【網路地產王/綜合】 　　由於市場定位的不同，設計師們服務的客層也不一樣，有的設計師專攻小坪數空間，有的直接以100萬以下裝修費用的屋主為對象，也有只做大坪數，裝修費用非200萬以上不做的設計師。當然花多少錢還是要視空間及需求而定，不過找個接案平均預算與坪數，與自己所能付出的預算或及裝修的坪數相近的設計師，溝通起來也較為容易。 ■　設計、裝修費用 因人而異收法不同 　　一般設計師的收費，包含了設計費、裝修工程費及監工費。每個設計師的設計費，計費方式都不同，有人是以坪數計算，一坪從NT.1,500元到NT.9,000元都有，價格高低與設計師的知名度有關，當然知名度越高，收費越高；有些設計師的設計費則依裝修總金額來計算，約0.8～2成，若裝修工程也是委由設計師發包執行，設計師通常會將設計費打折，折數不定，從8折到5折都有，若彼此相談甚歡，有的設計師甚至連設計費都不收。 　　至於裝修工程費，則依實際施作的工種及數量去計算，由於每個設計師找的工班不同，師傅強項技術也不同，有些人木作會比較貴，有些則是泥作價格較高，很難做單項的比較，重要還是總金額是否符合屋主的預算，還有呈現的裝修工程品質是否符合價值，如何知道裝修工程品質好不好，可以實際參觀設計師做過的案子。   ■　切記合約保障 防止設計師追加費用 　　而監工費部分，則是委由設計師在裝修工程施作期間，代為監看裝修工程進行所必須支付的費用，若裝修工程有問題也全由設計師負責解決，屋主只要偶爾去看看就可以了，一般監工費約佔裝修工程總金額的1成，有些設計師會將設計費與裝修工程費合併收取，每個人的計費方式不同。 　　大多數人在找室內設計師時，最擔心的問題就是設計師是否會任意追加裝修費用，會不會原本估價100萬的裝修，最後得要花150萬完成。如果找的是室內設計師，除非雙方言明在先不需要簽約，否則設計師在承接設計案時都必須經過簽約的程序，合約中會載明裝修費用的總金額，所以設計師是不太可能在裝修完工後，任意追加費用的。 【網路居家王design.vrhouse.com.tw】  crack car loan new online

   萬華區位於台灣台北市西南側，是台北最早發展的區塊，區域內有許多老舊社區及古蹟，也有年輕人喜好聚集的西門町徒步區，而供應台北市新鮮食材的果菜、肉類運銷中心也在此地。艋舺是萬華舊稱，原為台灣原住民平埔族凱達格蘭族語「獨木舟」之意，因其為港口，而該族慣以獨木舟往來各地，先民移民來此，看到成群匯集的獨木舟，便以「艋舺」稱之，日治時，易名為「萬華」。舺艋因港商之利，曾經盛極一時，於清治時期，與台南府城、彰化鹿港並列為三大重要城市，有「一府二鹿三艋舺」之稱，儼然成為北台灣重要之政經文化中心。 軸線翻轉  交通串連     中信房屋萬大加盟店店長陳彥豪表示，萬華區南北發展主軸為康定路及萬大路、東西主軸為和平西路，分別經由華中、光復、華翠、萬板、華江、中興、忠孝七座大橋與新北市相銜接，其中有台北捷運藍線貫穿，設有西門站及龍山寺站，站區周邊的公寓產品受到都市更新的利多話題影響，售價逼近中古大樓，每坪成交價約在30-35萬之間。而規劃中的台北捷運萬大樹林線，提供萬大─土城─樹林間的捷運服務。在樹林端點的迴龍站可與台北捷運橘線（興建中）以及桃園捷運棕線（規劃中）轉乘，進入新莊地區以及桃園地區，在台北端點的中正紀念堂站可與台北捷運綠線及紅線轉乘。捷運萬大樹林線預計2018年開通，LG03站預定設於萬大路與西藏路口，LG04站則是位在萬大國小，目前周邊公寓與大樓產品的價位相當貼近，多在28-35萬區間。 <<萬華區捷運站區周邊房價一覽表>>  單位:萬/坪 捷運線 站別 公寓 大樓 備註 板南線 西門站 30-35 25-30 　 龍山寺站 30-35 30-35 和平西路以南 20-35 18-23 和平西路以北 萬大樹林線 LG03站

案  例 ：     蘇先生委託蘋果房屋仲介公司幫他賣房子，並且簽訂了「專任委託銷售契約書」。過了幾天，蘇先生的鄰居蔡小姐在路上看見蘋果房屋張貼的售屋廣告，知道蘇先生要賣房子，於是跑去找蘇先生商量。蘇先生無奈的表示：「可是我已經和蘋果房屋簽了專任委託契約，私下賣給妳是要負違約責任的。」蔡小姐說：「你可以先去跟他們解約阿！等你解約之後再賣給我，就沒有違約的問題啦！」蘇先生聽信了蔡小姐的話，因此找蘋果房屋解約。但蘋果房屋表示，依照委託銷售契約的約定，無正當理由片面終止契約要支付總價的百分之四的違約金，蘇先生只好請蔡小姐去找蘋果房屋。     蔡小姐透過蘋果房屋的居間媒介，前後出了三次價，可惜都沒有達到蘇先生期望的價格。幾個月後，蘇先生與蘋果房屋的委託契約期滿了，蔡小姐又找上門。這次蔡小姐提高了出價，蘇先生終於答應出售房屋。不料，成交後不久蔡小姐和蘇先生分別收到蘋果房屋寄來的存證信函，要求蘇先生支付成交總價百分之四、蔡小姐應支付百分之二的服務報酬，兩人感到十分錯愕，趕緊找出當初與蘋果房屋簽訂的契約書查看。原來蘇先生簽的「專任委託銷售契約書」與蔡小姐簽的「斡旋金委託書」上，都有條款約定在委託期滿三個月內，賣方與曾經媒介過的買方成交的話仍必須支付服務報酬。 蘇先生與蔡小姐想知道這樣的條款是否有效，可以拒絕支付嗎？ 解  析 ： 一、 違約金是否過高？     民法第250條規定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」除了上述條文所規定「預定損害賠償總額」的違約金之外，尚有在損害賠償之外另行加付「懲罰性違約金」的約定方式，二者差別在於，後者除了請求支付違約金外尚能按其實際損害要求賠償。案例中的「專任委託銷售契約書」約定，委託人無正當理由片面終止契約應支付委託總價百分之四的違約金，性質上應屬於「預定損害賠償總額」的違約金，亦即除違約金外不能再按實際損害求償。     又民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」金額是否過高，屬於法院之裁量權，其標準依最高法院79年台上字第1915號判例：「至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又依51年台上字第19號判例：「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。」     案例中約定的違約金雖然達到委託總價的百分之四，然而一旦成交，房仲公司亦能請求相當之金額，由以上最高法院判例之標準：「債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。」似乎不算「過高」。 二、 居間報酬，於法有據     民法第568條第1項規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」居間雖然是一種勞務契約，但與一般僱傭、委任不同，即使付出了精神、勞力、時間也不一定有酬勞，必須因其報告或媒介使當事人之間成立契約，才能請求報酬。但也有例外情形。最高法院52年台上字第2675號判例亦稱：「民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。」簡言之，雖然當事人在居間時未能成立契約，但因其報告或媒介，嗣後相同的當事人之間再成立相同的契約，居間人仍得請求報酬。     本案蔡小姐經由蘋果房屋之媒介與蘇先生斡旋議價，雖然當時並未成交，但卻在委託期滿後成交，應屬於上述判例所稱「僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付」。換言之，蘇先生與蔡小姐之所以能夠成交，是基於委託期間內蘋果房屋的「報告」居間行為，仍應支付服務報酬。 三、 契約是否顯失公平？     民法第247條之1規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」案例中蘋果房屋使用的定型化契約書約定「賣方於委託期滿後三個月內與受託人所曾媒介之買方成交者」，賣方應支付成交總價百分之四、買方應支付百分之二之服務報酬，是否會構成民法第247條之1而無效？     首先，依前述最高法院52年台上字第2675號判例之意旨來看，既然是仲介公司曾經媒介過的買方，必然從事過「報告居間」的工作，而委託期滿「三個月內」，就目前房地產市場而言通常不會有太大的波動，應可認定是基於委託期間內的報告訂約機會而成交，當事人本應有支付服務報酬的義務，並未加重當事人的責任。其次，支付服務報酬並不等於當事人喪失訂立買賣契約的自由或權利，而房地產交易價格高昂，一般人交易頻率並不高，即使對當事人構成三個月的限制，亦難謂「重大不利益」。因此，本文認為該條款並不構成民法第247條之1所謂「顯失公平」。 四、 結  論     蘇先生和蔡小姐既然與蘋果房屋簽訂了有效的契約，自應遵守契約條款之約定。其實「使用者付費」是合理的，消費者既然享受了仲介服務，支付相當報酬也是對業者努力的肯定。而業者收取報酬，當然也應該盡力提供完善的房仲服務。目前房屋仲介的契約中大多有類似條款，消費者在簽約前最好詳細了解契約內容，才不至於事後產生疑惑或紛爭。 <中信房屋報導2011年4月_法律信箱>crack car loan new online

【網路地產王/綜合】 　　「找設計師會不會很貴？」這是很多購屋要裝潢的消費者的疑問，設計師的費用，主要包含了設計費、工程費及監工費。要了解設計師收費方式及工作內容前，得先對行情有所掌握。 ■　工程計價看行情 坪數收費價差大 　　用工程來計價的方式，通常出現在以工程為主、設計為輔的室內裝修工程公司。或者是設計師有承辦屋主的室內設計工程，因此其設計費是含在總工程款中的，以目前市面上的行情來講，大約佔總工程的5％～20％都有。所以在洽詢時，一定要問清楚。 　　還有的設計師，是以坪數收費，這裡指的「坪數」是指實際實做的室內面積來計算，而非權狀面積。但是也有的設計公司是用權狀面積來計價的，這點可能在諮詢時要特別留意。以目前來看，若用坪數來計算的設計公司，其設計費的收取，從收費NT.6,000～12,000元左右、另一種為NT.4,500～6,500元與NT.3,000～4,500元及NT.3,000元以下，這四種價格範圍，價格差異會依設計師的經歷、資歷與學歷而有所不同，一般來說，剛初入社會或剛創業的設計公司或工作室，設計費大約在NT.3,000～4,500元及NT.3,000元以下這兩個等級。若是知名度高的設計師，則收費在萬元以上。 ■　直接開價最直接 僅收諮詢費有彈性 　　也有的設計案如外觀包覆、庭園設計、夾層小坪數等，因為工程複雜，設計問題多，因此較不適合用坪數計價的特例，所以這類的設計師會直接在估價單中，開出一個他覺得合理的收費金額。 　　面對一坪上千元或上萬元的設計費來講，也有設計師採取不走主流的收費方式，而改以收取一次定額的設計諮詢費，內容包括協助屋主找到適合的風格設計、家具配置、並繪製簡單的設計圖供屋主參考及想像，協助處理整個裝潢流程進度，但不參與報價及工程施工，將報價及工程施作，交由專業的工班與屋主洽談，但中間會協助處理設計與施工上的問題，但非監工，而諮詢費用每次NT.5,000～9,000元不等，因此建議屋主最好先行做功課，以方便省時溝通。 【網路地產王www.vrhouse.com.tw】  crack car loan new online

【網路地產王/綜合】 　　裝潢設計不可缺的，就是一張滿議的設計圖，但大多數的你我，都是設計外行，連圖都看不懂，要打造一間屬於自己的完美宅，一定要先做功課，才不會備設計師牽著鼻子走！ ■　根據需求量身做 平面配置圖最重要 　　看懂及畫設計圖的第一步，就是要先確定你想要的空間有哪些，而空間可依特性分為三大類，公共空間指一般可供客人活動或接觸的空間，例如：客廳、餐廳、玄關、和室、開放式書房等；私密空間則是具有個人隱私、不宜任意進出的空間，例如：主臥室、兒童房、客房、父母房、書房等；而附屬空間：指非主要、而且是為特定用途而設的空間，例如：廚房、衛浴、更衣室、儲藏室、衣帽間等，了解空間特性後，再依家人的需求及空間大小做平面格局的配置。 　　首先，「平面配置圖」是室內設計最基本也是最重要溝通圖面，不管是找設計師或工班，都一定要有平面配置圖，才能清楚知道需求有沒有被滿足。其中，原始隔間圖是設計師在完成丈量後，會先放出空間原始平面圖，並標示管道間位置及門窗位置，屋主可以先找出門窗所在，了解整個空間格局現況。 ■　看懂設計圖 專有名詞先認識 　　此外，通常設計師會在門窗位置標上尺寸圖，要知道門窗的尺寸，就要先認識一下圖上標示的代碼，WH指的是”窗高＝窗台高＋窗戶高” ，DH指的是”門高” ，而樑尺寸圖中，樑會影響到空間的規劃，要先確認樑的位置，通常樑是以虛線表示，其在圖上的代碼BW，指的是”樑寬” ，BH指的是”樑距離天花板高度” 。 　　從天花板照明圖裡，則可確認天花板的位置及高度，照明的方式包含燈具的的位置及型式，如CH指的是木作天花板高度，T5層板燈、BB桶燈、吊燈或吸頂燈、開關在圖上的代碼；至於木作立面圖，主要是要確認櫃子的形式、寬度、高度及材質；木作內裝圖則是確認櫃子內部的設計，包含抽屜或層板等等，木作側面圖則是確認櫃子的深度。 【網路居家王design.vrhouse.com.tw】  crack car loan new online

【網路地產王/綜合】 　　買預售屋要裝潢，有些人不喜歡建商給的隔間，就會選擇完全沒有隔間裝潢的毛胚屋，不過，要買這類房子裝潢，一定要格外慎選設計師，如果經驗不足，毛胚屋完工後，會衍生很多問題！ ■ 價格便宜好隔間 毛胚屋裝潢多比較 　　從根據建築的流程來講，所謂的「毛胚屋」，指的就是當建照申請通過且房屋已灌漿完成，但是外牆及室內都還沒有貼磁磚或裝鐵窗等，甚至沒有任何美化裝修的樣子，看起來仍是水泥模樣，僅完成初步的水泥磚牆隔間而已，甚至也有人稱這個叫「粗胚屋」，在中國大陸甚至叫這個為「毛坏房」。 　　毛胚屋的優點，就是屋主可以隨自己的喜歡設計隔局，不受原規劃設計或現實際存在的隔局所限制。也因為僅有基礎的水電配置，但並沒實體的傢俱及設備進駐，因此價格上比較已完成的隔間、廚房及衛浴設備等的新成屋來得便宜，不過，可不可以購買毛胚屋，必須看自己的需求來決定。「毛胚屋在某方面的確是方便客戶裝潢，然而，屋主一定要慎選毛胚屋設計師！」設計師建議，要確認設計師能夠全權處理及監工，否則大幅修改水電管線或敲打，可能造成樓下漏水或者預算大幅度超出，建議選擇設計師前應多找幾位比較，更不能貪小便宜，應該以安全為重。 ■ 施工安全最重要 直接找工頭溝通 　　毛胚屋的施工過程中，對於不同工種、工項之間的結合點，時間流程要有基本的了解，以方便控管，最好有所謂的施工流程表作為參考，依時間環境做不同的調整，施工時，工具維護與管理要注意，以及人員在施工時的安全管理，要由承包人員自行負責，避免有遺失、失竊、機器造成的意外如火災或者人員受傷等等。 　　此外，盡量避免和施工人員在現場進行討論單價、成本，因為施工人員的組織關係是業主對承包工班老闆，承包工班老闆對工頭或工人，如果在現場談論施工價錢，可能會因此造成施工不確實與其他糾紛，如事後的變相加價或者偷工。 施工流程與工法要找負責人員，如設計師或者工頭老闆溝通，或者聘請專業監工單位或人員代為監工。 【網路地產王www.vrhouse.com.tw】  crack car loan new online

    台中是中部首要都市，原為台中市、台中縣兩個獨立二級行政區，2010年12月25日合併改制升格為直轄市。「西屯區」位於台中市中間偏西北方，是原台中市面積第二大的行政區，也是最早開發的地區之一，大學院校較多集中於此，著名的七期重劃區也位於該區內，約有20萬人口。水湳經貿園區、歌劇院、都會公園、及新市政中心…等大行建設落成的相關議題加持下，使得這個行政區格外受到關注。     新市政朝富加盟店店長何三隆表示，七期市地重劃區（簡稱七期重劃區、惠來重劃區，亦為市政商圈）位於西屯區及南屯區內，東起文心路，西至環中路，南迄大墩四街，北臨台中港路，地理總面積約有353.4公頃。此區重劃前為農業區，所以農園、農舍、小路、畸零地遍佈其內，土地經過合併交換，道路經過重劃拓寬後，交通便利、人口成長，現已開發為商業區及高級住宅區。範圍內有新市政中心、百貨公司、餐廳、夜店、購物中心、交通轉運站、公園、高級住宅區等，新市政中心兩旁有綠園道比鄰，為台中市1990年代後期新興發展的中央商業區，大坪數與高總價的豪宅是此區產品的一大特色，以文心路西側、中港路往南、朝富路往東、市政路往北的口字型區域最為集中。     台中惠順加盟店店長趙伯霖指出，台中大都會歌劇院基地位於七期重劃區內，佔地5萬7000多平方公尺，內規劃大型展演歌劇空間2011席一座，800席中型劇場和200席實驗劇場各一座，預計2013年完工，屆時將成為台中重要的藝文表演重要地點。     台中惠來加盟店店長鄭聖忠表示，惠來遺址位於台中市七期重劃區，最早於台中市西屯區惠來路與市政路附近的衣蝶百貨大樓興建工程基地發現。該遺址最早的文化層可推到史前繩紋時代，最晚為清代晚年的漢人文化層，涵括將近四千年的時間範圍，初步估計的分布範圍至少在15萬平方公尺以上，將是台灣中部考古史上的重大發現。該遺址的發掘，也讓七期重劃區多了商業與住宅以外的另一種柔性話題。 <七期重劃區指名豪宅一覽> 案名 路段 屋齡 坪數 價位/坪(車位另計) 聯聚頤和 市政北二路 1年 83-130 45-50萬 寶輝花園廣場 市政北二路 3年 130-160 48-53萬 聯聚信義 市政北五路 1年 180-360 63-70萬

文◎鍾運凱 案例： 阿牛從小在農村長大，後來在城裡經商多年，一直想回歸鄉里買塊農地種田，圓一圓他從小當農夫的夢想。阿牛的父親福伯也是位農夫，因為年老力衰，於是把他名下一塊土地送給阿牛。然而，三年後，阿牛受不了耕田的辛苦，又懷念城市生活的繁華，於是放棄耕作，打算在該土地上興建一座農舍讓父親安享晚年。試問，此舉有何法律效果？ 解析： 一、 何謂「農業用地」？     所謂「農業用地」，依農業發展條例第3條第1項第10款的規定，是指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：(一)供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。(二)供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。(三)農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍 (藏) 庫、農機中心、蠶種製造 (繁殖) 場、集貨場、檢驗場等用地。又所謂「耕地」，是指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。        農業用地之範圍，包括「耕地」與「非耕地」，而設有特別限制的都是「耕地」。例如私人取得面積最高額的限制、需符合區域計畫法或都市計畫法的規定始得辦理所有權移轉登記、分割最小面積的限制以及私法人不得承受者等。 而土地增值稅、遺產稅及贈與稅的優惠，不管為耕地或是其他的農業用地，只要是符合農業使用者皆有其適用，並無差別。 二、 農地要課徵那些稅捐？ （一） 得申請不課徵土地增值稅 農業用地因稅法上有優惠的規定，所以在辦理所有權移轉登記時，申請人可主張適用優惠的規定。不課徵土地增值稅的農地承受人擁有土地所有權的期間內，如果曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，則於再移轉時應課徵土地增值稅。前述農地承受人有未作農業使用的情事，於配偶相互贈與的情形應合併計算。 除了「農地農用」外，申請不課徵土地增值稅必須是移轉給「自然人」才有適用，如果是移轉給法人則是不得申請。 （二） 遺產稅與贈與稅的優惠 遺產中作農業使用的農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人承受者；或將其贈與「民法第1138條所定繼承人」者，計算遺產或贈與稅時得扣除其土地及地上農作物價值的全數。承受人自取得之日起「5年內」，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追繳應納稅賦。但如因該承受人死亡、該土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不在此限（遺產及贈與稅法第17條第6款及第20條第5款）。 三、 購買農地其他注意事項     土地法第30條「舊法」規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」但本條已於民國89年1月26日刪除了，因此無自耕能力者仍可購買農地。但購買農地仍應特別注意下列事項： （一） 購買取得的農地，如果是屬於「耕地」，該耕地之使用應符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令規定，才能辦理所有權移轉登記。 （二） 農業用地未作農業使用，不得申請興建農舍。 （三） 如果是耕地而未作農業使用者，除因繼承而移轉、因法院或行政執行處拍賣或依金融機構合併法所規定之拍賣而移轉或依土地法第20條所定之標售而移轉者外，不得辦理所有權移轉登記。 （四） 農業用地如為都市土地，而未作農業使用者，應依都市計畫法及其管制規定，加強稽查是否違規使用，如有違規使用，應通知主管機關依都市計畫法處罰。 （五） 農業用地如為非都市土地，而未作農業使用者，應依區域計畫法及非都市土地使用管制規則，加強稽查是否違規使用，如有違規使用，應通知主管機關依區域計畫法處罰。 四、 結論     阿牛受贈的土地如果是「農業用地」，由於受贈時是作農業使用而且阿牛對於福伯又屬於「民法第1138條所定繼承人」，因此該土地得不計入課徵贈與稅。然而阿牛受贈後3年（不滿5年）就未將該土地繼續作農業使用，將被追繳應納稅賦，而且該農地未作農業使用後，也不得申請興建農舍。如果違規使用，甚至會遭到主管機關處罰。  crack car loan new online