文 / 王人群 共享辦公室熱潮持續發酵海外業者搶進因應科技發展及共享經濟潮流，大台北市共享辦公室經營業者持續拓點，根據業者統計，目前台北市已有近50 處連鎖或具規模之共享辦公室，主要集中在市中心和非A 級辦公大樓，多數共享辦公室提供空間、會議、公司營業登記及收發等相關服務，結合諸多可與生活及工作聯結之共享服務，提供微型創業世代更優質的工作場域及生活體驗。除知名國內業者如大瀚環球與Hanse 外，Regus 與TEC 亦於進入台北市發展多年，營業據點多於Ａ級辦公大樓內，近年完工使用之商辦大樓內都可見到他們的影子，如Regus 進入國泰置地廣場，TEC 則進入南山廣場。另外，來自新加坡的Kafnu 則於民生復興路口承租整棟大樓，多樣化空間設計，滿足新創承租者辦公、會議、攝影、玩樂、休憩及展示等多項需求，開幕至今承租率居高不下。由於共享辦公室的穩定成長，業者們試圖將共享辦公室拓展至全台各重要產業聚集地帶，其中例如Regus及大瀚環球於內湖、竹北、台中皆有營業據點，預期與周遭科技園區之廠商合作串聯，提供新創事業及個人事業更優質且彈性之服務選擇。 網路創業者有福了！行動辦公室適用優惠稅率隨著行動裝置日益普及，以往僅能在實體店面及辦公室從事營業活動的模式已逐漸改變，越來越多民眾利用自身的行動裝置從事營業活動，從早期代購業者到近期的網紅經濟，電子商務發展趨向多元，惟業者從事營業活動時，尚須依營業稅法進行稅籍登記，其登記場所之地價稅、房屋稅皆得適用營業用稅率。 因應商業模式發展及欲減輕新創事業負擔，財政部發布解釋令，只要符合「利用行動裝置創業」、「未雇用員工」、「實際營業活動是以行動裝置完成」等三大條件，其稅籍登記場所是以負責人本人或其配偶、直系親屬所有，供住家使用的房屋及自用住宅用地，就可申請按住家用稅率課徵房屋稅及按自用住宅用地稅率課徵地價稅。 房屋稅減2成 地價稅更只有原先1/5舉例來說，網頁/ 平面設計創業者將稅籍登記在與父母同住之住家內，按先前稅法規定，房屋至少有6 分之1 面積的部分，應適用「非住家、營業用稅率」3％課徵房屋稅。如符合前述條件，經現場勘查確認後，可申請調降為全部面積皆以住家用自住稅率1.2％，房屋稅最多較先前減少2 成。 地價稅部分，以往有稅籍登記之情形下必須按一般用地累進稅率課徵，即使適用最低課稅級距，稅率也要千分之10。如符合前述條件，經現場勘查確認後，可申請適用自用住宅用地優惠稅率千分之2，地價稅大幅降低為原先之1/5。 共享車位每月不超過240小時 即享自用優惠稅率都市地區停車位難求，土地也空間有限，共享經濟興起提升既有停車位使用效率，財政部於2018 年8 月發布解釋令指出，以自用住宅用地稅率課徵地價稅的私有停車位、免徵房屋稅的地下停車場及以住家稅率課徵房屋稅的停車場，為鼓勵所有權人釋出停車空間有效利用閒置資源，如所有權人透過共享平台將停車位在閒置時間對外供不特定人使用者，不超過限定時數，房屋稅每月不超過240 小時、地價稅每年不超過2,880 小時，就可以繼續使用自用優惠稅率。 如享有自用優惠稅率，可申請按自用住宅用地稅率千分之2 課徵稅地價稅，與一般稅率千分之10，相差5倍之多；房屋稅則可按住家用稅率1.2％課徵房屋稅，與一般營業停車場/ 停車位適用之非住家非營業用稅率2.5%，差距近半。 結論共享經濟挑戰既定商業模式發展，財政部亦對於該趨勢作出相關稅制認定調整，以行動辦公室而言，對個人工作者負擔可有效減輕。共享停車位今年中在台合法，並已向相關業者發出營業登記證，政府鬆綁稅制下，確實使車位所有權人更願意在車位閒置時出租出去，惟大多數停車位位於社區地下室，多數無獨立出入口，必須從1F 門廳進出，增加進出及住戶安全管理上之不便，相較住宅社區，辦公大樓車位發展為共享車位之可行性短期內較大。  

文 / 王人群 社會住宅是新政府上任後重要的安居樂業政策。8年20萬戶中12萬為政府直接興建、8萬戶為包租代管，尤其是藉由包租代管民間的閒置住宅，讓租屋市場更能幫助無力購屋者解決居住問題，落實居住正義。近期，內政部成立「國家住宅及都市更新中心」，即希望達成20萬戶社會住宅之目標，以每戶3人計算，社會住宅可服務60萬人左右。興建12萬戶尚須借款3000億根據內政部統計及相關推測，政府尚須向銀行借款3000 億元興建社會住宅，加計土地成本，整體經費更達到1.2 兆元，對於中央來說是一項財政負擔，對於地方政府而言，負擔更是沉重，雖社會住宅有往後租金之收益以作為償還貸款之支應，但以目前社會住宅租金，標榜比市價便宜2 成情況下，仍有自償性不足之疑慮。雙北公宅供不應求 登記爆滿中籤率低台北市都發局統計顯示，截至2018 年底，預計已完工加上施工中的公宅，數量可達近1.4 萬戶，加計因都更政府分回的預計作為公宅之聯開宅部分，預計 2018年底公宅總數可達1.9 萬戶，如此公宅供給數量多，還是呈現供不應求之情形。依今年初松山健康公宅之登記抽籤情形，507 戶供給吸引8000 多件申請，中籤率僅6%；新北市青年社會住宅先前推出位於三重及中和之物件，登記亦是踴躍，顯見民眾對於較平價之住宅需求甚大，政府也預期透過青年住宅釋出之政策，減輕在地青年之居住負擔外，更希望抑制大台北租金連年上漲之情形。包租代管 房東租稅減免優惠而為減輕社會住宅興建之財政壓力，另鼓勵閒置房產對外出租，扶持包租代管業者，提升居住使用空間品質及效率，政府亦提出包租代管之政策，「包租業」為專業經營者先向房東承租房屋，再轉租並管理，擔任專業二房東的角色；「代管業」為專業經營者接受房東委託管理出租房屋，協助房東處理租賃大小事，提供租賃住宅管理服務，如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等。包租代管業者經營如具規模，依服務項目多寡及內容不同可賺取約為租金一成左右之管理報酬外，房東另享稅賦減免（房屋稅、地價稅、綜合所得稅）、修繕補助等優惠，而一般房客則可依租金市價八至九成承租，另社會或經濟弱勢戶則可以租金市價七成或五成承租，可謂三方雙贏，健全住宅租賃市場。只是目前包租代管雖提供租稅減免之優惠，但在租金收入申報上即難以吸引房東，就台北市中心2 房之大樓空間來看，多數租金動輒2 萬5，依地點及內部裝修條件不同又可更高，且台北市中心2 房物件出租率高，所需時間短，房東所承受之空置損失相當低，交由包租代管業者，除租金低於市價外，又要申報租金收入，對於個體房東或持有好租物件之房東來說，政策不足以吸引他們加入。租金補貼少 租屋者感受幫助性不大順應內政部祭出之相關政策，各地方政府亦有不同程度之住宅租金補貼政策釋出，惟多數租屋者表示，受限於家庭成員擁有住宅（但與本身工作地點相隔甚遠，或面積過小以致另尋租屋）等資格，無法申請補貼，或房東因房客申請而須提列租金收入所得，而將增加成本之轉嫁於房客負擔之租金上，一來一往並無實質租金補貼之效用。 租屋市場短期難以影響目前社會住宅的興建供給與需求顯不相當，包租代管相關運作也尚未發展完全，租金補貼少民眾無感，加上租屋市場多年來係為檯面下發展，雖上述相關新政上路，但對於租約公證與租金收入申報並不具有強制性，公證申報者若將該增加之成本轉嫁於房客，反增加房客之負擔，還有違建的老問題更是讓房東們避之唯恐不及。預期都會地區租金仍會持續成長，短期內社會住宅政策難以影響租屋市場。另外，大台北地區租屋市場依舊是供不應求的情況，社會住宅租金較市價低，多少對於區域租賃市場產生一些話題及影響性，但畢竟目前僧多粥少；「租賃住宅市場發展及管理條例」於今年6 月27 日施行，多屬健全租賃市場及相關產業運作，對於租金成長管制及承租人之保障這部份仍少，尚不足以減輕大眾對於租屋往後風險諸多疑慮，能刺激租屋供給量成長的幅度也有限，要推行到一定程度，還有一段長路。  

文 / 行銷企劃部 台北市內湖、大安、北投、文山名列前茅中信房屋針對七大都會區兩年內有購屋計畫的民眾進行調查，調查結果顯示台北市的民眾最想購屋的區域依次為內湖區、大安區、北投區與文山區。中信房屋副總劉天仁指出，由於美國在台協會（AIT）從大安區搬到內湖區，並在今年六月舉辦落成典禮，可以看出內湖區的分量不容小覻，雖然位於市郊的地理位置，無法取代大安區的市中心地位，然而居民組成結構，卻是以年輕和中壯年的台灣主流產業菁英為主。內湖區的社區單純，居民素質佳，以優質的環境取勝，區內有來自日本的蔦屋書店及許多高價位的異國風味餐廳，可以看出居民的高消費力。依照實價登錄資料顯示，內湖區的住宅平均行情約在 41-60 萬元之間，電梯大樓的平均價格為 56.4 萬元，年漲幅約 1.7%。 新北最想購屋區域板橋、新莊在新北市的部份，調查結果顯示民眾最想購買的區域為板橋區，第二名則是新莊區。劉天仁分析，板橋及新莊區由於有重劃區，改善了都市原本老舊的面貌，再加上機場捷運、捷運環狀線的通車，提升了交通的便利性，因此被視為理想的購屋區域。而板橋區的價格區間範圍大，有高級住宅區的新板特區，也有距離捷運站較遠、價格較為便宜的區域，住宅平均單價在 31-60 萬元之間，民眾可以依照自己的預算做選擇。對於想在新莊置產的買方，劉天仁建議可以從中古屋入手。因為中古屋的公設比低，單價及總價也比新成屋低、入手容易，加上現在中古屋的需求量大，在價格上也比較具有保值性。而在新莊副都心附近的中古屋社區，除了可以享受到副都心的公共設施以及便利性，將來副都心發展起來，鄰近的中古屋也能一併享受發展成果。 台中市由西屯區拿第一桃園市則是由桃園區奪冠，其次為中壢區；新竹縣市則是由新竹市拔得頭籌。台中市由西屯區拿第一名，第二名則是台中市火車站周邊早期發展區一帶的南區。台中市西屯區有水湳經貿園區以及十二期重劃區，發展潛力雄厚，推案量多，而且今年上半年買賣移轉棟數居台中市之冠。南區的大慶站，是台中都會區鐵路高架捷運化( 紅線)、烏日文心北屯線( 捷運綠線) 的交會點，房價支撐力道強勁，加上位處於中山醫學大學附近，學生租屋需求大，帶動自用客群及投資客群前來購買。大慶站附近的住宅房價已經來到每坪 17 萬到 20 萬元，預計在捷運通車後，房價的支撐效力將會更大。 台南首選為東區台南市由東區拿下民眾心中想在台南購屋區域的首選，東區的小東路及中華東路為精華地帶，交通方便、生活機能佳，並有南紡購物中心以及國賓影城，加上平實重劃區的開發，也帶動周圍房地產的發展。高雄前三名鳳山、三民、左營高雄市第一名是鳳山區，第二名是三民區，第三名是左營區。鳯山區在 2018 年上半年一舉拿下高雄市人口數、戶數、以及 2018 年 1 到 6 月的不動產買賣移轉棟數三冠王，新成屋大樓單價約在每坪 19 萬元左右，中古屋則在 12 萬元到 17 萬元之間，不僅居住人口多，不動產買賣也相當熱絡，除了既有捷運橘線通過外，未來高雄捷運都會線( 黃線) 將會經過鳯山區，因此仍相當具有潛力。劉天仁指出，中信房屋宅指數調查推出這份「七大都會區房市熱門區域地圖」，除了觀察民眾心目中哪些區域較受期待，也可以在高鐵一日生活圈帶動島內移民、找尋下一個桃花源的趨勢下，讓有跨縣市購屋計畫的民眾，掌握房市發展脈動。  

【文 / 行銷企劃部】 嗅出落底氣氛 「不到三個月內」購屋民眾增加根據中信房屋委託創市際市場研究顧問公司在5 月11 日至5 月18 日，針對七都（六都加上新竹）受訪者，以 IX Survey 專業網路調查機制，回收1,130 份有效問卷顯示，第二季經濟感受綜合指數為36.13 分，以及購屋意願指數37.61 分，均較上一季減少，而且在六大理財項目中，只有投資外幣較上季增加，減少最多的是活存/ 定存，其次為不動產。針對未來購屋時間點，則出現M 型化的現象，表示將在「不到三個月內」與「1-2年」購屋的受訪者較上季增加，而不動產連續七季超越現金，穩坐抗跌保值第一寶座。中信房屋副總劉天仁指出，這表示民眾仍然肯定並偏愛不動產的價值，只不過經濟感受與購屋意願兩大綜合指數表現雙雙翻黑，顯示民眾對於經濟表現的感受不佳時，房市也不會好；值得注意的是，表示將在「不到三個月內」購屋的民眾卻增加了，代表少數民眾已經嗅出房市落底的氣氛，積極進場以搶得先機。 民眾最青睞新北市劉天仁副總指出，第二季的經濟感受指標，除了「理財」與「房價」較上季微幅增加外，其餘經濟感受指數均下降。其中，「景氣」與「物價」減少較明顯，已經連續下降兩季，表示民眾已經連續兩季對於景氣與物價的感受欠佳，值得政府留意。至於未來民眾最青睞的購屋區域，本次宅指數調查結果，七都中以新北市比例最高（23.8%），其次為台中市（16.7%），再其次為高雄市（14.6%），首都台北市則落在第四名（13.7%）。劉天仁指出，近年的大型交通建設如快速道路、捷運環狀線、淡水輕軌等，以及台鐵捷運化的措施，都有效擴大了首都生活圈的範圍，使得新北市到台北市的通勤時間縮短了，而在新北市許多重劃區陸續成形的前提下，有些區域的環境質感與便利性甚至已勝過台北市，預期不久的將來，新北市會有愈來愈多行政區域或指標建案的價位漸漸高過台北市如萬華、文山及北投區的平均房價。 2房退燒 年輕人選擇二、三代同堂延續今年第一季的調查結果，約5 成（49.4%）仍然選購3 房物件，其次為「4 房」物件(20.1%)，逐漸遠離過去認為2 房為主流的趨勢，劉天仁說，這現象代表年輕人的購屋能力不足，因此選擇二代甚至三代同堂，以減輕購屋壓力。本次調查購屋目的，在純粹置產短期不出售者也有15.3%，約1 成（9.5%）民眾的購屋目的是收取租金，只有6.3% 是為了等待時機出售賺取差價。劉天仁指出，這表示民眾購屋的心態趨健全，房價已回復至合理行情，對於想要購屋的民眾來說是福音。如果將購屋行為與年齡交叉分析，各年齡層都以自用為主要購屋目的，其中以30-39 歲的比例最高（80.4%），然而購屋價位以50 歲以上最高，來到1,127萬元，購屋預算最低的反而是40-49 歲的壯年族群，只有915 萬元，還低於20-29 歲的922 萬元、30-39 歲的1,015 萬元，劉天仁說，這個年齡層的家庭負擔最重，要奉養上一代，也要撫育下一代，有可能是因此而無法應付更多購屋預算；或可能是這個年齡層的收入，並沒有隨著年齡與資歷的增長而大幅提升，不敢出手花大筆的預算，這個年紀創業的風險又比較高，難踏出舒適圈一博未來。跨過不安門檻 進場步伐踏出劉天仁說，就各項統計數據來看，房價的落底已是事實，而現在的社會氛圍，大多數人問的是：「現在可不可以進場買？」相較前幾季問的是：「房價還會不會再跌？」顯見民眾也感受到房價的跌勢已經不明顯，考量的重點已經轉移到想要出手進場，呈現「既期待又怕受傷害」的微妙心情，跨過了期待「價格向下修正」的不安門檻，踏出「想要進場」的穩健步伐。  

【文 / 王藝樺】 常常有年輕朋友和小資族對於買房子感到壓力與害怕，除了是因為價格因素以外，另外的重點應該是說不夠深入了解，有人也許會說買房離我很遙遠，幾乎是遙不可及，但其實根據行政院主計處所出具的資料，台灣的住宅自有率高達85%左右，所以「房子」 或者稱為不動產可說跟絕大多數的人都息息相關，首先就讓我們從房子有哪些產品類別跟大家介紹起。 購屋產品別類型介紹基本上，房子類型大致可以用二分法區分，第一種為電梯式、第二種為非電梯式類型，而第一種電梯式的房子可分為大樓與華廈，兩者最大差別在樓層高度的不同( 一般10 層含以下為華廈，11 層含以上為大樓)，另外通常華廈的基地會比較小且較少公共設施，所以公設比較大樓低點；第二種非電梯式的房子可分成透天厝與公寓，透天厝顧名思義就是放大版的公寓，簡單來說就是整棟的公寓組成，而公寓就是整棟透天厝裡面的一小單位，也就是台北常見的一戶，公寓和透天厝通常沒有公共設施，所以公設比一定比電梯大樓和華廈低，讓人感覺CP 值比較高，畢竟都是實坪不是虛坪( 虛坪指的是公設的坪數)。 選購條件大方向首重地點如何購屋？大多數人夢想中的，幾乎就是一百分的理想房子，但夢想通常存在夢想的世界裡，現實則往往讓人”清醒”，大部分人實際都買不到所謂一百分的房子，這因素就包羅萬象，例如本身購屋預算、地緣關係、位置... 等等，皆可能影響到最後的決定，況且房子本身就沒有完全完美的，筆者想跟大家分享：能滿足自己重點需求並適合自己財務能力負擔，對自己而言就是最完美的。購屋小撇步的首重挑選條件就是「地點」，常看電視上名嘴或是專家說的location、 location、 location即是如此，所謂的地點又可從大方向與小面向著手，大從該買在哪個國家、城市、都會區而言，小面向指的是比如該買在都會區的哪條街道、分區、位置，而地點選擇端視買房的目的，自用當然以自己切身需求考量為主，如上班通勤、小孩學區、鄰近親友、活動空間、預算…等，投資則除了現況，更要評估未來增值性；另外，請記得一個觀念，地點的選擇是相對性的比較，不是絕對性的，也可能隨著時間演進而改變，意思是有可能對的地點，但買的時間點不對，就算是最精華的蛋黃區，也不一定穩賺，或者說兩個條件差不多的房子，也在同一條街道，這時要判斷出哪個地點好，就需再用其他更多的條件分析審視，地點好壞可說是相對比較出來的。 購買市場主流產品 ex.2.3房帶車位購屋最重要的地點挑選完之後，就是進入選擇產品別的時候囉，筆者在此建議，電梯大樓與華廈的挑選，盡量選擇兩、三房帶車位的房子( 坪數在20-40 坪間)，當然，對於首購和年輕人來說，套房的進入門檻和總價比較低，有一定的吸引力，不過套房產品的貸款條件相對比較差，且流通性和保值性亦不出色，除非您已經是沙場老手的收租型買方，或是有相當明確生涯規劃等等因素，不然筆者一般建議仍優先考慮購買20-40 坪之兩、三房帶車位的房子，便沒有上述的困擾，畢竟中產階級是我們社會組成的主力，中產階級的小家庭自然就是這類產品最大宗的購買者，符合目前社會趨勢與潮流的產品，即能有更佳的保值性與流通性，因此可說是進可攻、退可守的好選擇，值得您做參考! 購屋小叮嚀最後，雖然買房子的眉眉角角確實不少，要考慮的自身與外部因素更多，再加上東方人對於有土斯有財的觀念影響，都會讓買房子變得複雜，不過只要掌握好購屋挑選的大方向與小面向，相信人人都可以當「廚神」，用這些概念煮出一碗自己最愛吃、色香味俱全的「房子麵」!  

文 / 研究發展室 根據中信房屋委託創市際市場研究顧問公司在2月12日至2月22日，針對七都（六都加上新竹）受訪者，以 IX Survey 專業網路調查機制，回收1,187份有效樣本顯示，無論就景氣、物價、家中經濟狀況、理財現況、房價等條件，2018年第1季的購屋意願均較上季增加，仍以自用的剛性需求為主。本次有購屋計畫的受訪者中，預計購屋價位平均落在1,078萬，較上次調查購屋價位1,090萬元減少，但與去年同期的933萬元相比，大幅成長15.5%。 民眾購屋意願綜合指數較上季增加1.96中信房屋副總劉天仁指出，今年第1 季宅指數調查，受訪民眾感受到房價持平上漲、購屋意願提升、預期購屋價位增加，這些訊號都指向民眾對於房市的發展持正向看法，再加上去年第2 季已觸底明確，有購屋計畫的民眾，不宜再觀望。整體感受方面，第1 季的經濟感受指標，除了「家中經濟」及房價較去年第4 季微幅增加外，其餘經濟感受指數均下降，其中更以「景氣」與「物價」為減少略多的指標。劉天仁說，年底和第1 季，因為有年終獎金的發放，因此「家中經濟」的感受度較佳，而物價則因民眾感受到物價上漲的趨勢，因此經濟感受度較差。 一年內有意購屋比例增 今年交易將更熱絡針對未來購屋時間點的調查，「2 年內有購屋計畫」的受訪者占48.0%， 較去年第4 季(43.7%) 微幅增加4.3%，其中有22.5% 的受訪民眾表示，在未來一年內有意願購屋，比例較去年第4 季的16.1% 增加了6.4%，劉天仁說明，預計在今年購屋的民眾增加，2018 年的不動產買賣交易情況，會比2017 年來的更加熱絡。分析其所考慮的房屋物件，以新成屋比例最高(67.5%)，其次為屋齡不到15 年的中古屋(60.0%)，顯見屋齡較年輕的房子，較受到市場青睞，屋齡老舊的房子，原本以地段佳、公設低取勝，但在都更緩慢及地震頻繁的情況下，逐漸失去光環。而2 年內有購屋計畫的受訪者中，有92.9% 的受訪者表示需要貸款，可以說現在購屋，幾乎人人都需要貸款，銀行的低利率、高成數房屋貸款，是民眾購屋圓夢的重要元素。而在需要貸款的受訪者之中，有47.6% 的受訪者表示，每月繳納的房屋貸款金額比例占家庭總月收入的3 成以上。其中在4 成以上不到5 成的民眾有14.2%，較上一季的10.4%，增加3.8%；5 成以上不到6 成的比例為5.4%，較上一季的1.5%，增加3.9%，由此可知民眾的房屋貸款負擔率較上季提升。 雙北居首購族購屋地點之末另外，2 次以上購屋的民眾在今年第1 季占55.7%，較去年第4 季增加了5.7%。以購屋目的來分析，其中有66.9% 為自用，33.1% 為投資；至於首購族，第1 季占44.3%，較上一季減少了5.7%，購屋目的更大都以自用為主，占94.3%，而首購族想購買的區域又以台北市及新北市的比例最低。劉天仁副總指出，台北市的房價較高，年輕人買不起首都圈的房子，因而往外圍移動。這是個警訊，值得政府重視，應加速社會住宅政策的完整性及執行力，讓年輕人有機會住首都圈。 房價趨穩 好房子不等人劉天仁指出，現在的房市結構仍以自用的剛性需求為主，在正常的情況下，房價不會暴起暴落，以過去幾季走勢看來，房價已趨於穩定，無其他變數的話，要再大幅降價、讓利的可能性很低。房市由價和量的變化來觀察，已呈現落底緩升趨勢。時值春暖花開，正是看屋好時機。好房子，不等人。  

文 / 王藝樺 房地產新的定位與方向「房地產」是指覆蓋在土地並永久附著於土地的一類實物，比如建築物，大致上也就是一般人們口中的房子。房地產一般也被稱為不動產（real property，也寫作realty）。如果用傳統的觀念來看，房地產幾乎都是被當成食衣住行中的「住」來使用，漸漸地，滿足自身住的需求仍有餘力者，就發展出買了房子來出租收益，比如說一般住宅、店面、辦公室、廠辦土地…等等產品，到了這時期，房子的定位與作用不再僅止於住而已，房地產進入第二階段；目前，房地產已經邁入第三階段，房地產跳脫以往住與出租收益的需求，慢慢轉型成為「投資商品」或稱為「投資標的」，而更有甚者，「虛擬的房地產」即房地產的不動產證券化(Real Estate Investment Trust，縮寫 REIT) ，就是一般人講的股票，也行之多年，到了此階段，以往對房地產的看法和判斷都有所改變了，例如常有人提到房地產市場已沒有人口紅利，未來房地產只有一路悲觀下去，實際上十幾年前就有人講出這樣的想法，但是房地產還是又漲了十多個年頭，到了這一兩年又有人提起沒有人口紅利這話，即使房地產市場最近有所回檔，不過真正是沒有人口紅利作祟嗎？還是房地產這個「金融商品」漲多了在做回檔修正？值得大家思考。復甦的金鑰一：政府政策(態度)台灣的房地產市場，在經過幾波多頭漲勢之後，最近幾年稍見回檔的狀態，雖然影響市場的因素多而複雜，但是最重要的金鑰還是只有這一個「政府政策」，也可以說是政府對房地產市場的態度，簡而言之，有點像是台幣匯率走勢一樣，假設全球總經局勢沒有大變動的情形下，政府為了刺激出口，而讓台幣進行有目的性的貶值雷同；現今台灣的房地產市場，交易量不到三十萬棟，相對交投熱絡的時候差了許多，最主要的還是因政府的態度轉趨保守，進而訂定較嚴謹的政策來管制，故一旦市場的交易者嗅到這種氛圍，紛紛退場觀望與保守看待，想當然，整個市場就會漸趨清淡，然而只要政府重新偏向開放做多的態度，房地產市場離綻放光彩的時間則不遠矣！ 復甦的金鑰二：利率政策「利率政策」是第二把金鑰。基本上，房地產市場在過去一直呈現多頭走勢，利率政策扮演相當關鍵的角色，有人一定會說也有過10% 的利率，為何那時候房地產市場還是往上漲，不過別忘了那時候的時空背景，那時候利率高沒錯，可是正逢台灣經濟起飛的年代，非常高比例的民眾都有賺到錢，所以口袋豐厚足以買房支撐利息，再加上後來房價節節高升，資金成本的憂慮就被稀釋，而近些年，經濟成長的力道大不如前，利率政策已經轉變，房地產市場就在現今低利的環境中維持；但是，美國今年已經啟動升息樞紐，按照往常的慣例與目前美國官員的態度表現，正式變成升息循環的機率相當的高，一旦美國變成升息循環，各國為了因應也難避免升息，若台灣一樣跟進並且成為循環，房貸族的資金成本壓力就會增加，再加上預期心理，對於房地產市場將會有一定的衝擊和影響，所以未來升息的頻率與幅度就相當關鍵，頻率較緩和、幅度別太深才能將衝擊降到最低。復甦的金鑰三：資金流向第三把金鑰為「資金的流向」。原則上，只要商品買賣想要成行成市，就需要交投活絡的市場，市場要活絡，當然就需要資金的流入，以台灣目前較小的市場規模與經濟體來看，境外流入的資金不是停留在股票市場，就是投入在房地產市場，常常上演一套資金接力兩邊跑的戲碼，端看哪個市場目前有利可圖( 通常是多頭市) 就往哪裡跑，現在的情況是資金相對都在股市，再加上大環境和種種因素影響，短期而言，資金要大規模重新回到房地產市場，需要有相當多的利多刺激和改變才有可能，不過對於房地產市場也無需太過悲觀，因為股票市場雖然目前為多頭市，但是基期已經相對很高，反觀房地產市場相較於股市與本身的房價修正，可說是相對的低基期，就風險的觀念而言，若有資金從高基期的股市移入低基期的房市，對於房地產市場將注入一劑強心針。綜觀台灣的房地產市場，最為重要與關鍵的還是在於「政府的政策與態度」，讓房地產市場健全發展與人民買得起房子間取得平衡，將是接下來房地產市場再度欣欣向榮的金鑰；2018 年為縣市長大選年，政府應會以振興經濟考量釋出利多，強化公共工程，前瞻建設逐漸發酵，對房市的穩定發展也將能有所助益！  

【文 / 中信房屋商仲部 王藝樺】 共享經濟的崛起共享經濟（Sharing economy），又稱「租賃經濟」- 這個術語最早由美國德克薩斯州立大學社會學教授馬科斯· 費爾遜（Marcus Felson）和伊利諾伊大學社會學教授瓊·斯潘思（JoeL.Spaeth） 於1978 年發表的論文（Community Structureand Collaborative Consumption:ARoutine Activity Approach）中提出；但此現象卻是在近幾年開始流行的，其主要特點是，包括一個由第三方創建的、以信息技術為基礎的市場平台，這個第三方可以是商業機構法人、組織或者政府，個體或個人藉由這些平台，交換閒置或多餘物品、空間、知識、經驗，來籌集或賺取分享的利益。常見的型式有公共自行車、汽車以及不動產住宿空間共享等，在此同時，共享經濟又具有弱化擁有權、強化使用權的作用；在共享經濟的體系下，人們可將所擁有的資源有償租借給他人，使未被充分利用的資源獲得更有效的利用，進而使資源的整體利用效率變得增加許多。 日本不動產與住宅住宿事業法將自己空置的房間或住處作為「民宿」，有償出租給遊客的法案「住宅住宿事業法」，又稱民泊新法，已經於2017 年6 月9 日在日本參議院通過；換言之，民泊新法具備法律效力，新法規定普通住宅可作為有償住宿設施的營業標準，房東只要向地方政府登記後，就可在規定的區域內，以全年180 天作為上限提供有償的民宿服務，法案最快2018 年開始實行。由於法案的正式通過，遊走在灰色地帶的民宿( 分享經濟的概念)合法化，屋主只要在合乎規範的前提下，就可將自己的房屋、房間出租作為民宿使用，估計可望創造出兩千億日圓的產值，日本電商企業樂天（Rakuten）非常看好這波民泊前景，設立繁體中文網站和平台，寄望吸引亞洲遊客預約住宿，預料將與美國的Airbnb 平台形成競合。此外，這對以收取租金、創造高投報率為主的海外置產族群( 聰明錢)更是一大商機，在出租民宿合法化後，置產客就能放心地、合法地賺取租金! 民宿物件的挑選與商機中信房屋商仲部副理王藝樺表示，隨著2020 年東京奧運即將來臨，尋找民宿物件更應選擇東京為優，若置產客預算充足的話可找尋距離場館近 3 個地鐵站以內的地點，或者是步行 10 分鐘內可達的距離；若預算相對有限，則可放寬標準，選擇離地鐵站步行 10 分鐘以內可到達的地點。另外，礙於日本人不喜歡較舊的房子，物件的挑選以屋齡15 年左右的中古屋為主，除了收租投報率有機會比新成屋高出兩倍以上外，日後出售時又可兼顧保值性，可說是進可攻、退可守的好選擇。王藝樺認為，日本當地雖有專業的「物業管理公司」代為房東管理，但尚缺乏「日租代管」的公司，物業管理公司若可趁勢開辦「日租代管」服務，可促進許多非日本籍的投資客、置產客前往投資，讓整個市場更為活絡，是一個極新穎的商機；還有，「日租」民宿相較於「月租」，投報率可能高出更多，雖然日租客源較不穩定，但單日租金高，若以一間月租15,000 元的套房為例，日租一日租金設定為 2000 元，一個月僅需出租不到 8 天就可以和月租金額打平，假設與合法的分享經濟平台配合好，入住率拉高，投報率將相當驚人和可觀。 結論日本政府通過住宅住宿事業法，猶如打開「潘朵拉的盒子」一般，好處是可以更促進經濟的發展，讓海外的置產客和聰明錢更加順勢流入( 原意是為了胃納2020年東京奧運所到訪的觀光客，以彌補目前不足的飯店與旅店量)，若單純以這樣來看，立意是很正向的，不過值得注意的是，現在日租民宿的開放合法，對飯店產業的衝擊、日租民宿的公共安全和檢查與後續競爭下可能產生的各種混亂…等等，在在都將考驗著當局者的智慧與解決的能力，需要配套措施相對跟上，但可以想見的是，隨著日租民宿的合法與上路後，就海外的置產客與聰明錢而言，無疑更加相得益彰；日本不動產較低的基期、較高的投報率，再搭配做多的政府法律，2018 年依然是投資日本不動產的黃金時機! 中信房屋海外不動產推薦  https://global.cthouse.com.tw/