中信房屋統計內部成交資料，2月份（2/1至2/27）受到年後買盤回流的因素，六都與上月相較多為正成長，但受疫情影響，全台整體表現僅呈現微幅上揚，月增1%，同期年增則為22.3% 中信房屋2月份內部較上月成交量，台北市月增5.7%、新北市月減8.7%、桃園市月增3.8%、台中市月減2.9%、台南市月減6.7%、高雄市月增19.4%。與去年2月同期相比，台北市年增15.4%、新北市年增25%、桃園市年增96%、台中市年增1.5%、台南市年增1%、高雄市年增21.6%。 買盤年後部分回流 疫情影響表現 中信房屋總經理張世宗分析，農曆年後買盤因疫情而出現觀望的態度，部分區域成交狀況雖優於上月，但新北、台中、台南的買盤力道較弱，因此月增表現較為溫吞。至於同期年增率的部分，由於去年農曆期間落在2月，比較基期較低，因此使得六都年增率皆呈現正成長。 與建商不同 疫情對仲介業衝擊會較低 全球COVID-19（武漢肺炎）疫情延燒，國內確診案例也續增。張世宗認為，現階段國人上班通勤等基本生活作息仍屬正常，房市短期交易量雖會有波動，但對價格的影響變化則不大，不過如果國內抗疫時間不斷拉長，對產業經濟面受到的衝擊會加劇，最後勢必影響房地產市場。」 至於疫情拉長對不動產相關產業造成的衝擊程度為何？張世宗認為，仲介業會比建商來的低，因為中古成屋與新建案的銷售模式不同，中信房屋等大型仲介業者多建置完整的線上看屋機制、售價透明，即使未在現場，也能察看屋況，看屋民眾也有習慣先上網找房，這點是與建商最不相同之處，因此當不動產產業面臨疫情嚴重衝擊時，仲介業仍能保有6至7成的基本網路客，在銷售上的衝擊也相對較低。

文 / 營銷企劃部 武漢肺炎疫情尚未趨緩，部分民眾擔心房市會受疫情影響而產生波動。對此，中信房屋依據過去一年六都各行政區房價，統計出六都價穩行政區，這些區域受市場影響較低，利空波動反應不顯著，適合追求不動產穩定的購屋族。中信房屋根據去年不動產交易實價資料，以統計計量方式計算六都各行政區住宅大樓房價相對穩定的區域，其中以新北、台中最多，分別有5個行政區，高雄有4區，台北、桃園和台南則分別各有2區。 中信房屋研展室副理張漢超分析，台北市的文山、北投分別位處北市南北的邊陲，前往核心市中心距離較遠，整體居住環境較為單純，深受文教或退休族群的喜愛。實價資料統計住宅大樓成屋單價約在50多萬左右，是六都價穩區中價格最高的區域。 新北市的汐止、三峽、泰山、蘆洲、淡水，大部分都具有新興發展的話題性。除了汐止和蘆洲因比鄰北市，而使成交單價站上3字頭之外，其餘三處都還能找到2字頭房價，不過因為距市中心較遠，且部分區域目前未有捷運貫通、通勤時間較長，不過對於剛入社會或第一次買房的族群而言反倒是福音。 桃園市平鎮、八德分別緊鄰中壢區和桃園區，是近年市政府大力發展建設的區域，由於區域內就業機會多、人口持續攀升，房地產價量有基本盤支撐，再加上住宅大樓成屋CP值（性價比）高，購買門檻低，長期以來都是在地首購族的喜愛。 台中市價穩行政區包含南區、北屯、西屯、大里與太平。該5區都是台中房市的交易熱區，區域內人口眾多是支撐房價穩定的主因，再加上物件選擇性眾多、市場較為競爭，即使有少部分投資型買盤存在，但基本上仍以自住為大宗，因此房價才得以維持穩定的格局。 台南市北區、永康是商業活動最為熱絡的區域，近年市府積極進行開發整併活化用地，利多話題不斷，相對於台南其他區域，該兩區不僅生活機能完善、房價基期又低，近年房價絲毫未見疲軟，甚至有溫和上揚的走勢，因而成為在地青年購屋族的最愛。 高雄市新興、苓雅、鼓山、三民都位在市中心內，是早期工商發展、人口聚集的地區，也是目前房市交易的熱區。去年高雄房市一飛沖天，房價在屋主的堅持下難有調降的空間，但由於高雄長期人口外流嚴重，房市發展略顯溫吞，房價要大幅調升相對不易。不過這幾處價穩區域還有發展空間，未來應會以溫和、低波動的方式緩步成長，對期待資產穩定的族群來說仍是不錯的選擇。 仔細觀察南北價穩區就可以發現所在區位大不相同。雙北幾乎都位於市區邊陲地帶，而桃園是緊鄰於房市交易熱區旁，台中、台南與高雄則都位於市區核心之內，張漢超指出上述現象可以反映市場價格敏感度的現象。北部核心區域房價波動度大，對風吹草動較為敏感，而中南部核心區域因有買氣撐盤，房價波動反而較穩的現象，這應該是南北市場結構上的差異使然。 不過談到疫情對房市的影響，張漢超認為需等到第一季後才會較為明朗，民眾對房市、房價毋須太過悲觀恐慌。按照過往數據統計，即使大環境負面因素衝擊房市，但影響時間仍然有限，如果區域基本面具有發展性、物件本質亦相當不錯，那麼就不需太過擔心房市短期內的波動變化。  

【圖.文/中信房屋研展室】 中信房屋觀察農曆年後各店受疫情影響的狀況，上週大部分門市營運幾乎未受疫情干擾而有來客明顯減少的現象、各店正常營業，反倒因為農曆春節期間店休的關係，部分門市甚至有來客增加的現象。 疫情未影響營運 年後來客反增 中信房屋總經理張世宗表示目前各門市均正常營運，未受武漢肺炎疫情而有明顯影響營運的現象，少數客戶雖要求延後改期帶看，中信房屋也積極聯繫並協調其他時間，不僅疫情未影響營業運作，在農曆春節開工後，門市反倒增加些許春節期間想看屋的客戶，甚至積極下了斡旋，顯示大部分客戶目前並未受到疫情的影響而對房市卻步，市場氛圍仍屬理性看待後市。 門市積極應戰疫情 降低衝擊 面對這次疫情，中信房屋也做好準備，除加強宣導各店人員因應疫情的注意事項，與客戶互動時，也加強洽談環境與個人的清潔消毒，帶看房屋時也會先開啟門窗讓空氣流通，以避免密閉空間傳染的可能性，並配戴口罩、勤洗手等積極作為以降低客戶的擔憂，不僅保護客戶，也保護個人及店內同仁的健康。 疫情發展影響未來房市？ 張世宗指出，疫情短期內對股市及經濟成長的影響較大，但對房市尚無觀察到有明顯影響，況且國內有SARS的過往經驗，買賣雙方都有心理準備，觀瞻2003年SARS爆發當年，全國建物買賣移轉棟數反而較前一年增長9.2%，因此疫情如能在短時間內獲得舒緩，那麼房市交易也將能持續既有穩中有升的格局。

文 / 營銷企劃部 長輩移轉不動產給子女，採取哪種移轉方式最為有利？中信房屋日前進行網路調查顯示，有51.5%的受訪者有意採取贈與的方式將不動產傳承給子女，29.6%會選擇讓晚輩自然繼承，18.3%會採用買賣方式移轉給子女。中信房屋總經理張世宗認為，不動產傳承子女以何種方式移轉並無最佳模式，最主要應考量稅務層面的優勢差異，想要有效節稅，應先了解有哪些稅目後再精算而定。張世宗指出，以贈與方式移轉不動予晚輩，最主要的特色在於所贈與的不動產價值並非以市價認定，而是以較低的土地公告現值和房屋評定現值為稅基。負擔的稅目除有贈與稅外，還有契稅、土地增值稅和不動產贈與契約書須貼用的印花稅票。至於讓子女以自然繼承遺產的方式取得不動產，其特色除了房屋是以評定現值來認定之外，還有1200 萬元免稅額，喪葬費與配偶、父母、直系血親卑親屬也都有扣除額，且除了遺產稅外，其他土地增值稅、契稅則無須課徵。不過需留意的是遺產稅需同時將其他非不動產遺產一併考量，若遺產淨額5,000 萬元以下者，課徵稅率10%；超過5,000 萬元至1 億元者，課徵稅率15%；超過1 億元者，課徵稅率20%。而讓子女以二親等以內親屬間財產買賣的方式移轉不動產，特色在於父母可利用每年各贈與220 萬元的方式，逐年以現金贈與子女，並有確實的資金流向，之後子女再以贈與的現金買入父母名下不動產，相關稅賦則按一般不動產買賣規定辦理。張世宗指出，實務上不動產傳承晚輩一般仍以繼承方式居多，不過近年將不動產預先贈與給子女的確有增多的現象，且中南部地區似乎更偏好以贈與的方式移轉給子女。觀察今年1 到8 月六都建物所有權移轉的變化，在繼承部分，台北與新北比例分別成長5.35% 與3.26%，為六都之最，而贈與的部分，則以高雄5.59% 成長最多，其次為台中2.76%。張世宗認為，由於牽涉資產規模不同，因此考量不動產以何種方式移轉給子女，應先顧及晚輩日後可能出售的時間點，將房地合一稅同時納入試算，相關稅賦負擔能力也應預先精算，這樣才能發揮利益最大化的節稅效益。

文 / 營銷企劃部 外國人士來台置產，在六都中究竟會選擇在哪裡落腳？根據統計，外國人士最青睞高雄市，今年1到8月累計買賣取得建物棟數年增率已達46.9%，新北、台南亦呈現年增正成長走勢。中信房屋研展室依據六都資料進行統計，其中高雄今年前8 個月外國人士買賣取得建物棟數較去年同期成長46.9%，其次為台南11.1%，新北亦有9.6% 的正成長，而台中則呈現負成長20.2%，桃園和台北分別小幅年減5.1% 和4.7%。中信房屋研展室副理張漢超指出，以國內不動產交易量體而言，外國人士買賣取得建物所有權的數量雖屬稀少、份額亦不具撼動性影響，但就比重變化上的趨勢意義而言，外國人確實有看好台灣而進行加碼。外國人士來台置產時，主要著眼於發展條件、商機與話題性，研判高雄市之所以能大幅成長46.9%，應是看好當地發展和政治話題性有所關。張漢超表示，對於大陸人士是否會大舉來台進駐高雄置產的問題，以政府對「外國人地權管理」的定義，資料內已將「大陸地區人民」排除在「外國人」相關統計中，換句話說，外國人來台置產加碼的現象，並未包含中國大陸人士在內。相對於中國大陸人士，香港人士來台居留定居反倒有增加的現象。中信房屋研展室統計比對移民署資料發現，大陸地區人民在台無論是居留或定居許可人數，在今年前8 個月都較去年同期呈現減少的趨勢，但香港居民在台居留或定居比例卻大幅提升，研判這樣的現象應與中國大陸限縮來台許可有關，而香港反送中事件越演越烈，更可能是促使港人來台置產的主因。張漢超認為，自從香港反送中事件發生以來，港人來台居住比例較以往大增，除顯示港人因憂心抗爭而採取風險分散的資產配置外，另一方面也是因台灣房地產價格與居住空間都相對比香港來的更具優勢，在諸多考量下，港人因此會願意選擇在台居留或定居。

中信房屋新任總經理張世宗於8月1日正式升任，首位由中信房屋基層一路升任的他，對於產業面與市場交易面發表了他的看法。張世宗總經理表示，房仲業是以人為核心的產業、是人與人感情互動，資訊交流的信任產業，因此未來將朝強化中信房屋質與量的目標前進。至於市場交易面，張總經理認為今年房市干擾因素多，交易將是保溫狀態，以目前市況推估，預計仍有28萬棟的交易量。 房仲業屬零散型產業 成長仰賴市場環境與業者間競合關係 張總經理表示，台灣各家房仲品牌佔國內整體交易市場的份額都不算大，再加上房產仲介是屬於零散型的產業結構、跨入及退出的門檻不高，因此造成過去相關從業人員較為短視近利且素質良莠不齊。 近幾年來，隨著消費者意識逐漸抬頭，房仲產業也進入了體質的轉換、服務水準亦有相對的提升，專業度更是消費者在意的基本要求，在經營上，雖然仍會因大環境景氣波動而受有影響，但只要市場基本需求仍在，業者能把握在第一線面對消費者時的各種服務機會、不斷求新求變、展現出最佳的服務態度，那麼自然就不易落入經營無以為繼的窘境。 面對業者間的關係，張總經理認為品牌之間應是既競爭又合作的關係，唯有業者共同將市場的餅做大，這樣整體產業才會有更好的發展空間。 中信房屋品牌將朝質量同步優化 對中信房屋而言，唯有不斷提供加盟店最佳的產品與服務，使加盟店每位業務同仁展現最佳的專業與服務熱忱，那麼才能帶給消費者最優質的服務體驗感受，而這也是身為具有競爭力的加盟總部所應具備的價值。加盟店夥伴在業務過程中得到消費者的肯定、獲致業務增長，同樣地中信房屋品牌亦會得到認同，因此總部和加盟店間是屬於互利共生的關係。未來，中信房屋將朝幾個方面來持續優化：   第一，以中信房屋穩健質樸的特性為基調，注入年輕活力有朝氣的元素。 最顯而易見的，就是在6、7月間在電視網路等媒體所上檔的廣告片。呈現手法突破過往中規中矩的形象，透過代言人謝震武律師生動快節奏的表現方式，讓大眾深刻感受買房置產時的複雜心情。廣告在上檔期間也創下超過九成的收視閱聽印象，日後也將結合其他活動與行銷資源，嘗試以貼近消費者並具活力朝氣的形象元素與中信房屋品牌進行結合。 第二、全力展店，強化品牌影響力。 房仲在零散型的產業結構中能致勝的關鍵就在於量的規模與質的差異化。中信房屋除了在質的層面不斷推陳出新和進化，更重要的是期盼藉由「質」來帶動「量」， 因此展店必然也是中信房屋的營運主軸，當中信房屋量能提升，自然而然能帶動品牌服務亮度，讓質與量、量與質達到相輔相成的加乘效果。 第三、以資訊力輔助人員的業務力，而人員的服務溫度才是決勝關鍵。 在資訊當道的時代，中信房屋藉由AI、數位化、大數據等資訊科技，提供門市第一線從業人員最有效的數位工具，讓業務經營效率不受時間場域的限制、提供消費者最完整即時的相關訊息。然而資訊化最終的決勝點仍在於「人」，因此中信房屋一方面積極投入資訊工具，另一方面也要讓消費者不是只感受冷冰冰的房地產資訊，更有人員貼心有溫度的服務。 房市展望：市場由回溫轉為保溫 對於房市展望，張總經理指出，買賣移轉棟數已連續4年（2015至2018年）呈現下半年大於上半年的狀況。但今年下半年受到總統選戰的影響、買氣仍將由自住換屋族群持續撐盤。倘若國外政經情勢如中美貿易戰、日韓貿易爭端、香港反送中事件、美聯準會因經濟疑慮降息等負面局勢持續加劇，將會使得下半年交易量體較上半年微幅減少，這也使得房產交易趨勢逐漸回溫的房市進入暫時保溫的狀態。 張總經理表示國內不動產交易受國內外諸多因素影響仍大，今年建物買賣移轉量在前述因素干擾之下，下半年買賣移轉量估將低於上半年的14.3萬棟，全年預計將落在28萬棟左右。

文 / 王人群 中美貿易戰自2018年發展以來，雖中間歷經談判，暫停關稅徵收之新增，但自受波及之產品類型逐步擴大，使美國及亞洲地區之製造、銷售鏈結生態出現相當之劇變，許多在中國發展多年之台商，如同其餘在中國發展的外資企業，因應貿易戰之情勢調整公司發展及其資源配置。相對於規模龐大、在地深根之台商企業，多數中小型企業選擇將資金撤回台灣，完成現期訂單之餘，思索未來之資源佈局。「歡迎台商回台投資行動方案」推動反應熱烈擴大通過三大相關方案因應台商回流趨勢，行政院於2019 年初推動「歡迎台商回台投資行動方案」，實施期程為3 年（2019 年至2021 年），以回流企業需求為導向，提供客製化單一窗口服務，滿足各企業於用地、水電、人力、融資及稅務諮詢之相關需求。方案實施推行至6 月底以來，已有73 家廠商通過資格審查，總投資金額超過3,750 億元，預期帶來近4 萬個本國就業機會，為台灣近10 多年來少見之投資熱潮。順應廠商需求，行政院於同年中擴大通過「歡迎台商回台投資2.0 方案」、「加速根留台灣企業方案」、「中小企業投資行動方案」，多數擴大融資額度外，在補貼年限5 年內對於利息費用有相當之補助，同時提供優惠予不同規模之廠商。「境外資金匯回管理運用及課稅條例」管控回流熱錢行政院2019 年4 月通過「境外資金匯回管理運用及課稅條例」草案，對於個人境外資金，及營業事業具控制力或重大影響力之境外轉投資事業獲配投資收益匯回事項進行管制，以第1 年8%、第2 年10% 優惠稅率，引導海外資金匯回存入專戶管制，進行實質投資、金融投資與自由運用，促進整體經濟發展。2008 年金融海嘯後，台灣如同各國實施量化寬鬆政策，加上隔年大幅調降遺贈稅，吸引大量資金回流，政府並未有效疏通熱錢流入產業，在市場不確定性高下，熱錢流向穩定性較高之房地產市場，在融資資金容易取得之下，產業整體槓桿越拉越大，毛利率反倒漸趨下降，造成往後5 年資產價值翻倍，成為後續眾多購屋族之負擔。避免熱錢流入造成資產價格大幅上揚之情形，該草案提及，如違反規定自專戶提取資金，或應從事實質投資卻移作他用，甚至用於購置不動產者，則適用一般稅率20% 計算補繳稅額。 台商回流推升需求　工業地產迎來市場成長台灣各地之工業土地價格自房地合一政策以來，因投資資金之轉移，價格表現迄今已呈現翻倍之成長，雖先前修法透過閒置工業土地標售及更新立體化發展方案抑制市場過熱之成長，在中美貿易戰發展，經濟部釋出眾多優惠方案下，工業地市場仍呈現一片榮景，連帶使都市地區之辦公室詢問度提升。依實價登錄登載成交資訊顯示，以桃園龜山、中壢地帶為例，2014 年多數工業地成交行情約在每坪20~25萬元上下，2018 年後多有成交每坪30 萬元以上之情形；台中工業區為台灣精密機械產業之發展重要聚落，工業地平均成交行情也從2014 年之每坪22 萬元，成長至每坪近30 萬元之水準。無獨有偶，台南市周邊如仁德、新市、善化地區，工業地每坪成交行情原為5 位數，現今平均行情亦逼近6 位數。以知名外商顧問之統計數據來看，以往台灣不動產投資多以住宅、商用之土地及房地為主，工業土地、廠房及廠辦等產品之投資金額以往約佔整體之3 成，近年亦有相當幅度之成長，達5 成以上，顯示工業地產及其相關開發之市場重視程度逐年攀升。另外，除都市地區之工業聚落外，有許多隱身於農地間之工廠設立。在環保議題抬頭下，政府對於農地工廠之管理有相當之進展。相關法令《工廠管理輔導法》於月底進入最後修法階段，對於2016 年5 月20 日後設立之農地工廠與日期前之中高汙染工廠，執行斷水、斷電、拆除等事項，對於部分中小型工廠有相當之影響，如此情形下，部分廠商或許進入合法工業區從事生產，用地需求提升下，對於工業不動產市場發展有相當助益。結論中美貿易戰下台商資金回流，迎來工業地產市場之發展榮景，價格表現與投資金額皆有大幅度之成長，惟台灣本身缺電缺水之情勢尚未完全獲得紓解，加上缺工之問題，政府將資金引導至特定產業中，也可能因本身發展資源條件不足，而使投資效益大打折扣。另外，低利融資額度之優惠雖相當程度減輕回流台商之資金成本負擔，但亦使投資者取得更低成本之資金進行工業地產炒作，間接壓縮中小企業之生存空間。經濟部推行之方案中，除須爭取一定優惠外，尚須有整體產業發展之指引，實際將資金引導至重點發展產業運用，以避免重蹈10 年前錢進房地產大幅推升資產價格之覆轍。  

文 /中信房屋研究發展室 中信房屋發佈最新一季宅指數調查報告，本季調查結果顯示經濟感受綜合指數與購屋意願綜合指數雙雙較107年Q2成長，經濟感受綜合指數為38.66分，較去年同期增加2.53分；購屋意願綜合指數為40.56分，較去年同期增加2.95分，2年內有購屋意願者佔全體受訪者48.7%，較去年同期增加1.1%。（圖表1、圖表2） 此外調查也指出，有購屋意願的受訪者中，有39.1% 是以「自住」為主要購屋目的，整體「自用」的比例為67.3%，比例較比去年同期減少了1.5%，而非自用、以「投資」為目的購屋比例卻由去年同期的31.1% 成長到32.7%，增加了1.6%。 房市熱 來客斡旋皆有增平均看屋6-10間即成交依據中信房屋內部調查指出，有39.7% 的門市感受到來客較上季增加1-5%；6.8% 感受來客增加6-10%，1.4% 則是感受到來客增加10-15%，合計來客較上季增加的比例為47.9%。至於在斡旋量的部分，也同樣有感提升，34% 的門市斡旋量較上季增加1-5%，7% 的門市斡旋量則是增加6-10%，合計斡旋量較上季增加的比例約為41%。中信房屋副總經理張世宗表示，累計一到五月六都建物所有權買賣移轉棟數已較去年同期成長7.6%，房市交易捷報促使買氣出籠，台中、台南、高雄近月數字甚至超越過往29 個月來新高，房市交投熱絡，使得「門市來客」與「買方下斡」的表現出色，平均每組客戶帶看6-10 間物件即有機會成交，在預期房市持續增溫的心理下，民眾「邊看邊找」的置產想法也沛然成形。（圖表3）房價升 投資目的些微增加 但仍以自用為基調本季調查指出有58.1% 有購屋計畫的民眾認為房價有明顯上漲，民眾購屋目的雖仍以「自住」為主，但整體「自用」的比例卻呈現微幅減少，而非自用、以「投資」為目的的比例則呈現些微上升。 張世宗分析，上半年房市景氣熱絡消息不斷，使得經濟感受綜合指數與購屋意願綜合指數雙雙成長，民眾感受到房價上漲的氛圍，在預期房價可能會逐漸攀升心理作用下，除了促使有基本自住需求的買方趕緊入市外，也帶動了房產投資意願。不過以目前的市況觀察，民眾購屋目的型態雖有些微變化，但尚無明顯轉向投資的態勢，若以自用與投資的比例來看，仍維持穩定的2：1 比例，顯示民眾購屋目的仍以自用為基調，大幅轉向以投資為目的的機會仍偏低。總結本次宅指數調查結果，中信房屋認為，上半年整體房市熱絡，民眾感受房地產景氣偏多，在經濟信心與購屋意願成長的基礎下，後續可望維持市場熱度，不過由於總體經濟和政治面仍有變數，因此下半年房市熱度或有稍降持平的可能，民眾如有置產規劃，宜持續關注國內整體相關的產經變化，以研判適當的入市時機。本季宅指數研究方法說明以網路調查（IX Survey專業線上調查機制）方式，委託創市際市場研究顧問公司，以創市際大型樣本群（iX:Panel）為取樣來源，今年5月22日至5月28日為調查期間，針對台灣地區20歲以上、針對七都（六都加上新竹），家中購屋時有決策權或參與討論者，回收1,175份有效樣本，在95%的信心水準下，抽樣誤差在正負2.86%以內，並依六都與新竹縣市的性別、年齡人口結構進行加權。