中市 -21.2% -4.3% 台南市 -12.2% -17.9% 高雄市 -12% -17.5% 全台 -18.6% -11.3% 資料來源：中信房屋

【圖文/中信房屋研展室】受疫情影響，近期房地產交易步調大亂，許多原先預約看屋或預計交屋的買方，大多都選擇延後交易或直接取消。不過根據中信房屋統計，不動產交易受這波疫情影響最大的竟不是成屋，反而是建地受傷最重，而交易逆勢成長無謂疫情的反倒是農地。根據中信房屋內部統計，截至目前為止，本月成屋交易與上月同期相較減少約26%，土地類則減少約10%，其中建地減少約有45%幅度最大，農地交易量反而逆勢成長8%。中信房屋研展室副理張漢超表示，各類不動產交易幾乎都受政府打炒房政策的牽連而有交易縮減的現象，一般成屋來店客甚至在本週疫情升溫後減少到只剩下過往的2至4成不等，不過農地交易卻一反常態，走出正成長的佳績。張漢超分析，受政府政策影響，土地類建地的交易量開始放緩，而農地交易之所以依舊持穩，除了農地享有稅法優惠之外，在買賣流程上，相關交易也相對成屋來的單純，染疫風險也較低。以素地而言，毋須顧慮屋況、現居狀態，即使現場帶看也幾乎在室外，只要確認相關地籍資料與實際需求即可。不過張漢超也指出，農地實際上有分為《都市計畫法》的「農業區」和「保護區」以及《區域計畫法》的「耕地」，其中「耕地」有登記限制，依據《農業發展條例》的規定，除了取得許可的農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構之外，只能以私人名義來進行登記，一般法人是不能登記的。至於購買農地是否有身份限制，現行法規已於民國89年取消身份上的限制，也就是即使身份是非自耕農的一般人，其實也可對農地進行買賣，正因如此，農地交易才始終在不動產交易中佔有一席之地，宜蘭、桃園等地就是最佳的例證。  

【圖文/中信房屋研展室】 近日中央流行疫情指揮中心拉高國內疫情警戒，並表示國內已進入社區感染。針對疫情再度緊張，中信房屋總經理張世宗認為房市將受到牽動，後勢將可能走出2種情境。張世宗表示，房地產市場目前所面臨的變數已不僅只是政府對房市所做的各項緊縮政策，眼前還有疫情所帶來的負面衝擊。張世宗說，景氣好時，相關的房市調控政策都可視為確保房市穩健的因應措施，不過現階段若再加上疫情這類不確定的因素時，市場後勢可能反而變得複雜且令人擔憂。攤開數據來看，國內第一季買賣移轉棟數表現雖然依舊熱絡，不過其實4月份中古成屋交易已略見冷卻訊號，張世宗認為主要還是政府調控房市政策奏效使然，如今疫情警戒升級，接下來房地產走勢可能將發生2種情境。倘若國內疫情持續增溫，那在第三季前，房地產交易恐有一波量減，下半年交易量也將維持疲弱格局。不過若是國內疫情能迅速獲得掌控，那麼房地產交易量將會先減後回穩，下半年交易量則是回歸溫和的基本面走勢。張世宗表示，房地產後勢與疫情發展、7月份上路的《實價登錄2.0》及《房地合一2.0》息息相關。按先前估計，交易量縮的情境原先預計在第三季才會出現，現在則是因疫情警戒升級而提前發生。政策面在短期之內對交易量的影響較大，對於房價反而相對有限。房價要看到鬆動的機會，其實得看建商長期能撐多久。張世宗指出，以目前的情勢研判，要見到房價大幅下修的機會並不大，因為疫情升溫導致原先缺工的狀況將更為嚴重，不動產產業通膨也會更有壓力，在營建原物料及人力成本都無法降低的情況下，除非是開發商退出市場，否則相關成本仍然會反映在房價上，連帶為中古成屋開價帶來定錨效果，因此房價欲跌不易。  

【圖文/中信房屋研展室】 根據內政部不動產資訊平台資料，六都去年住宅交易平均屋齡以台中市27年最高，其次為台北市25到26年左右，第三則為新北市24到25年。交易屋齡最低的是桃園市，約在16到18年。 中信房屋彙整去年六都各季各行政區住宅平均交易屋齡，台北市四個季度當中以松山、信義、士林出現30年以上老屋屋齡的頻次最多，其他五都主要行政區，包括新北市永和、新莊、中和；桃園市大溪；台中市北區、太平、大里、潭子、豐原；台南市南區、北區、中西；高雄市鳳山、林園、鹽埕，也都是出現老屋交易頻次高的座上客。 進一步觀察資料，雙北發展較早、且房價M型化現象明顯的區域，交易屋齡往往就會偏高。中信房屋研展室副理張漢超分析，台北市、新北市開發早、機能成熟的地區，原本房地產需求就相當穩定，經年累月的發展，建物陸續經過汰舊換新，特定路段甚至發展為高價住宅區，但大部分仍是未經更新的老舊建物，造成區域內房價高、平均屋齡也偏高的雙高現象。例如北市信義區吳興街一帶、新北永和環河西路一帶都是身處高價地區中的老屋地段。 至於桃園市與台中市為何是住宅平均交易屋齡最低與最高的地區。張漢超表示，桃園重劃區多、且近年開發積極，再加上房價比起雙北市相對較具競爭力，因而吸引置產者在這些區域優先選擇屋況好、屋齡低的標的。 而台中市交易屋齡偏高，造成全市有半數以上的行政區住宅交易平均屋齡逾30年以上。張漢超說，台中經常聽聞的建案或新成屋多集中於西屯、南屯與北屯區等市區地帶，但實際在這些區域內及周邊地區仍有許多房價較低的中古住宅可供選擇。再者台中幅員廣闊，泰半行政區都位於市區邊陲，開發速度本就不如市中心，在建物更新速度較慢，老屋汰換不易的情況下，因而造成大台中住宅交易屋齡偏高的現象。 在台南的部分，高齡住宅交易多集中於市區內，其他地區交易屋齡反而較年輕，最主要是因市區精華地段老屋更新不易，且過去許多公有、軍方或產業土地開發較慢，新屋供給較少，因此形成住宅屋齡較高的樣態。張漢超認為，近年台南市區逐漸釋出並加速重劃區的開發，未來隨著周邊新案或建設陸續到位，市區交易屋齡也可望逐漸變得年輕。 同樣位於南部的高雄則與台南有所不同。高雄市區建物歷年陸續更新改建，住宅重心也逐漸往北高雄來發展，在類似區位與條件的情況下，新屋與老屋的入手的門檻反而以新屋較具優勢，市中心大部分地區的住宅交易屋齡反倒趨於年輕，反而是建物更新推案較快的鳳山因房價走勢拉抬快，形成「新不如舊」的特殊偏好現象。     新聞資料附件： 圖表：（1）2020年六都各季住宅交易平均屋齡 （2）2020年六都住宅交易平均屋齡逾30年以上之主要行政區 照片：中信房屋提供之可運用照片   2020年六都各季住宅交易平均屋齡 縣市 Q1 Q2 Q3 Q4 台北市 26.2 26.76 25.82 25.68 新北市 24.69 25.39 24.84 24.81 桃園市 16.15 17.46 18.43 17.66 台中市 27.39 27.74 27.49 27.91 台南市 23.95 24.25 23.04 24.01 高雄市 24.33 24.22 23.77 24.06 全國 23.3 23.85 23.52 23.46 中信房屋統計（單位：年）   資料來源：內政部不動產資訊平台     2020年六都住宅交易 平均屋齡逾30年以上之主要行政區 縣市 地區 台北市 松山、信義、士林…等區 新北市 永和、新莊、中和…等區 桃園市 大溪區 台中市 北區、太平、大里、潭子、豐原…等區 台南市 南區、北區、中西…等區 高雄市 鳳山、林園、鹽埕…等區 中信房屋統計

Clubhouse爆紅，社群巨擘紛紛來搶分語音社群的大餅。聲音社交的時代，不僅迎來截然不同的社群生態，也為科技產業打開全新的想像空間。2020年4月，語音社交App程式Clubhouse在加州正式上線，成功打入各社群、話題不斷。就連特斯拉（Tesla）執行長馬斯克（Elon Musk）也來嘗鮮，上平台接受專訪後掀起風潮，進一步推升Clubhouse知名度，讓程式上線不到一年，就收穫全球千萬用戶、市值飆破10億美元。引爆聲音社交時代    臉書推特都來搶大餅美國兩名加州工程師所設計的Clubhouse，沒有文字、也沒有即時影像，全面使用聲音社交。用戶可在空中開設宛如俱樂部的「聊天房」，讓其他人加入旁聽、甚至打開麥克風參與談話。Clubhouse需經邀請才能使用，初期主要從好萊塢、矽谷新創圈向外擴散，增添神祕感與稀缺性，為後期龐大的用戶數鋪路。聲音社交商機成熟，其他社群巨擘紛紛來搶分大餅。臉書（Facebook）發言人表示，公司內部已著手開發語音社交的功能，臉書旗下的VR頭盔Oculus，也加入了音控指令。另一家社群巨頭推特（Twitter）更早嗅得先機，他們已經更新介面，讓用戶發布語音推文；推特還在1月收購了一家podcast公司，投入開發全新聲音產品Spaces，打造屬於推特旗下的語音聊天App。面對這波語音風潮，不僅社群巨擘上緊發條，各種創業專案也遍地開花。NBA達拉斯獨行俠隊老闆庫班（Mark Cuban）就對外宣布，他正投入研發語音社交媒體Fireside，要跟Clubhouse打對台，據傳今年上架。除了上述大公司，也有數十家小公司出現，全都主打不同需求的聲音社交產品，比如加裝安全套件，或是專屬運動迷的語音交友平台。疫情打開深度社交需求    意外成中國政治論壇市場上過去就存在眾多聲音社群媒體，比如類似廣播的podcast，以及各種類型的聲音直播app。聲音比文字訊息更有溫度、不如影音那樣有侵略性，也不會占據太多注意力，做飯、運動、遛狗時都能收聽。但直到近兩年，語音社交才廣受用戶歡迎，躍升焦點。美國科技產業分析師歐陽（Jeremiah Owyang）指出，在新冠肺炎（Covid-19）肆虐全球的此刻，人們渴望接觸彼此，建立深度連結、進行有意義的談話，連帶拉抬聲音社交需求。像Clubhouse這樣突破物理限制、提供交流場域的聲音社交軟體，可說是「生」對了時間。創辦人或許沒料到的是，Clubhouse不只連結了隔離家中的民眾，也意外成為海內外中國用戶討論政治的園地。以兩岸關係、西藏跟新疆為主軸的聊天房暴增，大談自由、民主等禁忌話題，逼得中國官方出手封鎖。但即便如此，仍有不少人無畏言論施壓，繼續翻牆發表意見。一張嘴就能聲控未來    語音科技仍有隱憂聲音社交媒體爆紅，也帶來資料安全的疑慮。由於用戶聊天室ID全都未經加密，很容易在傳輸時被中途攔截。若有心監聽，要查到誰和誰正在聊天並非難事。又據史丹佛大學網路觀測平台調查，向Clubhouse提供API（應用程式介面）技術的廠商是家中國企業，除了舊金山，在上海也有公司。美國專家因此警告：無法確保平台上的原始資料是否會遭政治施壓，進而移轉權限、被中國官方不當利用，所以不建議中國網友發表敏感言論。不只中國網友，一般用戶也恐面臨隱私困擾。Clubhouse雖宣稱所有聊天內容不留痕跡，卻無法排除未經告知、擅自被錄音存檔的可能性。如此一來，即便只是在閒聊說過的話，也恐讓用戶在網路世界留下足跡。此外，在公開聊天空間留下太多聲紋資料，還可能讓人大量採集、進而複製出難辨真實身分的「語音複製人」。專家建議，使用開放式的聲音社交媒體時，應小心審核追蹤對象、辨別帳號真偽；同時也要慎選聊天主題，留意聽眾身分，且盡其所能避談個人隱私。如果不想繼續使用該程式，更可以聯繫開發人員，要求刪除所有紀錄。2019年，知名科技記者弗拉霍斯（James Vlahos）就曾預期，聲音科技將是未來技術服務的發展重心。人工智慧已能辨別聲紋，將所有服務逐步轉為語音化。以後不只網路社交「出一張嘴」，從購物、搜尋、導航等日常瑣事，到教課、做筆記、代為發言，都能透過音控完成。屆時，觸控螢幕甚至可能走入歷史。這些未來遠景能否實現，聲紋採集是一大關鍵。我們會愈來愈常在社交媒體上留下大量聲紋資料，它們將如何被蒐集？如何應用於未來服務中、讓生活更便利？我們又該怎麼避免類似深偽技術（Deepfake）的疑慮發生？隨著人類擁抱聲控時代，下一個巨大的科技挑戰也悄然降臨。

【圖文/中信房屋研展室】 中信房屋統計4月份（4/1至4/29）成交件數，對比去年4月份，今年表現可謂相當出色，六都台中以北成長幅度皆有逾7成以上的佳績，南部二都也有1至2成的成長空間。六都月表現同樣以台中以北較佳，南二都則為持平。 4月份六都成交件數與上月相較，台北市月增1.3%、新北市月增3.2%、桃園市月增18.8%、台中市月增16.8%、台南市月增0.6%、高雄市持平，全台表現為正成長1.5%。與去年同期相比，六都皆為正成長，台北市年增78%、新北市年增78.4%、桃園市年增89.9%、台中市年增70.9%、台南市年增25%、高雄市年增17.3%，全台年增56.2%。 去年疫情當頭 致本月年增率大成長 中信房屋總經理張世宗表示，本月交易狀況仍屬穩健成長，雖然南部二都受政策影響，交易表現並不突出，不過仍然有撐，顯示市場上自住自用的基本盤買氣仍強。 對比去年4月疫情嚴峻之時交易量銳減，今年4月交易穩定，反倒走出巨量的年增幅。 張世宗說，去年4月以台南、高雄交易較佳，致使該二都本月對比去年同期的年增幅度相對縮減、不過仍是正成長，就南部二都交易狀況實際上仍屬平穩。 經濟點火 房市多頭不墜 近月國內景氣火熱，景氣對策信號已連續兩個月開出紅燈；台經院看好今年經濟表現並上調經濟成長率至5.03%；新台幣持續走強，各項數據都顯示經濟走勢仍屬多頭格局，房市預期也將同步受惠而穩中透強。 第三季起（7月）將有《實價登錄2.0》與《房地合一2.0》上路，因此本季房市預估將有提前反應上述政策的現象，市場交易雖有干擾但火種未熄，房市目前尚無看空的理由。     新聞資料附件： 表：中信房屋4月成交量變化   中信房屋4月成交量變化 區域 月增率 年增率 台北市 1.3% 78% 新北市 3.2% 78.4% 桃園市 18.8% 89.9% 台中市 16.8% 70.9% 台南市 0.6% 25% 高雄市 0% 17.3% 全台 1.5% 56.2% 資料來源：中信房屋

【圖文/中信房屋研展室】 台北捷運上月剛滿25週年，走過四分之一個世紀，捷運為台北民眾帶來了交通便利性，同時也為周邊房地產創造了捷運商機。根據中信房屋統計昔日第一條國內商轉捷運路線～木柵線的房價，25年來以六張犁站到忠孝復興站的大安區成長幅度最大，房價成長了1.72倍，即使是動物園站到辛亥站間的文山區，成長幅度也達1.34倍，成長力道不容小覷。 當年名為木柵線的路線，是從文山區的動物園站到中山區的中山國中站，現今的文湖線則是木柵線與後來的內湖線所結合而成。根據中信房屋資料顯示，木柵線目前的房價以大安區的科技大樓站每坪80.8萬最高，房價最低的則是文山區的動物園站及萬芳社區站，每坪也要44.1萬元。 中信房屋研展室副理張漢超表示，當年營運的木柵線不僅是台北、也是全台唯一一條商轉的捷運。此後各家房地產業者也抓住交通便利這項賣點，以「逐捷運而居」作為銷售沿線不動產的主力訴求。當年規劃路線就是為了要連結木柵動物園這個休憩據點，並帶動區域發展，現在看來不僅目的達成，商業及不動產開發都有不錯的表現，像是文山區的房價就比25年前多出了1.34倍，其他沿途各行政區也有1.62倍到1.72倍的成長幅度。 張漢超認為，捷運帶來人潮，人潮帶來商業發展，這是相互依存的關係，木柵線周邊房價上漲也是同樣的道理。以木柵線營運初期的日均搭乘人次來觀察，當時僅有4萬人次左右，但到了2019年搭乘人次卻已達21萬人次高峰，捷運利用人潮持續增加，顯示沿線周邊商機蓬勃，對於房價也相對有撐。 不過千金難買早知道，捷運宅過去已成長一波，購屋人現在還有機會抓到捷運帶動的房地產商機嗎？張漢超指出，大台北捷運路網仍持續在建設擴張中，像是萬大樹林線、環狀線北環、南環、信義線東延段等路線仍然可期，有意購屋的民眾其實可依據自己的需要及偏好、妥善規劃及佈局，順勢搭上捷運置產的順風車。 當年捷運木柵線住宅房價今昔對比 站名 近1年成交平均單價 所在行政區 區域成交單價 1996年 2021年* 成長幅度 動物園 44.1 文山區 20.2 47.2 134% 木柵 49 萬芳社區 44.1 萬芳醫院 56 辛亥 51.3 麟光 53.9 信義區 25.9 69 166% 六張犁 65.4 大安區 30.9 84.1 172% 科技大樓 80.8 大安 89 忠孝復興 75.9 南京復興 75.2 松山區 26.7 72.15 170% 中山國中 67 中山區 24.9 65.2 162% 中信房屋統計（單價：萬元/坪） 說明：*以第一季住宅不動產交易實價資料計算    

【圖文/中信房屋研展室】 房地產交易動輒數百萬上千萬，許多人都會在交易過程中精打細算想要擠出更多精省的方法，但其實有些省法卻不見得划得來，若沒有確實掌握好，反而會為自己增添不少麻煩。 買屋送裝潢，超值好康像賺到 對於想省錢省時的購屋人來說，原屋主或建商提供的裝潢或家電的確很吸引人，但對於這些「贈品」如果沒有好好確認清楚，到頭來反而變成大虧損。 中信房屋研展室副理張漢超表示，買房無論是送家電還是送裝潢，最重要的就是先釐清這些附屬贈品是否合乎個人需求，其次要算看看賣方有無是否將相關附屬裝潢或家電灌入售價，造成總價不合理的問題。 賣方如果是建商，附贈的內容也都是自己想要的，那麼就要記得保留相關贈贈品的廣告單，甚至要確認合約內有無載明細節，即使是贈品，也要能正常使用無瑕疵，因此有白紙黑字的擔保或保固，日後交屋才能避免品項規格不對、甚至收到瑕疵品的問題。 但如果是中古屋，那就要特別注意是不是屋主要藉由華麗的裝潢遮掩漏水、壁癌、海砂屋等其他屋況瑕疵。此外，如果像是屋主承諾要附贈的家電也應在契約內寫下。曾有案例因未將口頭承諾寫入契約內，最後屋主不認帳買方又無法舉證，原以為賺到而不砍交易價金，結果最後竟是賠了夫人又折兵。 省掉仲介費，房產交易通通自己來 無論買屋還是賣屋，不少人認為房地產交易不透過房屋仲介就可以省下一筆費用，這對於不動產交易經驗老道的人而言確實是如此，但對一般人而言，這麼做卻不見得省，甚至還可能有隱性風險。 張漢超指出，找房屋仲介處理不動產交易的好處在於業者資源充足，比較有把握找到合適的買方或賣方，對於平時就忙於工作和家庭的消費者其實可以省下不少資訊蒐集和過濾的時間。此外，仲介業者有對銷售屋況調查的義務，同時也提供屋主具體的銷售建議計畫，對於買方也能做到初步篩選交易標的的目的。 若是打定主意要自買自售房地產，那麼對於交易對象的一定要做好身份調查。過去曾有租客假冒屋主售屋，當然也有假買方真詐欺的案例，因此要確定交易對象的虛實，別忘了查閱謄本、核實身分證，同時也要求一定要使用「房屋交易安全制度」（履約保證），這樣才能有基本的交易安全保障。