【圖.文/中信房屋研展室】 新冠疫情導致全球央行採取降息的寬鬆政策，我國央行也在19日下午宣布降息1碼（0.25%），此舉是否會進一步為房市注入薪柴，甚至有利於房貸族的購屋成本下降？中信房屋研展室副理張漢超表示，降息對房貸族減壓效果有限，短期內應不至於導致資金大幅流向房市。 本次降息是央行繼利率14連凍後的首次調降，2015年以來的降息記錄都僅有半碼（0.125%），央行此次大幅降息1 碼就是希望刺激市場資金流動，但箇中含意卻也透露央行對經濟後勢保守的看法。 而民眾所關心的房貸利率調幅，張漢超表示，金融機構房貸利率是依據定存利率或參考郵政儲金定存利率而因應調整，但各行庫畢竟是營利事業，因此據金融界的說法，會考量營收與獲利並評估市場市況後再調整房貸利率，降幅將視各行庫的評估而有所不同。 不過從五大銀行新承做放款利率來觀察，2015年來每次降息半碼，房貸利率約會調降0.01至0.03之間。因此以貸款額度1000萬元，還款年限20年，年利率1.617%本息均攤為例，每月還款金額約為48,795元，倘若這次降息1碼房貸利率也調降0.06個百分點到1.557%，每月還款金額為48,517元，每月僅減少278元，省息效果有限。 至於資金是否會大舉進入房市，張漢超認為目前房貸利率已是2003年SARS期間的相對低檔（當時房貸利率約為2.5～3.5%間），且這幾年政府也祭出房地產政策限制防範游資流入房市，降息對於資金大幅投入房市的誘因已不如SARS當年，因此應不致促使資金大舉流入房市而造成過熱的現象。 張漢超指出，央行的利率決策實際上並非是隨著國際間政策而跟風，除了考量經濟的活絡，也要顧及金融的穩定性。央行總裁楊金龍曾表示，面對短期波動，採取貨幣政策及財政政策組合的效果會更好，因此推估央行將會視疫情對經濟金融的影響而採取其他必要的策略，而房市是否會因整體政策而延續去年微揚的走勢，仍有待時間來觀察。

【圖.文/中信房屋研展室】 中信房屋近期透過網路調查，有63.1%的受訪者面對當前經濟局勢，會選擇以不動產（35.2%）、保留現金（14.4%）、黃金與貴金屬（13.5%）作為保值抗跌的投資標的。其中選擇「不動產」的比例較去年第二季成長了7%，「黃金與貴金屬」則成長了1%，顯示在經濟後勢充滿疑慮的當下，民眾對於資金的運用也採取較為保守的態度。 中信房屋研展室副理張漢超分析，全球新冠肺炎COVID-19（武漢肺炎）疫情持續升溫，影響所及已擴大到能源和原物料商品，國際間各類商業、生產活動面臨強勁衝擊，連帶影響台股表現持續震盪，民眾面對無法預估的前景已有將手中資產轉向避險、抗跌保值的規劃。 張漢超指出，當前疫情發展尚未趨緩，現階段任何有可能產生巨大波動的投資標的對民眾而言都可能隱含不確定的風險，因而在資產配置上轉趨保守。各選項中以「不動產」的比例與成長度最高，而「保留現金」與「黃金與貴金屬」的比例則超過1成以上，著實反應一般民眾對現金為王和保值的想法。至於同樣占比約有1成左右的「股票」，張漢超認為一般民眾應是從股市基本面著眼，但近期股市震盪幅度加劇，選擇標的仍須審慎評估，否則寧可選擇保留現金、以保本為原則才較為穩當。 而對房市面政府該強化注重的問題，35.4%的受訪者建議政府要注意到高房價問題，其次為「房地稅制」與「金融利率政策」各占17.9%與11%的比重。在高房價的部分，受訪者提出「房價太高，無殼蝸牛一堆」、「成交價格下修空間仍然有限，易漲不易跌，但房屋市場超額供給」、「重罰炒房的人」、希望「有感降價」等意見。 房地產與民眾最切身的問題就是負擔能力，因此無論是房價、稅制、金融利率都反應出民眾對房地產相關支出及資金配置感到無力。但事實上依據內政部最新發佈2019年第三季房價負擔能力指標顯示，當今全台房價所得比為8.47倍，已比上季和2018年同季下降，不過民眾還是對置產感到壓力。張漢超指出，高房價問題牽涉複雜，以目前市況分析，投資客比例早已大幅減少，房價也維持平盤，且市場上仍有千萬以下級距的房產物件，因此高房價的核心，應是民眾所得增加無感，以致於財富效用遞減，才會浮現房地產負擔沈重的感受。解決之道還是在於政府能否有效提升民眾的收入，以及薪資結構政策有無有效改善，而非單純提升基本薪資而已。 張漢超認為，政府近年雖已大力在社會住宅、都更等房地產公共政策面下功夫，不過民眾真正受惠的比例仍然偏低，此外對於租稅或相關政策性的補助也缺乏普遍宣導，許多民眾仍無法了解掌握相關訊息。張漢超建議民眾有房地產相關計畫時，不妨可先向政府相關單位或房地產業者諮詢。同時也建議政府相關單位在政策宣導上可以選擇更貼近民眾的宣傳方式，以免利民美意大打折扣。  

中信房屋根據聯徵中心資料，統計2019年20至70歲購屋量，六都購屋貸款件數均較2018年成長，其中以桃園、台中、高雄成長幅度最為顯著。而觀察男女購屋的增減，北市、桃園與台南則有女性購屋成長幅度大於男性的現象。至於實際購屋申貸數字的變化，北市是六都唯一女性高於男性的區域，顯示北市女性在購屋表現上無論實質表現與成長力道都優於男性，向來被戲稱為「天龍國」的台北市，未來可能得改稱「天鳳國」！ 去年國內房市回溫，建物買賣移轉也站上了30萬棟關卡，聯徵中心的購屋貸款資料也同步驗證這波熱度。觀察六都20至70歲的購屋族群，其新增房貸量均比2018年有所成長，其中以桃園、台中和高雄的購屋貸款新增最多，顯示這三區域的民眾去年買房最為積極。 中信房屋研展室副理張漢超表示，桃、中、高三都房地產去年歷經一波的成長，主要是因各有話題性。例如桃園的生活機能優勢與房價並鄰近雙北，台中房地產選擇多樣性、購屋CP值高，而高雄則是政治面所產生的效應。 值得一提的是男女的購屋變化。在成長幅度方面，女性購屋成長比例大於男性的區域有北市、桃園與台南，其中北市實際購屋申貸件數甚至高過男性。 張漢超分析，女性購屋量崛起應與社會現象脫不了關係。以近幾年內政部數據來觀察，國內女性人口自2013年起即高於男性，再加上女性對買房的期待也較男性為高，因此造就女性購屋比例相對提升。 其次由貸款條件的方向來思考，女性在收入與工作條件上都相對以往提升許多，女性的理財能力也不見得居於弱勢，對銀行而言，女性的申貸條件並不比男性來的差，尤其是擔任「師」字級與主管職位的女性，其經濟條穩定性也較高，因此更具申貸優勢（例如醫師、律師、會計師、軍公教等專業人員…）。另外夫妻共同購屋也有不少會選擇將房屋登記在妻子名下，並以妻子做為申貸人，這也是促使女性購屋量成長的因素之一。 張漢超認為，北市女性人口約是男性人口的1.08倍，為六都中最高，具專業且有一定位階的都會女性在北市也較多，因此造就了北市女性購屋崛起的現象。

中信房屋統計內部成交資料，2月份（2/1至2/27）受到年後買盤回流的因素，六都與上月相較多為正成長，但受疫情影響，全台整體表現僅呈現微幅上揚，月增1%，同期年增則為22.3% 中信房屋2月份內部較上月成交量，台北市月增5.7%、新北市月減8.7%、桃園市月增3.8%、台中市月減2.9%、台南市月減6.7%、高雄市月增19.4%。與去年2月同期相比，台北市年增15.4%、新北市年增25%、桃園市年增96%、台中市年增1.5%、台南市年增1%、高雄市年增21.6%。 買盤年後部分回流 疫情影響表現 中信房屋總經理張世宗分析，農曆年後買盤因疫情而出現觀望的態度，部分區域成交狀況雖優於上月，但新北、台中、台南的買盤力道較弱，因此月增表現較為溫吞。至於同期年增率的部分，由於去年農曆期間落在2月，比較基期較低，因此使得六都年增率皆呈現正成長。 與建商不同 疫情對仲介業衝擊會較低 全球COVID-19（武漢肺炎）疫情延燒，國內確診案例也續增。張世宗認為，現階段國人上班通勤等基本生活作息仍屬正常，房市短期交易量雖會有波動，但對價格的影響變化則不大，不過如果國內抗疫時間不斷拉長，對產業經濟面受到的衝擊會加劇，最後勢必影響房地產市場。」 至於疫情拉長對不動產相關產業造成的衝擊程度為何？張世宗認為，仲介業會比建商來的低，因為中古成屋與新建案的銷售模式不同，中信房屋等大型仲介業者多建置完整的線上看屋機制、售價透明，即使未在現場，也能察看屋況，看屋民眾也有習慣先上網找房，這點是與建商最不相同之處，因此當不動產產業面臨疫情嚴重衝擊時，仲介業仍能保有6至7成的基本網路客，在銷售上的衝擊也相對較低。

文 / 營銷企劃部 武漢肺炎疫情尚未趨緩，部分民眾擔心房市會受疫情影響而產生波動。對此，中信房屋依據過去一年六都各行政區房價，統計出六都價穩行政區，這些區域受市場影響較低，利空波動反應不顯著，適合追求不動產穩定的購屋族。中信房屋根據去年不動產交易實價資料，以統計計量方式計算六都各行政區住宅大樓房價相對穩定的區域，其中以新北、台中最多，分別有5個行政區，高雄有4區，台北、桃園和台南則分別各有2區。 中信房屋研展室副理張漢超分析，台北市的文山、北投分別位處北市南北的邊陲，前往核心市中心距離較遠，整體居住環境較為單純，深受文教或退休族群的喜愛。實價資料統計住宅大樓成屋單價約在50多萬左右，是六都價穩區中價格最高的區域。 新北市的汐止、三峽、泰山、蘆洲、淡水，大部分都具有新興發展的話題性。除了汐止和蘆洲因比鄰北市，而使成交單價站上3字頭之外，其餘三處都還能找到2字頭房價，不過因為距市中心較遠，且部分區域目前未有捷運貫通、通勤時間較長，不過對於剛入社會或第一次買房的族群而言反倒是福音。 桃園市平鎮、八德分別緊鄰中壢區和桃園區，是近年市政府大力發展建設的區域，由於區域內就業機會多、人口持續攀升，房地產價量有基本盤支撐，再加上住宅大樓成屋CP值（性價比）高，購買門檻低，長期以來都是在地首購族的喜愛。 台中市價穩行政區包含南區、北屯、西屯、大里與太平。該5區都是台中房市的交易熱區，區域內人口眾多是支撐房價穩定的主因，再加上物件選擇性眾多、市場較為競爭，即使有少部分投資型買盤存在，但基本上仍以自住為大宗，因此房價才得以維持穩定的格局。 台南市北區、永康是商業活動最為熱絡的區域，近年市府積極進行開發整併活化用地，利多話題不斷，相對於台南其他區域，該兩區不僅生活機能完善、房價基期又低，近年房價絲毫未見疲軟，甚至有溫和上揚的走勢，因而成為在地青年購屋族的最愛。 高雄市新興、苓雅、鼓山、三民都位在市中心內，是早期工商發展、人口聚集的地區，也是目前房市交易的熱區。去年高雄房市一飛沖天，房價在屋主的堅持下難有調降的空間，但由於高雄長期人口外流嚴重，房市發展略顯溫吞，房價要大幅調升相對不易。不過這幾處價穩區域還有發展空間，未來應會以溫和、低波動的方式緩步成長，對期待資產穩定的族群來說仍是不錯的選擇。 仔細觀察南北價穩區就可以發現所在區位大不相同。雙北幾乎都位於市區邊陲地帶，而桃園是緊鄰於房市交易熱區旁，台中、台南與高雄則都位於市區核心之內，張漢超指出上述現象可以反映市場價格敏感度的現象。北部核心區域房價波動度大，對風吹草動較為敏感，而中南部核心區域因有買氣撐盤，房價波動反而較穩的現象，這應該是南北市場結構上的差異使然。 不過談到疫情對房市的影響，張漢超認為需等到第一季後才會較為明朗，民眾對房市、房價毋須太過悲觀恐慌。按照過往數據統計，即使大環境負面因素衝擊房市，但影響時間仍然有限，如果區域基本面具有發展性、物件本質亦相當不錯，那麼就不需太過擔心房市短期內的波動變化。  

【圖.文/中信房屋研展室】 中信房屋觀察農曆年後各店受疫情影響的狀況，上週大部分門市營運幾乎未受疫情干擾而有來客明顯減少的現象、各店正常營業，反倒因為農曆春節期間店休的關係，部分門市甚至有來客增加的現象。 疫情未影響營運 年後來客反增 中信房屋總經理張世宗表示目前各門市均正常營運，未受武漢肺炎疫情而有明顯影響營運的現象，少數客戶雖要求延後改期帶看，中信房屋也積極聯繫並協調其他時間，不僅疫情未影響營業運作，在農曆春節開工後，門市反倒增加些許春節期間想看屋的客戶，甚至積極下了斡旋，顯示大部分客戶目前並未受到疫情的影響而對房市卻步，市場氛圍仍屬理性看待後市。 門市積極應戰疫情 降低衝擊 面對這次疫情，中信房屋也做好準備，除加強宣導各店人員因應疫情的注意事項，與客戶互動時，也加強洽談環境與個人的清潔消毒，帶看房屋時也會先開啟門窗讓空氣流通，以避免密閉空間傳染的可能性，並配戴口罩、勤洗手等積極作為以降低客戶的擔憂，不僅保護客戶，也保護個人及店內同仁的健康。 疫情發展影響未來房市？ 張世宗指出，疫情短期內對股市及經濟成長的影響較大，但對房市尚無觀察到有明顯影響，況且國內有SARS的過往經驗，買賣雙方都有心理準備，觀瞻2003年SARS爆發當年，全國建物買賣移轉棟數反而較前一年增長9.2%，因此疫情如能在短時間內獲得舒緩，那麼房市交易也將能持續既有穩中有升的格局。

文 / 營銷企劃部 長輩移轉不動產給子女，採取哪種移轉方式最為有利？中信房屋日前進行網路調查顯示，有51.5%的受訪者有意採取贈與的方式將不動產傳承給子女，29.6%會選擇讓晚輩自然繼承，18.3%會採用買賣方式移轉給子女。中信房屋總經理張世宗認為，不動產傳承子女以何種方式移轉並無最佳模式，最主要應考量稅務層面的優勢差異，想要有效節稅，應先了解有哪些稅目後再精算而定。張世宗指出，以贈與方式移轉不動予晚輩，最主要的特色在於所贈與的不動產價值並非以市價認定，而是以較低的土地公告現值和房屋評定現值為稅基。負擔的稅目除有贈與稅外，還有契稅、土地增值稅和不動產贈與契約書須貼用的印花稅票。至於讓子女以自然繼承遺產的方式取得不動產，其特色除了房屋是以評定現值來認定之外，還有1200 萬元免稅額，喪葬費與配偶、父母、直系血親卑親屬也都有扣除額，且除了遺產稅外，其他土地增值稅、契稅則無須課徵。不過需留意的是遺產稅需同時將其他非不動產遺產一併考量，若遺產淨額5,000 萬元以下者，課徵稅率10%；超過5,000 萬元至1 億元者，課徵稅率15%；超過1 億元者，課徵稅率20%。而讓子女以二親等以內親屬間財產買賣的方式移轉不動產，特色在於父母可利用每年各贈與220 萬元的方式，逐年以現金贈與子女，並有確實的資金流向，之後子女再以贈與的現金買入父母名下不動產，相關稅賦則按一般不動產買賣規定辦理。張世宗指出，實務上不動產傳承晚輩一般仍以繼承方式居多，不過近年將不動產預先贈與給子女的確有增多的現象，且中南部地區似乎更偏好以贈與的方式移轉給子女。觀察今年1 到8 月六都建物所有權移轉的變化，在繼承部分，台北與新北比例分別成長5.35% 與3.26%，為六都之最，而贈與的部分，則以高雄5.59% 成長最多，其次為台中2.76%。張世宗認為，由於牽涉資產規模不同，因此考量不動產以何種方式移轉給子女，應先顧及晚輩日後可能出售的時間點，將房地合一稅同時納入試算，相關稅賦負擔能力也應預先精算，這樣才能發揮利益最大化的節稅效益。

文 / 營銷企劃部 外國人士來台置產，在六都中究竟會選擇在哪裡落腳？根據統計，外國人士最青睞高雄市，今年1到8月累計買賣取得建物棟數年增率已達46.9%，新北、台南亦呈現年增正成長走勢。中信房屋研展室依據六都資料進行統計，其中高雄今年前8 個月外國人士買賣取得建物棟數較去年同期成長46.9%，其次為台南11.1%，新北亦有9.6% 的正成長，而台中則呈現負成長20.2%，桃園和台北分別小幅年減5.1% 和4.7%。中信房屋研展室副理張漢超指出，以國內不動產交易量體而言，外國人士買賣取得建物所有權的數量雖屬稀少、份額亦不具撼動性影響，但就比重變化上的趨勢意義而言，外國人確實有看好台灣而進行加碼。外國人士來台置產時，主要著眼於發展條件、商機與話題性，研判高雄市之所以能大幅成長46.9%，應是看好當地發展和政治話題性有所關。張漢超表示，對於大陸人士是否會大舉來台進駐高雄置產的問題，以政府對「外國人地權管理」的定義，資料內已將「大陸地區人民」排除在「外國人」相關統計中，換句話說，外國人來台置產加碼的現象，並未包含中國大陸人士在內。相對於中國大陸人士，香港人士來台居留定居反倒有增加的現象。中信房屋研展室統計比對移民署資料發現，大陸地區人民在台無論是居留或定居許可人數，在今年前8 個月都較去年同期呈現減少的趨勢，但香港居民在台居留或定居比例卻大幅提升，研判這樣的現象應與中國大陸限縮來台許可有關，而香港反送中事件越演越烈，更可能是促使港人來台置產的主因。張漢超認為，自從香港反送中事件發生以來，港人來台居住比例較以往大增，除顯示港人因憂心抗爭而採取風險分散的資產配置外，另一方面也是因台灣房地產價格與居住空間都相對比香港來的更具優勢，在諸多考量下，港人因此會願意選擇在台居留或定居。