案 例：     某甲透過房屋仲介公司之介紹，購買某乙的房屋一棟，總價1,200萬元。依雙方訂立的買賣契約約定，簽約與備證用印同時辦理，因此簽約當天某甲就支付了頭期款200萬元。不料，在申辦稅單時某乙的房屋竟遭到債權人某丙聲請法院查封，而且某丙的債權金額高達2,000萬元！仲介公司人員立刻通知某乙出面解決，才發現某乙已經出國躲債了，某甲只好循法律途徑追究某乙責任。然而，經查某乙的房屋除了被債權人某丙查封外，尚有銀行抵押債權800萬元未清償，即使拍賣房屋參與分配某甲也只能拿回一小部分，損失慘重。    解 析： 一、 何謂Escrow？     所謂「Escrow」指的是一種代管契約，由第三人保管某特定文件、契約、金錢、證券或其他財產，當特定條件成就或法律事件發生時，該第三人即將其保管物交給特定之人。依美股財經辭典的解釋，Escrow的原意是指「由出讓人存入的基金或證券從受讓人的最終利益考慮分配給第三方（保管代理機構或個人）而訂立的書面協議或憑據。保管代理機構或個人在特定條件滿足後就不再保有這筆存款。出讓人只有在認為受讓人未遵守合同條款時才能收回存款，受讓人也只能在滿足特定條件後才能收到存款。」     國內有部分業者將Escrow稱為「履約保證」，但我國民法上所謂保證是指「保證之一方與他方約定，當特定人未能履行債務時，保證之一方將為該特定方代負履行責任」，換言之，民法上所稱之保證，以主債務人負有主債務存在為必要，在主債務人未依債務本旨完成給付時，保證人負有代為清償之義務。然而就一般網路上之Escrow交易方式而言，Escrow經營業者接受賣方與買方之委任，收取買方給付之價金後，即通知賣方發出商品；等買方收到商品後，在鑑賞期間內無退貨要求，網路Escrow經營業者再將價金轉交付給賣家。換言之，網路Escrow經營業者主要是從事「代收轉付」業務，倘商家未實際發出商品，網路Escrow經營業者會將買方交付之價金返還給買方，並不會「代賣方履行交付商品之義務」。另一方面，如果買方未如期交付價金時，Escrow業務經營業者將不通知賣方發出商品，因此也不會「代買方給付價金」。因此，Escrow之原意與「履約保證」一詞恐怕有相當落差，Escrow交易方式應屬於一種「委任契約」，與民法上之「保證」概念不同。   二、 不動產買賣之Escrow制度     由於我國不動產權利移轉採「登記主義」，而產權移轉牽涉到契稅、土地增值稅單之核備，費時較長。一般而言，若賣方以一般稅率申報，大約需7至10日左右；若以自用優惠稅率申報，則需3週至1個月。故產權移轉期間，因賣方之債權人向法院聲請假扣押裁定或強制執行，而使買賣標的物遭查封之案件不勝枚舉。如果賣方願意出面理清債務問題，則不影響買賣契約之履行，但如果賣方避不見面甚至逃逸無蹤，則買方雖可以依法訴請損害賠償或執行賣方的財產，但賣方既然無力或不願清償債務導致買賣標的物遭查封，往往也沒有其他財產可供執行，最後買方無法取回已付出之款項，因而蒙受重大損失。因此，部分房屋仲介公司在處理不動產買賣交易時，遂與特定銀行配合辦理交易價金之「履約保證」業務，以防範此種情形之發生。     所謂「價金履約保證」，一般是指原本買方依買賣契約條款之約定而應支付賣方之價款，暫由特定銀行代為保管，等到該房地產權順利移轉於買方名下或點交時，該特定銀行才將所保管之價金交付給賣方。如果該房地於產權移轉期間發生如案例所示之情形，或因其他可歸責於賣方之事由致無法讓買方順利取得產權者，則將買方已支付之款項退回買方，如此可將買方的損害降至最低。     然而部分房屋仲介公司所推出之「履約保證」制度，排除了物的瑕疪擔保責任、權利瑕疪擔保責任及違約損害賠償，並非對於「履約」的完全保障；且由銀行代為保管價金，於買賣交易完成時將價金給付賣方等運作方式，亦與民法「保證」不同，有名實不符之嫌。因此，名稱最好回歸Escrow的正確意義，以其運作方式而言可稱為「價金代管機制」，或就其目的而言可稱為「交易安全制度」。   三、 Escrow制度之優缺點     任何制度均有其優缺點，Escrow也不例外。對買方而言，其優點在於： 1. 支付價金給特定Escrow經營業者，而非陌生之賣方。 2. Escrow經營業者負責追?掌握整個交易流程。 3. 確保買方取得標的物的產權無誤後，Escrow業者始付款予賣方。 4. 如發生交易糾紛情形，價金亦暫時由第三方保管。 對賣方而言，優點在於： 1. 由Escrow經營業者向買方收取價金，避免產生賣方收不到價金的風險。 2. 確保收到價金後，賣方始有義務移轉產權。 3. Escrow經營業者負責追?掌握產權移轉過程，避免產權遭到不測損失的風險。 Escrow制度的缺點在於： 1. Escrow經營業者所收取之手續費可能非常高昂。 2. 可能遭受不肖Escrow業者詐騙。 3. 賣方須等待交易完畢始取得價金，延長取得價金的時間。 四、 Escrow制度之改良     實務上有業者將Escrow的「價金代管機制」與對賣方的「收取價金之保證」合而為一，即真正具有部分「履約保證」之意義。例如在賣方將產權移轉給買方後，買方卻拒絕或無法全數支付價金，此時賣方依法得解除買賣契約取回其產權。然而，如果買方已經在該不動產上設定抵押給第三人（例如貸款銀行），賣方即使取回產權也增加了該抵押權之負擔，並無實益。因此有業者對於此種情形，即「保證」可「代買方履行支付價金之義務」，避免賣方遭受損失。此種制度對於Escrow單純代管價金而言，在功能上可說是一種「進化版」，讓消費者的保障更加穩固。 五、 結論     案例中甲乙雙方如果在訂約時採用Escrow或改良後的「履約保證」制度，則買賣標的物被查封時，價金上保管在第三人Escrow業者的手裡，某甲只要依法催告、解約，即可取回已支付之200萬元，不致遭受損失。惟使用Escrow制度仍須考慮承辦業者之良窳，透過信譽較佳的房屋仲介品牌，其配合之Escrow制度及合作銀行均為大型企業且長期辦理相關業務，不但安全性高，費用亦較為低廉，是保障交易安全的最佳選擇。 <中信房屋報導2011年6月號_法律信箱> crack car loan new online

中時電子報|房地產|房地產焦點 記者顏瑞田／專訪        大高雄縣市合併後，新高市土地幅員增加18倍，高達2,946平方公里，為5都之最，針對產業區域均衡發展以及整體產業擘畫，高雄市長陳菊接受本報專訪時透露，將以「5大特區、3大戰略」來佈局大高雄經濟前景。 　陳菊指出，所謂「5大特區」佈局，就是根據高雄現有產業聚落及環境優勢，配合未來重大建設的完工，在地理空間上的產業規劃，例如大高雄北區以「創新科技走廊」為主、大高雄中區則發展「文創經貿特區」、大高雄南區主攻「自由貿易運籌中心」、東區推動「精緻農業樂活區」、西邊臨海區域建構「海岸觀光休閒廊帶」。 　她解釋，北區的「創新科技走廊」已形成產業群聚效益，未來將加速2,246公頃土地籌備擴區計畫，並且加速建構大高雄產學平台，引進國家級研發中心，發展光電、太陽能、生技醫療產業以及金屬加工業，在成功引入日本索尼（SONY）集團進駐駁二特區後，中高雄的「文創經貿特區」也會結合北高雄左營眷村文化園區及橋頭糖廠，再透過捷運橘線連結衛武營文化園區，發展影視產業、數位內容、會展及水岸觀光業文創產業。 　今年4月底、5月初才率團訪問荷蘭Amersfoort陽光電城的陳菊，對高雄發展太陽能光電產業更有信心，她說，高雄一年平均日照超過300天，「這是我們的城市競爭優勢」，原本高雄市要師法屏東縣長曹啟鴻，在永安、彌陀等漁業養殖地區，進行「養水種電」，解決漁民生計和地層下陷的問題，後來因為經濟部對收購電價政策轉變而停滯，非常可惜。 　不過，陳菊並不氣餒，她說，綠能產業是高雄發展的重點產業，市府規畫引進太陽光電，在路竹、岡山、橋頭新市鎮以及岡山本洲工業區、永安工業區打造「創新科技走廊」。 　至於配合中央推動投資金額高達2,632億元的「高雄海空經貿城整體發展綱要計畫」，則是以海港為主、空港為輔，發展海空港自由貿易港區，引入運籌加值等港埠關聯產業，為南部區域產業提供單一、無縫運輸服務。 　陳菊強調，縣市合併後，大高雄海岸線延伸為65公里，這是一個非常難得的海洋觀光休閒資源，將與南星計畫區113公頃的遊艇產業專區，發展成為亞洲豪華遊艇製造中心。 　她表示，高雄具有山、海、河、平原等多元土地樣態，過去10年，高雄的城市發展似乎偏重北高雄，在大高雄合併之後，「5大特區」的產業佈局，將可兼顧都市經濟發展與區域平衡，然後再以低碳與乾淨能源、文創與觀光、以及海洋產業等「3大戰略產業」貫穿其中，如此，才能讓高雄的產業結構徹底轉型。 　陳菊指出，高雄地區原先具備的鋼鐵、石化等主力產業，不僅在地深耕甚久，關聯產業也相當大，創造的產值與就業都有一定基礎，但是，在節能減碳的潮流趨勢下，鋼鐵金屬、石化等產業必需朝向高值化發展，進而降低耗能、耗電的運用開發，同時也要提高產品價值與競爭力。 　而大高雄除了原本支撐高雄經濟發展的鋼鐵、石化重工業，高雄軟實力（文創、觀光）也不容小覷，未來更將持續發展乾淨能源、低碳產業，打造高雄成為一個宜居的綠色生態城市，吸引企業回台、投資高雄，進而生根高雄，做到「產業有家，家在高雄」的目標。 　陳菊說，在這個前提下，戰略性產業的思考與發展就變得非常重要，大高雄具有充足的日照與完善的研發與後端供應條件，是非常適合推動乾淨能源的區域。例如在赴荷蘭考察時發現，經由地方政府、荷蘭能源供應公司與社區參與的荷蘭Amersfoort陽光電城，提供社區1,000多戶日常用電，這項經驗可有效作為高雄市推展太陽能的政策參考。 　因此，未來將規劃設置綠能產業專區，發展太陽能電池、燃料電池、再生能源轉換設備、LED照明、太陽能系統及其他綠能產業，由政府帶頭，再從應用面帶動相關產業的中下游發展，形成一種產業價值鏈，最後發展為太陽光電應用示範城市。     [中時房地產  house.chinatimes.com]crack car loan new online

【網路地產王/綜合】 　　奢侈稅六月一日正式上路了！不少投資客為了避稅，都急著把手上的物件拋出，就怕課徵交易實價的十至十五％高額稅費，不少人開始想出各種因應對策避稅，除了鑽研「自用住宅」條件外，市場上甚至傳聞，有人為了滿足自用住宅條件，選擇離婚以對！ ■　過戶父母子女 贈與避稅最安全 　　「最安全的作法，是過戶給名下無財產的父母、成年子女！」因為透過贈與移轉、信託、以租代售，也是避稅方法，不過風險很高，需要謹慎以對，不過，若想避開奢侈稅，只要遷入戶口，都符合自用住宅的要求。業者指出，投資客手上若維持一次一戶，「原則上」一年有六次交易自用住宅的機會，若次數太過頻繁，就容易引起注意，恐遭稽核查稅。 　　根據財政部官員的說明，自用住宅不課奢侈稅，但限本人、配偶及未成年子女名下只有一戶，將第二戶以上房屋過戶給父母或成年子女，雖可符合自用住宅定義，但可能涉及贈與稅，且未來出售房屋的資金若回流，還可能被認定人頭戶炒房，將會被補稅及罰鍰。 ■　投資客離婚避稅？代價大查獲仍罰 　　此外，市場上也傳出，投資客夫妻檔因奢侈稅而離婚避稅，新北市、台中市都有類似個案。官員表示，這種「假離婚、真逃稅」的方式，代價實在太高了，很多人弄到最後真的離婚，而且一旦配偶過世，連繼承權都沒了；更何況，離婚後雙方若有資金往來，也可能涉及人頭戶炒房的問題，國稅局還是查得到。 　　至於常見投資客尋找符合貸款條件的優質人頭，或透過「移轉贈與」，只要繳交公告現值的十％稅費，相較奢侈稅費用仍低；而交付「信託」則因沒有移轉，尚未構成買賣交易，無法被課徵奢侈稅，會簽訂租約、買賣契約雙份合約，但雙方須負擔信託費用，且因時間較長，代書費用索價較高。不過，財政部官員提醒，這些避稅招數，不僅風險高且代價大，買方不太可能配合，且可能涉及人頭戶問題，只要追查資金流向就可以查到，經查獲除了補稅外，最高可處三倍的罰鍰。 【網路地產王www.vrhouse.com.tw】  crack car loan new online

中時電子報|房地產|北台灣 文／楊宗灝        行政院針對新竹生醫園區規畫案另覓開發基地，其中位於桃園機場「空港」範圍內的高鐵青埔特定區，由於土地面積遼闊，積上具備空優交通動能，成為外界思考重要地點。加上航空城政策發展之初，便有醫療專區規畫，相關議題持續發燒，讓青埔房市話題不斷。 　即將成為直轄市的桃園縣，由於具備機場、高鐵、捷運等重大交通優勢，在全縣綿密醫療網脈建構的情況之下，的確有可能成為國家級生醫專區落腳地。據了解，行政院考量生醫園區場所時，便有意結合整體航空城發展政策，選擇在高鐵青埔站區設置國際醫療專區。 　過去青埔站區由於具備高鐵、捷運及國際商務城等政策規畫，讓區域內房市熱絡發展。特別是近來傳出縣府有意搬遷，加上國際醫療專區落腳消息，更成為房市炒作賣點。 　拜桃園航空城政策利多，高鐵青埔特定區原本就定位為國際商務城，區域內除了擁有490公頃商業產業專區外，諸如大園國際高中、及系列公園用地規畫，都已付諸實施。 　以宜誠建設推出大樓產品「城市之星」為例，除了位居捷運A19站門戶位置，未來若國際醫療專區確定落腳，也將是區域內最接近的推案產品。在建商的預期之下，青埔國際醫療專區除了生醫產業之外，也將帶來醫療商業機能，都是區域發展重要利多。加上購物、住宿、觀光及會議等需求龐大居住動能，將造就北台灣首屈一指的醫療、生技產業專區。  [中時房地產  house.chinatimes.com]  crack car loan new online

    永康位於台南西南方，在早期稱為「埔羌頭」----在閩南語中，即是靠近海邊平地有鹿群的地方；來源為明末清初的日本正值戰國時代，漢人以米、鹽等民生品，向平埔族人換取鹿皮輸往日本，提供日本武士製作鎧甲。永康開發頗早，因人口和都市規模成長相當快速，至1993年時人口超過十五萬人，由台南縣永康鄉升格為市；於2010年12月台南縣市合併改制為台南市永康區，全區面積為四千零三十八公頃，百分之九十六已納入都市計畫，現為台南市人口最多、且唯一在20萬人以上的轄區，可說是台南市的首善之區。 交通帶動發展     永康區都市發展深受交通動線的影響，都市交通網以公路運輸為主，鐵路為輔。高速公路設有永康交流道一處，而縱貫鐵路設有永康、大橋二站，為通勤、通學的主要車站。市區聯外主要道路系統，東西向中正南 (北) 路、中山南 (北) 路及復興路 (大灣) 路；南北向由中華路、永大路及富強路 (王行路) 所構成，其路寬均在12-30公尺間。而市區內各地區間之聯繫道路，寬度則約在12-20公尺間，如復國路、忠孝路、中山路、中正路、振興路...等。 地區商圈成形  透天產品為主力     新永康加盟店店長劉馥強表示，區域商業沿著主要交通要道發展，其中以中華路沿線最為熱鬧，其他如崑山科大、台南女院、南台科大、奇美醫院等院校鄰近地區亦發展成地區商圈形式。永康區商業氣息較強的聚落計有下列區域：【永康舊市區】─區公所及永康車站一帶、【大橋-六甲頂】─大橋車站、南台科技大學、臺南高工，六甲頂為台1線、台19線省道交匯處，是商業最發達區域、【鹽行】─臺南應用科技大學周邊、【大灣】─有崑山科技大學及大灣交流道(預定)。     德富加盟店店長林佳穎補充，大橋重劃區腹地大，推案熱度即高，目前已成為台南市最具發展潛力的重劃區之一。區內道路寬度多在10米以上，有大橋國小、大橋國中以及多處公園綠地、免費公有停車場等設施，附近中華路還有台鐵大橋站，整體朝高級住宅區發展。住宅以透天別墅為主，主力屋齡多在5年內，總價600~1200萬元不等，部分面臨大橋國中的透天店住，總價可在2000萬元以上。     新永康加盟店店長劉馥強指出，當地居民購屋還是以透天車墅為購買標的，三層樓式、土地面積25坪及建坪在60坪左右的規格佔大宗。住宅產品以中華路、永大路、復國路、大灣路等沿線分佈發展，而大灣路以北與中山南路以南是住宅的集中區。區域三年內新成屋總價約在750萬-800萬間，中古屋成交價則落在450萬-500萬。德富加盟店店長林佳穎說明，大樓電梯產品在永康仍屬稀有，集中區塊在中華路與復國一路兩側，屋齡多在10-15年，3房隔局為基本，區域成交價在7-9萬/坪之間，近期並無新產品推出。 投資產品--崑山科技大學、中華路的店面 最被看好     新永康加盟店店長劉馥強說明，受到通膨及國人有土斯有財的觀念影響，店面這種可以傳家的長期投資型產品仍有其基本客群。永康區以崑山科技大學及中華路的店面產品最被看好，該區域店面物件土地多為30坪、建坪約在75坪左右、樓高四層的透店為主力，雖屋齡已有20-30年，但受到穩定收益的投資報酬趨勢之下，小東路與中山南路目前的租金仍有5-7萬/月，大灣路及中正路也有4-6萬/月的表現。 [永康區店面產品路段推薦]      單位：萬元 產品 屋齡 路段 總價 租金/月 投報率 透店 20-30年 小東路、中山南路 1500~2000 5~7 3%~4% 透店 20-30年 大灣路 1200~1500

案例一：     黃先生名下原有2棟房子，均持有不到1年，又於民國100年7月20日得知A屋極具投資價值，因此急忙買進。同年10月1日黃先生想出售A屋，於是先將原有2棟房屋贈與其配偶黃太太，再與黃太太辦妥合意離婚手續，同時將自己戶籍遷入A屋。 案例二： 劉小姐未婚，原有1棟房屋且持有不到1年，民國100年7月10日劉小姐又購入B屋。101年1月10日劉小姐想將B屋出售，但名下有2棟房屋恐怕被課稅，於是她將原有房屋贈與母親，留下B屋，再將戶籍遷入B屋。 解 析： 一、 特種貨物及勞務稅條例之制定     近期部分地區房價不合理飆漲且現行房屋及土地短期交易之移轉稅負偏低甚或無稅負，又高額消費帶動物價上漲引發民眾負面感受，為促進租稅公平，健全房屋市場及營造優質租稅環境，以符合社會期待，因此政府特別制定「特種貨物及勞務稅條例」，以對不動產短期交易及高額消費之貨物勞務課稅（以下簡稱奢侈稅）。本條例已於民國100年4月15日經立法院三讀通過，施行日期將由行政院定之。 二、 不動產交易將被課徵奢侈稅     所有權人銷售持有期間在2年以內（含2年）坐落在中華民國境內之「房屋」及其「基地」或依法「得核發建築執照之都市土地」，除供自住等排除課稅者外皆應依法繳納奢侈稅。所有權人無論是個人或公司均有適用，但僅限於銷售「坐落在中華民國境內」之不動產，如果銷售的是國外不動產則不必課稅。 三、 持有期間的計算     從不動產「完成登記之日」起計算至出售時簽訂「買賣契約」之日止。例如某甲於98年6月10日訂約購買A房屋，98年6月20日辦竣過戶登記，100年6月10日訂約出售A房屋，100年6月20日辦竣過戶登記。則某甲對於A房屋的持有期間之計算，即從98年6月20日算到100年6月10日，不滿2年。     此外，只要出售時的「訂約日期」是在奢侈稅條例施行後即有本條例的適用。換言之，簽約日期在條例施行前，縱使房屋移轉登記是在施行後也不適用；反之簽約在施行後，施行前已持有的期間也將被算入。     例如某甲於100年5月20日與某乙訂約出售房屋，6月20日才將房屋過戶到某乙名下，假設奢侈稅條例的施行日期是6月1日，則本件房屋交易不必課徵奢侈稅。 四、 排除項目     除有本條例第5條規定排除課稅之情形外，只要持有期間在2年以內，無論房屋是住宅、工廠、商辦、店面或其他任何用途，出售時均須繳納奢侈稅。將不動產「贈與」他人並非「銷售」，不需繳納奢侈稅，但「受贈」取得之不動產，出售時仍有本條例之適用。     本條例第5條規定：「有下列情形之一，非屬本條例規定之特種貨物：一、所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者。二、符合前款規定之所有權人或其配偶購買房屋及其坐落基地，致共持有二戶房地，自完成新房地移轉登記之日起算一年內出售原房地，或因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售新房地，且出售後仍符合前款規定者。三、銷售與各級政府或各級政府銷售者。四、經核准不課徵土地增值稅者（例如農地或與農業經營不可分離之農舍）。五、依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。六、銷售因繼承或受遺贈取得。七、營業人興建房屋完成後第一次移轉者（購買預售屋已過戶到買受人名下，再出售時仍屬特種貨物）。八、依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣者。九、依銀行法第76條或其他法律規定處分，或依目的事業主管機關命令處分者。十、所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售者。十一、銷售依都市更新條例以權利變換方式實施都市更新分配取得更新後及其坐落基地。」 五、 其他重點 （一） 納稅義務人：賣方。 （二） 課徵時點：買賣契約簽訂後。 （三） 稅基：銷售價格，即實際成交價格。 （四） 稅率：持有期間在1年以內為15%；持有期間超過1年至2年以內為10%。 （五） 繳納程序：應於簽訂買賣契約書之次日起30日內計算應納稅額，自行填具繳款書向公庫繳納，並填具申報書，檢附繳納收據、契約書及其他有關文件，向戶籍所在地國稅局申報銷售價格及應納稅額（營利事業或法人應向總機構或其他固定營業場所所在地國稅局申報）。 （六） 罰則： 1. 納稅義務人未依申報期限申報，應自繳納期限屆滿之次日起，每逾2日按滯納之金額加徵1%滯納金，逾30日仍未繳納者，移送強制執行。 2. 應申報而未申報，或申報之銷售價格較時價偏低而無正當理由，或利用他人名義出售，國稅局將依時價或查得資料核定應納稅額，發單補徵並按所漏稅額處以3倍以下罰鍰。 六、 結論     案例一黃先生留下A屋，將其他2棟房屋「贈與」給太太時不必繳納奢侈稅，又依遺產及贈與稅法第20條第1項第6款規定，配偶相互贈與之財產不計入贈與總額，也不必繳贈與稅。之後黃先生與太太離婚，即為「無配偶」狀態，如果黃先生的未成年直系親屬名下並無不動產，且戶籍設在A屋無供營業使用及出租，即符合特種貨物及勞務稅條例第5條第1款規定，出售A屋時免徵奢侈稅。     案例二劉小姐購入B屋後名下有2棟房屋，如欲出售不符合本條例第5條第1款免稅規定，因此她先將其中1棟房屋「贈與」給母親。雖然此時須繳納贈與稅，然而依遺產及贈與稅法第22條規定每年有220萬元免稅額；又同法第10條第3項規定稅基以土地公告現值及房屋評定價格為準，還可以扣除移轉時所繳納之契稅或土地增值稅，顯然較奢侈稅按「銷售價格」計算稅額來得低。之後在出售B屋時，已符合奢侈稅條例第5條第1款規定之免稅。 <中信房屋報導2011年5月_法律信箱>  crack car loan new online

【網路地產王/綜合】 　　所謂的「套房」指的是一房一廳一衛，室內坪數約在15坪以下居住空間，由於空間狹小，因此在設計裝修上，必須考量的事項相當多且複雜，才能營造舒適空間！ ■　利用畸稜空間 打造大大便利 　　空間已經夠小了，該怎麼充分利用呢？工作桌倚著牆面釘製，如此不但擁有一面寬大的工作桌面。未來有需要時，也可在桌面下放置小型收納櫃或小書櫃，成為一個收納好場所。或者，將書堆疊至此處也是不錯的裝飾；電視櫃沿著樓梯下方而製，善用空間死角，做成大型抽屜，可做為一放置雜物的好地方；選擇非傳統的滾筒式洗衣機，充分利用空間可避免多餘的空間浪費。 　　此外，小閣樓的牆面依著柱子的空心做成衣櫃兼收納櫃，空間深又大，家中有空心柱子也可如法泡製，如果家中有一處不太大，但又不知如何利用的空間，不妨就將它設計成一處更衣間，如此不但可避免現成衣櫃造成空間的浪費，也讓衣物方面容易整理收納，只要裝上衣些吊桿，釘製一些抽屜，更衣間的功能就算完備了。 ■　麻雀雖小 不同風情展現空間多元性 　　空間不大的套房，能變什麼花樣呢?設計師說，可以用色彩、傢俱、傢飾的巧妙安排，創造不同風情，如果喜歡海洋休閒風，可以用藍為主色，局部搭配綠色及橘色，海洋色系的搭配，洋溢著休閒的氛圍。橡木木皮搭配斑馬紋木皮營造溫暖的質感，有著木紋圖案的塑膠地板則兼顧了實用的需求，洗石子則讓空間更具休閒風。 　　如果喜歡享樂為主題的休閒渡假空間，以壁紙裝飾主牆，並選用黑檀木美耐板做成吧台，特別將吧台下方留白，以塗鴉來展現出空間的個性；以花磚拼貼而成的造型壁爐，則可營造出幾許鄉村風情，花朵壁紙則自壁爐延伸至天花板，成為空間的焦點，仿木紋的塑膠地磚則讓空間更具休閒氣息。以峇里島居家空間特有的發呆亭，為空間設計的主題，將臨窗的休憩區加大並墊高，以白色軟墊、抱枕及布幔佈置成發呆亭，連結著擺放二列式沙發的客廳，發呆亭既是休憩空間又是睡眠區，讓人一進門就只想癱在沙發上動也不想動。 【網路居家王design.vrhouse.com.tw】  crack car loan new online

【網路地產王／黃京梧／綜合】 　　不少民眾購屋都將採光列為重要的條件，當然採光好一定會讓房子住起來舒適，也不需要常開電燈，看起來似乎省了一筆錢，但房仲業者也提醒，採光佳和房屋西曬僅是一線之差，要是買了採光過佳的西曬屋，不只夏天特別熱，也會讓裝潢發生色差的情形。 ■　四面採光賣相佳 夏天一到熱呼呼 　　房仲業者指出，採光好賣相一定不差，一般民眾也比較喜歡採光好的房子，價格自然會比採光差的房子多出一兩成，不過台灣位處亞熱帶，加上近來地球暖化效應明顯，冬天時節可能感受不深，但到了夏天，採光好也意味著房子室內溫度會比較高，省下來的電燈費用往往不敷增加的冷氣費用，也因此建議如果選擇房屋，不要強調三面以上的採光，住起來也比較舒心。 ■　西曬問題難有解 裝潢色差很明顯 　　西曬問題最讓人詬病的，除了溫度高，對裝潢的殺傷力也是不容小覷，不少有西曬問題的房屋，幾年之後就會發生牆壁油漆或是地面磁磚與周圍出現明顯色差的情形，對於售屋人來說是一大困擾。專家建議，要是買到西曬屋，可以裝設較厚的遮光窗簾，可以減少陽光對裝潢的傷害。另外，電器類最好不要放在陽光曬得到的地方，以免電器產品使用壽命縮短。 【網路地產王www.vrhouse.com.tw】  crack car loan new online