【文/中信房屋研展室】 中信房屋統計4月份內部成交量，六都南熱北冷、逆轉上月表現。北部三都交易呈現量縮，其中以桃園月減幅度最大；中南部交易則較為穩定，台南高雄月增率約有2成左右表現。 4月份中信房屋不動產交易量與3月相較，台北市月減13.5%，新北市月減8.4%，桃園市月減13%，台中市月增8%，台南市月增23.1%，高雄市月增18.9%，全台平均月減8.4%。與去年4月相較，台北市年減14.7%，新北市年減2.6%，桃園市年增1.4%，台中市年減9.7%，台南市年減14.4%，高雄市年減15.8%，全台平均年減11.1%。 疫情與假期影響 北部交易量縮 受清明連假影響，本月上班天數較3月為少，且月初新冠肺炎疫情仍較緊張，因此造成4月份整體交易波動較大。 中信房屋總經理張世宗表示，今年以來北市、新北與桃園交易量增，3月份更呈現大增的樣態。 4月份北三都成交量雖略顯冷卻，但交易件數仍比2月略多，桃園市由於3月份成交大增超過三成，比較基期拉高，因而造成月減幅度較大的現象。 探究本月北三都成交量未再突破新高的原因，張世宗認為仍與北部3月後疫情較為緊張脫離不了關係。張世宗指出，連假期間看屋人潮原本即有略減，且3月下旬後全球疫情擴散加劇、影響了交易表現，但目前觀察國內疫情恐慌心態已有趨緩，北部房市交易如未有新增變數，預估後勢將可漸入佳境。 持續走穩 中南部交易跌少量增 至於台中、台南與高雄的成交狀態，今年以來各月表現逐步站穩，張世宗認為除非新冠肺炎疫情發展在中南部出現新變化，否則應可持續走穩。整體而言，六都交易年增率雖有衰減、起伏震盪較為劇烈，但實際上中古房市的基本體質仍屬穩健，只要疫情發展不再加劇、基本需求不退，那麼短期房市應僅會有些微波動。

【圖.文/中信房屋研展室】 台北市林森北路日前發生KTV大火意外造成多人死傷，肇事原因直指消防安全設備遭到關閉以致無法法生作用釀成憾事。其實除了公共場所消防設施應注意定期維護並測試其功能正常外，一般住宅的消防安全設備也不容忽視！尤其國內老宅交易比例偏高，早期建物並無配備消防自動安全防護設備，相關防火安全意識民眾更應多加留意。 中信房屋根據聯徵中心住宅貸款資料進行統計，去年第四季台北市超過30年以上屋齡的老宅交易比例高達50.2%，新北市與高雄市為24%，而桃園市、台中市、台南市也有超過1成以上的比例是高齡住宅，顯示高齡老宅在住宅交易市場仍是熱門標的，民眾看中老宅的優點多半是總價負擔較新成屋低，不過在省了荷包的同時，基本的居住安全也應該注意，消防安全更是不可疏忽的重點。 中信房屋研展室副理張漢超表示，早期公寓在興建之初並未配置自動火災警報器與火災通報設備，因此內政部消防署近年透過各地方消防單位強力宣導，要求家戶都必須安裝住宅用火災警報器，以強化老宅的消防示警功能、減少人員的傷亡。 依內政部訂定的《各類場所消防安全設備設置標準》中定義，消防安全設備大致可分為「滅火」、「警報」、「避難逃生」、「消防搶救」等消防安全設備，各類消防安全設備會因建物的條件不同而有所差異。以滅火設備為例，同樣都是電梯大樓，有的需配備自動灑水設備，而有些可能只有滅火器或室內消防栓設備，之所以有所差異，主要是因住宅興建時的法規或建物規劃設計條件不同所致。 張漢超表示，老宅興建年代久遠，相關消防設施可能不夠完備，例如滅火設備可能只有里辦公室提供的滅火器，避難逃生空間也只有平時通行的樓梯間，假如左鄰右舍又在通道擺放鞋櫃等私人物品，很可能會在意外發生時阻礙逃生。 張漢超認為消防設施寧可備而不用，但也不要在意外發生時卻無法作用，建議民眾在選擇屋齡較高的住宅時宜多留意消防安全設備完整度，相關設施一定要注意有無定期檢測及保養，倘若建物原本就未規劃埋設消防滅火或警報設備，未來入住後除了記得加裝內政部核可的住警器外，住家內也應自行備妥滅火器或其他滅火器材，而屋外逃生動線也應事先規劃設想，察看逃生門及梯間有無阻礙，如有雜物應設法協調移除，這樣才能住的安心又安全。

【圖.文/中信房屋研展室】 新冠肺炎（COVID-19，簡稱武漢肺炎）疫情尚未停歇，各項經濟活動正面臨重大打擊，而房市雖在第一季表現不俗，但卻仍有經濟因素的羈絆，後續何時能真正擺脫市場需求面信心上的束縛、回歸房市常態發展，中信房屋認為核心關鍵在於疫情獲得舒緩控制的時間，往後的一年，房市將可能有兩套不同的發展劇本，買賣雙方都應預先準備超前部署，以免讓自己的心情承受重大的壓力。 中信房屋總經理張世宗表示，房地產買賣交易是一般民眾一生的重大支出，超前部署有其必要性，尤其在疫情嚴峻的當下，國內外經濟活動大受影響，房地產自然無法獨善其身，對於有需要進行房地買賣交易的消費者而言觀察市場變化並預先進行準備是相當重要的課題。 中信房屋截至3月底的內部實際交易狀況表現穩定，國內第一季建物買賣移轉交易也表現不俗，不過由於疫情威脅尚未解除，因此不代表房市就能安然度過大環境所帶來的危機，房市仍有可能進入蟄伏。張世宗指出，國內疫情緊張的時刻約是在3月中旬左右，以買賣移轉棟數較實際交易遞延1個月左右的時間推算，疫情若對房市有所影響，應會在4月過後買賣移轉數字上反應出來，而後續所面臨的變化與挑戰，則可能有兩套不同的劇本。 第一種發展就是疫情在六月底前解除，而房市也將在第三季開始回溫，甚至可能超越第二季的交易數字。以過往的數字觀察，第三季的交易量通常會比第二季少，但如果房市在第二季底獲得控制，原本觀望的買氣迅速回流，屆時將使第三季的交易量向上攀升。 張世宗分析，房地產與觀光和其他類型產業不同的是，房地產受利空影響會產生遞延交易的效應，利空結束後需求進場，將會使得先前減少的交易量回補，其他產業的消費型態往往牽涉時效性，即使利空消失，後續回補的消費依然有限、只能慢慢等待下次的季節再次來臨。 第二套劇本就是疫情持續嚴峻，甚至到第三季後都未見舒緩的跡象，那麼房市將可能隨全球經濟陷入緊縮的景況。張世宗認為，這牽涉民眾對未來市場的信心，如果疫情未獲改善，造成國計民生的重大影響，那麼房地產交易自然會產生停滯甚至滑落，此時房市悲觀性賣方將會湧現，房市交易將減少只剩剛性需求來支撐。 國內疫情目前在政府及民眾的配合下獲得有效的控制，因此只要各國的疫情不再繼續惡化，那麼危機將有撥雲見日的可能，有意買房的民眾可趁此時多比較查找有興趣的物件，也可致電房仲業者詢問市況與行情，一旦有適合自己的物件也可把握機會進行議價；至於欲出售的屋主不妨嘗試稍微讓價，並請專業的不動產經紀人員進行撮合銷售，以便縮短出售的時間成本。

民眾置產購買力有沒有變化呢？中信房屋依據聯徵中心資料統計去年購置住宅總價與面積變化，六都平均購屋總價僅微幅提高0.1%，但購置住宅的面積卻硬生生減少了4.2%，顯見民眾購屋力雖看似沒有變化，實質能取得的住宅面積竟然縮水，形同「小了面積，價格不變」，與知名廣告詞正好相反。 中信房屋根據金融聯合徵信中心購置住宅貸款資料，以20～70歲新增房貸為基礎，統計2018～2019年六都購置住宅的鑑估值與建物面積，六都平均總價的部分，以台南市增加4.9%最多，而減少最多的則是台中市，減幅2.5%，六都總價雖各有增減，但除台南市變化較大之外，其餘起伏都介於上下2.5%之內，六都整體平均總價也僅微幅上升0.1%。購置住宅面積的部分就完全呈現一面倒的減少格局，減幅介於1.7%～6.8%之間，六都置產面積皆「縮水」，其中以桃園市面積減少6.8%最多，六都整體平均面積較2018年減少4.2%。 中信房屋研展室副理張漢超表示，這種「面積小了點，價格卻不變」的現象，形同一般商品定價不變卻減少容量販售的概念類似，對消費者來說，因表面所能負擔的總價變化不大，因此消費者通常會較無感，但實際付出的單價卻會較高些。 張漢超指出，總價變化代表民眾所能負擔的購屋能力，因此這種「小了面積，價格不變」的現象，顯示民眾購屋負擔能力沒有變化，但能買到的面積卻比較小，也就是實質置產購買力下降。 造成這樣現象的主因是近年多推出小宅產品，此外也與居住觀念改變有關，例如由傳統透天或公寓搬遷至集合式住宅大樓，並願意放寬提高置產單價的上限。 住宅購買力下降的問題牽涉層面太廣，但主要與民眾可支配所得有關，因此除非提升所得，否則購屋總預算仍會牛步不前。而民眾願意提高置產單價，因與住宅品質有關，因此如果找到適合自己的好屋，都算是好事一樁。  

【圖.文/中信房屋研展室】 中信房屋統計3月份內部交易數字，六都除高雄月增率微幅減少外，其餘五都均為正成長，總計全台平均月增率達18.3%，與去年3月相較年減6.6%。 本月六都不動產成交量與2月相較，台北市月增33.3%，新北市月增23.1%，桃園市月增33.6%，台中市月增9.4%，台南市月增3.6%，高雄市月減4.4%。與去年3月同期相較，台北市年減9.2%、新北市年減11.6%、桃園市年增69.9%、台中市年減18.5%、台南市年增減為0%、高雄市年減31.7%。 3月交易北熱南冷 3月中古屋市場雖有疫情干擾而略微減少各區看屋量，但由成交量體實際表現觀察卻影響不大，甚至呈現成長的態勢。中信房屋總經理張世宗認為，疫情讓部分「走馬看花」的買方暫時觀望，因此看屋量微減，不過也顯示目前還存留在市場上看屋的人多半為真實有意願的誠意準買方，因此相對成交機會大幅提升。 由區域別來分析，3月份「北北桃」較「中南高」交易更為熱絡，月增表現均有2～3成，也反應北部房市所呈現的信心氛圍更勝於中南部。六都年增率跌幅最多的是高雄市，主要因去年韓市長當選後的一、二季房地產交易大增，使得去年3月基期墊高所致。目前高雄房市已回歸基本面，交易也回歸常態，因此造成年增率大幅衰減的現象。至於桃園交易年增表現亮眼，主要是當地房價合宜吸引了外來人口，因而能為房市交易注入活水，造就出色的成交佳績。 交易仍穩 中古成屋交易Q1「抗役」有成 綜觀中信房屋第一季房地產交易表現，中古成屋買賣並未因疫情而出現交易緊縮的現象，在疫情嚴峻的當下，中古成屋市場算是「抗役」有成！張世宗指出，房地產市場反應的是中長期的信心狀態，Q1交易持穩，也顯示目前市場確實以剛性自住需求為主。不過當前全球疫情未見趨緩，第二季交易表現仍有挑戰，後續仍要觀察疫情掌握的程度，倘若疫情能在Q2受到控制，基本上下半年的衝擊就不致太大，甚至可望有再度加溫的機會。  

【圖.文/中信房屋研展室】 新冠疫情導致全球央行採取降息的寬鬆政策，我國央行也在19日下午宣布降息1碼（0.25%），此舉是否會進一步為房市注入薪柴，甚至有利於房貸族的購屋成本下降？中信房屋研展室副理張漢超表示，降息對房貸族減壓效果有限，短期內應不至於導致資金大幅流向房市。 本次降息是央行繼利率14連凍後的首次調降，2015年以來的降息記錄都僅有半碼（0.125%），央行此次大幅降息1 碼就是希望刺激市場資金流動，但箇中含意卻也透露央行對經濟後勢保守的看法。 而民眾所關心的房貸利率調幅，張漢超表示，金融機構房貸利率是依據定存利率或參考郵政儲金定存利率而因應調整，但各行庫畢竟是營利事業，因此據金融界的說法，會考量營收與獲利並評估市場市況後再調整房貸利率，降幅將視各行庫的評估而有所不同。 不過從五大銀行新承做放款利率來觀察，2015年來每次降息半碼，房貸利率約會調降0.01至0.03之間。因此以貸款額度1000萬元，還款年限20年，年利率1.617%本息均攤為例，每月還款金額約為48,795元，倘若這次降息1碼房貸利率也調降0.06個百分點到1.557%，每月還款金額為48,517元，每月僅減少278元，省息效果有限。 至於資金是否會大舉進入房市，張漢超認為目前房貸利率已是2003年SARS期間的相對低檔（當時房貸利率約為2.5～3.5%間），且這幾年政府也祭出房地產政策限制防範游資流入房市，降息對於資金大幅投入房市的誘因已不如SARS當年，因此應不致促使資金大舉流入房市而造成過熱的現象。 張漢超指出，央行的利率決策實際上並非是隨著國際間政策而跟風，除了考量經濟的活絡，也要顧及金融的穩定性。央行總裁楊金龍曾表示，面對短期波動，採取貨幣政策及財政政策組合的效果會更好，因此推估央行將會視疫情對經濟金融的影響而採取其他必要的策略，而房市是否會因整體政策而延續去年微揚的走勢，仍有待時間來觀察。

【圖.文/中信房屋研展室】 中信房屋近期透過網路調查，有63.1%的受訪者面對當前經濟局勢，會選擇以不動產（35.2%）、保留現金（14.4%）、黃金與貴金屬（13.5%）作為保值抗跌的投資標的。其中選擇「不動產」的比例較去年第二季成長了7%，「黃金與貴金屬」則成長了1%，顯示在經濟後勢充滿疑慮的當下，民眾對於資金的運用也採取較為保守的態度。 中信房屋研展室副理張漢超分析，全球新冠肺炎COVID-19（武漢肺炎）疫情持續升溫，影響所及已擴大到能源和原物料商品，國際間各類商業、生產活動面臨強勁衝擊，連帶影響台股表現持續震盪，民眾面對無法預估的前景已有將手中資產轉向避險、抗跌保值的規劃。 張漢超指出，當前疫情發展尚未趨緩，現階段任何有可能產生巨大波動的投資標的對民眾而言都可能隱含不確定的風險，因而在資產配置上轉趨保守。各選項中以「不動產」的比例與成長度最高，而「保留現金」與「黃金與貴金屬」的比例則超過1成以上，著實反應一般民眾對現金為王和保值的想法。至於同樣占比約有1成左右的「股票」，張漢超認為一般民眾應是從股市基本面著眼，但近期股市震盪幅度加劇，選擇標的仍須審慎評估，否則寧可選擇保留現金、以保本為原則才較為穩當。 而對房市面政府該強化注重的問題，35.4%的受訪者建議政府要注意到高房價問題，其次為「房地稅制」與「金融利率政策」各占17.9%與11%的比重。在高房價的部分，受訪者提出「房價太高，無殼蝸牛一堆」、「成交價格下修空間仍然有限，易漲不易跌，但房屋市場超額供給」、「重罰炒房的人」、希望「有感降價」等意見。 房地產與民眾最切身的問題就是負擔能力，因此無論是房價、稅制、金融利率都反應出民眾對房地產相關支出及資金配置感到無力。但事實上依據內政部最新發佈2019年第三季房價負擔能力指標顯示，當今全台房價所得比為8.47倍，已比上季和2018年同季下降，不過民眾還是對置產感到壓力。張漢超指出，高房價問題牽涉複雜，以目前市況分析，投資客比例早已大幅減少，房價也維持平盤，且市場上仍有千萬以下級距的房產物件，因此高房價的核心，應是民眾所得增加無感，以致於財富效用遞減，才會浮現房地產負擔沈重的感受。解決之道還是在於政府能否有效提升民眾的收入，以及薪資結構政策有無有效改善，而非單純提升基本薪資而已。 張漢超認為，政府近年雖已大力在社會住宅、都更等房地產公共政策面下功夫，不過民眾真正受惠的比例仍然偏低，此外對於租稅或相關政策性的補助也缺乏普遍宣導，許多民眾仍無法了解掌握相關訊息。張漢超建議民眾有房地產相關計畫時，不妨可先向政府相關單位或房地產業者諮詢。同時也建議政府相關單位在政策宣導上可以選擇更貼近民眾的宣傳方式，以免利民美意大打折扣。  

中信房屋根據聯徵中心資料，統計2019年20至70歲購屋量，六都購屋貸款件數均較2018年成長，其中以桃園、台中、高雄成長幅度最為顯著。而觀察男女購屋的增減，北市、桃園與台南則有女性購屋成長幅度大於男性的現象。至於實際購屋申貸數字的變化，北市是六都唯一女性高於男性的區域，顯示北市女性在購屋表現上無論實質表現與成長力道都優於男性，向來被戲稱為「天龍國」的台北市，未來可能得改稱「天鳳國」！ 去年國內房市回溫，建物買賣移轉也站上了30萬棟關卡，聯徵中心的購屋貸款資料也同步驗證這波熱度。觀察六都20至70歲的購屋族群，其新增房貸量均比2018年有所成長，其中以桃園、台中和高雄的購屋貸款新增最多，顯示這三區域的民眾去年買房最為積極。 中信房屋研展室副理張漢超表示，桃、中、高三都房地產去年歷經一波的成長，主要是因各有話題性。例如桃園的生活機能優勢與房價並鄰近雙北，台中房地產選擇多樣性、購屋CP值高，而高雄則是政治面所產生的效應。 值得一提的是男女的購屋變化。在成長幅度方面，女性購屋成長比例大於男性的區域有北市、桃園與台南，其中北市實際購屋申貸件數甚至高過男性。 張漢超分析，女性購屋量崛起應與社會現象脫不了關係。以近幾年內政部數據來觀察，國內女性人口自2013年起即高於男性，再加上女性對買房的期待也較男性為高，因此造就女性購屋比例相對提升。 其次由貸款條件的方向來思考，女性在收入與工作條件上都相對以往提升許多，女性的理財能力也不見得居於弱勢，對銀行而言，女性的申貸條件並不比男性來的差，尤其是擔任「師」字級與主管職位的女性，其經濟條穩定性也較高，因此更具申貸優勢（例如醫師、律師、會計師、軍公教等專業人員…）。另外夫妻共同購屋也有不少會選擇將房屋登記在妻子名下，並以妻子做為申貸人，這也是促使女性購屋量成長的因素之一。 張漢超認為，北市女性人口約是男性人口的1.08倍，為六都中最高，具專業且有一定位階的都會女性在北市也較多，因此造就了北市女性購屋崛起的現象。