走走停停
2024-10-30
日本電影「步履不停」(中譯『橫山家之味』)是由是枝裕合所執導,由阿部寬所飾演,故事敘述著家庭中親人之間若即若離的互動,有輕鬆的一面,也有劍拔弩張的瞬間。同住一個屋簷下,有人期望與失望,有著對親人不在的追憶與感傷。鏡頭很慢,小鎮很小,人口不多,待在家裡似乎就可以聽到隔壁人家說話的聲音,電影告訴我們,家人的支持與理解是我們前進最大的力量,電影中演員不多,也沒有科技手法,但是看完會沉吟許久,不論發生什麼事,個人也好,家庭也好,都要步履不停地走下去!最近演員胡歌也演了一部電影「走走停停」,女主角是高圓圓,和阿部寬一樣,胡歌也是一位失業的大齡青年,迫於北漂的壓力,只能回到老家與父母及妺妹同住,在老家巧遇了舊時同學高圓圓,高是拍紀錄片的,想以其北漂回來的狀態做一深度的報導,卻沒想到反而促成了胡歌把自己寫的劇本拍成電影的夢想。劇本的主軸是女性自我意識的覺醒,而這個女主角是由自己的母親所扮演,拼湊出來的團隊,沒有經費,就在自己的家裡開拍,父親的角色嚴肅不多言,冷冷地看著一幕幕的故事在他身旁排練,父親沒有反對就是對這個廢柴大齡青年最大的支持了。而後面有意想不到的劇情轉折,足以讓人潸然淚下。這部電影導演龍飛在接受媒體採訪時,談到了他希望透過這部電影去探討你想活出怎樣的人生,走與停,不僅代表著前進和停止,也象徵著勇氣和思考。「走走停停」這四個字不是對生活最寫實的形容嗎?人生不是一條直線,而是充滿了起伏和轉變,胡歌飾演的男主在經歷北漂失敗和家庭變故後,波瀾不驚地接受了生活,選擇和自己和解。電影的最後是他開著車子陷在車陣中,而另一個車道,高圓圓則在另一台車的副駕駛座上,他們看到了彼此都在車流中,沒有交流,卻都在自己的車道中走走停停。和『步履不停』一樣,這部電影也有現代很流行的一個詞叫「鬆弛感」,不是富貴人家,也沒有霸道總裁,就像你我一樣平凡的人,過著平凡的人生,對於成功這二字已經冷感,只想在踏實與温暖中過好每一個太陽升起的日子。人生一路都是走走停停,爬山的路是走走停停,在大漠戈壁徒步也是走走停停,在台灣環島徒步是走走停停,幾十年的工作生涯走走停停,二個人之間的感情也是走走停停,看一本書是走走停停,連寫這篇文章也不是一口氣寫完,也是寫一段之後停頓下來思考,然後再開始!人生的差別是走走和停停的時間有多久,頻率是多少。你現在是『走走』還是『停停』呢?目的地能看到什麼,誰都沒有把握,而『走走』和『停停』是平等的,加起來才是你全部的人生,願你走時帶著微笑,停時不忘感恩!
升息決策超出預期? 對賣方示警
2022-03-18
【圖文/中信房屋研展室】央行昨(17日)宣布升息1碼,對房地產交易會造成哪些影響?中信房屋研展室副理張漢超指出,國內升息是遲早的事,但出人意外的是,過去央行升息向來以溫和的方式來因應國際市場變化,但本次卻與美國聯準會升息時間、幅度一致,讓許多市場人士跌破眼鏡。此外預期祭出的第五波選擇性信用管制也並未端出,在在顯示央行認為通膨才是現階段得首先處理的問題。其次這個決策也具有打消市場預期通膨的心態,對打算賺「通膨財」的產業釋出示警的訊號!張漢超表示,央行優先處理通膨,對各行業都有正面的影響,以房市的面向來看,對於預期認為房價會受通膨而扶搖直上的預售屋建商或是成屋銷售屋主而言,都帶有示警的意味,按此方向也有將房地產開價導回合理交易價的意味。目前房市有銷售賣方價格堅挺、拉長銷售時間的現象,成屋市場甚至還出現賣方不足的跡象,這些都是預期房價會持續上漲所造成的心態,央行本次優先力抗通膨,顯示政府重視通膨所產生的效應,且升息也會對揹負房貸的銷售賣方造成壓力,過去不理性的定價策略可能將不為市場所接受,除非訂出合理售價才有可能解套。至於本次升息1碼,會對買方房貸族帶來多少影響?以房貸利率由1.37%調高至1.62%來計算,20年期房貸每貸款100萬元,每月僅增加約115元,每年總計增加約1,380元。千萬房貸,每年增加也僅13,800元,即使房貸要揹30年期,每年也只有增加14,400,其實影響尚在可接受的範圍內。    
中信房屋2月不動產交易變化
2022-02-25
【圖文/中信房屋研展室】2月份因工作日數短,不動產交易量相對1月份大幅減少。中信房屋統計2月份(2/1至2/25)整體交易量,全台成交件數較1月份減少34.3%,比去年2月交易量,全台亦減9.9%,雖然月增率與年增率雙雙下滑,不過今年1到2月累計成交件數比起去年同期仍微幅成長4.7%,交易市況尚屬平穩。六都表現方面,2月份台北市月減48.6%、新北市月減28.9%、桃園市月減32.3%、台中市月減34.4%、台南市月減27%、高雄市月減27.4%。與去年2月相比,台北市年減3%、新北市年增5%、桃園市年增17.6%、台中市年減8.3%、台南市年減14.4%、高雄市年減34%。今年前2月累計交易量與去年同期相比,台北市年增0.9%、新北市年增15.7%、桃園市年增12.5%、台中市年減6.5%、台南市年減13.5%、高雄市年減41.8%。買賣雙方 價格認知現落差受政策影響,成屋交易近月略顯疲弱。在各類營建成本未見回落的前提下,房價持續走堅。整體而言,房市目前正處於價穩量平的格局之中。中信房屋總經理張世宗表示,在政府選擇性信用管制及房貸相關限令持續加強的現況下,房市買氣已略見降溫。此外目前物價位處高檔、房地產營建成本壓力仍在,中古成屋賣方因預期通膨將使房價有撐,導致對價格有所堅持,部分屋主還出現惜售心態,形成與買方市場價格認知的落差,整體交易時間也因而拉長。弱中透強 上半年表現依然可期不過張世宗也指出,雖然近期房市交易不盡理想,不過由累計交易量觀察,房市交易目前仍維持正成長,因此後勢若能在疫情逐步可控解封、國際金融市場動盪也能趨於回穩、3月成交步調也能持續走穩,那麼今年上半年交易表現也可望能交出不錯的成績單。    
遷入不敵遷出!六都社會增加人口全面負成長
2022-02-23
【圖文/中信房屋研展室】中信房屋統計六都社會增加人口數變化,結果顯示,去年各都自外地遷出人口皆大於遷入人口,且六都同時出現社會增加人口負成長的現象。此外觀察遷入遷出比可以發現,台北市遷入人口甚至不及遷出人口的一半,高雄市及台南市也分別只有0.67倍及0.78倍。中信房屋研展室副理張漢超認為,六都社會增加人口呈現負成長,除了顯示直轄市發展可能遇到的瓶頸,六都的高物價與高房價,恐怕也是推離民眾持續定居的主要原因。過往在民眾的認知中,遷居大城市主要有求職謀生、生活便利、居住品質、社會福利等優勢,不過現在這些好處,可能對民眾來說已經越來越無感。張漢超表示,受惠政府政策,各縣市與六都的城鄉差距已拉近不少,雖然就業條件及經濟環境仍不及大都市來的完善,但居住環境及民生需求都不成問題,房價相對便宜更是吸引人的致勝關鍵。張漢超說,不少民眾認為與其生活在物價、房價都貴的大都會地區,倒不如選擇以通勤或租屋的方式在都市上班工作。此外由於疫情使得部分工作型態發生了變化,居家上班或自營工作的樣態增加,定居地點也沒必要非六都不可。不過去年六都同時出現社會增加人口負成長的狀況,反而是較為特別之處,這是近11年以來未曾出現的狀況。且由「遷入遷出比」可以看出,台北市是六都中比值最低的都會,遷入人口僅為遷出人口的0.43倍,遷出遠勝於遷入。而高雄市及台南市也各只有0.67倍及0.78倍。分析原因,除了上述工作型態轉變的因素之外,房價衝高也是讓多數人打退堂鼓的原因。近年六都房價拉升幅度驚人,由住宅價格指數的變化來看,台中與台南房價年增率至少有10%以上,即使是漲幅最低的新北與台北漲幅也有6%,想遷居直轄市,除非預算充足,否則恐怕也只能面臨卡關的命運。張漢超指出,遷入遷出比可以瞭解遷入人口佔遷出人口的倍數,比值低於1即代表遷入人口不及遷出人口。以台北市而言,由於物價與房價的漲幅及位階都領先於六都,當有換屋需求時,自然會考量其他環境更單純、負擔更輕的周圍縣市。而南二都的高雄,長期以來即有人口外移的問題,也是六都中社會增加人口負成長的常客,台南是則近兩年開始出現明顯的出走潮,由該兩都的反例可以看出,房市話題不斷,未必對區域人口的吸納成長有利,拉高的房價,反而可能將定居民眾推向其他負擔較低的縣市。  
虎年房市金句 民眾:「高不可攀」最應景
2022-02-10
【圖文/中信房屋研展室】今年房市給予民眾什麼樣的期待或想像呢?中信房屋於年前票選虎年房市展望,前3名都獲得超過2成的受訪者認同,分別是得票率42.2%的「高不可攀」、26%的「如火如荼」和23.3%的「方興未艾」。中信房屋研展室副理張漢超表示,「高不可攀」反映物價飛漲的時代,民眾感受買房的夢想似乎越來越遠,而由「如火如荼」和「方興未艾」兩條房市金句也看出民眾認為房價漲、交易熱並不是短期現象,房市熱絡不僅是現在進行式,甚至還可能是未來式。其他像是形容難以看清事物真相的「撲朔迷離」、眾口同聲營造混淆是非的「眾口鑠金」,以及歡樂到了極致將會轉為悲哀的「樂極生悲」,這類對房市抱持較為負面的金句,得票率則都不到2成,可見多數民眾認為,虎年房地產將有持續成長的可能,趨勢反轉的可能不大。虎年置產,張漢超認為,考量未來可能升息的變數,購屋人一定要先預做財務規劃,並建立良好信用分數。申請房貸前,也應積極向多家往來的金融機構詢問,這樣才有機會取得最優惠的房貸條件,以降低額外購屋支出。至於今年房市的展望,張漢超建議消費者要多方觀察金融環境的變化。他指出,受國際環境影響,今年原物料價格及缺工問題短期內難以解決,虎年房市確實仍是價穩難跌,對一般購屋人來說,的確可能是最大的痛點,然而以長期持有的觀點來看,只要不動產條件不差,房價易漲難跌的特性反而能為個人資產帶來保值甚至增值的效果,因此現在入市,購屋人應著眼於個人資產的成長的前瞻性。交易量的部分,今年受到美國聯準會貨幣寬鬆政策落日的影響,升息動作也將加快,不過我國央行應會考量升息對國內經濟影響,而採取較為溫和的方式來因應。預期今年在經濟表現正向樂觀的氛圍下,房市也相對有成長的空間。整體上,今年房市將是價穩量微增的格局。  
中信房屋元月不動產交易變化
2022-01-28
【圖文/中信房屋研展室】本月因農曆新年假期影響,部分營業據點提前進入春節店休,實際營業天數隨之減少。不過根據中信房屋內部統計,截至28日止,本月交易量對比去年同期,全台年增率仍微幅增加,年增率達3.8%。不過受疫情升溫影響,本月各區域成交狀態較為分歧,其中以桃園和高雄交易量衝擊最大。中信房屋總經理張世宗表示,今年房市受疫情及經濟面的干擾依舊不輕,尤其在資金緊縮政策步調逐漸明朗後,房市成長動能恐將放緩。各種可能的干擾變數中,又以臆測度最高的升息話題討論最為熱絡。利率條件影響購屋人進場意願張世宗表示,隨著美國聯準會對貨幣政策寬鬆態度由「鴿派」轉為「超級鷹」,因此今年各國利率政策恐怕也會受到影響,我國因應國際金融變化的步調,幾乎也確立將朝升息方向邁進。張世宗說,房地產對利率變化反應較為敏感。比對近年聯徵中心過去住宅貸款統計資料與我國央行利率決策即可看出,購置住宅量體與整體放款金額會隨利率降低而走升,亦即低利率環境能營造對不動產交易有利的金融條件,相反的,升息恐將壓抑房市交易量能。預估央行將採溫和升息步調雖然升息對房市會形成壓力,不過張世宗認為,台灣應會以溫和的方式因應國際升息變化。張世宗分析,央行雖會參考美國聯準會決策進行利率調動,不過考量國內經濟規模,以及利率調整對國內經濟帶來的衝擊,調動幅度與次數不見得會與國際相同,國人也不必先對利率可能帶來的衝擊過於揣測。張世宗表示,現階段購屋人反而應該做好更實際的因應,例如做好自身財務規劃,設法提高自備款規模,並且妥善累積個人金融信用,以便未來在升息環境下能取得更具優勢的房貸條件。
高貴房價時代 買房找便宜 其實只做對了一半
2022-01-27
【圖文/中信房屋研展室】隨著國際原物料及勞工短缺,國內房價也跟著水漲船高。主計總處日前發佈統計指去年營造工程物價指數全年平均漲幅達10.94%,創13年來新高。中信房屋認為,在營建需求不斷成長與國際原物料價格未見回跌的情況下,消費者買房除了考量房價外,也應將不動產周邊成長性同時應納入規劃,如此才能有效抵禦通膨,創造資產增值的效果。中信房屋研展室副理張漢超指出,這波房價上漲除了歸因於生產條件不佳所造成成本上漲外,還有來自資金充沛、利率低檔、經濟成長等因素,而這些有利於投資的條件,其實對一般民眾而言卻相當的無感,甚至認為房價高不可攀,有購屋需求只得退而求其次,儘可能尋找便宜兼具實用、CP值較高的標的。張漢超表示,在單價高、總價貴的高貴房價時代,購屋人直覺性的會將購屋目光盯在房價上,不過只求房價便宜、能負擔其實只作對了一半,還要多考慮購屋標的成長性,否則即使買到房價能負擔的超值好屋,仍有可能因通膨、物價或金融環境而造成不動產整體價值縮水。像是公共建設題材、交通路網話題、生活機能改善等條件,都能使不動產保有未來成長動能。張漢超說,自住購屋人持有房地產講求的是長遠性,因此若能在購屋規劃時將這類正在醞釀中的各種利多納入考量,那麼就能夠讓購屋人有機會贏在起跑點上。以去年底台積電高雄楠梓設廠為例,當時積極搶進的投資人,便是看好未來發展的商機而揮金入市,但自住客優先考量的則是房價負擔與生活需求,接著再考量成長性,思考順序與投資人重視的短期資本利得完全不同。目前楠梓當地住宅大樓實價登錄平均房價約在每坪18萬上下,比起市區均價動輒30萬相比,房價仍算相對便宜。張漢超說,區域內捷運紅線解決了當地住戶由「蛋白區」前往市區的痛點,且隨著設廠進度推進,當地發展勢必更為蓬勃,自住客若以長遠的眼光在此置產,不僅可買到便宜,更能買到未來發展性。其他類似的案例也不少,新北三峽北大特區亦是如此。發展之初,三峽地區甚至被人戲稱為鬼城,不過發展至今,區域內發展不僅成熟、居住人口穩定成長,住宅大樓房價也已邁入4字頭。由此可見在高貴房價年代,自住型買方在思忖房價友善的同時若能加上地區發展的前景一併考量,那麼也能降低不動產缺乏未來成長性的風險,免得只有現在賺到了價格,卻在未來賠了價值。  
2022年景氣大趨勢 疫情通膨下的樂觀期待
2022-01-26
不論是台灣央行、主計總處或是國內主要智庫,展望2022年經濟表現時,都提到疫情發展、通膨疑慮及主要國家貨幣政策,將是牽動經濟走勢的關鍵。022年揭開序幕,儘管COVID-19疫情陰影沒有散去,但經過兩年的抗疫大作戰,各國陸續在防疫與經濟之間取得平衡點。在2021年的高基期成長之下,主要機構大多看好今年全球景氣仍將延續復甦步調。出口亮麗投資爆發  經濟成長連四年逾3%台灣2021年靠著出口亮麗以及投資大爆發,主計總處預估去年全年經濟成長率達6.09%,創近11年最高紀錄,且在高基期下,2022年經濟成長率預測值也有4.15%的優異表現,2019年至2022年預估將連續四年維持在3%以上的高速成長。台灣經濟研究院院長張建一樂觀地表示,「台灣未來幾年經濟成長不用擔心,經濟結構已經改變」。張建一說,從經濟部公布的統計數據可以看到,製造業投資機器設備的動能還是非常強勁,代表國際供應鏈正在加速復工;而且5G、高階運算等新興科技應用需求延續,科技不只協助人類適應對抗疫情,也會拉著經濟往前走。台經院分析,2022年經濟景氣維持熱絡,出口及民間投資續強,但受到比較基期偏高影響,對經濟成長貢獻度將下滑,經濟成長主要仰賴民間消費支撐。不過在亮眼的經濟成長率數字下,景氣前景仍非一路坦途,尤其台灣作為小型開放經濟體,在全球局勢動盪之際,很難置身事外。疫情、通膨與貨幣政策  牽動經濟走勢三關鍵不論是台灣央行、主計總處或是國內主要智庫,展望2022年經濟表現時,都提到疫情發展、通膨疑慮及主要國家的貨幣政策,將是牽動經濟走勢的關鍵。雖然各國努力研發疫苗對抗疫情,但病毒持續變種,2021年變種病毒Delta爆發,導致多國疫情復燃,去年底竄出的Omicron新型變異株來勢洶洶,更引來各國高度重視。國際信評機構惠譽(Fitch Ratings)和穆迪(Moody’s)相繼表示,COVID-19新型變異株Omicron可能會損害全球經濟成長前景,並進一步推升物價。美國聯邦準備理事會主席鮑爾(Jerome Powell)也坦言,Omicron可能會使美國經濟和勞動市場的復甦趨緩,並增加通貨膨脹的不確定性。全球經濟不均衡復甦  美國聯準會動見觀瞻富邦金控首席經濟學家羅瑋提醒,歐美國家開始施打第三劑疫苗,使得新興市場國家取得疫苗的時程更為延遲,各國經濟好轉速度出現落差,將導致2022年全球經濟「不均衡復甦」。考量各國經濟復甦速度不一、央行政策落差,加上美國聯準會啓動升息時程預期不同,羅瑋認為,2022年可以假設三種不同經濟情勢發展。一是疫情獲得控制,美國聯準會於2022年下半年升息,各國放寬出入境管制,服務性活動復甦可望支撐美國經濟成長,下半年亞洲內需、旅遊活動也將陸續恢復。二是聯準會於2023年上半年升息,美國經濟持續復甦,但新興市場消費動能恢復緩慢,中國經濟出現疲態,亞洲國家出口增長放緩。三是疫情反覆衝擊經濟,聯準會直到2023年下半年才升息,主要國家經濟復甦動能將放緩,新興國家投資及消費增長走弱,美元則會因避險需求走高。至於台灣的貨幣政策走向,央行總裁楊金龍多次強調,升息有三條件,一是國內當前及未來通膨情勢,二是主要國家升息步調,三是紓困振興措施情況。楊金龍特別指出,台灣升息決策必須考量主要國家的利率調整情況,如果其他國家沒有升息,台灣率先調高利率,可能引進熱錢;而資金一多,除了造成新台幣升值,還可能加劇資金湧入房地產。楊金龍這一席話也暗示,台灣不會早於美國等主要國家升息。元大寶華綜合經濟研究院董事長梁國源表示,就算美國聯準會組織嚴謹,仍存在預測失準的風險,先前光是通膨高漲的情況是否為暫時性現象,聯準會內部就存在歧見;假如聯準會通膨預測不慎失準,不得不將政策轉向,勢必拖累美國經濟擴張力道。梁國源直言,大部分央行都可能預測失準,台灣也有這種風險,尤其目前經濟情勢複雜又存在諸多變數,更讓政策決策難度提高,因此看2022年經濟走勢時,不能忽略央行決策失準帶來的不確定性。
南冠五都 北居末座 今年房市南強於北
2022-01-19
【圖文/中信房屋研展室】根據內政部資料與建物買賣移轉棟數顯示,去年六都除台北市外,其餘五都均呈現價量俱揚走勢。中信房屋以去年(2021年)第三季與前年同期內政部住宅價格指數相比,六都房價均呈現正成長,其中以台南市住宅價格指數年增率最高,台中市則緊追在後,漲幅分別為11.3%及10.2%,而房價位階較高的台北市和新北市也分別有6%及5.5%的成長,位居第5及第6名。至於交易量的部分,整體表現依然不俗,冠亞軍分別由高雄市和台南市包辦,成長幅度各為18%及16.1%。不過唯獨台北市落入負成長,較前年微減0.9%。綜觀六都表現,台南市分別拿下價量第一與第二,表現最為出色。台北市則恰好完全相反,分別拿下倒數第二及倒數第一,表現相對疲弱。中信房屋研展室副理張漢超表示,高雄、台南、台中、桃園、新北均落於「價量俱揚」的第一象限,僅台北市落在「價漲量縮」的第四象限,距價量俱揚僅一步之遙。張漢超分析六都價量南強北弱,主要原因在於南部地區有開發利多加持、且因房價位階相對中北部低,入手容易且具投資增值空間,因此不論是台南還是高雄,都令自住及投資型買方積極搶進。反觀北部地區雖有基本盤支撐,不過價量位階偏高,買方追價意願偏弱,再加上政策因素削減投資型買方入市意願,使得北部房地產交易量成長趨緩。展望區域房市發展,預估今年仍將延續南強於北的態勢。有題材的地區,交易量仍會向上拉高,但高房價區域交易量則難以拉升,甚至會出現買盤溢流至周邊區域的現象。張漢超認為,今年房市受物價及通膨影響,缺工因疫情問題也難以大幅改善,在人力成本居高不下的現況下,房價欲回不易。此外由於央行持續關注資金動向,對不動產相關貸款條件仍維持緊縮,房地產投資面難有發揮空間。而隨著全球貨幣寬鬆落日,國內升息步調也將於下半年跟上國際,可預期消費者購屋決策,屆時可能產生短期性的觀望,不過隨著時間拉長,干擾將會逐漸淡化。整體而言,今年房地產市場隨著國內經濟持續成長,房地產價量依然有表現的空間,基本上將是價穩量微增的格局。至於市場普遍擔憂疫情對房地產的干擾,張漢超認為omicron對國內的威脅與日俱增,而影響消費動能的關鍵還是在於病毒傳播力,由此面向思考,疫情對房市干擾的可能性還是存在,不過有鑑於國內已有往年的經驗,加強劑疫苗也正如火如荼施打中,這與往年此時尚無苗可打的狀況相當不同,因此如果能成功防禦,那麼對於房市所造成的負面效應應會大幅降低。  
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