【圖文/中信房屋研展室】中信房屋10月份（1～29日）房地產成交量持續溫和放量，全台成交件數較上月成長5.8%，其中以台北市及新北市表現最佳，中南部則是微幅成長。與去年同期相較，六都均為正成長，全台年增率達10.4%。本月與上月相比，台北市月增9.7%、新北市月增10%、桃園市月增6.5%、台中市月增6.1%、台南市月增2.5%、高雄市月增5.4%。與去年同月相較，台北市年增8.3%、新北市年增7.4%、桃園市年增19%、台中市年增11%、台南市年增減8.4%、高雄市年增5.1%。交易量持穩 促成買氣有原因10月份不動產交易持續走穩，桃園以南交易呈現溫和成長格局，台北、新北表現更是出色，且隨著房市進入年底交易旺季，各門市來電及帶看組數均有顯著成長，網路預約看屋也成長近1成。中信房屋總經理張世宗分析其原因，認為除了民眾置產需求之外，各區域發展利多、不動產保值抗通膨話題，也都是促使買氣加溫的原因。張世宗說，像是南台灣具備的園區話題、基礎建設題材，不僅讓在地民眾引頸期盼，甚至連外縣市買方也都來搶先卡位，再加上浮現檯面的通膨及物價問題，順勢拉高了房地產的討論度，進一步推升了本季房地產交易的期待性。換屋、購置第二戶交易件數略見萎縮本月由消費者端調查亦觀察到換屋或購置第二戶以上的交易，已受央行取消購置第二戶寬限期政策的影響而略見萎縮。張世宗分析，過往換屋及購置第二戶自住的交易約佔整體44%左右，不過目前僅剩不到39％，顯示9月下旬以來央行取消自然人購置第二戶寬限期的政策，的確對相關族群造成影響。據了解，這些流失的交易量應正在為資金及財務重新做規劃及部署，在自住前提不變的情況下，應只是延後購屋，不至於打消購屋念頭而真正的「消失」。  

【圖文/中信房屋研展室】 疫情趨緩，房地產近月交易量也逐步走穩，但隨著國際金融風向轉變，資金寬鬆政策也即將步入縮減，消費者也深刻感受到當前景氣與房價上的變化，甚至得調整消費支出以因應未來的改變。中信房屋上月進行網路調查，其中42%的受訪者認為第三季國內景氣較第二季差。房價感受度方面，56%受訪者雖認為房價約略保持平穩，但感受房價上漲的比重卻仍有38%，明顯高於感受下跌的6%。而對於年底第四季房價的看法，預期房價上漲的比重也有39%，高於看跌房價的10%。中信房屋研展室副理張漢超表示，中經院昨（10/20）日大幅上修今年經濟成長預測至5.84%，國內疫情警戒也已在第三季起逐步鬆綁，但各產業景氣要見到回穩其實還需要一段時間，況且目前並未完全脫離疫情威脅，部分店家因客源回流慢、無力支撐營運，因而歇業閉店，種種面向都讓民眾對於整體景氣的感受度較差。至於房地產方面，受國際原物料上漲的影響，預售及新成屋房價蠢蠢欲動，部分地區案場甚至傳出搶購的消息，在此情況下，多數民眾雖認為房價仍屬持平格局，不過受漲價效應及預期心理影響，房價看漲的比重其實也相對較多。張漢超認為，房價長期以來都維持上漲格局、近年成長相對溫和，但考量到市場對房價的接受度，建商基本上不太可能會將增加的物價成本，大幅反映於售價上，可能的因應方式是改推總價較低的產品，或於土地成本較低的區域推案。至於中古成屋市場則是回歸市場機制，屋主想高賣，得看市場是否買單。在物價上漲的年代，賣方得對售屋開價拿捏的合宜、買方欲取得理想房價，也得想方設法縮短考慮時間、加快決策速度，避免過長的「猶豫遊戲」（考慮時間），這對於買賣雙方而言都是新的學習與考驗。調查中也詢問受訪者對於物價上漲的對策及看法。面對通膨帶來的物價上漲，受訪者大多預期會減少「衣」與「樂」兩大消費的支出，而消費不減反增的兩大項目則為「食」與「住」。此外對於目前物價的感受度，逾75％的受訪者明顯感受目前物價比去年同期來的更高，甚至當中有30.1%受訪者覺得物價已經到了非常昂貴的程度。張漢超分析，部分民眾會因物價上漲壓力而有縮減消費的打算，不過由於飲食及居住開支屬生活必需項目，在維持既有生活品質的狀態下，該兩項生活項目不易像服飾或休閒娛樂可以不花費或減少延緩消費，因此只能順勢拉高「食」與「住」的消費預算。          

【圖文/中信房屋研展室】通貨膨脹造成的物價上漲已蔓延至房地產了嗎？根據中信房屋統計，北市第三季老宅房價，比去年同期平均成長了6.3%，其中以南港、萬華、大安等三區的房價漲幅最為顯著。若觀察屋齡30年以下成屋與老宅之間的房價差距，全市僅有文山、內湖、北投低於1.2倍，南港與大同兩區甚至達到1.3倍以上、房價差距頗大。根據實價交易資料顯示，北市今年第三季屋齡30年以上老宅房價比起去年同期明顯上漲。12個行政區，除士林、大同區年增率微減之外，其餘各區均為正成長。南港、萬華與大安區老宅房價成長更是顯著，季增及年增均為全市之最。中信房屋研展室副理張漢超表示，北市老宅房價年增率達6.3%，其中南港、萬華和大安區的房價年增率突破兩位數最高，分別是19.9%、14.5%及12.3%，大幅超越消費者物價指數年增率2.63%。也就是說，南港去年總價834萬元的老宅，現在得花1000萬才能買得到。只是老宅房價雖上漲，但漲幅還不及預售、新成屋及低屋齡的成屋。張漢超指出，國際原物料價格上漲及資金逐漸緊縮，引發全球通貨膨脹的發生，因此早在去年疫情導致營建物料及人力成本短缺之時，預售及新成屋的售價即已先行喊漲。如今雖然中古房價也鬆動上漲，但由新舊屋房價比的變化來看，老宅房價的成長其實還趕不上屋齡較低的成屋。觀察北市各區域屋齡30年以下的成屋與30年以上老宅的平均房價比，可以看出南港與大同區的比值最高，分別為1.39及1.32，也就是低屋齡的成屋是老宅房價的1.39倍及1.32倍。這意謂著新舊房價間的差距大，同時也顯示出老宅房價雖然成長，但還是跟不上屋齡較低的成屋。以南港區為例，區域內除了有臺鐵、高鐵、捷運三鐵之外，又有國道一號及三號兩條高速公路、以及園區展館帶來人流，建案開發頗具商業效益，因此各家建商積極搶進，創造出的話題自然也不少，現有成屋當然也聯袂受惠，只是如果就老宅本身的價值而言，僅能依賴土地價值的成長來拉抬房價，也因此造成老宅房價雖居全市之冠，但同時也與低屋齡新屋價差較大的現象。張漢超以現況來研判，認為通膨所引發的房價上漲趨勢，短期內恐難以改變，因此對於預算有限的族群來說，老宅房價雖漲，但漲幅較為溫和，或許是房價高漲下可以參考的標的，只不過入手老宅有仍有諸多面向需要考量，購屋人要入手，可先行評估，再做最佳的選擇。  

美國正面臨通膨風暴，學者吳大任直言，隨著台灣疫情趨緩、鬆綁管制，下半年可能面臨從美國傳導至台灣的「輸入性通膨」，以及成本上揚、需求回升帶來的通膨壓力，不可小覷。隨著全球主要經濟體疫苗覆蓋率提升，今年景氣也顯著回溫，這本該是值得稱慶的事，但壓抑已久的需求迎來大爆發，供給端卻來不及跟上，諸多跡象顯示，通膨風暴山雨欲來。美國物價隨景氣升溫  創13年來最大漲幅今年初起，美國公債殖利率不斷向上飆升，一度引發金融市場震盪，背後原因就是市場對通膨的擔憂大幅升高，認為疫苗快速施打、景氣快速復甦、原物料價格上漲以及政府大推基礎建設，將加劇通貨膨脹。市場的憂慮並非空穴來風，美國消費者物價指數（CPI）4、5月年增率創下波段新高後，5月飆上5%，6月續攀至5.4%，漲幅為13年來最大；而美國6月生產者物價指數（PPI）升幅大於預期，也顯示企業將成本轉嫁給消費者的壓力持續升高。儘管美國聯準會多次出面安撫市場情緒，稱「通膨是暫時的」，但就連「股神」巴菲特（Warren Buffett）也在5月波克夏公司（Berkshire Hathaway）股東會上直言「看到非常大幅的通膨」。供給跟不上  醞釀通膨危機談到通貨膨脹，政府到民間都聞之色變，原因在於通膨代表著物價全面、持續及顯著的上漲；當嚴重通膨發生，從產業到民間都會產生預期心理，引發搶購行為，進一步加劇物價上漲情況，導致萬物齊漲。不過通膨並非只有單一態樣，可以概分為「需求拉動」以及「成本推動」的通膨，需求拉動較為常見，而成本推動指的是供給面生產不足，或是成本上揚，導致通貨膨脹。舉例來說，工資上揚、石油等原物料價格上漲等，都會從供給面推動價格上揚，也與當前情況類似。「這波通膨推升來源，主要來自於供給」，台經院景氣預測中心主任孫明德直言，今年以來大家一直很擔心通貨膨脹，若細看國際數據，美國6月CPI年增率達5.4%，有部分原因是去年低基期因素，後續7、8月是關注焦點，至於歐洲、中國、日本物價上漲都還不算太顯著，各國還不到全面性通膨的程度。孫明德指出，各國經濟還沒有完全復甦、需求不熱，因此通膨不完全是需求端因素，而去年以來各國房價一路上漲，生產者物價則以中國、歐洲漲最多，美國緊追在後，原物料價格金屬漲了很多，油價也有一波明顯上漲，從房價、生產者物價及原物料價格三大面向可看出，供給端才是關鍵。中央大學台灣經濟發展研究中心執行長吳大任則分析，美國5、6月CPI增幅逾5%，使得市場對於美國通膨的疑慮驟升，主因是美國大幅度解封，提振消費信心，搭上經濟回溫、大推基礎建設、失業率降低等議題，美國經濟明顯復甦，也推動物價往上走。美國陷通膨壓力  台灣難置身事外至於台灣，吳大任表示，不同於全球各國第二季末景氣開始復甦，台灣碰上嚴重疫情，消費者減少出門頻率，內需型服務業也因為全國進入三級警戒，管制嚴格，生意受重創，即便成本上升、廠商也不敢漲價，「疫情跟三級警戒對於CPI有壓抑效果」。但這不代表台灣沒有通膨危機，「不能掉以輕心，政府都還是太樂觀了」，吳大任直言，隨著台灣疫情趨緩、鬆綁管制，下半年可能會面臨從美國傳導至台灣的「輸入性通膨」，以及成本上揚、需求回升帶來的通膨壓力，不可小覷。唯一值得慶幸的是，台灣暫時不需要擔心「停滯性通膨」，也就是經濟不景氣、失業率走揚的同時，伴隨著通膨現象。吳大任解釋，台灣失業率一度飆到4.8%的波段新高，但解封之後，內需服務業營收轉好，也需要增聘員工，加上製造業未受影響，生產及出口持續暢旺，至少下半年不會有停滯性通膨的問題。美國產業界與金融市場都在承受逐漸升高的通膨壓力，相隔1萬公里的台灣也無法置身事外，面臨國際原物料價格攀升、航運延誤跟運費調整、交期拉長，產業端感受已經相當深刻。中華經濟研究院助理研究員陳馨蕙表示，近期訪問廠商時，就聽到各種漲價案例，有製造業廠商反映，需求大爆發，沒辦法慢慢等供應商交貨，為了取得微控制器（MCU），只好到現貨市場競標，常常零組件競標價達10倍到40倍的價格。「業者每天跟我哀號，大家全部都在搶料，價格高達40倍還是要搶，不搶訂單就沒辦法出去」，陳馨蕙形容，去年全球爆發疫情後，供給需求同步重挫，需求下挫幅度更遠大於供給。然而隨著疫情趨緩，需求說回升就回升，供給的速度跟不上，塞港、原物料上漲、重複下單等問題全部都擠在一起，「這真的是百年難得一遇的情況」。中經院7月公布的2021年上半年台灣採購經理人營運展望調查便發現一項驚人數據—有96.3%製造業廠商表示主要供應商有調漲或預告漲價，其中高達七成廠商反映其供應商「已漲價並預告再漲價」。台灣製造業廠商面臨沉重的漲價壓力，但並非沒有應對之道，陳馨蕙表示，相較於非製造業，製造業廠商面對供應商調漲趨勢，有一定能力可以轉嫁，且愈上游的業者，轉嫁能力愈好。中經院調查指出，有反映供應商調漲或預告漲價的製造業中，79.2%表示可在半年內部分轉嫁，約一成業者表示可完全轉嫁，只有11.8%表示無法轉嫁。陳馨蕙直言，其實對於有轉嫁能力的製造業廠商「可以鼓鼓掌」，因為這代表廠商具有競爭力。吳大任補充，雖然製造業廠商多以出口為主，但是出口價格上升、銷售到國外後，漲價情況也許會一層層反映至終端產品，最後台灣進口國外商品時，消費者便會感受到「價格變貴了」。他也提到，台灣從美國進口很多農產品，可能帶來較大影響，進口汽車價格也可能會往上走。通膨疑慮下怎麼投資？專家：採槓鈴式策略對於社會大眾來說，製造業成本上升、原物料價格大漲都是相當遙遠的事情，他們更關注的是荷包裡的錢會不會變薄。面對未來不確定性，如何理財投資成為眼下最熱門的課題。瑞銀財富管理投資總監辦公室股票分析師陳彥甫指出，股市上漲至歷史新高後，部分投資者開始關注潛在的下行風險，並考慮是否應獲利了結，還是要等到情況更明朗時，再投入更多資金。他認為，以股市來說，下半年還會有高點，「亞洲機會比歐美多」，主因是上半年防疫表現不太理想，下半年有機會迎頭趕上。至於未來潛在風險，陳彥甫認為，多數投資人最關注的還是通膨以及貨幣政策轉向的影響，高通膨雖是短期現象，但確實存在較大不確定性，必須密切留意。星展銀行（台灣）財富管理投資顧問部副總裁陳昱嘉則表示，全球股市面對的情勢是「縮緊但不恐慌」，投資人仍可採用槓鈴式策略投資，也就是同時配置收益型與成長型資產，並納入黃金增加投資組合韌性，因為黃金可調控投資組合的波動風險。

【圖文/中信房屋研展室】中信房屋統計9月份房地產成交件數，全台交易平均月增4.6%，六都交易均為正成長，其中台中與台南成長表現最佳，月增幅均在1成左右。與去年同期相比，全台年增1.7%，桃園及新北量增表現較為凌厲，年增幅分別有2成及1.6成的水準。本月與上月相比，台北市月增2.6%、新北市月增2.2%、桃園市月增2.4%、台中市月增10%、台南市月增11.1%、高雄市月增7.9%。與去年同月相比，台北市年減6.6%、新北市年增16.1%、桃園市年增20.3%、台中市年增6.1%、台南市年減10.1%、高雄市年減9.8%。中秋來客未減 買氣動能足延續近月買氣，9月份交易續穩，中秋假期來客未減，買氣動能十足。中信房屋總經理張世宗表示，成屋市場歷經第二季的交易銳減，第三季以否極泰來之姿，持續走出交易量增的格局。目前交易量已站回4月間的交易水準，顯示疫情的負面干擾已淡化。年底前中性偏多格局不變展望後勢，第四季屬年底買房旺季，整體房市應會有更佳的表現空間。不過張世宗也指出，央行政策性措施，將可能為房地產帶來負面干擾，再加上通膨效應逐漸浮現，消費者心裡及政府後續因應，都是影響房地產中長期發展的變數。綜觀整體房市，張世宗認為年底前，房市仍屬中性偏多格局，尤其像是台南、高雄等區域，在科技業設廠利多題材持續發酵下，其綜效將可望進一步推升區域房地產發展。  

【圖文/中信房屋研展室】央行打炒房再出手，此次新增或強化的不動產相關貸款規定與一般民眾最相關的，就是新增規範自然人於六都與新竹縣市第2戶購屋貸款不得有寬限期。對此，中信房屋研展室副理張漢超認為，央行這次出手，已擴大觸及一般交易市場，對於一般換屋民眾可能將造成影響。央行本次擴大選擇性信用管制自即日起（9/24）實施，其中關於自然人購屋貸款的相關規定也趨於嚴格。原限制普通一般第3戶的購屋貸款才適用無寬限期及5.5成的限貸規定現在更收緊，凡是在六都及新竹縣市第2戶購屋貸款也將無法享有寬限期、貸款成數則無另外限制。央行本次祭出限縮政策，旨在抑制炒房族藉由寬限期投機的行為，但其實相關政策也將嚴重影響換屋族的權益。張漢超指出，換屋族經常有先買後賣的狀況，為的是希望換屋時能順利銜接、不用另覓短住居所，因此在先買入新屋而原屋尚未出售的這段時期，將發生同時持有2戶房屋的狀況。進一步來看，若原屋還有房貸，且購入新屋無寬限期可作為周轉緩衝運用，那麼換屋族就得同時背負兩份房貸，資金壓力之沉重，恐怕將迫使換屋族取消換屋計畫，或者繼續居住於舊宅之中，但對於因工作或其他非自願性搬遷的族群來說，如此的狀況，更是難以應對。以房貸利率1.31%、貸款金額100萬來比較20年房貸有無寬限期的差別。無寬限期房貸每月固定繳付約4,739元，但若使用3年寬限期，寬限期間每月只要繳付1,092元，若以短期換屋的狀況來看，一般頂多只需寬限期1到2年就很夠用，動用寬限期，將可大幅降低換屋族的資金壓力。張漢超認為，央行政策考量雖有其道理，不過若干擾了一般民眾正常資產運用，那麼政策就有必要研擬因應的配套措施，否則政策很可能將只是保全了金融機構的授信風險，但卻損失了民眾既有的居住權益！  

【圖文/中信房屋研展室】物價高漲趨勢吹向居家裝潢修繕，民眾裝修房屋，荷包恐怕會大失血。主計總處近期公布8月營造工程物價指數，與去年同期相比，年增率達13.57%，今年以來漲勢顯著，其中金屬製品類前8月平均年增率達27.17%，電線電纜甚至來到32.55%。相關原物料的上漲也衝擊一般裝潢修繕市場，報價增幅較往年增加至少1至2成左右。像是裝潢修繕常用的木做、水電及金屬用料，目前報價已比往年高出15%到30%左右，工資成本則視人力規模而有5%到20%左右的漲幅。中信房屋研展室副理張漢超表示，今年以來裝潢修繕市場報價已有數波調漲，每次雖以小幅調漲來反映成本，但在原物料漲勢強勁的走勢下，目前裝修價已比去年增加接近2成，也就是說往年花費百萬元就能做到的裝潢，現在得多付20萬元才能達成。張漢超說，雖然原物料成本上漲幅度令人咋舌，不過居家修繕業者還是盡量藉由庫存想辦法盡量來壓低成本，因此工程報價漲幅仍能控制，不過成本如果持續攀升，未來不排除報價還有進一步上升的可能。裝潢修繕成本上漲，最直接影響到的就是剛置產的屋主。有屋主無奈之下只能選擇重點式的輕裝潢，將華麗卻不重要的功能暫時省下，將主要裝修費用挹注在改善浴廁、電線、水管等基本重要的設施之上。張漢超說，成本上漲，屋主得多出數萬元的成本，因此可以選擇涉及居家安全的水電項目先施做，其他裝潢以基本實用的方式來處理，日後資金餘裕如要再更新裝潢佈局，也可省下一筆重大開支。這樣的方式雖然不見得能省下多少裝修總價，但分批裝修確實可以降低一時之間的資金壓力。張漢超認為，民眾對於水電修繕價格調漲的感受度可能反而比居家修繕更為強烈，這是因為一般民眾不會經常需要居家裝潢，但日常的水電修繕卻無可避免，即使自己到大賣場購買原物料DIY修繕，也能感受到省下的超值感是越來越低。據了解，一捆普通的電線材料一般只要1,000元左右，但現在終端售價已直接拉到1,500元以上，現階段在原料工資雙漲的情況下，除非能等到全球疫情解除、供應鏈恢復正常運作，否則消費者想要省荷包，除了精打細算外，也要多多比較才不吃虧。  

【圖文/中信房屋研展室】主計總處近期分別公布最新的《人口及住宅普查》及《家庭收支調查》報告，兩項調查均揭露2020年度「住宅自有率」數據。依《人口及住宅普查》內容顯示，全國住宅自有率為78.6%，而《家庭收支調查》的資料則為84.68%，兩者雖因調查方式及樣本不同，數據因而稍有差異，不過10年間兩者呈現的結果都相當穩定，波動變化似乎未受政策、經濟因素等外在環境而有明顯的影響。此外由《人口及住宅普查》的結果可以觀察各縣市住宅自有率的狀況。全國住宅自有率最高的縣市為86.9%的彰化縣，宜蘭縣84.9%，基隆市與新竹縣則同樣均為84.6%；自有率最低的除了69%的連江縣外，還有台北市72.1%，以及均為76.2%的新竹市及新北市。總計全國平均住宅自有率為78.6%，比起10年前（2010年）普查時的79.2%僅減少了0.6個百分點。中信房屋研展室副理張漢超表示，儘管10年間像是金融利率、政策施行、房地產稅制、商業活動，甚至如兩岸關係與地緣政治等變數都影響了房地產交易價量，不過對於住宅自有率的影響其實並不顯著，數據起伏也相對穩定，顯示外在條件的因素並不容易衝擊國人房產自有的觀念與想法。張漢超認為，要探究影響住宅自有率變化的因素應從民眾實際需求的層面來思考，相關的研究甚至指出人口遷徙及房價所得比等其他因素才是真的相關連的變數。從各縣市住宅自有率來觀察，台北市、新竹市、新北市等地都是當地民眾認為房價較高的縣市，且有較多移入人口，住宅自有率因而略遜於其他地區。彰化縣、宜蘭縣、基隆市在房價相對較容易負擔、人口因素穩定，反而造就自有率較高的現象。張漢超表示，住宅自有率應該觀察的是穩定度，如果趨勢穩定就代表當地剛性需求相對平穩，房地產相關業者的商機也會較為穩定，不過一旦發生明顯變動，那麼很可能就不僅只是民眾購屋決策思維改變這樣單純了，背後很可能有其他更重大的因素導致民眾基本購屋需求發生變化。