台東市位於台灣東南部臨海的台東平原上，地勢大致平坦，地形則狹長，東臨太平洋，西起中央山脈山腳等高線與卑南鄉為鄰，是一座背山面海的城市。舊稱「寶桑庄」的台東，原為卑南、阿美兩族原住民定居之地，清咸豐年間，才有福建移民與平埔族人漸次移居，並教導卑南族人耕種，於是村落漸成。民國六十五年元旦升格為縣轄「台東市」，也是台東縣的經濟、交通、文教中心；人口數約11萬人，其中原住民人口約1萬7千人，為全台原住民人口比例最高的城市。 主要生活圈    舊市區商圈     台東更生加盟店店長陳信謂表示，台東市以中山路、中華路、正氣路、新生路及更生路等5條主要道路形成舊市區商圈，三商百貨及中央傳統市場是商圈內聚集人潮的地方，台東舊站（廢除時名為台東車站）位於周邊，目前設有台東鐵道藝術村，為台東市的旅遊景點之一。舊市區房產物件多為商用的透天店面，每棟售價在1000萬~3000萬之間，土地持分30-50坪，建坪則以60-100坪區間的四層樓規劃佔大宗。區域內大樓產品極少，從民國85年之後便無再興建，主要原因在於地方需求及消費者接受度的相關問題，大樓華廈購買客層多為資金準備較不足或是家中人口較少者。現行大樓集中於中興路上的那魯灣飯店一帶，每坪售價在5萬/坪左右。陳信謂店長補充，透天別墅是台東接受度最高的產品，而軍、公、教等外調來此之任職者成為主力客戶群。透天別墅分布在舊市區外圍，都是以住宅區做為地目使用，規劃以2樓半~3樓的車庫別墅佔大宗，每棟成交總價相對於舊市區內的透店來得便宜，成交區間在600-900萬可得，土地持分面積為35-50坪為主。 樂活退休宅  最愛鹿野龍田及東河都蘭村     台東更生加盟店店長陳信謂指出，樂活退休宅大多位於遠離塵囂之處，但如果交通易達性太低，購屋人往往會考慮到交通時間花費甚鉅，也將降低購買意願。台東的好山好水是眾所周知，而“天藍”也常讓人有如置身國外海島渡假聖地一般，因此吸引了不少都會區的退休樂活族來此定居。而來此找尋退休宅的外來客，多以距離市區30分鐘內車程可達的區域為選，山線由台9線往“鹿野龍田”指名最高、海線以台11線往“東河鄉都蘭村”的農地最受銀髮族青睞，而購買農地自行興建農舍的規劃最是普遍。上述二區目前農舍建坪多是100坪以內的2層樓高產品為主，農地面積最少都在2,500平方公尺以上，鹿野龍田及東河鄉都蘭村農地價位約在4,000元/坪-7,000元/坪可得。 學生宅    台東大學     台東更生加盟店店長陳信謂說明，國立臺東大學〈前身為國立臺東師範學院〉現有台東和知本二校區， 95%的學生都是由外地來此求學。區域學生租屋市場以大樓產品接受度最高，學生多集中在中興路上的東方大鎮，目前該區段僅有三棟大樓於此，規劃上從獨立套房到四房的格局都有。台東市的學生租屋市場比較不像其他都會地區的大學院校，會以公寓或大樓整層隔間成雅房或套房出租，主要還是在供給與需求之間交互影響。目前學生租金行情：獨立套房每月約5,000元左右，而整層3-4房的物件則要價10,000元-12,000元，區域現況以10,000元/月是多數學生較可接受的價位。 浴火財神  寒單爺出巡     台東最獨特的文化風情應屬每年元宵節的炮轟寒單爺廟會活動。寒單爺出巡稱為「走佛」、「燒佛」，首先將寒單爺的神像綁在特製的籐椅〈俗稱「椅轎」或「軟轎」〉上方，再由真人扮演的「肉身寒單」頭紮紅布、以毛巾蒙臉，身穿紅色短褲赤裸上身，手拿榕葉保護眼睛及便於擋下鞭炮，站立於神轎之上讓四名轎夫抬著在大街小巷繞境，接受店家及信眾接受鞭炮炸身，元宵節神明繞境活動及炮炸寒單爺祈福活動在台東已有五十多年的歲月了，雖然在民國72年至77年間，當中一共有5年被警察機關明令禁止，但在鄉親父老及各界人士的支持下終得以流傳至今，成為與「北天燈、南烽炮」齊名的「東寒單」民俗活動之一。關於寒單爺之說各有附會，通說應為是：職掌天上財庫的財神爺趙天庫，因其生性屬寒，比較怕冷，因此出巡時，信眾皆以火炮替財神爺暖身。台東市南京路廣場、天后宮廣場、海濱公園及市區主要商街附近是最主要的「火拚戰場」。乘坐的是以藤製成的藤椅。 美麗傳說  鯉魚山     鯉魚山位於台東市西側、火車站後方，因其外形似鯉魚而得名，是台東市區最明顯的地標和風景區之一，從山頂可以俯瞰台東市區。傳說中的鯉魚山是由兩尾魚組成，而且晚上還會移動，後來藏於山中的金銀財寶被荷蘭人挖走，留下現今鐵道旁的兩個大山洞，也就是魚眼的部份，鯉魚失去了眼睛也因此被固定在原地。鯉魚山的地質構造為卑南角礫岩，高約75公尺，四面空闊不與其他山相連，視野良好，晴空萬里時可遠眺蘭嶼及綠島。山雖不高卻頗秀麗．大海環繞其前，讓登臨者心胸頓時開闊；山區設有多條登山步道，並依地形規劃有鯉首、鯉眼、背嶺及鯉尾等重要觀景平台，加上眾多歷史遺跡，山腳下有鯉魚山公園、龍鳳佛堂及忠烈祠等，可說是民眾健身遊憩、郊遊踏青的最佳旅遊動線。 見證台東的歷史  天后宮、海山寺     天后宮位於交通最繁忙的中華路上，所在地的寶桑里即為台東市的發源地。光緒年間，因水尾墾撫局的委員雷福海征收各地田畝清丈費過苛，大庄客民劉添旺結合附近墾民及平埔族人起事，圍攻張提督兆連的鎮海後軍，堡壘內沒有水井，官兵們口渴難以忍受，張提督命人臨時挖井，挖了九仞深還不見泉水，正當大家焦急萬分之時，張提督燒香向媽祖膜拜禱告，一剎那間甘泉竟立即湧出，軍心大振。事件平定後，張提督捐俸倡議建廟感恩，並發動部屬及地方士紳共襄盛舉。天后宮的正殿供奉天上聖母，左殿供奉關聖帝君、孔夫子；右殿供奉神農大帝、註生娘娘。廟宇莊嚴，廟前龍柱石獅雕工細緻，前廊正門及側門兩側的對聯，由張之遠先賢分以隸、行書所撰，是台東香火鼎盛的古廟之一。     在中正路的盡頭，離海不遠的地方，矗立著這座台東最古老且遠近馳名的寺垣—海山寺。海山寺初名為觀音祠，因其朝山傍海，始稱「海山寺」。寺內環境優美，建築氣派恢宏，其中大雄寶殿高72公尺，全寺面積約為一甲，寺中的三大佛：釋迦牟尼佛、阿彌佗佛和藥師佛是日據時期所遺留下來的歷史文物，旁祀伽藍菩薩、韋馱菩薩、地藏王菩薩亦年代久遠，已儼然成為東台灣的佛教重鎮。 知本溫泉泡湯樂   林地森活芬多精     台灣因為火山作用，形成許多溫泉，近年來更因為週休二日之實施成為遊憩休閒中的極品。知本溫泉區位於知本溪中下游，屬鹼性碳酸泉，無色無臭，水質極優。「知本溫泉風景區」以泡湯、享受森林浴出名，距離台東市廿公里，區內大小觀光飯店林立，各種設施完備，露營區、烤肉區、露天溫泉區等，並擁有峽谷、瀑布、森林遊樂區等自然景觀，四季之景，各具特色，素有『東台第一景』的美譽。     森林遊樂區位於知本溪中游，知本溫泉區的盡頭，為林務局管轄的國有林地，區內山巒疊翠、林木蓊鬱，林相上屬於熱帶雨林。廣闊的榕樹林耐人遊賞。並以鳥類資源最為豐富，是台東市郊賞鳥的最佳據點。植物則以原生之觀賞花木為主，且有大片純林，另外園內設有好漢坡、野餐桌椅、森林浴步道、榕蔭步道、水流腳底按摩步道等；爬上坡度陡峻的好漢坡，在十字路口有「千根榕」奇觀，大榕樹右側的密林中，經常傳來台灣獮猴的叫聲。此外，園區內種植東部特有原生種蝴蝶蘭，漫步園中除了享受森林浴外，也可欣賞優雅的蝴蝶蘭花。 結語 台東的地理環境、人文結構，在長時間的交融下，發展出許多獨特的文化，且面山近海，境內保有多處自然文化保留區，無論是海裡的柴魚或是平原上的釋迦，甚至是山上的茶葉、鳳梨、金針、洛神花等，無不名聞全國。有如「來去台東」歌詞中提到的，各處令人響往的自然風光，定位為「國際觀光城市」的台東，並不能單純以都會區住民的眼光來度量這裡的價值！ 台東市近年除了公路與鐵路的改善計劃，以及以鐵路車站和台東市附近地區的生活圈道路系統建設計畫等，加上重大建設如新社區造鎮計畫、國營企業的土地轉型再發展計畫、志航國際機場設置計畫等等，將大幅帶動本區的繁榮發展，也扮演本區房地產重要推手。 <中信房屋報導_區域報導  2012年1&2月號>  

案例： 劉姥姥進大觀園，看中了一處房屋，於是央求賈寶玉讓她住下。雙方簽訂了房屋租賃契約，約定每月租金十兩銀子，押金二十兩，租期三年。不料，一年後賈寶玉想把房子收回來自己住，於是向劉姥姥要求提前終止租約，但遭到劉姥姥拒絕。試問，依法賈寶玉有權將房子收回嗎？又，劉姥姥因為手頭緊，兩個月沒繳房租，賈寶玉想趁機將房子收回。但劉姥姥主張當初押金二十兩，足以抵付兩個月租金，等於沒欠租，所以賈寶玉不能終止租約。劉姥姥的主張是否合法？ 解 析： 一、 出租人的終止權     租賃，依民法規定屬於契約的一種，契約一旦成立生效，雙方都必須受到契約的拘束。換言之，當事人如果沒有「終止權」，是不能任意終止租賃契約的。租賃契約的終止可由雙方在契約中約定，如未約定則應依法律的相關規定。約定的方式，例如在租賃契約中明訂：「甲/乙/雙方得提前終止本契約，但應提前1個月通知他方，並於終止日支付相當於1個月租金予他方。」     至於法律規定，例如民法第438條：「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。」第440條：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定。」第443條：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」第447條：「出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物；如承租人離去租賃之不動產者，並得占有其物。承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者，出租人得終止契約。」倘不符以上各條規定，契約中又無約定，當事人一方自不得任意終止租約。      又依民法第71條：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」第111條：「法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。」租賃契約亦屬法律行為的一種，因此，如果當事人的約定與法律的強制規定相衝突，其約定無效。例如在房屋租賃契約中約定：「承租人逾期未繳租金，出租人得不經催告逕行終止租約。」顯然違反前述民法第440條第2項之規定，該契約條款無效；若出租人要以欠租為由終止租約，仍須以欠租兩個月為前提，並且踐行催告程序。 二、 土地法第100條之特別規定     土地法關於房屋租賃有特別規定，第100條：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」原則上，土地法為民法的特別法，其規定應優先適用。因此，承租人積欠租金時，依本條第3款之規定，出租人須先以擔保金抵償欠租，抵償後仍欠2個月以上租金，才能終止租約將房屋收回。     然而，依司法院解釋《院解字第3489號》之規定：「土地法第100條之規定於施行前未終止契約之不定期租賃亦適用之，至定期租賃契約無論其訂約係在施行前抑在施行後均無同條之適用，院解字第3238號解釋應予變更。」以及最高法院《37年上字第7729號》判例：「租賃契約屆滿後，如非有民法第451條所定，視為以不定期限繼續契約之情形，則其租賃關係應依同法第450條第1項規定，於租期屆滿時消滅，不受土地法第100條所定各款之限制，業經司法院院解字第3489號解釋有案。雖原判決成立於該號解釋發表以前，而係以司法院院解字第3238號解釋為依據，但第3489號解釋已將第3238號解釋所持之見解變更，則土地法第100條規定，實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約，應與未定期限之租賃契約，同受土地法第100條規定之限制，不問其有無民法第451條規定之情形，不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋，自嫌未合。」可見，土地法第100條僅限於「不定期租賃」方有適用。如果訂有租賃期間而租期尚未屆滿，承租人積欠租金達2個月，出租人無須先以擔保金（押金）抵償，即可依民法第440條之規定催告、終止租約。同理，租期未滿，出租人亦不得以「收回自住或重新建築」為由收回房屋。     土地法除第100條有關房屋租賃外，另於第103條及第114條，分別對「建築基地」及「耕地」之租賃設有終止租約的條件，亦應注意。 三、 結論 本案賈寶玉與劉姥姥訂有房屋租賃契約，租期三年尚未屆滿，若租約中並無「一方得任意終止」之條款，則賈寶玉必須有法律上的依據才能終止租約。依前述，土地法第100條雖然規定出租人得以「收回自住」為由終止租約，但本案租約並非「不定期租賃」，並無土地法第100條之適用，賈寶玉即使想收回自住也不能任意終止租約。 劉姥姥雖然有押金20兩可供抵償欠租，但是否以押金扣抵房租，出租人有選擇的自由，如果賈寶玉並未表示以押金扣抵欠租，則劉姥姥仍然欠租2個月。如上所述，劉姥姥不能主張土地法第100條規定，而賈寶玉則可依民法第440條定期催告；逾期仍未支付租金，賈寶玉就可以終止租約了。   car loan new online

 案 例：     某甲於民國98年10月1日自法院拍賣程序購得房屋一棟及其基地，並於99年5月1日始向地政機關登記為所有權人。某乙於民國100年6月1日有意向某甲購買該屋，雙方亦商談至相當價格。惟某甲持有房屋之期間未滿2年，若此時出售恐被課徵特種貨物及勞務稅，故遲遲不敢答應；但某甲如不於此時出售，某乙亦將轉而另向他人購屋。某甲應如何解決這個問題呢？  解 析： 一、 特種貨物及勞務稅條例之規定     特種貨物及勞務稅條例（以下簡稱本條例）自民國100年6月1日起已開始實施，凡符合本條例規定之特種貨物及勞務均須課稅。就不動產而言，本條例第2條第1項第1款規定之特種貨物係指「持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。但符合第5條規定者，不包括之。」又依第7條：「特種貨物及勞務稅之稅率為百分之10。但第2條第1項第1款規定之特種貨物，持有期間在1年以內者，稅率為百分之15。」其稅率不可謂不高。因此，不動產「持有期間」之計算成為課稅與否之重要條件，值得吾人探究。     本條例第3條第3項規定：「前條第1項第1款所稱持有期間，指自本條例施行前或施行後完成移轉登記之日起計算至本條例施行後訂定銷售契約之日止之期間。」換言之，取得不動產之時間可在施行前或施行後，而出售時間僅限於「施行後」，亦即在民國100年6月1日前已銷售之不動產，無論持有期間如何均不在課稅之列。此規定看似明確，仍有若干問題有待釐清，茲分述如下： 二、 何謂「完成移轉登記之日」？     持有期間以「完成移轉登記之日」起算，惟取得不動產之所有權並不以完成移轉登記者為限，例如繼承、強制執行、徵收、法院判決等情形於登記前已取得所有權，應如何處理？本條例第5條第6款規定：「銷售因繼承或受遺贈取得者，非屬本條例規定之特種貨物。」又依本條例施行細則第6條規定：「依本條例第3條第3項規定計算持有期間，因強制執行於登記前已取得不動產所有權者，其起算日以所有權人領得權利移轉證書之日為準；因區段徵收領回抵價地者，其起算日以所有權人原取得被徵收土地之日為準。」是以，雖然民法第759條規定因強制執行等非法律行為於登記前已取得不動產物權者非經登記不得處分，但本條例之持有期間仍以「領得權利移轉證書之日」起算，尚屬合理。     惟房屋之起造人，於建造完成之日起已取得不動產之所有權，如辦理保存登記後出售，其「持有期間」之起算日究應以「建造完成之日」為準？或以「保存登記」辦理完竣之日為準？如未辦理保存登記直接出售又將如何認定？法條文字係「完成移轉登記」，以上情形似乎均不符合。本條例第5條第7款規定：「營業人興建房屋完成後第一次移轉者，非屬本條例規定之特種貨物。」則「非營業人」建造房屋後出售尚屬特種貨物，其持有期間之認定有待主管機關解釋。 此外，如房屋與土地係於不同時點取得而合併銷售之情形，其持有期間應如何計算？例如房屋持有未滿2年而土地持有已滿2年，或持有房屋超過1年未滿2年而持有土地未滿1年。本條例施行細則草案對此原有明文，正式通過之現行條文卻無規定，解釋上亦生疑義。 三、 何謂「訂定銷售契約」？     就文義解釋，凡以銷售為目的所訂立之契約均屬「銷售契約」，例如買賣契約。有疑義者在於「訂立契約」是否限於「訂立契約書」？依法買賣契約為「不要式契約」，雙方意思表示合致時即為成立，訂立契約書面僅作為證明之用而非契約成立要件，契約成立之時間仍以雙方意思表示合致時為準。惟本條例第16條第1項規定：「納稅義務人銷售第2條第1項第1款規定之特種貨物，應於訂定銷售契約之次日起30日內計算應納稅額，自行填具繳款書向公庫繳納，並填具申報書，檢附繳納收據、『契約書』及其他有關文件，向主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額。」如「契約成立之日」與「契約書簽訂之日」不相同時，究應以何日期為準？即生疑義。尤其在契約成立之日計算持有期間未滿2年，而於滿2年後始訂立契約書之情形，影響課稅要件是否具備，對納稅義務人影響至鉅，亦有待主管機關解釋釐清。 此外，「銷售契約」之概念是否等同於「買賣契約」？或只需有移轉所有權及對價者均包括之？例如附買回條件之買賣契約、試驗買賣契約、租賃買賣混合契約、承攬買賣混合契約、移轉擔保契約、移轉借貸契約、借名登記契約、流抵（流質）契約、附絕賣條款之典權契約等，是否在課稅之列均有待解釋。 四、 持有期間之因應方式     如不動產持有期間未滿2年而有出售之需要，應如何因應？可能有以下各種方式，茲析述之： （一） 延後辦理所有權移轉登記 先訂立買賣契約，雙方約定於持有期間滿2年後再行移轉所有權。惟本條例規定如上所述，持有期間之計算係以「訂定銷售契約」為準，如在持有期間未滿2年訂立買賣契約，即屬特種貨物應繳納本稅，縱於滿2年後移轉仍無法避稅。 （二） 契約書記載將來之日期 依前述本條例第16條第1項之規定，納稅義務人應檢附「契約書」向主管機關辦理申報手續，主管機關亦以契約書記載之日期為認定，故實際訂約日期雖未滿2年但如依契約書記載日期已滿，似可避稅。惟如上述，法條規定之「訂定銷售契約」有疑義，倘主管機關之解釋係「契約成立」而非「訂立契約書」，則仍以實際上契約成立之日為準。 又如實際簽約日期與契約書上所載日期不同，將影響主管稽徵機關對於課稅要件之認定，恐有觸犯刑法「使公務員登載不實罪」之虞。刑法第214條規定：「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處3年以下有期徒刑、拘役或500元以下罰金。」故此法亦不可行。 （三） 附條件或期限之買賣契約 例如雙方約定至持有期間滿2年後之某日期起，契約始生效力（附期限）；或約定第三人（例如房屋仲介）通知當事人付款或過戶時契約始生效力（附條件），有無將持有期間延長之效果？ 就法理而言，契約之「成立」與「生效」乃不同概念，契約成立係當事人雙方意思表示合致，生效則係契約所定之權利義務已發生。附「停止條件」或「始期」之契約，訂立時契約已成立，而於條件成就或始期屆至時生效。倘主管機關認定「訂定銷售契約」係指「契約成立」而非「契約生效」，則縱附條件或期限仍無解於持有期間之認定。 （四） 以租代買 例如訂立「租賃契約書」約定承租人繳付租金達一定數額後，即有權請求出租人移轉登記所有權。此種「混合契約」外觀上雖屬租賃不在課稅之列，惟實質上仍具有「買賣」之性質。倘主管機關採實質認定，認為契約有請求移轉所有權之效力或以移轉所有權為目的即屬「銷售契約」，則仍無解於課稅義務。 （五） 訂立流抵契約 所謂「流抵契約」，依民法第873條之1第1項規定：「約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，非經登記，不得對抗第三人。」具體做法是所有權人與相對人先訂立「借貸契約」由相對人貸與所有權人一筆「借款」並辦理抵押權設定（登記時應記明「債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人」）；事後再依土地登記規則第117條之1第2項，附具相關文件由雙方會同辦理所有權移轉登記。 此種「流抵契約」解釋上與「銷售契約」之涵義顯有不同，應不屬課稅之列，又能達到銀貨兩訖之效果。惟民法第873條之1第2項規定：「抵押權人請求抵押人為抵押物所有權之移轉時，抵押物價值超過擔保債權部分，應返還抵押人；不足清償擔保債權者，仍得請求債務人清償。」如有一方事後行使本項之返還或清償請求權，可能會造成糾紛；又同條第3項：「抵押人在抵押物所有權移轉於抵押權人前，得清償抵押權擔保之債權，以消滅該抵押權。」換言之，所有權人如反悔不「賣」時，只需返還該「借款」即可消滅抵押權，亦無法達到如同買賣契約之拘束力。 甚者，如主管稽徵機關認定當事人係以流抵契約之形式規避稅捐，實質上仍屬買賣，依民法第87條第2項：「虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。」逕依本條例第18條及第22條規定，核定銷售價格、補徵及處罰。故此法亦有風險。 （六） 簽立要約書或承諾書 例如由買受人出具「要約書」表明承購條件，再由出賣人簽字同意其條件，並約定於持有期間滿2年後之某日期簽立正式之買賣契約書；或出賣人先表示出售條件，再由買受人簽立「承諾書」同意其條件。外觀上，「訂定銷售契約」之日似為「簽定買賣契約書」之日，惟要約書或承諾書既已記載買賣條件，實質上仍可能被認定買賣契約已經成立甚至生效，而以出賣人簽名或承諾書之訂立日期計算持有期間。此種做法類似「重複訂約」，即同一契約訂立2次，如其主要之權利義務均屬相同仍以第1次訂約為契約真正成立之日。 （七） 預告登記 土地法第79條之1第1項第1款規定：「聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅

中時電子報|房地產|北台灣 林佩怡／台北報導       常見室內裝修糾紛，台北市建築管理處從今年四月起，加強稽查室內裝修及隔成小套房的建物，只要未申請裝修許可證，可罰六萬元以上；非法施工業者則可罰十二萬元以上，至今已開出廿六張罰單。 　內政部去年修正《建築室內裝修管理辦法》，要求凡六層樓以上建物及五層樓以下隔間小套房的建物，若執行室內裝修，依法得申請裝修許可證，但許多民眾未申請許可證，還有非法的施工業者，導致檢舉案逐年增加，決定今年四月加強稽查。 　台北市建管處股長李豪偉說，北市登記有案的合法裝修業共一九四七家，去年核發室內裝修許可證共二三六五件，平均每家業者承攬裝修工程一.二一件，明顯不合理，有龐大黑數存在。 　李豪偉說，北市房價居高不下，常有公寓大廈裝修成多間套房出租，導致用電過量、破壞構造、陽台違建等違規或侵權情形，增添建物的公安疑慮，還有侵害公寓所有權人共同利益之虞，衍生許多糾紛，確實有加強管理之必要。 　為遏止亂象，今年四月一日起，建管處加強稽查未依法申請室內裝修許可證的業者及使用人，已開罰廿六件。李豪偉說，遭罰的案件，大多是民眾委託無證照的裝修業者施工，或屋主自行設計找工人施工，依《建築法》規定，屋主可罰六萬以上，非法施工業者可罰十二萬以上罰鍰。    [中時房地產  house.chinatimes.com]crack car loan new online

    為了避免資產泡沫化帶來的經濟損傷，亞洲政府近兩年皆投入打房的行列。台灣百年房市在政府積極介入風險控管的作為下，除了透過調升利率、降低土地建築融資與貸款成數來抑制資金流量，更針對短期投機交易開徵奢侈稅以消減套利行為製造的房價泡沫。中信房屋董事長鄭余正全表示，Q2房市成為政府解決高房價民怨的重要轉折點，從奢侈稅議題的醞釀、立法到實施，都在第二季房市表現裡看到高低起伏的戲劇性變化。根據當季最新宅指數調查發現，買方購屋意願持續上升購屋預算卻相對下調，並認為議價空間可望擴大；但隨著多數民眾收入未見實質增加的現況，以及理財滿意度的微落，近期內投資態度趨於保守，房市交易量的關鍵將落在買方所認為的議價期望值是否能得到滿足。 經濟感受綜合指數微升0.99 不動產保值抗跌9連勝 近七成民眾無感經濟復甦 投資理財轉趨保守      董事長鄭余正全指出，Q2宅指數調查顯示本季消費者的經濟感受綜合指數為41.25，較第一季小升0.99；除了理財滿意度下滑外，景氣、物價、房價等各項指標皆傾向正面回升。但就民眾理財的動能來看，投資工具的選擇上雖然不動產9度蟬聯保值抗跌的寶座，但隨著不動產、黃金/貴金屬及股票的抗跌看好度下滑，”保留現金”的比例明顯上升；加上近七成的民眾並沒有加薪或是公司業務擴張的事實，即使多項政府數據顯示失業率續降、消費力大增，對於經濟復甦是不是有實質上的動能？民眾多數感覺不到，投資理財的態度轉趨更為保守及觀望。 期待奢侈稅調控房市 購屋意願小升預算略縮 理財轉向置產或長期收租 首購需求創新低      在購屋意願綜合指數表現上，中信房屋董事長鄭余正全表示本季上升2.16，構成項目中各項指標全面上揚，其中以物價及房價的滿意度增幅最多，顯示對現有物價及房價的水準的接受度。若單就近期內有購屋意願民眾的比例來看，Q2為54.31%較上一季增加了1.31%，顯示買氣並未因為奢侈稅而減緩。      雖然意願回升，但是奢侈稅大大帶動了買方期待房價下滑的心態；本季有意願購屋的民眾縮減了購屋預算，總價為688萬、自備款為307萬，各下修4%及4.6%。鄭余正全董事長指出，值得玩味的是本季購屋目的為理財的民眾比例並沒有下降，由以往的”賺取價差”轉向為”純粹置產”及”收取租金”的中、長期持有。除此之外，首次購屋者的比例為史上新低的50.6%，購屋次數為三次以上的民眾比例明顯增加，推估長期置產的理財型消費者會成為近期不畏打房的進場勢力，相信這將是政府推動奢侈稅政策所始料未及的。      為何消費者的購屋意願上升，預算卻下滑？鄭余正全點出在這一季的調查裡，民眾預期奢侈稅會使得議價的空間變大，認為可以有2~3成議價空間的民眾在本季大幅增加了9.5%，再加上部份在Q2購屋的消費者認為的確有檢到一些便宜，成為購屋預算縮減的主要原因。 住宅需求產生質變 電梯大樓首次超越透天產品 停車位重要性再增 新成屋需求降新低      而在物件需求綜合指數上，已連兩季微升，顯示購屋民眾在物件的挑選上在意的項目與比例都在成長。電梯大樓的市場需求首度跨越了中南部的地理界限打敗透天產品成為第一優先；停車位的影響力也超越了生活消費商圈排名第二，兩項數據顯示購屋的選擇有逐漸由市中心向外擴散，及城鄉差距漸變的趨勢。除此之外，物件屋齡的需求也有新鮮的變化，新成屋的需求比例下挫至13.4%為宅指數統計以來的新低，相對攀升的則有10年及30年屋齡的需求比例。 Q3關鍵落在購買力與成交力 區域表現大不同 意願與預算背道而馳 買賣雙方價格認知差距惡化     由於影響Q2房市的主因在奢侈稅的效應，各區域房市對奢侈稅的反應力不一，導致了各縣市在購屋意願及購屋預算的變化上甚至出現了背道而馳的現象。中信房屋鄭余正全董事長說明各主要都會區的表現，北市、大台中及新竹地區出現了因應市場行情增加預算也導致購屋意願下滑的現象；新北市及大台南則是預期房價下滑而調降購屋預算且購屋意願上升，顯示購屋意願跟購買力並不成正比。     除此之外，在奢侈稅上路前&初期，買賣雙方的市況認知已出現歧異，首先消費者並沒有感受到所謂的倒貨潮，八成民眾沒有親友在近期出售房產，7.5%的民眾即使出售房產也並未降價求售。相對於賣方的感受，有三成的民眾有親友在此時購入房產，但有12.1%的比例沒有買到低於市價的房子，19.1%的比例感覺有搶到便宜。 奢侈稅上路房價看回不回5.71%買方三個月內將進場 台南.台中.新北市民眾比例較高 逢低買進心態濃     根據主計處建物買賣移轉件數統計，奢侈稅在6月上路前創造了百年房市上半年交易量的高峰，但隨著5月基期的墊高，6月買賣量體普遍縮水3~4成，成交買氣偏冷。究竟房市會在奢侈稅上路後應聲下挫急著陸嗎?董事長鄭余正全表示，實際上在本季宅指數調查裡，仍有54.3%的民眾在近期有購屋意願，其中5.71%的民眾將積極在三個月內進場，這項數字為宅指數自2009年調查以來的新高點。顯示民眾並未因為奢侈稅的緣故，降低購屋意願；且部分民眾帶有危機入市的心理，分析各縣市的表現，又以台南市、台中市及新北市的民眾比例較高，且台南市及新北市在本季調查中購屋意願較年初奢侈稅未發酵前更為攀升；交叉比對新北市及台南市購屋意願上升但預算下滑的現象，區域客層近期逢低買進的意願偏高。     鄭余正全董事長表示探究各縣市購屋意願及購屋預算的趨勢變化，發現台南市及新北市在本季調查購屋意願較前期增長，其中新北市有購屋意願的民眾高達59.6%居各縣市之冠；但相較於購屋意願的增加，兩縣市有購屋意願的民眾購屋預算卻向下調整，若以購買力來論斷成交量體能否跟購屋意願有正相關的變化，關鍵恐要回歸到奢侈稅對區域房價的影響力。 奢侈稅影響重災區 雙北市購屋意願.預算 兩樣情     奢侈稅上路後，北市6月份建物買賣移轉棟數為4552戶，較5月份的4544戶微幅增加8件，單月成長率為0.18%。其中文山區交易量爆衝，成長幅度高達103.4%；中正區萎縮幅度最高為24.35%。北市6月份買賣移轉棟數雖較前月數據持平，卻為92年以來同期中的新低。且由於高房價壓力與奢侈稅效應使得北市買方對於房價下修的期望甚深，近期購屋意願為59.3%較上一季下滑5.7%，預料7月份的成交量體將會更進一步反應買賣雙方價格磨合的障礙現象。     反觀新北市民眾在奢侈稅上路後購屋意願不減反增，由上一季的55.2%增加4.4%來到59.6%；但相對於購屋意願上升民眾的購屋預算卻是由上一季的773萬元下滑5%縮減至734萬元。實際上在建物買賣移轉統計中，6月新北市總登記件數為8,063件，較5月份月減944件負成長10.48%。僅有轄雙和地區的中和地所買賣移轉登記件數月增206件成長19.9%，其他8間地所轄區交易量皆下滑，其中板橋、樹林及新店地所萎縮的量體及比例皆高。板橋地所月減581件負成長26.71%；樹林地所月減214 件負成長20.66%；新店地所本月減少172件下滑23.4%。中信房屋市場研究中心指出，新北市下半年部分相對低價的中價位行政區會有較突出的表現，其中新莊線迴龍段與土城延伸線頂埔段周邊可望因捷運即將通車而有慶祝行情出現值得觀察。     中信房屋董事長鄭余正全總結，決定Q3買房的關鍵仍回歸到房價高低的問題。畢竟房產的保值抗跌性還在各項理財工具之首，買氣依舊在，顯示買賣雙方對房地產的偏好並未受到太大的動搖，但在政府推動奢侈稅及查稅的打房措施、以及持續升息、降低房貸餘額的相互作用下，再加上國內沒有實質經濟復甦感受、全球經濟略顯反轉之勢，”房價”這個對峙點恐將難以避免而影響成交力，因此Q3的房價磨合期相對較不利於區域高價路段，而相較價低的市郊及衛星城鎮房地產則有機會成為主力交易市場，看似偏冷的Q3房市，交易量在買氣回升的基礎下，仍有可期！ <中信房屋報導_2011年08月號>  crack car loan new online

 案 例：     庭楓與博之育有一子Lucas，婚後庭楓以其名義購買豪宅一棟。庭楓退休後，按月領退休金6萬元，此外沒有其他財產與收入。Lucas長大後，不顧博之的反對與Mary結婚，庭楓愛子心切，私自將僅有的豪宅送給Lucas作為結婚賀禮。不料，Lucas於蜜月旅行時竟發生意外死亡。博之因痛失愛子，憤而要求與庭楓離婚。兩人離婚後，博之才發現豪宅已經不是庭楓的財產了。博之與Mary都沒有財產，請問他們可以主張什麼權利？  解 析： 一、剩餘財產分配請求權 (一)依民法第1030條之1規定，法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配。但因繼承或其他無償取得之財產、慰撫金，不在此限。庭楓與博之是夫妻，Lucas與Mary也是夫妻，如果他們都是法定財產制，離婚或一方死亡的情形都可以主張剩餘財產分配請求權。 (二)庭楓於離婚前所領取的退休金，性質上屬於類似工資的延長給付，並非與夫妻共同努力、貢獻無關，應當作婚後財產可以作為剩餘財產分配之標的。至於庭楓婚後購買的豪宅，私自送給Lucas作為結婚賀禮，至否可以追加成為婚後財產，成為剩餘財產分配之標的？民法第1030條之3第1項規定：「夫或妻為減少他方對於剩餘財產之分配，而於法定財產制關係消滅前5年內處分其婚後財產者，應將該財產追加計算，視為現存之婚後財產。但為履行道德上義務所為之相當贈與，不在此限。」本條的適用，必須有「故意侵害他方之剩餘財產分配請求權之目的」。庭楓將豪宅贈與Lucas作為結婚贈禮，並無本條適用。 (三)又依民法第1020條之1規定：「夫或妻於婚姻關係存續中就其婚後財產所為之無償行為，有害及法定財產制關係消滅後他方之剩餘財產分配請求權者，他方得聲請法院撤銷之。但為履行道德上義務所為之相當贈與，不在此限。前條撤銷權，自夫或妻之一方知有撤銷原因時起，6個月間不行使，或自行為時起經過1年而消滅。」庭楓將豪宅無償贈與Lucas在客觀上損害了博之的剩餘財產分配請求權，博之可以在庭楓贈與後1年內撤銷贈與。撤銷後，該豪宅仍屬庭楓的婚後財產，博之可以請求分配。 二、贍養費 (一)民法第1057條規定：「夫妻無過失之一方，因判決離婚而陷於生活困難者，他方縱無過失，亦應給與相當之贍養費。」Lucas死亡並非贍養費發生的原因，Mary不得請求。博之離婚後並無任何財產，而庭楓有退休金，如果博之對於離婚的事由並無過失，可以向庭楓請求贍養費。 (二)然而，贍養費的性質是扶養失婚的配偶，在合理的期間當中，覓得工作機會及取得經濟獨立之前的生活維持，而非扶養終身的義務。其給予的數額，法院會斟酌當事人的身分、年齡、自營生計之能力與生活程度及義務人之財力等因素而定。 三、繼承權 (一)博之對Lucas的繼承權  依民法第1138條第2款的規定，父母為第二順位繼承人。案例中，Lucas並無第一順位繼承人（直系血親卑親屬），庭楓與博之為Lucas的父母，各繼承四分之一。 (二)Mary對Lucas的繼承權 Mary是Lucas的配偶，依民法第1144條規定，Mary有繼承權，與Lucas的父母共同繼承遺產，Mary的應繼分是二分之一。關於庭楓贈與Lucas的豪宅，如果博之未於贈與後1年內主張撤銷權，則應由庭楓、博之與Mary三人共同繼承，於遺產分割前，豪宅為三人公同共有。 計算遺產時，Mary對Lucas的剩餘財產分配請求權的數額，應先從遺產（豪宅）中扣除；扣除之後才是庭楓、博之與Mary三人共同繼承之遺產。例如該豪宅變賣後價值1億，則Mary可先請求剩餘財產分配一半，即5000萬元，再主張應繼分二分之一即2500萬元。剩下的2500萬元再由庭楓與博之均分，各得1250萬元。 <中信房屋報導2011年08月_法律信箱>crack car loan new online

 案 例：     老張即將退休，打算用退休金買一塊地，在上面蓋一棟自己設計的房屋，但始終挑選不到合適的土地。好不容易終於看上一塊地，可惜地主只租不賣。在商議租地的過程中，地主表示可以設定地上權，但對價較高。老張想知道的是，既然目的都是在取得土地的使用權，有必要另外設定地上權嗎？設定了地上權有甚麼法律效果？單純的租賃又有甚麼不同？  解 析： 一、 何謂地上權     地上權是指「以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權」。地上權又可分為「普通地上權」與「區分地上權」，前者對於土地之上下有全面使用的權利，後者則限於「一定空間範圍內」，例如捷運公司為取得隧道通過他人土地下方的權利，可以只設定地下若干公尺範圍內之區分地上權。 二、 地租與期間     地上權未定有期限者，存續期間逾20年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。因此，地上權之期間有二種，一是當事人之間有約定，二是由法院裁判。如果當事人未約定又沒有請求法院定期間，地上權仍屬有效，不會因為超過20年自動失效。 當事人之間也可約定支付地租或不約定地租，但各有不同的效果： （一） 有期限且有地租 地上權人得支付未到期之3年分地租後，拋棄其權利，也就是終止地上權之關係。 （二） 無期限但有地租 地上權人拋棄權利時，應於1年前通知土地所有人，或支付未到期之1年分地租。 （三） 無地租 無論有無期限，只要未約定地租，地上權人均得隨時拋棄其權利。 又因不可歸責於地上權人之事由，致土地不能達原來使用之目的時，例如設定地上權的目的是要建築房屋，但設定後因為法令變更不能建屋，地上權人可以終止地上權，但需要支付未到期的地租。如果是有期限的地上權，應支付支付未到期之1.5年分地租；如果無期限，應支付支付未到期之半年分地租。其因可歸責於土地所有人之事由，致土地不能達原來使用之目的時，地上權人亦得拋棄其權利，並免支付地租。 三、 地上權之消滅     地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，地上權人得於期間屆滿前，定1個月以上之期間，請求土地所有人按該建築物之時價為補償。但契約另有約定者，從其約定。土地所有人拒絕地上權人前項補償之請求或於期間內不為確答者，地上權之期間應酌量延長之。地上權人不願延長者，不得請求前項之補償。時價不能協議者，地上權人或土地所有人得聲請法院裁定之。土地所有人不願依裁定之時價補償者，地上權之期間亦酌量延長之。所謂延長期間，由土地所有人與地上權人協議定之；不能協議者，得請求法院斟酌建築物與土地使用之利益，以判決定之。延長之期間屆滿後，除經土地所有人與地上權人協議者外，沒有補償或延長請求權。 四、 租賃的效果     所謂租賃是指當事人約定一方以物交與他方使用收益，他方支付租金之契約。依土地法第102條規定：「租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後2個月內，聲請該管直轄市或縣 (市) 地政機關為地上權之登記。」關於基地租賃，應注意以下4點： （一） 除有相反之約定外，出租人負有與承租人共同聲請登記地上權之義務。 （二） 若無登記，僅不具有地上權效力，基地租賃契約仍然成立。 （三） 土地法第103條規定，租用建築房屋之基地，非因下列情形之一，不得收回： 1. 契約年限屆滿時。 2. 承租人以基地供違反法令之使用時。 3. 承租人轉租基地於他人時。 4. 承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。 5. 承租人違反租賃契約時。 （四） 土地法第104條規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。 五、 結論      租賃與地上權並非互相衝突的兩件事，對於使用土地建築房屋而言，設定地上權較有保障，因為地上權屬於物權，有對抗任何第三人的效力；而租賃權僅具有債權效力，僅能對他方當事人（也就是地主）主張，一旦土地所有權移轉與他人時，除非有「買賣不破租賃」之例外情形，否則承租人不能以其租約對抗新所有權人。設定地上權後要終止地上權關係，應注意上述相關規定之限制。　　　　　　　　　　　 <中信房屋2011年7月_法律信箱> crack car loan new online

    台北盆地西北端的八里區隸屬於新北市，其主要位在淡水河出海口之西側，總面積約39.5平方公里，呈長形帶狀，東北隔淡水河與淡水區相望，西北濱臨台灣海峽，全區依山、傍水、臨海，地理形勢優越，早期是台灣的重要河港之一。目前設籍在本區的人口約有3萬多人。 交通帶動房市     八里龍米加盟店店長花淑靜說明，八里地形狹長，區域以龍米路一、二段的“外八里”，以及由中山路、中華路、商港路所組成的“內八里”兩大區塊為主。外八里接近關渡大橋與台北市相望，周邊生活機能與住宅品質相對優於同區其它路段，早期外來客大多以該區為主。自台64線快速道路﹝新店─八里﹞開通後，活絡了整個八里地區商機與人口移動，其中受惠最大者應該算是內八里。就房價來說，開通前的中古大樓平均約以7-8萬/坪就可購得，在開通後則補漲至11-13萬/坪區間。購屋消費群以在地居民及台北市北投區的消費者佔大宗，新建案也因交通的連結有了更多的選擇。受限於建蔽率的影響，左岸的別墅住宅成為此區另一個特色，此類產品的購買族群多為台北客戶，自住需求多於渡假休閒用，主要原因是距台北市的通勤時間在可控範圍內。別墅格局以三樓半，地坪約在20-28坪、建坪在40-45坪佔大宗，屋齡較老舊者在1000萬內可購得，2-3年的新成屋則在1280萬以上。 水岸景觀宅     八里龍米加盟店花淑靜店長並表示，在都市叢林中想要下班回家，即得到一份寧靜的生活空間，且擁有一個河岸美景確實不易，八里區與淡水區相望，同樣擁有得天獨厚的景觀水岸，但在價位上卻有明顯落差。八里目前的河岸景觀住宅，每坪約在30-40萬之間，無景觀或是面山的產品則相對平價。好的社區管理常有拉抬房價的效應，以龍米路一段上，屋齡以近10年的麗池大樓分析，屋齡雖高於同路段的春天戀人社區，但在價位上每坪卻有近5萬左右的價差，顯見好的鄰居、優質管理與美麗景觀，都能讓房產更加保值。花淑靜店長提醒購屋人，水岸第一排的房屋因受環境影響，附近的濕氣會比其他產品來得較重，若再加上東北季風，所帶來的濕氣、水氣，往往會為房子帶來部份的負擔，在擁有水岸美景的同時，對於居家的維護與保養也是必需定期維護的功課。 休閒渡假的定位　再創八里新契機 八里的好山好水，過去由於欠缺整體性的規劃，造成無法吸引人潮前來觀賞遊玩，但在新北市政府配合十三行博物館的開館 ，2002年推動「八里左岸」的景觀地貌改造工程，整治範圍由關渡大橋至台北商港，全長約十公里，分成四段：關渡大橋至米倉橋段規劃發展水岸花園綠帶、米倉橋至西門河濱公園以建造水都地標公園為主題、西門河濱公園至挖子尾規劃為水岸生態公園、挖子尾至台北商港規劃為海洋文化公園。 八里區水岸宅房價一覽 單位：萬/坪 社區名稱 屋齡 主力坪數 面河景觀宅 無景觀或面山 天泉 3年 17-33 35-40 18-20 春天戀人 5年 14-38 28-30 15-16