6成以上民眾景氣看法穩定樂觀 高房價問題升息抗壓性低     台灣房市在2010年第3季末止跌回彈的前提下進入第4季買氣高的傳統需求旺季，而第4季的成交價量並沒有在選舉前後產生觀望或遞延的震盪表現，以最新公佈的北市買賣移轉件數來看，11月交易量為5,200戶，單月成長6.9%且是9月以來連續三個月成長。中信房屋董事長鄭余正全表示以中信房屋2010年截至12月的成交統計來看，12月全國交易量體有一成以上的增幅，推估全年買賣移轉件數可達40.4萬件，較去年成長4%。 雖政府持續祭出各項積極查稅與稅制改革措施，希望能緩和高房價問題以避免房市泡沫化風險，但Q4房市穩定成長不畏打房的關鍵根據中信房屋2010年第4季宅指數調查結果顯示，隨著美國量化寬鬆政策引發熱錢效應，使得民眾抗通膨避險置產的需求強健，不但在第4季購屋意願明顯上升，對2011年的房市表現依然持續看好。 熱錢.通膨來襲 保值抗跌概念資產搶手 經濟感受樂觀購屋意願明顯增加    中信房屋鄭余正全董事長表示：中經院預估2010年GDP成長率可達9.98%,2011年也有4.51%的水準，其中四成以上的經濟成長來自民間的消費；而消費金融日趨活絡，定額基金人數、信用卡簽帳金額、住宅貸款餘額屢創金融海嘯後之新高。在各項經濟指標翻紅的狀況下，Q4民眾對於經濟感受的綜合指數評比穩定上升，構成因素除了物價滿意度下降之外，家中經濟及理財滿意度最高，甚至連房價滿意度也較前期小增。而在購屋意願的綜合指數表現上，各項因素滿意度皆提高，其中對於景氣跟房價有較明顯成長。單就購屋意願佔比的數值來看，相對於Q3受政府打房影響購屋意願低落，使得Q4出現了宅指數調查以來最大幅度的成長，近期內有購屋意願的比例成長5.2個百分點，為57.1%。     而深入了解支撐購屋意願上升的原因，可以發現Q4近期有購屋意願的受訪者換屋及分戶的需求比例明顯的浮現。除了自住需求以外，在熱錢與游資入場的情形下民眾產生較強烈的理財動能，抗通膨概念的資產如外幣、貴金屬及房屋，在民眾現有及未來看好的避險配置上有明顯的增強趨勢，房地產蟬聯7度保值抗跌首選。 收入與需求M型化 北市忙避險 新北市急首購 議價空間略縮雙北市房價漸認同     主計處公佈2010年1~10月平均薪資為44,919元，為近17年來最大增幅；經常性薪資也有36,205元，但多數民眾感受不到這般的好薪情。據統計全國有360萬上班族月薪不到3萬，事實上根據中信房屋宅指數的統計，近期內有購屋計畫的民眾竟有過半54.9%個人月收入不到4萬元水準，即使以家庭收入來看月收入未達8萬元的比例也依然過半有52.1%。收入的M型化趨勢也造成購屋需求走向M型化的發展，中信房屋鄭余正全董事長指出在宅指數近兩年的調查數據裡，總價500萬以下及700萬以上的購屋預算比例也同步漸增。再進一步理解各縣市民眾購屋預算及對房價現況所預期的議價空間的交叉比對，可以發現民眾在Q4預期可以殺價的空間較上一季減少，61.9%的民眾認為殺價空間不到兩成較上一季增加了7.3%。而各縣市的房價接受度以雙北市較高，即普遍認為可議價空間有限。細分近期內有購屋計畫的民眾的購屋原因可以發現自用及投資需求皆成長，各縣市差異上，新北市首購的需求明顯，北市則在投資避險的目的上偏強。 物件需求指數走軟 投資型客戶口袋深 限縮貸款打房無效     相對於經濟感受及購屋意願綜合指數的上升，Q4的物件需求指數則略微下滑；坪數、生活消費商圈及停車位依然名列重要性的前三名，注重指數分別為74.83、69.1及68.36。本季以停車位及屋齡注重程度上升較多。值得注意的是停車位需求增加交通要站相對減少，顯示以空間換取時間的策略在高房價的現況下頗為受用。鄭余董事長表示還有一項有趣的發現是賺取利差的投資型購屋需求民眾在購屋預算及自備款比例上相對於其他購屋目的的民眾來得高 ，表示這類型客戶口袋夠深，政府為平抑房價提出限縮貸款的相關政策恐怕這個族群是最不受影響的；倒是新婚首購族在購屋總預算及自備款比例都最為弱勢，恐怕會是貸款成數限縮或央行升息會最受打擊的購屋族群。 2011房市關鍵 6成民眾看景氣V型反轉樂觀穩定 房價逐季看漲 高房價唯恐升息     相對於2009年第4季所做的調查，民眾對2010年的景氣樂觀程度由年初到年尾逐季下降，但對2011年的想像則是由年初到年尾逐季上揚，兩個年度呈現V型的反轉，2011年每季認為樂觀及穩定的民眾皆有6成以上；但隨著景氣樂觀程度一起上漲的還有房價的漲幅，8成以上民眾認為房價可望持平或上漲，顯示絕大多數民眾不認為房市明年會出現泡沫化的可能。但2011年的房市也未必全然的正向與樂觀，隨著國際經濟局勢的變化，美元走貶台幣仍有升息的壓力，但升息對於購屋民眾來說無疑是在高房價的壓力上增添雪上加霜的危機感，全體受訪者有31.9%認為只要一升息就影響購屋意願，僅有16%的民眾可以接受2碼以上的升息空間。到底民眾購屋能力的可承受範圍有多少？根據第4季宅指數民眾家庭收入及購屋預算來做比對及換算，全國平均購屋可承受指數為6.07年，意即全家需要不吃不喝6.07年才能存到預期的購屋預算；主要都會區的差異上還是由北市承受度較高為7.49年，相對較低的則為大台中地區的5.22年。     中信房屋董事長鄭余正全分析2011年房市主要關鍵將受到美元影響。由於聯準會在11月宣布啟動二次量化寬鬆政策並指出後續不排除還有QE3的釋出，主要目的在阻止經濟陷入二次衰退的危機。如果QE2能成功刺激美國經濟，將有助於帶動全球經濟的提升，對於各國貨幣及物價的影響將以溫和來形容；但如果QE2或後續可能出籠的QE3、QE4、QE5…都無法有效提升美國經濟，造成劇烈的美元貶值及物價攀升，將會把熱錢資金進一步推向所謂的硬資產及新興市場，這將導致原物料及新興市場資產價格上漲，引發全球經濟的另一個泡沫。而回到台灣房市的基本面來看，利率目前仍處於相對較低點，由於自住及避險置產需求強勁，明年上半年價量預估仍將穩定成長；但以美元將牽一髮動全身影響全球貨幣經濟及資產價格的重要因素，將會是下半年總體經濟影響房市經濟的關鍵指標。 <中信房屋報導2011.01月號>crack car loan new online

【網路家居王／洪倩宜／綜合】 　　再過不久就要過農曆年了，家家戶戶都會展開年終大掃除，迎接嶄新的一年。此時若花點巧思做布置，不僅屋內增添喜氣，也有助於運勢的提升。命理專家指出，金黃色及紅色都是相當喜氣的色系，穿著相關色系的衣物，看起來不僅有好氣色，也容易帶來好運氣，氣勢跟著旺起來。 ■　永樂市場買布DIY 妝點居家有年味 　　傢飾業者指出，居家想多點「年味」，其實不用花大錢，從小處著手一樣可收畫龍點睛之效。像是窗帘、沙發套、面紙盒套、門簾以及桌巾等，只要換一下，就可為家裡帶來新年的新氣象。除了去家居賣場買現成品，建議民眾也可自己DIY，展現獨有的居家風格。 　　例如迪化商圈裡，就有一個擁有百年歷史的「永樂市場」，聚集了上百家的布行，舉凡絲綢、棉、麻、紗等各種布料，一應俱全，民眾可自行挑選喜愛的花色，再找專做代客加工的店家，把布料加工完成。不少造型師及室內設計師也都會來此選購布料，再進行設計加工，讓客戶享有獨一無二的獨特造形或居家。 ■　開運找好色 祈求戀愛、財運、健康都好運 　　也有命理專家建議，兔年臥室不妨擺上喜氣的紅色抱枕，可提升好人緣，也可增加戀愛運；土色、米色及橘色系代表財富，面紙套、桌巾、椅套都可選用這幾種顏色，象徵財運滾滾來。尤其爐灶在風水上是為財位，若在廚房門口掛上紅色門簾，財庫會愈燒愈旺，廁所門則建議掛紫色門簾，保庇健康一整年。 【網路居家王design.vrhouse.com.tw】  crack car loan new online

【網路地產王/綜合】 　　想要打造一個充滿現代風的居家空間嗎？很多人想自己動手擺設，但光看設計雜誌，又摸不著頭緒，設計師建議，只要透過一點小小的空間變化，每個人都能有屬於自己的現代風格！ ■ 善用搶眼傢俱 創造空間焦點 　　找出每個空間的視覺焦點是居家佈置的通則，例如客廳的沙發、臥室的床組等，尺寸必須與整體空間相搭配。然而現代的居家空間，更注重整體動線的流暢 ，所以選夠傢俱時，一定要預留舒適的動線空間，如果傢俱會干擾到動線，就必須調整尺寸或是擺放的位置。再不然就是省略隔間，用傢俱作隔間，或是選購亮眼的傢俱，像是名設計師的單椅，乾脆將傢俱當成空間的展示品，在單一簡潔的空間中，獨樹一格。 　　現在市面上有許多的新潮家用品，不論是在造型、材質、色彩上都相當多變，擺脫家用品的固定形象，用這些有趣的家用品佈置小角落，既實用又好看。小東西的佈置，和空間一樣，盡量也維持一致 ，或是把握重點裝飾，不要全部擺在一起。 ■ 造型飾品新潮討喜 燈光佈置多層次 　　以往的燈光佈置，多半是一個空間一個主要光源，現在居家注重整體的明亮度，如果天然採光不夠，除了空間中的主要光源，多半會以隱藏式的間接照明來增加整體空間的明亮度。而且燈光的層次越來越多，機動性也大，比如臥室的照明，主燈之外，建議有床頭燈，可以切換空間明暗度及照明局部區域。如果再搭配上可移 的立燈或是軌道燈，可以增加空間的使用機能，更具現代效率。 　　單一色系的運用，將使空間更簡潔，營造出現代居家風格的極簡品味，最常使用白色、灰色、黑色及棕色等較無感情的中 色彩。如果想要讓空間看起來比較大，應該選擇明度較高的顏色，例如白色，比較清涼通透；喜歡沉穩的空間感，黑色、灰色可以營造成熟的效果。這些色彩和其他顏色十分容易搭配，其他彩度較高的顏色，例如黃色、橘色，可以依照喜好，表達居住者的顯眼個性。總之，一個空間保持單一色彩，是現代居家風格的重點表現之一。 【網路地產王www.vrhouse.com.tw】  crack car loan new online

【網路地產王/綜合】 　　客廳是家人共同相處的空間，因此，室內配置能否營造溫馨舒適的感受，就顯得格外重要，該如何放入最適合的裝潢與設計？設計師建議，要先評估隨著客廳坪數大小的不同來決定！ ■ 多採用機能式傢具 增加空間利用 　　6坪以下的小坪數客廳多半為小套房或者是20、30坪的公寓式住宅，因此在空間的表現上，應以溫馨舒適為最終宗旨，盡量簡化傢具。小空間中除了必要的主沙發及傢具外，也可利用如可收納的小茶几或套几來取代傳統大茶几，如此避免空間壅擠感覺，順利留下空間動線，而且不失去其使用方便性。 　　小坪數客廳可多利用廂型或有抽屜式的茶几來增加空間利用，例如木箱式的官皮箱；沙發選購以低背設計為宜，儘可能降低視覺的阻礙，以減少空間的壓迫感，可視空間狀況選擇改良式小尺寸沙發，或者利用L型沙發拉寬主牆視覺效果，而低背Ｌ型沙發一來可以不阻擋窗景，二來沙發的一側可做貴妃椅使用，增加舒適度。最好選擇有腳架的款式，讓傢具顯得輕盈而非巨大；靠牆的傢具擺法具有化零為整的效果，同時較不會影響動線，是小空間傢具擺飾的基礎方案。另外，整體色彩不宜過重，以淺色為主，再輔以局部亮色來突顯重點。 ■ 傢具考量尺寸 沙發可採3、1、1擺設 　　在50坪上下的住宅空間中約7至10坪的客廳，這樣空間約可包含所有客廳機能，無須特別侷限，談話空間與聆賞視聽效果都適中。此外，擺放傢具時要注意與戶外景觀互動，由於有更優越的條件來考量空間方位，因此在安排主沙發及電視位置時都可以有更多選擇，可以注意與戶外的空間互動關係。 　　雖然客廳坪數不小，但是因為格局狹長而無法沿用正常的傢具擺位時，可以調整傢具選項為一張3人椅及2張單椅，減小與電視牆間的深度，另外最好不要選擇同組傢具，以免在視覺上過於單調。另外，也可將狹長格局分區為二至三個談話區來擺傢具；若沙發置於樑下要注意避免選擇高背椅，除非空間高度扣除樑柱還高於二米七以上，否則易形成空間的壓迫與不適。 【網路地產王www.vrhouse.com.tw】  crack car loan new online

文◎中信房屋資深法務 -鍾運凱 案例： 某甲經由A仲介公司仲介，購得某乙所有房屋一間，於三月一日交屋。後於十月一日因豪雨來襲，屋頂竟然大量漏水，並且造成室內裝潢、傢俱的損害。某甲將天花板拆下檢查，才發現屋頂施工不良導致防水不完全。某甲隨即於十月二日通知A仲介公司，該公司經紀人員立即代為通知某乙。試問：修復漏水之費用與裝潢、傢俱的損害，應由何人負擔？ 解析： 一、 前言 台灣的氣候屬於亞熱帶海洋型，每年多颱風、豪雨，經常造成房屋滲漏水問題，令購屋者不勝其擾。事實上，滲漏水問題不僅存在於中古屋，甚至新成屋也履見不鮮，常發生於屋頂、外牆、窗戶、冷氣孔、廚房浴廁等處。其原因除下雨外，也常因水管破裂或接頭不完全。無論原因為何，處理滲漏水都是房屋交易中最重要的課題之一。消費者於購屋前仔細檢查屋況，固然可防患於未然，但糾紛發生後的權利救濟也不可不知。本文且由法律的角度探討房屋漏水之責任歸屬。 二、 物之瑕疵擔保責任 原則上，買賣契約之出賣人應負瑕疵擔保責任，例外情形如購買「法拍屋」，就物之瑕疵無擔保請求權（參閱強制執行法第六十九條）。民法第三百五十四條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」此即「物之瑕疵擔保責任」（此外另有「權利瑕疵擔保責任」本文暫不論及）。茲析論如下： （一） 瑕疵擔保責任發生於交付時 依民法第三百七十三條規定，買賣標的物交付前，其危險仍由出賣人負擔，縱有瑕疵對於買受人亦不構成任何損害，故出賣人不必負擔瑕疵擔保責任。例如雙方簽訂買賣契約後，買方立即發現房屋漏水，此時買方不得主張解除契約或減少價金，須待交屋時始能主張。但如果交屋時漏水情形仍然存在，則依民法第二百三十五條規定，買方得拒絕交屋，賣方仍應負給付遲延之責任。 （二） 買受人須善意且無重大過失 所謂「善意」，指買受人不知物有瑕疵；「重大過失」是指買受人未發現物之瑕疵顯然不合常理，或以一般人之注意能力即可發現該瑕疵而買受人竟未發覺。例如明知購買房屋為違章建築，卻不知其不能辦理所有權移轉登記；或看屋時已有明顯的漏水情形，卻因心不在焉而忽略。依民法第三百五十五條規定，買方「明知」房屋漏水，與買方「因重大過失不知」房屋漏水，原則上賣方都不負瑕疵擔保責任。但如果賣方於出售時明知漏水故意不告知，或保證該屋無漏水，則賣方仍應負瑕疵擔保責任。 （三） 買受人須檢查、通知義務 買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。檢查的時間點應於交屋時開始。但如果該瑕疵依通常之檢查方法無法發現，則為例外，不構成買方違反檢查義務。例如隱藏在天花板後之滲漏水，或者外牆有隙縫卻以油漆掩蓋。 檢查後如發現房屋有瑕疵，應立即通知賣方。一般消費者如經由仲介公司買受房屋，往往誤以為瑕疵擔保為仲介應負之責，一旦發現瑕疵即通知仲介公司前往處理，而忽略其「通知賣方」之義務，造成喪失權利的後果。 （四） 瑕疵擔保責任之效力 依民法第三百五十九、三百六十條規定，買方因物之瑕疵可取得三種權利：1.解約權 2.減價權 3.損害賠償請求權。但損害賠償請求權限於賣方保證品質或故意不告知瑕疵之情形。 （五） 瑕疵擔保請求權之時效 民法第三百六十五條第一項規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」案例中某甲於交屋後七個月始發現漏水，隨即通知賣方某乙，時效應自十月二日起算六個月。換言之，倘於隔年四月二日前某甲未對某乙提起訴訟，則將喪失權利。但如果某乙於出售房屋前明知其瑕疵卻故意不告知，則時效以交屋時起算五年。 三、 漏水保固 以上僅就法律規定分析買方因房屋漏水可向賣方主張之權利。但有時法律途徑緩不濟急，尤其漏水問題影響居住品質至鉅，實應有迅速救濟之道。因此部分仲介公司或修漏廠商提供「漏水保固」之服務。惟房屋買賣之「保固」並非法律規定，而是企業另行提供之服務，保固之內容完全由企業自行制訂或以契約約定，因此保固之範圍並非一成不變。此外，企業提供的保固服務並非取代賣方應負的瑕疵擔保責任，如漏水構成房屋瑕疵，賣方仍須負責到底。 四、 結論 某甲購買房屋於三月一日交屋，於十月一日始發現漏水問題，可先查詢A仲介公司有無保固服務，其保固之範圍、內容如何。而A公司之經紀人員代為通知賣方某乙，使某甲不至於因違反通知義務而喪失對賣方的瑕疵擔保請求權。由此可知，買賣房屋選擇服務週到的仲介公司，對權利保障十分重要。 <中信房屋報導2010年12月號_法律信箱>crack car loan new online