【文 / 行銷企劃部】 嗅出落底氣氛 「不到三個月內」購屋民眾增加根據中信房屋委託創市際市場研究顧問公司在5 月11 日至5 月18 日，針對七都（六都加上新竹）受訪者，以 IX Survey 專業網路調查機制，回收1,130 份有效問卷顯示，第二季經濟感受綜合指數為36.13 分，以及購屋意願指數37.61 分，均較上一季減少，而且在六大理財項目中，只有投資外幣較上季增加，減少最多的是活存/ 定存，其次為不動產。針對未來購屋時間點，則出現M 型化的現象，表示將在「不到三個月內」與「1-2年」購屋的受訪者較上季增加，而不動產連續七季超越現金，穩坐抗跌保值第一寶座。中信房屋副總劉天仁指出，這表示民眾仍然肯定並偏愛不動產的價值，只不過經濟感受與購屋意願兩大綜合指數表現雙雙翻黑，顯示民眾對於經濟表現的感受不佳時，房市也不會好；值得注意的是，表示將在「不到三個月內」購屋的民眾卻增加了，代表少數民眾已經嗅出房市落底的氣氛，積極進場以搶得先機。 民眾最青睞新北市劉天仁副總指出，第二季的經濟感受指標，除了「理財」與「房價」較上季微幅增加外，其餘經濟感受指數均下降。其中，「景氣」與「物價」減少較明顯，已經連續下降兩季，表示民眾已經連續兩季對於景氣與物價的感受欠佳，值得政府留意。至於未來民眾最青睞的購屋區域，本次宅指數調查結果，七都中以新北市比例最高（23.8%），其次為台中市（16.7%），再其次為高雄市（14.6%），首都台北市則落在第四名（13.7%）。劉天仁指出，近年的大型交通建設如快速道路、捷運環狀線、淡水輕軌等，以及台鐵捷運化的措施，都有效擴大了首都生活圈的範圍，使得新北市到台北市的通勤時間縮短了，而在新北市許多重劃區陸續成形的前提下，有些區域的環境質感與便利性甚至已勝過台北市，預期不久的將來，新北市會有愈來愈多行政區域或指標建案的價位漸漸高過台北市如萬華、文山及北投區的平均房價。 2房退燒 年輕人選擇二、三代同堂延續今年第一季的調查結果，約5 成（49.4%）仍然選購3 房物件，其次為「4 房」物件(20.1%)，逐漸遠離過去認為2 房為主流的趨勢，劉天仁說，這現象代表年輕人的購屋能力不足，因此選擇二代甚至三代同堂，以減輕購屋壓力。本次調查購屋目的，在純粹置產短期不出售者也有15.3%，約1 成（9.5%）民眾的購屋目的是收取租金，只有6.3% 是為了等待時機出售賺取差價。劉天仁指出，這表示民眾購屋的心態趨健全，房價已回復至合理行情，對於想要購屋的民眾來說是福音。如果將購屋行為與年齡交叉分析，各年齡層都以自用為主要購屋目的，其中以30-39 歲的比例最高（80.4%），然而購屋價位以50 歲以上最高，來到1,127萬元，購屋預算最低的反而是40-49 歲的壯年族群，只有915 萬元，還低於20-29 歲的922 萬元、30-39 歲的1,015 萬元，劉天仁說，這個年齡層的家庭負擔最重，要奉養上一代，也要撫育下一代，有可能是因此而無法應付更多購屋預算；或可能是這個年齡層的收入，並沒有隨著年齡與資歷的增長而大幅提升，不敢出手花大筆的預算，這個年紀創業的風險又比較高，難踏出舒適圈一博未來。跨過不安門檻 進場步伐踏出劉天仁說，就各項統計數據來看，房價的落底已是事實，而現在的社會氛圍，大多數人問的是：「現在可不可以進場買？」相較前幾季問的是：「房價還會不會再跌？」顯見民眾也感受到房價的跌勢已經不明顯，考量的重點已經轉移到想要出手進場，呈現「既期待又怕受傷害」的微妙心情，跨過了期待「價格向下修正」的不安門檻，踏出「想要進場」的穩健步伐。  

【文 / 王藝樺】 常常有年輕朋友和小資族對於買房子感到壓力與害怕，除了是因為價格因素以外，另外的重點應該是說不夠深入了解，有人也許會說買房離我很遙遠，幾乎是遙不可及，但其實根據行政院主計處所出具的資料，台灣的住宅自有率高達85%左右，所以「房子」 或者稱為不動產可說跟絕大多數的人都息息相關，首先就讓我們從房子有哪些產品類別跟大家介紹起。 購屋產品別類型介紹基本上，房子類型大致可以用二分法區分，第一種為電梯式、第二種為非電梯式類型，而第一種電梯式的房子可分為大樓與華廈，兩者最大差別在樓層高度的不同( 一般10 層含以下為華廈，11 層含以上為大樓)，另外通常華廈的基地會比較小且較少公共設施，所以公設比較大樓低點；第二種非電梯式的房子可分成透天厝與公寓，透天厝顧名思義就是放大版的公寓，簡單來說就是整棟的公寓組成，而公寓就是整棟透天厝裡面的一小單位，也就是台北常見的一戶，公寓和透天厝通常沒有公共設施，所以公設比一定比電梯大樓和華廈低，讓人感覺CP 值比較高，畢竟都是實坪不是虛坪( 虛坪指的是公設的坪數)。 選購條件大方向首重地點如何購屋？大多數人夢想中的，幾乎就是一百分的理想房子，但夢想通常存在夢想的世界裡，現實則往往讓人”清醒”，大部分人實際都買不到所謂一百分的房子，這因素就包羅萬象，例如本身購屋預算、地緣關係、位置... 等等，皆可能影響到最後的決定，況且房子本身就沒有完全完美的，筆者想跟大家分享：能滿足自己重點需求並適合自己財務能力負擔，對自己而言就是最完美的。購屋小撇步的首重挑選條件就是「地點」，常看電視上名嘴或是專家說的location、 location、 location即是如此，所謂的地點又可從大方向與小面向著手，大從該買在哪個國家、城市、都會區而言，小面向指的是比如該買在都會區的哪條街道、分區、位置，而地點選擇端視買房的目的，自用當然以自己切身需求考量為主，如上班通勤、小孩學區、鄰近親友、活動空間、預算…等，投資則除了現況，更要評估未來增值性；另外，請記得一個觀念，地點的選擇是相對性的比較，不是絕對性的，也可能隨著時間演進而改變，意思是有可能對的地點，但買的時間點不對，就算是最精華的蛋黃區，也不一定穩賺，或者說兩個條件差不多的房子，也在同一條街道，這時要判斷出哪個地點好，就需再用其他更多的條件分析審視，地點好壞可說是相對比較出來的。 購買市場主流產品 ex.2.3房帶車位購屋最重要的地點挑選完之後，就是進入選擇產品別的時候囉，筆者在此建議，電梯大樓與華廈的挑選，盡量選擇兩、三房帶車位的房子( 坪數在20-40 坪間)，當然，對於首購和年輕人來說，套房的進入門檻和總價比較低，有一定的吸引力，不過套房產品的貸款條件相對比較差，且流通性和保值性亦不出色，除非您已經是沙場老手的收租型買方，或是有相當明確生涯規劃等等因素，不然筆者一般建議仍優先考慮購買20-40 坪之兩、三房帶車位的房子，便沒有上述的困擾，畢竟中產階級是我們社會組成的主力，中產階級的小家庭自然就是這類產品最大宗的購買者，符合目前社會趨勢與潮流的產品，即能有更佳的保值性與流通性，因此可說是進可攻、退可守的好選擇，值得您做參考! 購屋小叮嚀最後，雖然買房子的眉眉角角確實不少，要考慮的自身與外部因素更多，再加上東方人對於有土斯有財的觀念影響，都會讓買房子變得複雜，不過只要掌握好購屋挑選的大方向與小面向，相信人人都可以當「廚神」，用這些概念煮出一碗自己最愛吃、色香味俱全的「房子麵」!  

文 / 研究發展室 根據中信房屋委託創市際市場研究顧問公司在2月12日至2月22日，針對七都（六都加上新竹）受訪者，以 IX Survey 專業網路調查機制，回收1,187份有效樣本顯示，無論就景氣、物價、家中經濟狀況、理財現況、房價等條件，2018年第1季的購屋意願均較上季增加，仍以自用的剛性需求為主。本次有購屋計畫的受訪者中，預計購屋價位平均落在1,078萬，較上次調查購屋價位1,090萬元減少，但與去年同期的933萬元相比，大幅成長15.5%。 民眾購屋意願綜合指數較上季增加1.96中信房屋副總劉天仁指出，今年第1 季宅指數調查，受訪民眾感受到房價持平上漲、購屋意願提升、預期購屋價位增加，這些訊號都指向民眾對於房市的發展持正向看法，再加上去年第2 季已觸底明確，有購屋計畫的民眾，不宜再觀望。整體感受方面，第1 季的經濟感受指標，除了「家中經濟」及房價較去年第4 季微幅增加外，其餘經濟感受指數均下降，其中更以「景氣」與「物價」為減少略多的指標。劉天仁說，年底和第1 季，因為有年終獎金的發放，因此「家中經濟」的感受度較佳，而物價則因民眾感受到物價上漲的趨勢，因此經濟感受度較差。 一年內有意購屋比例增 今年交易將更熱絡針對未來購屋時間點的調查，「2 年內有購屋計畫」的受訪者占48.0%， 較去年第4 季(43.7%) 微幅增加4.3%，其中有22.5% 的受訪民眾表示，在未來一年內有意願購屋，比例較去年第4 季的16.1% 增加了6.4%，劉天仁說明，預計在今年購屋的民眾增加，2018 年的不動產買賣交易情況，會比2017 年來的更加熱絡。分析其所考慮的房屋物件，以新成屋比例最高(67.5%)，其次為屋齡不到15 年的中古屋(60.0%)，顯見屋齡較年輕的房子，較受到市場青睞，屋齡老舊的房子，原本以地段佳、公設低取勝，但在都更緩慢及地震頻繁的情況下，逐漸失去光環。而2 年內有購屋計畫的受訪者中，有92.9% 的受訪者表示需要貸款，可以說現在購屋，幾乎人人都需要貸款，銀行的低利率、高成數房屋貸款，是民眾購屋圓夢的重要元素。而在需要貸款的受訪者之中，有47.6% 的受訪者表示，每月繳納的房屋貸款金額比例占家庭總月收入的3 成以上。其中在4 成以上不到5 成的民眾有14.2%，較上一季的10.4%，增加3.8%；5 成以上不到6 成的比例為5.4%，較上一季的1.5%，增加3.9%，由此可知民眾的房屋貸款負擔率較上季提升。 雙北居首購族購屋地點之末另外，2 次以上購屋的民眾在今年第1 季占55.7%，較去年第4 季增加了5.7%。以購屋目的來分析，其中有66.9% 為自用，33.1% 為投資；至於首購族，第1 季占44.3%，較上一季減少了5.7%，購屋目的更大都以自用為主，占94.3%，而首購族想購買的區域又以台北市及新北市的比例最低。劉天仁副總指出，台北市的房價較高，年輕人買不起首都圈的房子，因而往外圍移動。這是個警訊，值得政府重視，應加速社會住宅政策的完整性及執行力，讓年輕人有機會住首都圈。 房價趨穩 好房子不等人劉天仁指出，現在的房市結構仍以自用的剛性需求為主，在正常的情況下，房價不會暴起暴落，以過去幾季走勢看來，房價已趨於穩定，無其他變數的話，要再大幅降價、讓利的可能性很低。房市由價和量的變化來觀察，已呈現落底緩升趨勢。時值春暖花開，正是看屋好時機。好房子，不等人。  

文 / 王藝樺 房地產新的定位與方向「房地產」是指覆蓋在土地並永久附著於土地的一類實物，比如建築物，大致上也就是一般人們口中的房子。房地產一般也被稱為不動產（real property，也寫作realty）。如果用傳統的觀念來看，房地產幾乎都是被當成食衣住行中的「住」來使用，漸漸地，滿足自身住的需求仍有餘力者，就發展出買了房子來出租收益，比如說一般住宅、店面、辦公室、廠辦土地…等等產品，到了這時期，房子的定位與作用不再僅止於住而已，房地產進入第二階段；目前，房地產已經邁入第三階段，房地產跳脫以往住與出租收益的需求，慢慢轉型成為「投資商品」或稱為「投資標的」，而更有甚者，「虛擬的房地產」即房地產的不動產證券化(Real Estate Investment Trust，縮寫 REIT) ，就是一般人講的股票，也行之多年，到了此階段，以往對房地產的看法和判斷都有所改變了，例如常有人提到房地產市場已沒有人口紅利，未來房地產只有一路悲觀下去，實際上十幾年前就有人講出這樣的想法，但是房地產還是又漲了十多個年頭，到了這一兩年又有人提起沒有人口紅利這話，即使房地產市場最近有所回檔，不過真正是沒有人口紅利作祟嗎？還是房地產這個「金融商品」漲多了在做回檔修正？值得大家思考。復甦的金鑰一：政府政策(態度)台灣的房地產市場，在經過幾波多頭漲勢之後，最近幾年稍見回檔的狀態，雖然影響市場的因素多而複雜，但是最重要的金鑰還是只有這一個「政府政策」，也可以說是政府對房地產市場的態度，簡而言之，有點像是台幣匯率走勢一樣，假設全球總經局勢沒有大變動的情形下，政府為了刺激出口，而讓台幣進行有目的性的貶值雷同；現今台灣的房地產市場，交易量不到三十萬棟，相對交投熱絡的時候差了許多，最主要的還是因政府的態度轉趨保守，進而訂定較嚴謹的政策來管制，故一旦市場的交易者嗅到這種氛圍，紛紛退場觀望與保守看待，想當然，整個市場就會漸趨清淡，然而只要政府重新偏向開放做多的態度，房地產市場離綻放光彩的時間則不遠矣！ 復甦的金鑰二：利率政策「利率政策」是第二把金鑰。基本上，房地產市場在過去一直呈現多頭走勢，利率政策扮演相當關鍵的角色，有人一定會說也有過10% 的利率，為何那時候房地產市場還是往上漲，不過別忘了那時候的時空背景，那時候利率高沒錯，可是正逢台灣經濟起飛的年代，非常高比例的民眾都有賺到錢，所以口袋豐厚足以買房支撐利息，再加上後來房價節節高升，資金成本的憂慮就被稀釋，而近些年，經濟成長的力道大不如前，利率政策已經轉變，房地產市場就在現今低利的環境中維持；但是，美國今年已經啟動升息樞紐，按照往常的慣例與目前美國官員的態度表現，正式變成升息循環的機率相當的高，一旦美國變成升息循環，各國為了因應也難避免升息，若台灣一樣跟進並且成為循環，房貸族的資金成本壓力就會增加，再加上預期心理，對於房地產市場將會有一定的衝擊和影響，所以未來升息的頻率與幅度就相當關鍵，頻率較緩和、幅度別太深才能將衝擊降到最低。復甦的金鑰三：資金流向第三把金鑰為「資金的流向」。原則上，只要商品買賣想要成行成市，就需要交投活絡的市場，市場要活絡，當然就需要資金的流入，以台灣目前較小的市場規模與經濟體來看，境外流入的資金不是停留在股票市場，就是投入在房地產市場，常常上演一套資金接力兩邊跑的戲碼，端看哪個市場目前有利可圖( 通常是多頭市) 就往哪裡跑，現在的情況是資金相對都在股市，再加上大環境和種種因素影響，短期而言，資金要大規模重新回到房地產市場，需要有相當多的利多刺激和改變才有可能，不過對於房地產市場也無需太過悲觀，因為股票市場雖然目前為多頭市，但是基期已經相對很高，反觀房地產市場相較於股市與本身的房價修正，可說是相對的低基期，就風險的觀念而言，若有資金從高基期的股市移入低基期的房市，對於房地產市場將注入一劑強心針。綜觀台灣的房地產市場，最為重要與關鍵的還是在於「政府的政策與態度」，讓房地產市場健全發展與人民買得起房子間取得平衡，將是接下來房地產市場再度欣欣向榮的金鑰；2018 年為縣市長大選年，政府應會以振興經濟考量釋出利多，強化公共工程，前瞻建設逐漸發酵，對房市的穩定發展也將能有所助益！  

【文 / 中信房屋商仲部 王藝樺】 共享經濟的崛起共享經濟（Sharing economy），又稱「租賃經濟」- 這個術語最早由美國德克薩斯州立大學社會學教授馬科斯· 費爾遜（Marcus Felson）和伊利諾伊大學社會學教授瓊·斯潘思（JoeL.Spaeth） 於1978 年發表的論文（Community Structureand Collaborative Consumption:ARoutine Activity Approach）中提出；但此現象卻是在近幾年開始流行的，其主要特點是，包括一個由第三方創建的、以信息技術為基礎的市場平台，這個第三方可以是商業機構法人、組織或者政府，個體或個人藉由這些平台，交換閒置或多餘物品、空間、知識、經驗，來籌集或賺取分享的利益。常見的型式有公共自行車、汽車以及不動產住宿空間共享等，在此同時，共享經濟又具有弱化擁有權、強化使用權的作用；在共享經濟的體系下，人們可將所擁有的資源有償租借給他人，使未被充分利用的資源獲得更有效的利用，進而使資源的整體利用效率變得增加許多。 日本不動產與住宅住宿事業法將自己空置的房間或住處作為「民宿」，有償出租給遊客的法案「住宅住宿事業法」，又稱民泊新法，已經於2017 年6 月9 日在日本參議院通過；換言之，民泊新法具備法律效力，新法規定普通住宅可作為有償住宿設施的營業標準，房東只要向地方政府登記後，就可在規定的區域內，以全年180 天作為上限提供有償的民宿服務，法案最快2018 年開始實行。由於法案的正式通過，遊走在灰色地帶的民宿( 分享經濟的概念)合法化，屋主只要在合乎規範的前提下，就可將自己的房屋、房間出租作為民宿使用，估計可望創造出兩千億日圓的產值，日本電商企業樂天（Rakuten）非常看好這波民泊前景，設立繁體中文網站和平台，寄望吸引亞洲遊客預約住宿，預料將與美國的Airbnb 平台形成競合。此外，這對以收取租金、創造高投報率為主的海外置產族群( 聰明錢)更是一大商機，在出租民宿合法化後，置產客就能放心地、合法地賺取租金! 民宿物件的挑選與商機中信房屋商仲部副理王藝樺表示，隨著2020 年東京奧運即將來臨，尋找民宿物件更應選擇東京為優，若置產客預算充足的話可找尋距離場館近 3 個地鐵站以內的地點，或者是步行 10 分鐘內可達的距離；若預算相對有限，則可放寬標準，選擇離地鐵站步行 10 分鐘以內可到達的地點。另外，礙於日本人不喜歡較舊的房子，物件的挑選以屋齡15 年左右的中古屋為主，除了收租投報率有機會比新成屋高出兩倍以上外，日後出售時又可兼顧保值性，可說是進可攻、退可守的好選擇。王藝樺認為，日本當地雖有專業的「物業管理公司」代為房東管理，但尚缺乏「日租代管」的公司，物業管理公司若可趁勢開辦「日租代管」服務，可促進許多非日本籍的投資客、置產客前往投資，讓整個市場更為活絡，是一個極新穎的商機；還有，「日租」民宿相較於「月租」，投報率可能高出更多，雖然日租客源較不穩定，但單日租金高，若以一間月租15,000 元的套房為例，日租一日租金設定為 2000 元，一個月僅需出租不到 8 天就可以和月租金額打平，假設與合法的分享經濟平台配合好，入住率拉高，投報率將相當驚人和可觀。 結論日本政府通過住宅住宿事業法，猶如打開「潘朵拉的盒子」一般，好處是可以更促進經濟的發展，讓海外的置產客和聰明錢更加順勢流入( 原意是為了胃納2020年東京奧運所到訪的觀光客，以彌補目前不足的飯店與旅店量)，若單純以這樣來看，立意是很正向的，不過值得注意的是，現在日租民宿的開放合法，對飯店產業的衝擊、日租民宿的公共安全和檢查與後續競爭下可能產生的各種混亂…等等，在在都將考驗著當局者的智慧與解決的能力，需要配套措施相對跟上，但可以想見的是，隨著日租民宿的合法與上路後，就海外的置產客與聰明錢而言，無疑更加相得益彰；日本不動產較低的基期、較高的投報率，再搭配做多的政府法律，2018 年依然是投資日本不動產的黃金時機! 中信房屋海外不動產推薦  https://global.cthouse.com.tw/  

文 / Acer.L 內政部通過「地籍測量實施規則」修正草案，自2018年起無論預售屋、新成屋的「屋簷」、「雨遮」，全都刪除以附屬建物測繪登記的規定，一律不登記（不計坪）也不計價。內政部表示，從2011年5月1日起實施「屋簷、雨遮登記不計價」措施，但僅針對預售屋，不適用其他新成屋，常發生消費者混淆的情況，屋主在購買預售屋時屋簷、雨遮登記不計價，卻在成屋賣出時又將屋簷、雨遮的坪數計價出售，造成炒作預售屋套利的空間。 建商利潤減少 轉嫁消費者新屋房價短期將上揚原本建商「屋簷」、「雨遮」計入坪效試算，銷售面積可增加5% 以上，若無法計價，減少的利潤勢必仍轉嫁至消費者，未來新屋及預售屋每坪售價恐增加，原本單價100 萬，會變成105 萬，短期新屋及預售屋將上揚。房價長期仍會回穩投資客進場買預售屋誘因降低舊制投資客買預售屋只計算不含雨遮、屋簷的面積，但等到新成屋，以同樣單價出售，由於雨遮列入可售面積，等於可售面積增大，往往能賺到一筆價差。新制一旦取消登記，投資客買預售屋無賺取價差空間，投資炒房的誘因減少，就新屋房價長期來看，短期雖上漲，中長期因投資套利空間減少，房價仍會持平回穩。新制上路 新屋市場宜觀望買房首選低公設中古屋2018 新制即將上路，建商會選擇自行吸收成本薄利多銷，還是轉嫁消費者調升房價? 端看市場買氣而定，建議新屋市場短期仍應觀望，待價格穩定之後再進場，買房仍應考慮低公設、低管理費的中古屋，較為安全。預售屋實價登錄仍有時間差首購族建議買中古屋 資訊相對透明由於預售屋從購買至交屋可能需2 至3 年，市場行情在這期間或許會出現重大變化，這重大變化也包含政策轉變對房價造成的波動，所以購買預售屋從購買時間點到交屋登錄價格資訊，恐需兩三年的等待，才可窺探整個社區的價格全貌，對於沒有買房經驗的首購族，應避免與投資客競購新屋；而中古屋相對有實價登錄資訊做為參考，可以貨比三家再進場。

文 / 中信房屋商仲部 王藝樺一、目前世界主要股市 經濟體之狀況由上波2009 年金融海嘯至2017 年，全球經濟從谷底反彈、慢慢回升，而全球主要股市也在資金行情引領下，走了將近5-10 年的多頭，多頭派對能延續到何時或者即將曲終人散，就成為大家最關心的話題；其實，基本上只要龍頭霸主美國升息腳步未停，多頭趨勢應該就不會結束，但值得注意的是，「迎接2018新的一年，投資市場的高低基期轉換，將是勝敗之決定關鍵。」以今年世界主要股市或經濟體表現來看，美國的道瓊工業指數今年漲幅24.18%、德國的Xetra DAX 指數漲幅15.28%、日本的日經225 指數漲幅17.01%、英國的金融時報指數漲幅7.02%、香港的恆生指數漲幅30.77%，最後再加上南韓的綜合指數漲幅21.87%與台灣的加權指數漲幅為12.08%，從以上今年各國的經濟櫥窗可以窺出，2017 年成熟經濟體的表現非常不錯，基本上投資人在今年度若把投資部位放在這個籃子裡，投資報酬率可以想見有多豐碩，除了英國的金融時報指數漲幅不到10% 外，其餘的都有雙位數以上的幅度，而在投資人開心之餘，2018 年該何去何從、如何資產配置呢? 二、基期高低--決定勝敗「基期」是報告期的對稱-- 是某一時期的價格水平與另一個時期價格水平對比計算的相對數。一般把作為對比基礎的時期叫做基期，把與之進行對比的時期叫計算期或報告期。通常在做高低基期比較時，一剛開始都要先做該種類、該商品或該市場本身由歷史軌跡演進的比較，簡單來說就是標的本身在這個時間點與之前歷史高低點的比較，從而得出目前是屬於高基期或是低基期。而持有聰明錢的投資人們，在做投資部位的資產配置時，一定要秉持「高低基期轉換」的概念去執行，絕對不能過度迷信過去高績效標的，進而忽略高基期背後已經產生的高風險，倘若高基期標的一旦反轉，除了可能吃掉原本的利潤後，更可能侵蝕到原本投入的本金，反而得不償失；如果投資人有效利用轉換概念，把投入在高績效高基期的標的部位，轉換一定的比例到另一個低基期之合適標的上，這樣一來不僅降低了一定比例的風險外，假使高績效高基期的標的還有末升段漲勢，手中依然保有一定比例的投資部位，算是一種進可攻、退可守的策略 !三、高低基期策略轉換原則上在做跨產業的高低基期轉換策略時，風險是一定有的〈每個產業或市場的風險係數都不同〉，因為處於低基期的標的大部分有其道理，故投資部位要做轉換時，切記要有相當的研究與了解，方可膽大心細的做配置轉換，不過低基期的標的如何挑選適當可進場的?就成為聰明錢的投資人必修的課題，筆者建議，我們可以從投資大師巴菲特的「價值型投資法」窺見其中奧妙，簡單來說，即是投資人用低於" 企業真實價值" 的價格，買進能長久經營的績優標的，如果更收斂其意涵，就是買進處於低基期、但是經營績效好的公司或投資標的。以最近台灣的股市來看，適時的賣出高基期漲多的電子股，轉進基期低但績效好的金融股，或者跨市場、產業的轉換，賣掉高基期漲多的股票，轉入低基期的黃金和大眾物資，假如對台灣房地產市場有所興趣的投資人，亦能參考像國巨公司的陳董一樣，申讓一定比例的股票，把資金轉進低基期的房地產，名人的資產配置或許值得我們留心!四、國內房市低基期打底 留意大眾物資、黃金低基期反轉展望旺旺來的2018 年，全球經濟隨著火車頭美國的加速復甦，再加上俯拾即是的熱錢，在在都說明2018年仍是續旺的一年，當然世界主要的股票市場漲幅已多，牛市是不是仍能再「牛逼」下去讓人有點擔心，不過聰明錢如果能適時地轉換到優質的低基期標的去，應該就能持盈保泰、守住得來不易的投資盈餘，筆者建議2018值得注意的投資方向如下: 2018年值得注意 投資新方向:Ø 國內房市Ø 大眾物資和黃金Ø 新興市場 大眾物資、黃金這類商品投資標的，都有其應有的循環週期，若能在低基期時進場，等到循環往上時都有不錯的成果；另外，新興市場也是2018 年撿黃金的好地方，相對於這幾年飆漲的成熟市場經濟，低基期的新興市場充滿了無限潛力。最後，看一下2018 年的房地產市場，雖然目前看來仍沒有極多方的消息與政策，不過由買賣移轉棟數、民眾賞屋與付斡旋的數量來推敲，已經有嗅到房地產市場落底打底的跡象，若以台北來說，本身有自住需求的買方、或者遇到物超所值的物件，要放膽的依自身能力考慮入手，畢竟好的地段區域和物件有限，房地產依然在2018 年的資產配置中占有一席之地! 中信房屋海外不動產推薦：https://global.cthouse.com.tw/  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】上海戴德梁行2017年12月5日最新發布的研究報告顯示，香港已超過倫敦西區成為全球租金最昂貴的辦公大樓市場。戴德梁行《全球辦公大樓租金概覽》(Office Space Across The World)年度報告統計了全球58個國家215個辦公大樓市場的租金成本情況，對全球新建或翻新的商辦場所依據每位員工辦公空間的租金成本和空間密度進行排名。該研究報告整合5項結論分別於下：(1)倫敦跌至全球第二位，但每位員工辦公空間年均租金為22,665美元，仍是巴黎或法蘭克福租金的兩倍、(2)在香港，容納100名員工的辦公場所租金相當於多倫多為300名員工、馬德里為500名員工、孟買為900名員工租賃工作場所的租金成本、(3)全球每位員工辦公空間的年均租金成本在過去12個月裡增長了1.5％、(4)工作模式和技術應用可能會影響未來的排名、(5)北京全球排名12，每位員工辦公空間年均租金為11,323美元。 上海戴德梁行表示，有限的供應量和中國內地企業的強勁需求推動香港年均租金成本上漲5.5％，至27,431美元。不斷上漲的租金促使越來越多的跨國公司遷離中心市場至成本更低的地區。相比之下，在香港，容納100名員工的辦公場所租金相當於多倫多為300名員工、馬德里為500名員工、孟買為900名員工租賃工作場所的租金成本。 相反，由於貨幣貶值，倫敦的租金成本自2016年以來下降了19％，每位員工辦公空間年均租金成本為22,665美元。巴黎雖然租金成本約為倫敦的一半，並在2017年出現了下降，但仍位居排行榜的前10位。 在過去12個月裡，全球每位員工辦公空間的年均租金成本上漲了1.5％。主要是由於美洲和亞太地區租金成本的上漲，其中美洲增長了4.2％，亞太地區增長了3.4％。歐洲、中東及非洲地區則下跌了1.3％。匯率波動是導致排名產生變化的重要因素之一。對於關注當地租金成本的企業來說，同房地產市場的波動相比，匯率的波動將是他們明年的關注重點。 隨著租金成本的不斷上漲，2017年全球工作場所密度「一定辦公大樓空間內所容納的員工數量」也在增加。雇主們，尤其是在紐約、倫敦、東京和香港等傳統的“影響力城市”(power cities)，希望盡可能提高效率，從而容納不斷增長的員工人數，並從增加的租金成本中獲得最大價值。 戴德梁行大中華區研究部董事總經理林榮傑James Shepherd指出：“在中國大陸，截止2017年9月的前12個月租金整體呈穩定增長，北京的辦公大樓市場仍是最昂貴的。到2020年，供應大潮會出現在中國的一線城市，這會抑制租金價格，租戶可以利用這種局面重新談判租金或以更低的成本尋找到更好的租賃空間。”    報告作者、戴德梁行歐洲、中東和非洲研究部Sophy Moffat表示：「香港和倫敦是目前為止最昂貴的辦公大樓市場，但在數字化時代，二線城市開始以工業時代沒出現過的的方式進行競爭。與全球老牌競爭者相比，斯德哥爾摩、奧斯丁和首爾等城市的排名正在不斷上升。奧斯丁在排行榜中的排名已上升至第21位，但其租金成本仍然比矽谷低40％，然而已憑藉自身優勢成為技術中心。」 「隨著每位員工辦公空間成本的上漲，對雇主們來說，最關鍵的是，在全球競爭激烈的市場上，提供有助於吸引和留住頂尖人才的工作環境，從而最大限度地發揮他們的勞動價值。當工作場所密度過高，或者共用空間的數量過低的時候，就會出現一個臨界點。這兩個因素都可能成為員工們完成工作的障礙。隨著辦公大樓空間和城市之間的競爭加劇，雇主們勢必要在使用者經驗和員工福利之間做出權衡。」 報告指出，從更長遠的角度來看，當人才和企業轉向新興經濟體時，全球的租金成本也將會出現一些調整。預計到2025年，全球500強企業中45％以上的企業將來自新興市場，而1990年這一比例僅為5％。